Gonzalo Bernardos: "Hay que recuperar las ayudas fiscales para primera y segunda vivienda"

El año que viene va a ir mal para la mayor parte del mercado inmobiliario, asegura este experto en el Barcelona Meeting Point. Aunque el mercado se va recuperando, "los precios siguen siendo excesivos" porque los fija el que quiere vender".

"Hay que recuperar las ayudas fiscales 

para primera y segunda vivienda"

La fiscalidad de la vivienda vuelve a estar en el foco informativo porque el Ejecutivo está sopesando la posibilidad de penalizar fiscalmente las plusvalías que se obtengan al vender inmuebles adquiridos desde hace más de veinte años. Finalmente, parece que el Gobierno suavizará el "hachazo fiscal"; no obstante, el debate ha puesto de manifiesto la relevancia de la cuestión entre propietarios e inversores. 

A este respecto, el profesor de economía de la Universidad de Barcelona y director del Master en Consultoría Inmobiliaria, Gonzalo Bernardos, considera que "es el momento de dar incentivos a la compra para primera y segunda vivienda", para así acabar con el stock "en dos o tres años". "Hay que volver a las desgravaciones fiscales", afirmó y no "incrementar sustancialmente los impuestos que gravan a la vivienda", como dice Europa y que, según él "es lo contrario de lo que se necesita".

Este experto, uno de los más reputados de España, hizo estas declaraciones con motivo de la 18ª edición del Salón Inmobiliario Barcelona Meeting Point, y en el marco de unas jornadas organizadas por fotocasa bajo el título "¿Hacia dónde va el sector inmobiliario?, en las que intervinieron distintos expertos. 

Uno de ellos fue el asesor de inversiones inmobiliarias José Luis Ruiz Bartolomé, quien también fue muy claro respecto a la fiscalidad: "Cuanto menos hagan los políticos en general, mejor" y aseguró que "cuando no hace falta, dan incentivos fiscales para comprar y, cuando hace falta, los quitan; siempre van al revés". En su opinión, "Ahora un mileurista no interesa en absoluto a las entidades financieras", creándose un mercado dual con personas que sí que pueden comprar y otras que se ven obligadas al alquiler. "Son dos Españas y eso no es bueno", aseguró Ruiz Bartolomé.

Por otro lado, Bernardos recalcó que "el mercado hipotecario necesita un fuerte cambio de regulación" y propuso la creación de "dos tipos de hipotecas", una con la que la persona responda por el total de sus bienes y otra con la que se responda sólo con la vivienda. "Lo que de ninguna manera puede volver a pasar es que a mucha gente se le haya destrozado la vida por no poder pagar una vivienda, haberse quedado sin esta y tener que pagarla por los siglos de los siglos".

Vuelve el inversor nacional

Preguntados por Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.es, si se puede hablar de recuperación, los expertos fueron cautos. Para Bernardos, el año que viene va a ir mal para la mayor parte del mercado inmobiliario "porque está localizado en zonas con exceso de oferta para 10 años y hasta 40 años". "El mercado se está recuperando y subirá un 10% en las mejores zonas de las grandes ciudades como Sarriá, Salamanca, Chamberí...", aseguró, pero "los precios siguen siendo excesivos" porque los fija el que quiere vender. 

En cuanto al papel de los extranjeros, el profesor de la UB aseguró que "el inversor extranjero ha venido y ha representado una gran parte del mercado" pero, a partir de ahora, "vamos a ver que los que van a comprar son los inversores nacionales" y lo van a hacer "al lado de su casa". Su apuesta: "adiós al inversor extranjero y vuelta al inversor nacional. El mercado vuelve a la normalidad".

José Luis Ruiz Bartolomé, por su parte, confirmó que la demanda nacional "se está recuperando despacio pero de manera consistente". "Mucha gente está esperando a salir y comprar, pero no encuentran financiación porque, bien porque no son solventes desde el punto de vista bancario o bien porque los bancos no dan créditos a nadie", sin embargo, dijo que esto está empezando a cambiar. "A medida que ellos van abriendo compuertas, empezará a moverse el mercado".

Crédito limitado

Respecto al acceso al crédito, todavía limitado para la mayoría de las familias, Gonzalo Bernardos aseguró que "las grandes entidades darán más crédito", pero para las familias de mileuristas, "seguirá siendo necesario disponer de unos ahorros del 30%". 

"El mercado hipotecario necesita un fuerte cambio de regulación", afirmó de forma rotunda, a la vez que propuso la creación de "dos tipos de hipotecas", una con la que la persona responda por el total de sus bienes y otra con la que se responda sólo con la vivienda. "Lo que de ninguna manera puede volver a pasar es que a mucha gente se le haya destrozado la vida por no poder pagar una vivienda, haberse quedado sin esta y tener que pagarla por los siglos de los siglos".

Debate sobre el alquiler

En cuanto al mercado del alquiler, Gonzalo Bernardos pronosticó que va a ir mal dependiendo de las zonas. "En aquellas más emblemáticas de la ciudad, puede irles bien a los propietarios que alquilen, pero en las zonas tradicionalmente obreras el precio seguirá bajando hasta llegar hasta casi la mitad del de 2007".

