«Escudriñad la lengua, porque la lengua lleva, a presión de atmósferas seculares, el sedimento de los siglos, el más rico aluvión del espíritu colectivo; escudriñad la lengua.»
Miguel de Unamuno
Magnífico artículo publicado por Luis Cejudo Palmero en su blog: "Con mis palabras", quien ha tenido la gentileza de cedérmelo para que pueda compartirlo con todos vosotros.
A mi entender, es uno de los estudios más sesudos que he podido encontrar sobre esta figura jurídica, os recomiendo que lo leáis en su totalidad, merece la pena.
Mi más sincero agradecimiento hacia ti, Luis.
Estuve tentado de comenzar este artículo con una definición de engalaberno,
pero desistí pronto de tal pretensión, considerando, que cualquier
definición, por genérica que fuera, más que ayudar al lector a
comprender lo que es un engalaberno, le desorientaría.
Me
ha parecido más adecuado comenzar el estudio de la figura jurídica del
engalaberno con una aproximación etimológica de la palabra. Y todo ello
en la consideración que el significado primigenio de las palabras, de
cualquier palabra, y su evolución, no solo nos ofrece muchas pistas de
su verdadera naturaleza sino que nos permite conocer el momento
histórico de su designación como tal, ayudándonos a entender cómo fue
concebida y cómo las necesidades humanas la fueron configurando como
algo a lo que, pudiendo crear tensiones y conflictos, el derecho debía
dar una respuesta adecuada.
Un claro ejemplo nos lo ofrece la procedencia de los conceptos abstractos griegos, que tienen un origen muy concreto. Cuando se estudian conceptos abstractos griegos, como ἀρχή (arché), ‘principio’, conviene saber que su significado procede del léxico político. Arché significa ‘poder’, ‘dominio’, y como el que manda es el primero, a partir de esa procedencia se termina hablando de principio.
Significado y necesidad.
Decepciona
comprobar que la palabra engalaberno no figura en ninguno de los
diccionarios que he consultado. Ni el Diccionario de la lengua española,
de la RAE, ni el Diccionario de uso del español de María Moliner, ni el
Diccionario crítico etimológico castellano e hispánico de Joan
Corominas, ni el Diccionario de construcción y régimen de la lengua
castellana de Rufino José Cuervo, recogen definición ni acepción alguna
de esta palabra. Debemos, pues, conformarnos con el verbo engalabernar, que sí que recogen algunos de ellos.
Así para el diccionario de la Real Academia Española, engalabernar
significa «embarbillar, acoplar» y para el de María Moliner «encajar o
ensamblar». Para ambos es una palabra en desuso que aún se utiliza en
Colombia.
Ambos diccionarios nos orientan de lo que es un engalaberno, pero veamos lo que nos dicen otros.
Para el de Joan Corominas y su colaborador, José Antonio Pascual, engalabernar
es lo mismo que para el de la Real Academia Española: «embarbillar,
acoplar»; pero el diccionario de Corominas nos da un dato de sumo
interés, que consiste en que esta palabra proviene del vocablo catalán engalavernar,
cuya definición, nos dice, es hacer que quede inmovilizado un objeto
que se ha metido dentro de otro, por ejemplo la llave en la cerradura, y
que éste a su vez deriva de galaverna que define como «cada una de las dos piezas de madera con que se reforzaba el remo en el escálamo», voz náutica ̶escálamo ̶ que responde a la estaca pequeña y redonda, encajada en el borde de la embarcación, a la cual se ata el remo.
Dos datos recogemos como antecedentes de la carpintería. La
inclusión de la palabra engalabernar en el glosario de Eduardo de
Mariátegui, a finales del siglo XIX, como colofón a la obra del
sevillano Diego López de Arenas Breve compendio de la carpintería de lo Blanco,
publicada en 1633, con el significado de «ajustar o unir unas piezas
con otras y adaptar unos armazones a otros». Por su parte, Guadalupe
Romero Sánchez (1)
reproduce parte de un documento que custodia el Archivo General de la
Nación de Colombia en el que habla de los «clabos (sic) de engalabernar»
como forma de ir clavados los tirantes de las soleras en una capilla
doctrinaria de inspiración mudéjar a finales del siglo XVI, o principios
del siglo XVII.
