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El ajuste del ajuste de la banca por sus activos inmobiliarios

Jueves, 24 Mayo, 2012 - 09:46.

publicado por mikel echavarre...

Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea

Artículo escrito por Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea

El Real Decreto Ley 18/2012 de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, introduce una serie de obligaciones adicionales al del 2/2012, de 3 de febrero, que afectan de nuevo a las relaciones existentes entre las entidades financieras y el sector promotor inmobiliario español.

Los nuevos requisitos de dotaciones adicionales exigidas a los préstamos calificados como normales al 31 de diciembre de 2011, vienen a constatar los siguientes aspectos:

• El RDL 2/2012 cerró en falso la oportunidad de ofrecer una imagen de transparencia del sector financiero respecto a sus riesgos inmobiliarios. en este sentido resulta difícil, por no decir imposible, justificar ahora por qué no se exigieron entonces estas dotaciones que ahora se presentan como imprescindibles.

• La diferenciación entre préstamos “normales” y tóxicos cuando se trata del sector promotor resulta más que chocante cuando han transcurrido cinco años de refinanciaciones continuas y de drástico drenaje de liquidez de los promotores. una parte significativa de esos préstamos “normales” podrían recibir cualquier otra calificación excepto ese término.

• Las nuevas dotaciones endurecen significativamente las provisiones exigidas a las entidades financieras. no obstante, siguen beneficiando a aquellas entidades que calificaron como normales préstamos refinanciados, fundamentalmente de suelo, cuyas probabilidades de recuperación convergen con las de los préstamos calificados como tóxicos.

Echamos en falta un análisis más pormenorizado de las provisiones que deberían exigirse sobre préstamos “normales” con elevadas incertidumbres de recuperación. nos referimos fundamentalmente a los préstamos vigentes otorgados para el pago de los intereses de préstamos refinanciados, los préstamos de suelo con antigüedad superior a un año y algunos de los préstamos de otros sectores, como el de construcción, que realmente están financiando actividades inmobiliarias.

Valorando el esfuerzo requerido para provisionar adecuadamente el efecto de los riesgos inmobiliarios sobre el sector financiero, en nuestra opinión deberían haberse incrementado las dotaciones requeridas para acercarse a la realidad de la magnitud total de los préstamos tóxicos.

Para el sector promotor inmobiliario se añaden nuevas incertidumbres respecto a su futuro inmediato. las entidades financieras no estarán tan incentivadas como hasta ahora para gestionar el vencimiento “indefinido” de sus préstamos, por lo que las probabilidades de éxito en la gestión de las refinanciaciones en curso y futuras se reducen de forma significativa.

Creemos que esta normativa, unida a la desarrollada en el RDL 2/2012, provocará un mayor número de daciones en pago, así como mayores dificultades en la interlocución con entidades financieras intervenidas por el FROB. en este sentido es más necesario que nunca el poder anticipar el comportamiento de cada entidad financiera del pool bancario.

La creación de sociedades inmobiliarias por parte de las entidades financieras no añade nada significativo respecto a las figuras existentes actualmente. la indicación de que las que se desarrollen bajo la tutela del FROB deberán convertirse en sociedades de participación minoritaria por parte de dichas entidades financieras nos parece de muy difícil aplicación en un período de tres años.

Seguirá habiendo refinanciaciones, pero más complejas y con un mayor porcentaje de liquidaciones y daciones en pago. nada diferente a lo que preveíamos hace unos meses. el margen para la refinanciación ya tendía a cero en la mayoría de los promotores antes de este rdl. lo que provoca éste es el acercamiento de las entidades financieras a una realidad que era evidente hace mucho tiempo.

Por último, simplemente nos gustaría imaginar qué hubiera ocurrido si hace 5 años las entidades financieras hubieran hecho un esfuerzo colectivo de reconocimiento de pérdidas sobre sus instrumentos de crédito en mucha menor cuantía que el actual, si no hubieran incrementado sus diferenciales que no van a acabar cobrando y si hubieran apoyado las subrogaciones y la promoción de los proyectos que entonces eran viables.
Fuente: idealista.com