La marcha de los inmigrantes, los problemas de los jóvenes para independizarse, el desequilibrio que se ha producido al reducir la demanda en un mercado con mucha oferta, son algunas de las causas de que el alquiler no vaya bien, según el profesor de la UB. Por eso, aseguró, "las inmobiliarias venderán más y alquilarán menos".

Por el contrario, José Luis Ruiz Bartolomé, dijo que ahora hay más mercado de alquiler por la falta de crédito, pero también "hay un cambio de paradigma". "Los jóvenes no quieren comprar después de lo que han visto estos años y no buscan permanencia". Además, para él, comprar y alquilar no son excluyentes: "se puede comprar para invertir por un lado y vivir de alquiler por otro".
Fuente: Finanzas.com 

«¿En qué manos pongo mi casa?». La voz única

Sevilla / Profesionales denuncian inseguridad para los consumidores

Los agentes de la propiedad inmobiliaria piden a la Junta que regule el sector y cree un registro

ABC

Un mediador acreditado es una garantía a la hora de vender o alquilar

Amalia F. Lérida

Una inversión tan importante como es la compra de una vivienda, la venta, el alquiler o la permuta no puede dejarla en manos de alguien que no le ofrezca garantías.

Precisa de la intervención de una agente de la propiedad inmobiliaria acerditado que le evitará los disgustos que más de un comprador se llevó durante la década del «boom» de la edificación.

Porque en la actualidad, sepa que operan en el mercado personas sin ni siquiera una dirección física donde reclamar alguna irregularidad. 

Ahora que el sector está repuntando ya se observa que vuelven a actuar corredores e intermediarios de todo tipo sin establecimiento ni fiscalidad ni garantías para los consumidores. 

Se tienen que superar los errores del pasado y las situaciones de inseguridad jurídica en la compraventa y por eso la plataforma Voz Única Inmobiliaria ha pedido a la presidenta de la Junta de Andalucía, Susana Díaz, la regulación de la profesión para que se garantice la seguridad en el mercado inmobiliario a través de la expedición a los agentes de una licencia o autorización administrativa y de su inscripción en un registro público.

De esta forma, el consumidor que necesite un mediador pordrá acudir a un registro oficial específico para localizar al agente adecuado con la garantía que le da su formación. Además, sabrá que carece de antecedentes penales en la materia y que, en caso de incumplimiento, podrá denunciarlo y la Junta de Andalucía le retirará el permiso de actuación.

No menos importante es para la operación que estos agentes de la propiedad inmobiliaria registrados tendrán un seguro de responsabilidad civil profesional y un seguro de caución que le garantizarán, en caso de que se originen problemas, la devolución de su dinero.

Mediante una placa de la Junta de Andalucía con el número de homologación colgando de la puerta del establecimiento al que vaya verá claramente que se encuentra en una agencia inmobiliaria de reconocida solvencia y garantía.

En estas ventajas está la diferencia entre contar con un agente regsitrado y otro que no lo esté. 

Además, la economía sumergida mermará porque los que no obtengan la acreditación sencillamente no podrán ejercer la actividad. 

La citada plataforma aglutina al sector de la interemdiación en Andalucía e integra a los colegios oficiales, a las grandes asociaciones y a la patronal.

Urgen a la Junta que proceda a la regulación para proteger a los consumidores.

Fuente: ABCdesevilla 

Una sencilla multiplicación para saber si te puedes permitir comprar una vivienda

NO DESTINAR LOS INGRESOS DE MÁS DE CUATRO AÑOS

Elena Sanz

Con una caída de precios cercana al 50% desde máximos, son muchos los ciudadanos y los expertos que comienzan a pensar que es buen momento para comprar una vivienda. Sin embargo, después de tantear el mercado, ver precios y sacar la calculadora para hacer números, son muchos los potenciales compradores que siguen pensando que las cuentas no salen y que la vivienda sigue cara.

Escarmentados por las desastrosas consecuencias que el estallido de la burbuja inmobiliaria ha tenido sobre miles de familias, los futuros compradores no quieren dar un paso en falso y adquirir una vivienda por encima de sus posibilidades. Y no es para menos, a la vista de las últimas informaciones sobre este particular en España. The Economist, por ejemplo, estima que sigue inflada más de un 10%, mientras que Standard & Poor’s señalaba recientemente en un informe que “el mercado inmobiliario español aún parece estar sobrevalorado entre un 12% y un 20% en relación con los ingresos y las rentas a largo plazo”. Los porcentajes dan para pensar. 

Ninguna familia debería destinar los ingresos brutos de más de cuatro años para comprar una vivienda  

Por lo tanto, no está de más hacer cuentas para la que, sin duda, será la compra más importante de nuestras vidas. Pero ¿cómo podemos calcular si el precio de un inmueble es el adecuado a nuestras posibilidades económicas? Existe una regla muy sencilla: basta con multiplicar por cuatro los ingresos brutos anuales de ese hogar o familia. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000. “Ningún particular ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa”, asegura Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista.com.