Estos
datos permiten aventurar que la palabra engalabernar procede del léxico
de la carpintería, cuyo arte, íntimamente ligado con el de los
albañiles o alarifes, fue utilizado también en la construcción de
inmuebles, y de esta forma fue sencillo, por analogía, atribuir dicha
denominación a ciertas situaciones urbanísticas en las que ciertos
predios, o inmuebles, se incrustan o superponen, en suma, se ensamblan a
predios contiguos.
Pero
no hay que olvidar que el uso del término engalaberno, al que este
artículo se refiere, es un fenómeno cuyas raíces hay que buscarlas en
Andalucía, y más concretamente en la ciudad árabe. Los inmuebles árabes,
y la conformación de la ciudad, salvo excepciones, se vuelcan en los
interiores, y son los interiores los que van a encontrar el mayor
interés de los sujetos que en ellos habitan.
Es la necesidad, una vez más, la que va a provocar el nacimiento de un fenómeno: el engalaberno.
En primer lugar, porque la ciudad árabe, con inmuebles abigarrados y
calles estrechas, que tiende a la asimetría y le preocupa sobre todo el
interior, está necesitada de salidas y conexiones entre los predios que
la componen. En segundo lugar, porque la orografía donde se asienta es,
en muchos casos, montañosa, con grandes desniveles, en busca de protección como respuesta a
una cultura donde la guerra es el parlamento cotidiano en el que se
promulgan las leyes, por esta razón también nos encontramos engalabernos
en la ciudad medieval con asentamiento cristiano. Y en tercer lugar,
porque cuando los habitantes de dichas ciudades necesitan ampliar su
casa no pueden hacerlo de otra forma que anexionándose espacios
pertenecientes a las casas vecinas.
Son
tres, pues, las necesidades que vienen a cubrir los engalabernos: la
conformación de la ciudad, la ampliación de las casas y las pendientes
de los terrenos donde los inmuebles se construyen.
Resulta chocante que no encontremos en la palabra engalaberno
datos que presuma una conexión con la lengua árabe, cuando fue en dicho
mundo donde principalmente se desarrolló, pero también es cierto que
los fenómenos que sucedían en esta ciudad, respuestas a las necesidades
de los que en ella habitaban, eran vistos como consecuencias naturales
de la convivencia humana.
La procedencia de la palabra engalaberno
del catalán y que, según sostienen algunos, tiene un origen en las
diversas lenguas habladas en la península itálica, (toscano, genovés,
boloñés), cuyo significado sería ‘gel’ o ‘caramelo de gel’, y que, como
sostienen otros, en último extremo procedería del griego γαλαβριγα
(kalabrika), «la venda que envuelve la cuartilla del caballo», confirma
que se trata de una palabra de origen confuso, o mejor dicho,
desconocido, pero que a mi juicio se va conformando en el siglo XVI,
cuando la reconquista hace ya tiempo que ha terminado; y que, insisto,
surge de términos utilizados en carpintería que pasan a la albañilería y
de aquí al urbanismo, una vez que se observa y se estudia a la ciudad
en su conjunto y los fenómenos que en ella se encuentran. A la hora de
otorgarles denominaciones nada más fácil que recurrir a un léxico
cercano, el de la construcción, con un término que dio la casualidad que
no era de procedencia árabe, pues para la ciudad árabe, mientras
existió exclusivamente como tal, por simple cotidianidad, había pasado
desapercibido para los alarifes (2) de antaño.
No
parece descabellado pensar que las relaciones comerciales entre los
pueblos de la península itálica y del Reino de Aragón propiciaron que la
palabra fuera recogida por el catalán e introducida en su idioma con el
mencionado significado. Tampoco debió pasar desapercibida su original
sonoridad. Se trataría, una vez más, del poder de la palabra hablada y
la capacidad de recordarla. Se eligen las voces más musicales, porque
con ellas se identifican mejor las cosas que designan y a la vez resulta
más fácil para la memoria recordarlas. Las palabras, y especialmente
las técnicas, pueden ser transmitidas fuera del contexto en el que son
usadas, su significado puede variar, máxime cuando son transmitidas de
unas lenguas a otras, aunque su significado primigenio, si lo conocemos,
nos puede dar muchas pistas sobre su evolución. Las palabras, como se
dice en la Ilíada, vuelan, no quedan en ningún sitio, y los que las
usamos podemos modificar no solo su sonido sino su significado, máxime
cuando su uso es exclusivo o fundamentalmente oral.
En
otro orden de cosas hay que decir que para el legislador, el
engalaberno ha sido casi siempre una figura incómoda. Su variedad ̶y
en consecuencia las dificultades para reconocer en cada caso las normas
aplicables ̶ ha hecho de él una figura en peligro de extinción.
Los planes urbanísticos, tanto los de reforma interior como los previstos mediante algún sistema de equidistribución (3),
han intentado reducirlos lo más posible, en muchas ocasiones
posibilitando que las nuevas fincas resultantes de dicho planeamiento
solucionaran el problema de los engalabernos de la forma más sencilla,
esto es, suprimiéndolos. ¿Hubiera sido más adecuado conservarlos? Tal
vez sí. Al menos hubiera posibilitado que fueran estudiados de una forma
sistemática, incluso incluirlos
dentro de un régimen que pudiera dar solución a las necesidades de su
existencia y a los conflictos que pudieran existir entre sus titulares
en caso de desacuerdo o pareceres encontrados.
Por
último creo necesario tratar un último aspecto dentro de este apartado.
Se trata de cómo designar a los dos predios que componen el
engalaberno.
María Jesús López Frías se muestra reticente a utilizar para las fincas implicadas la denominación de predio sirviente y dominante (4),
pues no se aprecia una situación de vasallaje entre ellos, aunque, en
mi opinión, en todos los engalabernos uno de los predios involucrados
utiliza recursos del otro. Mi propuesta consiste en considerar que dado
que la figura estudiada es el engalaberno y vistos los significados del
verbo engalabernar, podemos denominar, en todas las clases de
engalabernos, a uno como predio engalabernante y al otro como predio engalabernado,
pues como se verá, uno de los predios cede al otro parte de su
estructura, superficie o suelo. Creo que, si observamos este fenómeno
con detenimiento observaremos que siempre hay un predio que cede algo
suyo a favor del otro.
Clasificación de los engalabernos: una propuesta.
Considero
que debemos ser capaces de clasificar los engalabernos. Si lo hacemos,
podremos delimitar mejor los derechos y obligaciones de los titulares de
las fincas engalabernadas.
Sospecho
que más de uno de los estudiosos de esta figura considerarán que mi
clasificación es insuficiente y que dejo al margen situaciones
diferentes que pueden ser consideradas como tales. Otros, por el
contrario, opinarán que alguno de los designados como engalabernos en mi
clasificación no pueden ser considerados como tales, y que, por tanto,
habría que excluirlos. Sea como sea, no se puede pretender realizar una
clasificación al gusto de todos. Si así fuera, lo mejor sería no
plantearse acción alguna. Tampoco pretende ser esta clasificación un
punto de partida, ni un punto de llegada, diversas obras me han
permitido conocer el engalaberno desde diferentes puntos de vista y
ellas han propiciado mis reflexiones. Lo que sí pretendo es realizar una
aportación al estudio del engalaberno que ayude a su conocimiento, aun a
sabiendas de que alguna de mis propuestas son discutibles y
controvertidas.
La
clasificación que propongo tiene su origen en las necesidades que el
engalaberno trata de cubrir, y, en suma, de su significado tal como ha
quedado expuesto: ‘acoplar’, ‘ensamblar’, ‘unir’, y de ahí ‘superponer’ e
‘incrustar’. Esto es, unos inmuebles se ensamblan con otros, se
incrustan en otros o se superponen a otros.
Es
la situación producida por ambos inmuebles a lo que denominamos
engalaberno, y con esta premisa podemos distinguir varios tipos en
función de su disponibilidad.
1.- Engalaberno empotrado.