"Cuatro años es el estándar que durante años se tomó como referencia en Estados Unidos y en España cuando estábamos en ocho o nueve veces". Bienvenido Subero, economista jefe de Gamerin, un grupo de análisis del mercado inmobiliario, se muestra bastante más conservador. "Yo no aconsejaría destinar más de tres años del salario". Recomendaciones, todas ellas, que desoyeron miles de compradores en pleno boom y que, con los niveles de precios actuales y a nivel global, desaconsejan la compra y dejarían a buena parte de la población fuera del mercado residencial en propiedad.

La vivienda debería caer un 64% para volver a niveles de hace 15 años

"La relación del precio de la vivienda adquirida con la renta bruta del hogar es un 30% superior a la situación de equilibrio”, calcula la consultora RR de Acuña y Asociados. El último informe inmobiliario de CatalunyaCaixa refleja precisamente esa falta de equilibrio. En 2012, para poder comprar una vivienda eran necesarios 4,5 años de la renta salarial de una familia cuyo sustentador principal tenía un nivel de estudios medio. Una cifra por debajo de los 6,1 años de 2007, pero muy superior a los 2,7 años de 1997-1999, niveles hacia los que, según Bienvenido Subero, deberíamos acercarnos de nuevo. Ello implicaría, según CatalunyaCaixa, que el precio de la vivienda nueva debería caer un 64,1% adicional. Como apunte, señalar que en Madrid, en 2006, en plena locura inmobiliaria y con los precios de la vivienda con crecimientos anuales de dos dígitos, la cifra llegó a superar los 8 años. Una auténtica locura, según los expertos consultados. 

Fuente: CatalunyaCaixa

Tal y como puede apreciarse en el cuadro, estas cifras muestran diferencias muy significativas en función del nivel de estudios y en función de la comunidad autónoma donde se realiza la compra. Así, por ejemplo, para una familia cuyo principal sustentador poseía un nivel alto de estudios, en 2012 eran necesarios 3,1 años de salario neto para la adquisición de una vivienda, frente a los 4,7 años en el caso de un nivel de estudios bajos. Asimismo, mientras que en Madrid la cifra se situaba en 4,9 años, en Cataluña, era de 4.

Esta podría ser, sin duda, la manera más sencilla de ver hasta qué punto los precios actuales de la vivienda se encuentran desviados respecto al que debería ser su punto de equilibrio. Pero no es la única. Existe otra regla básica para evitar que la compra más importante de nuestra vida se convierta en nuestra peor pesadilla. Consiste en no destinar más del 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca.

La regla del 30%

“La caída de los tipos de interés que tuvo lugar en España entre 1995 y 1999, a pesar del aumento de los precios que comenzó en esos años, permitió que la cuota hipotecaria sobre la renta salarial neta disponible se redujera del 23,6% al 16,3% para un hogar cuyo sustentador principal tuviera estudios medios”, reza el informe de CatalunyaCaixa. Y añade que “el alza de los precios, a pesar de los bajos tipos de interés que predominaron hasta 2005, elevó el peso de esta cuota para los hogares cuya persona de referencia tenía estudios medios, que pasó, para el caso español, desde el 16,7% de media entre 1997-1999 al 38% de 2008, siendo el 47% en Madrid en 2007 y el 37,1% en Cataluña, y el 35,9% en Andalucía y el 38,2% en la Comunidad Valenciana en 2008”.

Hoy en día, esa media se sitúa en España en el 21,5% –cae al 14,8% para un nivel de estudios alto–, aunque en 2008 llegó a situarse en el 38%, llegando incluso al 47% en Madrid en 2007. "Hoy en día no me endeudaría por más del 25% de mi sueldo a 30 años", recomienda Bienvenido Subero, que aconseja 'tirar de la hoja de cálculo' para evitar sorpresas desagradables en el futuro ante, por ejemplo, una importante subida de los tipos de interés. 

Fuente: CatalunyaCaixa

Considerando el 30% como el porcentaje máximo a partir del cual ningún hogar no debería hipotecarse, tenemos que en el año 2000, un 33,6% de las familias con algún miembro empleado estaba excluido de la compra de una vivienda a unos niveles razonables de endeudamiento, un porcentaje que se duplicó en 2007 (66,9%) para retroceder al 40% en 2012.

La abrupta caída de precios que ha tenido lugar desde 2008 –un 45% desde máximos, según Sociedad de Tasación–, la mejora de las condiciones de financiación y unos tipos de interés históricamente bajos han permitido la reducción de este porcentaje hasta los niveles actuales, ligeramente por encima del 20% y en línea con lo que aconsejan los expertos. No obstante, para volver a los niveles de 1997-1999, los precios medios que tenía la vivienda en 2012 deberían ajustarse aún un 22%.
Fuente: El Confidencial

Certificado energético: ¿Y si hace la "vista gorda" y opta por no pagarlo?

Muchos propietarios están optando por hacer un pacto con el inquilino y alquilar la vivienda sin solicitar el certificado energético. Es la tónica general. Pero hay importantes riesgos explícitos que debería conocer.

Hay riesgos si no lo pasa.