Producto
de la necesidad de ampliar la vivienda, el titular lo hace adhiriendo
un espacio perteneciente al inmueble colindante. La vivienda se
configura de esta forma en un lugar en el que parte de su espacio
pertenece a un inmueble y parte al vecino.
A este engalaberno le llaman algunos autores casas empotradas o, simplemente, engalaberno, sin acompañarlo de adjetivo.
Engalaberno empotrado
Engalaberno empotrado en la calle Mayor de Sigüenza
2.- Engalaberno de superficie.
Un
inmueble pisa sobre el suelo de otro; pero, a diferencia del anterior,
no comparte su vuelo con el suelo de la finca contigua que ocupa.
Muchos
autores no lo diferenciarían del engalaberno empotrado. Yo sí realizo
una diferencia, pues en este caso una de las casas se asienta en su
totalidad en el suelo de la otra, no existiendo interferencias en el
vuelo.
Tanto
en este engalaberno como en el anterior existen dos solares diferentes y
uno de los predios construidos sobre uno de ellos invade el vuelo del
colindante. En el anterior parte del vuelo es compartido, en este el
suelo sobre el que pisa el predio que invade, el engalabernante, invade
el vuelo en su totalidad.
Engalaberno de superficie
En el Registro de la Propiedad nos podríamos encontrar inscrita la siguiente descripción:
“Edificio
señalado con los números cuarenta y cinco de la calle A y cuarenta y
cuatro, cuarenta y seis y cuarenta y ocho de la calle B, pues a ambas
calles tiene fachada. Linda por la derecha según se entra por la calle
A, con casa que también tiene el número cuarenta y cinco de la misma
calle de donde se segregó parte de su superficie, con casa número
cuarenta y siete de la calle A, y con casa número cincuenta de la calle
B; y fondo o espalda, con la calle B en la que como se ha indicado le
corresponden los números cuarenta y cuatro, cuarenta y seis y cuarenta y
ocho. Su extensión superficial es de mil quinientos cinco metros, de
los cuales, mil cuatrocientos cuarenta y cuatro metros y cincuenta y
seis decímetros cuadrados son de suelo a cielo y sesenta metros ochenta y
cinco decímetros cuadrados son solo de suelo a principal, por pisar
sobre esta extensión de sesenta metros y ochenta y cinco decímetros
cuadrados la casa que también lleva el número cuarenta y cinco de la
calle A, registral 21, libro 8, 1ª Sección, folio 97, de donde procede
parte de la superficie de esta finca.” (5)
En cuanto a la inclusión en la denominación de la palabra superficie me gustaría hacer un comentario.
Todos
sabemos que el derecho real de superficie es un derecho real limitado
temporalmente y el engalaberno de superficie, tal como queda definido,
no lo es. Según lo descrito, en mi opinión, nos encontraríamos ante una
excepción creada por la autonomía de la voluntad, en el que la
edificación no revertiría al dueño transcurrido un plazo, sino cuando la
construcción fuera demolida.
3.- Engalaberno con arco de vía pública.
Las casas se configuran dejando entre ellas espacios públicos, calles o travesías.
He
creído conveniente nombrarlo como una categoría específica de
engalaberno, por su originalidad y por encontrárnoslo de forma cotidiana
en nuestras ciudades.
Plaza Mayor de Madrid
4.- Engalaberno superpuesto.
El inmueble se construye apoyándose sobre otro ya existente.
Se trata de una situación propiciada por una orografía caracterizada por un espacio limitado y un alto desnivel.
Otros autores no solo no le dan la denominación de engalaberno, sino que lo diferencia de él y lo llaman casas a caballo (6).
Estos
engalabernos aparecen en la actualidad cuando se aprovecha el espacio
superponiendo unos inmuebles a otros, como se hizo en su momento, por
ejemplo, en las Alpujarras. La estructura de las localidades de Yegen y
Mecina Bombarón son dos claros ejemplos.
Engalaberno superpuesto
Régimen jurídico de los engalabernos. Una aproximación.
Las
situaciones producidas por la existencia de los engalabernos generan
una serie de relaciones entre los propietarios. Unas conducen al
mantenimiento de los inmuebles, a sufragar sus gastos, a atender el pago
de los tributos, aprobar mejoras, tanto en sus elementos estructurales
existentes como en la incorporación de otros que nos existían en el
momento en que los inmuebles fueron construidos. Imaginemos la
construcción de un ascensor, o la de montar antenas parabólicas o
canalizaciones para calefacción, agua caliente o fibra óptica para las
nuevas tecnologías de comunicación.
Podríamos
encontrarnos otro tipo de situaciones a las que habría que encontrar
soluciones equitativas ajustadas a derecho. Por ejemplo engalabernos
empotrados en el que el predio engalabernado hubiera sido abandonado,
encontrándose en un constante deterioro que amenace ruina, mientras que
el predio engalabernante continuara estando habitado, y en el que sus
moradores se plantearan evitar que el deterioro del contiguo se
extendiera al suyo.
Para
dar respuesta a todos estos problemas se ha considerado la aplicación
de la normativa relativa a la comunidad ordinaria, al régimen de
propiedad horizontal, al régimen de medianería, concretamente a la
medianería horizontal y a la servidumbre oneris ferendi,
institución del Derecho Romano que otorga el derecho de apoyar una
construcción en un muro o columna de la construcción colindante. Todas
estas reflexiones intentan que el Derecho cumpla con su función de dar
una respuesta a los problemas que los ciudadanos se encuentran.
Algunas sentencias del Tribunal Supremo (7), resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (8) y estudios de prestigiosos juristas (9), han
ido poco a poco centrando los temas debatidos y dándoles una respuesta.
Como viene siendo habitual, a veces estas respuestas han sido
contradictorias.
Hemos
de tener en cuenta que para dar una respuesta adecuada hay que estudiar
el caso concreto en el que se plantea el conflicto. En muchas ocasiones
las soluciones tendrán diferente apoyatura jurídica, pues el fenómeno
del que se derivan los conflictos presenta situaciones híbridas y causas
diferentes. Pero esto no obsta para que se puedan ir planteando
principios generales.
Atendiendo a lo anteriormente expuesto habría que tener en consideración determinados aspectos.
Diferentes
sentencias del Tribunal Supremo han rechazado la posibilidad de aplicar
las normas reguladoras de la comunidad ordinaria a las casas
empotradas, pero otras resoluciones, como alguna de la de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, han defendido la existencia de
una comunidad sui generis cercana al régimen de Propiedad Horizontal.
La
aplicación del Régimen de Propiedad Horizontal no resulta descabellado y
sí recomendable, aunque en los engalabernos no existan aspectos
esenciales para la existencia de tal régimen, habida cuenta de la
existencia de elementos comunes que son necesarios a ambos inmuebles y
que la aplicación de dicha normativa permitiría la resolución de un
número importante de conflictos; por ejemplo, los que surgieran por
desacuerdo en la proporción en que deben sufragarse los gastos generales
y los que pudieran derivarse del mantenimiento de los inmuebles.
Tengamos
en cuenta que muchos de los engalabernos existentes en construcciones
recientes, han sido constituidos bajo el régimen de Propiedad
Horizontal, aunque bien es cierto que el régimen de mayorías previsto en
el mismo dificulta o dilata la toma de ciertas decisiones relacionadas
con mejoras que hoy día se consideran fundamentales. Piénsese, por
ejemplo, en la instalación de aire acondicionado, placas solares,
antenas y conducciones para el acceso a nuevas tecnologías a través de
fibra óptica u otras que en el futuro puedan inventarse.
Tanto la comunidad ordinaria (10) como el régimen de Propiedad Horizontal (11),
como una comunidad sui géneris, entendida como aquella cuyos principios
aplicables proceden de ambas regulaciones, y de otras figuras
aplicables, como determinadas servidumbres, se basan en el
establecimiento de cuotas. Estas cuotas se determinarían de acuerdo con
la proporción en que cada predio contribuye a la creación de la
situación determinada, fundamentalmente a la superficie ocupada, y como
tal contribución nos revelaría el porcentaje que cada predio debe
contribuir al mantenimiento, gastos y, en su caso, a su rehabilitación o
restauración.