José Jiménez 
Desde el pasado 1 de junio, todo aquel propietario que quiera vender o alquilar su vivienda debe rascarse el bolsillo para acometer un gasto extra, el certificado energético. Criticado por unos y defendido por otros, el caso es que habrá que pagar entre 70 y 300 euros en función del tamaño de la vivienda y del tiempo que le lleve al técnico (ingeniero o arquitecto necesariamente) emitir el dictamen pertinente. Por eso, la tónica habitual hasta ahora es "hacer la vista gorda" y alquilar la vivienda sin el certificado. Pero cuidado, existen serios riesgos a tener en cuenta.

Se puede estar o no de acuerdo con la utilidad práctica del certificado energético, pero lo que es un hecho cierto es que lo exige la ley. "Mide el consumo de energía y CO2 de manera aproximada con el objetivo de conocer si la vivienda es eficiente desde el punto de vista energético", explica Óscar González de la firma www.certificadoenergetico.es. Por tanto, es un documento que el propietario debe tener si quiere vender o alquilar, pero cuya resolución final (óptima en el mejor de los casos o ineficiente en el peor) no obliga a nada en particular ni a acometer ninguna reforma.

"No te obliga a mejorar la vivienda pero si a comunicar la realidad de la misma", asegura Óscar González. Quizás en el futuro si tenga otros efectos y suponga tener que hacer reformas, pero es algo que de momento no está contemplado. La mejor nota que se puede sacar es la 'A', que supone que la vivienda está perfectamente acabada desde el punto de vista energético. Se da en casos excepcionales y hay muy pocas. En el extremo contrario está la nota 'G', la peor de todas, la expresión máxima de la ineficiencia. Según González, lo normal es que una vivienda si sitúe entre el abanico comprendido entre la 'D' y la 'G'.

El certificado energético no es un documento barato y su precio puede llegar hasta 300 euros en función del tamaño de la casa y las variables a considerar. Además, siempre va a requerir el desplazamiento del técnico hasta la vivienda. Si un propietario tiene que pedirlo, lo normal es que trate de repercutirlo de alguna manera en el precio del alquiler. O, como es más barato, siempre está la opción de hacer la vista gorda.

Según explica Juan Luis Moraleda, arquitecto técnico de Alquiler Seguro, "por desgracia, este es el caso más habitual en los alquileres". En las ventas ya prácticamente no se da porque los notarios se están poniendo más estrictos y exigen el certificado. Ahora bien, como recuerda este experto, quienes se salten esta obligación están exentos a una multa económica que podría oscilar entre los 600 y los 6.000 euros. Esta sanción suele recaer sobre los propietarios. De momento, explica Moraleda, "no tenemos conocimiento de que haya habido multas a los inquilinos".

Al fin y al cabo, en los casos de operaciones entre particulares mediante un contrato privado, propietario e inquilino siempre tienen la opción de "hacer la vista gorda". Es decir, "yo te cobro menos y tú no me pides el certificado". Pero aparte de la sanción económica, también hay otros peligros. Por ejemplo, como explica Óscar González, si un propietario quiere ahorrarse el certificado y alquila la casa a un inquilino que no se lo exige, éste último podría romper cuando quisiera y antes de tiempo el contrato de arrendamiento. ¿Por qué? Pues simplemente bastaría con alegar que el dueño de la casa no puso a su disposición el certificado energético, algo a lo que tiene derecho.

Alquilar sin certificado supone encarar un riesgo que puede salir caro, sobre todo porque las inspecciones no han hecho más que comenzar y cada vez son más frecuentes. ¿Voracidad recaudatoria? Es la queja más frecuente en boca de los propietarios, pues muchos no terminan de ver la utilidad a este certificado. "Ahora mismo, la utilidad es para censar los inmuebles y el gasto que puedan tener. En el futuro, sospecho que se usará para establecer intervalos tarifarios de energía", apunta Moraleda.
En todo caso, la opción es de los dueños de la vivienda. Para saber qué calificación energética tiene una vivienda, los expertos de certificadoenergetico.es han desarrollado una herramienta gratuita y 'online' que informa al instante a cada propietario sobre su nota con solo introducir unos datos de localización, metros e instalaciones energéticas. La nota es aproximada y "en ningún caso sustituye la visita necesaria del técnico a la vivienda ni al certificado energético propiamente dicho que el propietario debe obtener a partir de la contratación de un profesional habilitado", explican estos expertos.

Diferentes notas del certificado de más (A) a menos eficiente (G). Fuente. www.certificadoenergetico.es

Fuente: Finanzas.com

España, a la cabeza en impuestos sobre la compra de una vivienda a nivel mundial

equipo@idealista

España tiene la fiscalidad más elevada en la compra de una vivienda de segunda mano, del 7% de media, frente a una media mundial del 3,4%, según un estudio de la auditora UHY. además de España, el estudio también revela cómo otras economías europeas también gravan considerablemente las compras de inmuebles. países como Francia, Italia, Austria, República Checa y Alemania imponen una tasa media del 4,5%.

Recordamos que en España el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) varía dependiendo de la región donde se compre la vivienda. Por ejemplo, en Andalucía, Baleares, Cantabria, Asturias o Cataluña el ITP varía entre el 8% y el 10%. En Madrid a partir del año que viene el ITP bajará al 6% del 7%

Así, el coste medio en impuestos a la hora de comprar una casa valorada en 2.700.000 euros está en España en el 7%, mientras que la media en los 25 países analizados por UHY FAY & CO. está en el 3,4%. para una casa valorada en 115.000 euros el porcentaje es el mismo mientras que en el resto de países se produce un descenso notable.

En otros países, como América del Norte, los impuestos a la compra de propiedades son mucho más bajos, por lo general se sitúan de media en el 1%. en Canadá las casas más caras están sujetas a impuestos con tipos del 1,9%.

Bernard Fay, co-presidente y socio director de UHY FAY & CO., señala que “desde 2010, en España las comunidades autónomas han hecho un mayor uso de su criterio para establecer el impuesto sobre actos jurídicos documentados, con el resultado de que estos han subido, especialmente en zonas con un turismo de alto poder adquisitivo donde confluyen compradores internacionales”.

“Combinado con otros requisitos fiscales, dirigidos a familias internacionales de alto poder adquisitivo, estos altos impuestos hacen que España pierda mucho atractivo justamente para ese público que ha ayudado notablemente a mantener la economía en las regiones costeras de españa durante las últimas décadas. el gobierno debe estar interesado en evitar que se vayan, ya que es difícil atraerlos de nuevo”, añade Fay.

La auditora también ve relación entre los altos impuestos sobre la compra de viviendas y la escasa movilidad laboral. así, Ladislav Hornan, presidente de UHY, sostiene que “al imponer altos impuestos y costes a la compra de propiedades, los gobiernos podrían estar desalentando a las personas  a cambiar de empleos, especialmente a aquellos con familias a cargo que esperan ser propietarios”.

Madrid será la región con la fiscalidad más baja para la compra de vivienda

Nueva y usada, en 2014

La Comunidad de Madrid aplicará a partir de 2014 una serie de medidas fiscales que convertirán a Madrid en la región con la fiscalidad más baja para la compra de vivienda nueva y usada, en una "apuesta" por reactivar el sector inmobiliario y la construcción. 

 

Así lo ha manifestado este viernes el consejero de Transportes, Infraestructuras y Vivienda, Pablo Cavero, quien durante la inauguración de Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) ha asegurado que "la aplicación de la rebaja de un punto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO) y de un 25 por ciento del tipo general del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) suponen un impulso dinamizador para la economía en general y para el sector inmobiliario en particular".

Para el titular de Vivienda del Gobierno regional, "Madrid sigue siendo el motor económico de España y, por esta razón, se están aplicando medidas activas que ayuden a reflotar los sectores más vulnerables como es el sector de la vivienda, que en todos sus ámbitos, está siendo uno de los más perjudicados por la crisis".

UN AHORRO SUPERIOR A LOS 2.300 EUROS

El Gobierno regional anunció hace unas semanas una rebaja de un punto del Impuesto de TPO, que es el que grava, por ejemplo, la compra de viviendas de segunda mano. La bajada del 7 al 6 por ciento en la transmisión de todo tipo de inmuebles sitúa a Madrid con el tipo general más bajo de España, frente al 10 por ciento de Andalucía o Asturias o el 11 por ciento de Extremadura.

Igualmente, la rebaja del 25 por ciento del tipo general del Impuesto de AJD, que pasa del 1 al 0,75 por ciento y que es el que grava documentos notariales como, por ejemplo, las escrituras que formalizan hipotecas y viviendas nuevas, sitúan de nuevo a nuestra región con el impuesto sobre AJD más bajo de España, con un tipo general del 0,75 por ciento frente al 1,5 por ciento de regiones como Andalucía, Cataluña o Galicia.

"Por ejemplo, si un ciudadano desea adquirir una vivienda de segunda mano y la vivienda estuviese valorada en 185.000 euros, se beneficiaría de una reducción de 1.850 euros en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, si lo adquiere con hipoteca, de otros 463 euros en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Todo ello le supondría un ahorro de más 2.300 euros", ha argumentado Cavero.

Durante su visita al stand de la Comunidad en Madrid en el SIMA, el consejero recordó que Madrid se ha consolidado como una región líder en la construcción de viviendas protegidas iniciadas en toda España, representando el 30 por ciento del total nacional.

Además, ha venido desarrollando con éxito diferentes iniciativas pioneras en nuestro país y dirigidas a fomentar el mercado del alquiler, como el Plan Alquila y la creación del Consejo Arbitral del Alquiler.

Fuente: Madridpress.com

¿Es el momento de seguir a los grandes inversores extranjeros y comprar una vivienda en España?

En los últimos meses varios fondos extranjeros han cerrado grandes operaciones inmobiliarias en España. ¿Es esta una señal suficiente para que los ciudadanos de a pie vuelvan a apostar por el ladrillo? ¿Después de años de ajuste ha llegado el momento de comprar? 