En las casas superpuestas, superado el dilema de si en nuestro derecho cabe hablar de una medianería horizontal (12),
habría que atenerse a lo previsto en los artículos 571 a 579 del Código
Civil (Cc), cobrando importancia, ex artículo 571 de dicho cuerpo
legal, las ordenanzas y usos locales. Por tanto el propietario de cada
una de las fincas implicadas tendría la posibilidad de repararla sin
contar con el consentimiento del otro propietario, y, en la medida en
que correspondiera a su proporción, repercutirle los gastos con
posterioridad, de acuerdo con el artículo 575 del Cc.
Por
tanto, de conformidad con este último precepto citado, los gastos en el
mantenimiento, conservación y reparación deberían ser sufragados «en
proporción al derecho de cada uno», lo que nos remitiría al derecho de
cada uno en la medianería. De igual forma, y tal como sostiene María
Jesús López Frías (13),
haciendo referencia a la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo
de 1985, existen relaciones de las que fluye responsabilidad latu sensu
contractual, entre las que se encuentran la comunidad de bienes y las
relaciones de vecindad. Cualquier relación jurídica, dice la sentencia,
que conceda un medio específico para su resarcimiento será de preferente
aplicación respecto a la responsabilidad extracontractual.
En
cuanto al vuelo, en primer lugar habrá que estudiar si en la
constitución del engalaberno existían pactos que previeran la
titularidad de las nuevas plantas que se pudieran levantar sobre las
fincas construidas.
Si
no existieran tales previsiones, tendríamos que considerar que, en las
casas empotradas, el Tribunal Supremo ha dejado claro que el predio
engalabernante no tiene derecho alguno sobre el sótano y el ático. De
esto cabría deducir que tampoco ha de reconocérsele derecho alguno sobre
el vuelo, más allá, obviamente, del que está ocupando. Téngase en
cuenta la fuerza que en nuestro derecho tiene el principio de superficies solo cedit
recogido en el artículo 358 del Código Civil, en virtud del cual «lo
edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras y
reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos».
Y
en cuenta a las casas superpuestas, algo semejante hay que decir al
respecto, al considerar que ambos fincas actúan, como ya se ha dicho, de
forma independiente.
El principio romano sobre el domino, Qui dominus est soli dominus est usque ad caelos et ad inferos, el que es propietario del suelo lo es desde el cielo hasta el infierno, (el vuelo y el subsuelo propiamente dichos), que de alguna forma recoge el artículo 350 del Cc, cuyo texto, El
propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está
debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y
excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a
lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de
policía, no ha variado ni una coma desde su aprobación en mil
ochocientos ochenta y ocho, parece que sólo puede ser entendido en la
actualidad si se hacen múltiples matizaciones (14).
En
último extremo deberemos plantearnos que los engalabernos han sido
creados por la autonomía de la voluntad, y a través de ella deberemos
escudriñarla, como nos invitaba a hacer Unamuno con la lengua. No
debemos olvidar que la autonomía de la voluntad es un principio general
del derecho y que el numerus apertus en materia de derechos reales es en la actualidad reconocido y aceptado de forma unánime.
Definición.
Me gustaría, por último, proponer una definición de engalaberno.
Una definición que pudiera contar con alguna probabilidad de ser
recogida en el futuro por el Diccionario de la lengua española de la
Real Academia, o al menos que suscite la necesidad de que esta palabra
sea recogida en él.
Es
mi única pretensión, por tanto, que algún día tal diccionario recoja
una definición de engalaberno, y que, a ser posible, que seguro que lo
es, sea mejor que la mía.
Mi
propuesta no debe olvidar que para algunos de mis colegas el
engalaberno es una denominación que solo puede ser atribuida a las casas
empotradas; por ello propongo dos acepciones.
Engalaberno. (Del catalán engalavern)
1. m. El conjunto formado por un inmueble que se empotra en otro, conocido también como casas empotradas.