¿Es el momento de seguir a los grandes inversores extranjeros y comprar una vivienda en españa? Menéame inCompartir Más noticias sobre: Vivienda, Inmobiliarias Alerta de noticias Enviar a un amigo Imprimir Disminuye el tamaño del texto Aumenta el tamaño del texto 16.11.2013 Beatriz Amigot . Siga al autor en 0 En los últimos meses varios fondos extranjeros han cerrado grandes operaciones inmobiliarias en España. ¿Es esta una señal suficiente para que los ciudadanos de a pie vuelvan a apostar por el ladrillo? ¿Después de años de ajuste ha llegado el momento de comprar? ¿Es el momento de seguir a los grandes inversores extranjeros y comprar una vivienda en españa? Algo ha cambiado en el sector inmobiliario español en los últimos meses. Vuelve a haber movimiento y se cierran importantes acuerdos. Los protagonistas están siendo grandes fondos extranjeros que han comenzado a apostar por España. “Los fondos vinieron hace dos años y medio y se fueron sin comprar nada porque no encontraron gangas. Pero desde abril o mayo de este año ha habido muchos interesados en entrar en el mercado inmobiliario español y sólo estaban esperando que Sareb [Sociedad de Activos Procedentes de la Restructuración] hiciera una venta. Cuando esto ocurrió se dio la señal de entrada”, explica José García Montalvo. catedrático de Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra. El banco malo dio este paso a principios de agosto cuando vendió al fondo de capital riesgo H.I.G. Capital 939 viviendas por un valor de 100 millones de euros. Días antes el fondo de capital, Blackstone, compró 1.860 pisos de VPO en alquiler al Ayuntamiento de Madrid por 125,5 millones de euros. Otra de las operaciones del año ha sido la adquisición por parte del banco norteamericano, Goldman Sachs, de 3.000 pisos al Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) por 201 millones de euros. De hecho, ambos inversores, Blackstone y Goldman Sachs, están siendo los más activos las pujas y compiten con fuerza en el mercado de alquiler (la última batalla la ha ganado el fondo de capital riesgo al hacerse con un paquete de 423 viviendas en Tres Cantos propiedad hasta ahora de FCC). En lo que va de año las principales inversiones de extranjeros han inyectado en el mercado inmobiliario español más de 2.100 millones de euros Para el próximo año los fondos internacionales están dispuestos a inyectar hasta 14.000 millones de euros en el ladrillo español, según un estudio realizado por la firma Knight Frank, que coloca a España como uno de los principales objetivos de los grandes inversores dentro de la Unión Europea. La cuestión ahora es qué lectura debe hacer el posible comprador particular de estos movimientos en el sector. Muchos pueden pensar que si la demanda mejora, el ajuste de precios podría detenerse e incluso revertirse en los próximos meses. Por ello, si usted está esperando el momento idóneo para adquirir su primera vivienda o tiene unos ahorros y quiere invertirlos en el ladrillo, siga leyendo. ¿Muestran ya estas operaciones ante un cambio de tendencia? García Montalvo lo tiene claro estas grandes operaciones no suponen una señal suficiente del cambio de tendencia y, de cara a los particulares, cree que hay que destierra la idea de ‘todos a comprar porque los precios van a ir para arriba’. Este experto explica que estas compras no sostendrán el mercado porque están tirando a la baja los precios. “Los fondos están comprando a precio de derribo. Solamente entran si se les dan ofertas increíbles”, asegura. Eso sí, García Montalvo cree que “estos movimientos no afectan de manera directa al particular porque los inversores están comprando a precios mucho más bajos de lo que puede lograr un ciudadano de a pie y el recorrido de precios es distinto (he visto operaciones de hasta 1.000 euros el metro cuadrado en Madrid). Por ello, aunque en un momento dado los precios suban desde estos mínimos al comprador particular no le afecta tanto la subida”. Fitch coincidía en este análisis en uno de sus últimos informes sobre España. La agencia de calificación defendía que todavía no se puede hablar de recuperación del mercado inmobiliario y de cambio de tendencia. “Se está interpretando el interés de los inversores extranjeros en la propiedad residencial española como un signo de recuperación del mercado. Sin embargo, creemos que el apetito de los inversores extranjeros se debe principalmente a una oportunista caza de gangas”, aseguraba Fitch. El ajuste de precios no se ha terminado Los indicadores siguen mostrando un descenso de los precios aunque se está moderando el ritmo de caída en los últimos meses. Tinsa en su último informe apuntaba una caída del 8,5% en octubre frente al retroceso del 9,2% en septiembre y una depreciación del 38,9% desde los importes máximos alcanzados en diciembre de 2007. La agencia de calificación Standard & Poor's aseguraba recientemente que los precios