2.
m. Conjunto arquitectónico, de diverso tipo, que forman dos inmuebles
al empotrarse o superponerse, creando una relación de dependencia y
colaboración entre ambos.
Engalabernante.
Adj. Dícese del inmueble que se empotra o superpone a otro creando de esta forma un engalaberno. Ú.t.c.s.
Engalabernado.
Adj. Dícese del inmueble en el que se empotra o al que se superpone otro creando de esta forma un engalaberno. Ú.t.c.s.
Final.
Si
el lector ha llegado a este lugar de mi escrito, creo que no tendrá
inconveniente en prestarme un último minuto de su atención.
Este
artículo lo encabeza una fotografía de las Torres KIO en Madrid. En
estas dos torres se puede apreciar con claridad que gran parte de su
vuelo está invadiendo suelo público. Mi pregunta es: ¿nos encontramos
ante un engalaberno?
Madrid, 18 de septiembre de 2011
NOTAS
1)
Guadalupe Romero Sánchez. “La presencia del mudéjar en las iglesias
doctrineras del nuevo Reino de Granada”. X Simposio Internacional de
Mudejarismo. 30 años de mudejarismo: memoria y futuro (1975-2005).
Teruel, 2005.
2) Esta palabra sí que procede del árabe: «Al-Arif», ‘maestro’, ‘perito’, ‘conocedor’.
(3)
Los sistemas de equidistribución que son reconocidos por la mayor parte
de las Comunidades Autónomas son los de cooperación, compensación y
expropiación.
(4)
María Jesús López Frías: «La superposición de inmuebles: Estudio
jurídico de las casas empotradas o engalabernos y de las casas a
caballo». Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 650, enero-febrero de 1999, págs. 87 a 107.
(5)
Inscripción del engalaberno que analicé en enero de 2004. No obstante,
la solución planteada fue bien sencilla: se demolieron los edificios y
se construyeron edificaciones sobre los dos solares con desaparición del
engalaberno.
(6) María Jesús López Frías, o. cit.
(7)
La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1943 denegó la
aplicación de los preceptos relativos a la comunidad ordinaria en cuanto
a su extinción, habida cuenta de que esta comunidad no existe en las
casas empotradas. La sentencia del mismo tribunal de 27 de marzo de 1963
rechazó también el condominio manifestando la existencia de una
servidumbre. Por su parte, la sentencia de 6 de febrero de 1969 rechazó
el retracto de comuneros por las mismas razones que la de 24 de mayo de
1943. La de 7 de marzo de 1969 determinó que el titular de las
habitaciones empotradas carece de derechos sobre el ático y el sótano.
En la sentencia de 28 de abril de 1972, se consideró que las fincas
engalabernadas actúan de forma independiente y por tal razón excluyó la
aplicación de la normativa reguladora de la Propiedad Horizontal, al ser
nada más que una medianería horizontal lo que tienen en común. La de 1
de marzo de 1983 sostuvo la existencia de una medianería horizontal y
como tal un condominio en su disfrute y utilización.
(8)
La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 6 de noviembre de 1985 sostuvo la existencia de una medianería
horizontal en un engalaberno superpuesto constituido ex novo.
La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 20 de julio de 1998 (BOE de 12 de agosto) de alguna forma sostiene la
existencia de una comunidad sui géneris en los engalabernos empotrados,
próxima a la Propiedad Horizontal.
(9)
Además del trabajo mencionado de María Jesús López Frías, hay que
mencionar los dos trabajos del Notario de Madrid, Ignacio Gomá Lanzón, Las insuficiencias del régimen de propiedad horizontal. Casas empotradas y a caballo: la finca tridimensional. La Notaría, números 9 y 10, septiembre de 2001”, y La propiedad tridimensional. Un ejemplo más de la creación notarial del Derecho. El Notario del Siglo XXI, nº 37, mayo-junio de 2011”. Por último el trabajo de Manuel Medina de Lemus, Engalabernos. Revista General de Legislación y jurisprudencia, nº 9, agosto de 2000.
(10) La comunidad de bienes se encuentra regulada en los artículos 392 a 406 del Código Civil.
(11) Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y
por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y por la Ley
51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no
discriminación y accesibilidad universal de las personas con
discapacidad.