seguirán cayendo al menos hasta 2015. Montalvo considera que el valor de un inmueble se debe ajustarse hasta suponer 4 años de renta familiar desde los 5,6 años que representa aún. “Se ha recorrido mucho camino porque venimos de que el precio de la vivienda equivalga a 8 años de renta familiar, pero también es cierto que ahora el ajuste es más lento porque los precios caen al mismo tiempo que las rentas”, explica. Sin embargo, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía en la Universidad de Barcelona, matiza estos datos y considera que ya hay áreas en las que ya se ha terminado el ajuste. “El mercado inmobiliario español es complejo. Se puede dividir en tres zonas: la primera, la zona media-alta (Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao) donde ya está hecho el ajuste y el año que viene con más financiación bancaria podría subir o estabilizarse el precio; la segunda, las ciudades medianas donde queda un par de años de bajada de precios o un año si la economía mejora sustancialmente; y, finalmente, las áreas de playa, pequeñas ciudades y pueblos donde no se prevé una estabilización a corto plazo”. De esta forma, Bernardos dibuja un mapa desigual en el que el momento oportuno para invertir varía en el tiempo. Según sus previsiones, el particular que esté interesado en la zona media-alta debería ir pensando ya en comprar, siempre y cuando tenga liquidez. El mercado inmobiliario no está para especular a corto plazo En cualquier caso, avisa de que “el mercado inmobiliario no está para especular a corto plazo, aunque quienes compren en mínimos pueden sacarle una rentabilidad del 50% en diez años. Hay que recordar que en algunas localizaciones los precios han caído a niveles del año 98-99, muy por debajo de lo que es sostenible a medio plazo”, sentencia Bernardos. Los grandes inversores buscan rentabilidad en el alquiler Otra opción interesante es la que están adoptando los grandes fondos. “Muchos inversores no están comprando para revender. Se están dedicando al negocio patrimonialista: compras muy barato y lo pones en alquiler no muy elevado sacando una rentabilidad del 6-7% a medio plazo”, explica García Montalvo. “Si las condiciones actuales se mantienen con la renta disponible cayendo, el paro elevado y la dificultad para lograr una hipoteca, el mercado del alquiler podría pasar a representar en España el 25-30% del total a finales de esta década desde el 12,1% actual.”, añade. Estos fondos están replicando en España el modelo que ya han desarrollado en Estados Unidos. De hecho, Blackstone se ha convertido en los últimos meses en el mayor actor del mercado de alquiler estadounidense después de invertir 7.500 millones de dólares en la adquisición de 40.000 viviendas para reformarlas y arrendarlas. En España este fondo de capital riesgo ha encontrado un gran competidor en Goldman Sachs. Bernardos tiene sus dudas sobre esta estrategia. “Los fondos están comprando al por mayor y no especialmente bien porque adquieren cuatro cosas interesantes y 400 más o menos. Además, sólo se guían por el precio medio y los bancos les están colocando suelo y, a veces, mal situado. De hecho, dudo que en algunos casos logren rentabilidad vía alquiler”. El cambio lo marcará la vuelta de la financiación y la estabilidad laboral Montalvo no ve que todavía sea el momento del pequeño inversor local. Además de los aspectos ya comentados, para este economista, los principales frenos para el cambio de tendencia que observa son la falta de crédito para las familias (cree que en 2014 se estabilizará pero no mejorará sustancialmente) y la inseguridad existente en el mercado laboral. Además, asegura que el stock de nueva vivienda sigue en torno a las 800.000 unidades y todavía hay recorrido para que los precios bajen. La fiscalidad no incentiva la compra Además, en España la fiscalidad tampoco incentiva la compra de vivienda. Por un lado, a partir del 1 de enero de 2013 se suprimió la desgravación en el IRPF por la compra de vivienda. Por otra parte, las adquisiciones de vivienda nueva se gravan con el IVA que también subió del 4% al 10% a principios de este año. Quienes compren inmuebles de segunda mano tampoco se libran de las subidas fiscales. A estas operaciones se les aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un tributo que muchas comunidades tienen previsto subir en 2014 (la mayoría tendrá un ITP del 10%, en Extremadura llega ya al 11% y sólo Madrid lo reducirá del 7% al 6%, el más bajo de España). En definitiva, el mercado inmobiliario española ya es atractivo para los cazadores de gangas. Si tiene liquidez y buenas dotes para la negociación, es su momento. Eso sí, los expertos avisan de que la rentabilidad de esta inversión sólo llegara a medio plazo. ¿Es el momento de seguir a los grandes inversores extranjeros y comprar una vivienda en españa?,Datos macroeconómicos, economía y política - Expansión.com