(12) Ver la obra de Ángel Luis Rebolledo Varela (Coord.) et al., Tratado de Servidumbres. Cizur Menor (Navarra), Aranzadi, 2002, págs. 507 y ss.
(13) María Jesús López Frías. O. cit.
(14)
En este sentido me parecen muy interesantes los argumentos jurídicos
del Notario D. Eduardo Ávila Rodríguez en el recurso interpuesto contra
la negativa de la registradora de Mieres a inscribir una escritura de
declaración de obra nueva, que, aunque no fue estimado por la Dirección
General de los Registros y del Notariado, considero importante
reproducir una síntesis de ellos, con los que estoy completamente de
acuerdo.
«Actualmente
en nuestro ordenamiento jurídico y con base en el artículo 348 del
Código Civil, parece generalmente admitida la concepción del derecho de
propiedad como un derecho de núcleo del que emanan varias facultades,
admitiendo por tanto la disgregación de diversas facultades de él, como
pueden ser el derecho de disposición, y también en esta línea el derecho
de vuelo sobre un edificio puede corresponder al propietario de uno de
los elementos privativos exclusivamente … pudiéndose dentro de este
marco la existencia de un a propiedad volumétrica…»
«En
la única definición legal de finca, esto es, el artículo 17 de la Ley
del Suelo de 20 de junio de 2008, resulta que la idea de finca no tiene
que ir necesariamente unida al concepto tradicional de finca como algo
unido al suelo, sino que permite la existencia, y que por tanto, pueda
“situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo”, por lo que la
extensión volumétrica del derecho de propiedad no es obstáculo para que
en una determinada altura, se rompan los principios tradicionales del
derecho de propiedad y accesión, lo cual confirma el mismo artículo en
su párrafo cuarto al aceptar la separación de la rasante, el vuelo y el
subsuelo en dominio privado y público.»
«Actualmente
parece claramente admisible que existan dos edificios unidos con la
misma cubierta, la misma fachada y los mismos cimientos existiendo una
propiedad separada y distinta entre las fincas, existiendo por tanto una
simple medianería en diversos elementos, pero existiendo fincas
separadas sin existir una propiedad horizontal.»
«El
hecho de que un caso concreto no se contemple expresamente en el texto
de una norma no admite considerar la existencia de una laguna jurídica
en nuestro ordenamiento jurídico; es decir, habría que completar nuestro
ordenamiento por medio de la aplicación analógica de las normas, la
equidad y la interpretación por medio de la aplicación analógica de las
normas, la equidad y la interpretación de las normas (artículos 3 y 4
del Código Civil), por lo que no se puede decir que no se puede
inscribir una situación que existe desde hace muchos años en la realidad
extrarregistral por considerar que no está incluido en la literalidad
de alguna norma, de modo que se puede encorsetar la realidad física a
unos principios decimonónicos, cartesianos y racionalistas que nunca
serán completos, pese a que lo pretendan.»
«Todo
ello lleva a la conclusión de que se podría aceptar en nuestro
ordenamiento jurídico la creación de una propiedad tridimensional,
adecuando las viejas estructuras jurídicas a las no tan nuevas
realidades como es este caso.»
Resolución de 15 de septiembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y el Notariado. (BOE de 7 de octubre de 2009.)
AGRADECIMIENTO
A mi amigo Joaquín Tolsá Torrenova, por sus sugerencias y consejos en la elaboración de este artículo, por su generosidad.
![jesús duque, vicepresidente de alfa inmobiliaria](https://lh3.googleusercontent.com/blogger_img_proxy/AEn0k_tteMw5YD6BJfj6H9hOnLfCwLfL1K99LtiD9t0cmhmvlhRuPn_lfX5U9DsFxuvw64MQOd67O-y-FlLAfjG7mfiZN5aFwVuBSZvAp1PnnMHUl7dqGaYmuupWbrjGbgfdQp92ZOlG9zTRBvVWh4zDDV9p0Js=s0-d ""quien hoy por miedo no compre casa lo tendrá más difícil en el futuro"")
equipo@idealista