¿Es el momento de seguir a los grandes inversores extranjeros y comprar una vivienda en españa?,Datos macroeconómicos, economía y política - Expansión.com

Beatriz Amigot
Algo ha cambiado en el sector inmobiliario español en los últimos meses. Vuelve a haber movimiento y se cierran importantes acuerdos. Los protagonistas están siendo grandes fondos extranjeros que han comenzado a apostar por España.  

“Los fondos vinieron hace dos años y medio y se fueron sin comprar nada porque no encontraron gangas. Pero desde abril o mayo de este año ha habido muchos interesados en entrar en el mercado inmobiliario español y sólo estaban esperando que Sareb [Sociedad de Activos Procedentes de la Reestructuración] hiciera una venta. Cuando esto ocurrió se dio la señal de entrada”, explica José García Montalvo. catedrático de Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra. 

El banco malo dio este paso a principios de agosto cuando vendió al fondo de capital riesgo H.I.G. Capital 939 viviendas por un valor de 100 millones de euros. Días antes el fondo de capital, Blackstone, compró 1.860 pisos de VPO en alquiler al Ayuntamiento de Madrid por 125,5 millones de euros. Otra de las operaciones del año ha sido la adquisición por parte del banco norteamericano, Goldman Sachs, de 3.000 pisos al Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) por 201 millones de euros. De hecho, ambos inversores, Blackstone y Goldman Sachs, están siendo los más activos las pujas y compiten con fuerza en el mercado de alquiler (la última batalla la ha ganado el fondo de capital riesgo al hacerse con un paquete de 423 viviendas en Tres Cantos propiedad hasta ahora de FCC). 

En lo que va de año las principales inversiones de extranjeros han inyectado en el mercado inmobiliario español más de 2.100 millones de euros Para el próximo año los fondos internacionales están dispuestos a inyectar hasta 14.000 millones de euros en el ladrillo español, según un estudio realizado por la firma Knight Frank, que coloca a España como uno de los principales objetivos de los grandes inversores dentro de la Unión Europea. 

La cuestión ahora es qué lectura debe hacer el posible comprador particular de estos movimientos en el sector. Muchos pueden pensar que si la demanda mejora, el ajuste de precios podría detenerse e incluso revertirse en los próximos meses. Por ello, si usted está esperando el momento idóneo para adquirir su primera vivienda o tiene unos ahorros y quiere invertirlos en el ladrillo, siga leyendo. 

¿Muestran ya estas operaciones ante un cambio de tendencia? 

García Montalvo lo tiene claro estas grandes operaciones no suponen una señal suficiente del cambio de tendencia y, de cara a los particulares, cree que hay que destierra la idea de ‘todos a comprar porque los precios van a ir para arriba’. 

Este experto explica que estas compras no sostendrán el mercado porque están tirando a la baja los precios. “Los fondos están comprando a precio de derribo. Solamente entran si se les dan ofertas increíbles”, asegura. Eso sí, García Montalvo cree que “estos movimientos no afectan de manera directa al particular porque los inversores están comprando a precios mucho más bajos de lo que puede lograr un ciudadano de a pie y el recorrido de precios es distinto (he visto operaciones de hasta 1.000 euros el metro cuadrado en Madrid). Por ello, aunque en un momento dado los precios suban desde estos mínimos al comprador particular no le afecta tanto la subida”. 

Fitch coincidía en este análisis en uno de sus últimos informes sobre España. La agencia de calificación defendía que todavía no se puede hablar de recuperación del mercado inmobiliario y de cambio de tendencia. “Se está interpretando el interés de los inversores extranjeros en la propiedad residencial española como un signo de recuperación del mercado. Sin embargo, creemos que el apetito de los inversores extranjeros se debe principalmente a una oportunista caza de gangas”, aseguraba Fitch. 

El ajuste de precios no se ha terminado 

Los indicadores siguen mostrando un descenso de los precios aunque se está moderando el ritmo de caída en los últimos meses. Tinsa en su último informe apuntaba una caída del 8,5% en octubre frente al retroceso del 9,2% en septiembre y una depreciación del 38,9% desde los importes máximos alcanzados en diciembre de 2007. La agencia de calificación Standard & Poor's aseguraba recientemente que los precios seguirán cayendo al menos hasta 2015. 

Montalvo considera que el valor de un inmueble se debe ajustarse hasta suponer 4 años de renta familiar desde los 5,6 años que representa aún. “Se ha recorrido mucho camino porque venimos de que el precio de la vivienda equivalga a 8 años de renta familiar, pero también es cierto que ahora el ajuste es más lento porque los precios caen al mismo tiempo que las rentas”, explica. 

Sin embargo, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía en la Universidad de Barcelona, matiza estos datos y considera que ya hay áreas en las que ya se ha terminado el ajuste. “El mercado inmobiliario español es complejo. Se puede dividir en tres zonas: la primera, la zona media-alta (Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao) donde ya está hecho el ajuste y el año que viene con más financiación bancaria podría subir o estabilizarse el precio; la segunda, las ciudades medianas donde queda un par de años de bajada de precios o un año si la economía mejora sustancialmente; y, finalmente, las áreas de playa, pequeñas ciudades y pueblos donde no se prevé una estabilización a corto plazo”. De esta forma, Bernardos dibuja un mapa desigual en el que el momento oportuno para invertir varía en el tiempo. Según sus previsiones, el particular que esté interesado en la zona media-alta debería ir pensando ya en comprar, siempre y cuando tenga liquidez. 

El mercado inmobiliario no está para especular a corto plazo 

En cualquier caso, avisa de que “el mercado inmobiliario no está para especular a corto plazo, aunque quienes compren en mínimos pueden sacarle una rentabilidad del 50% en diez años. Hay que recordar que en algunas localizaciones los precios han caído a niveles del año 98-99, muy por debajo de lo que es sostenible a medio plazo”, sentencia Bernardos. 

Los grandes inversores buscan rentabilidad en el alquiler 

Otra opción interesante es la que están adoptando los grandes fondos. “Muchos inversores no están comprando para revender. Se están dedicando al negocio patrimonialista: compras muy barato y lo pones en alquiler no muy elevado sacando una rentabilidad del 6-7% a medio plazo”, explica García Montalvo. 

“Si las condiciones actuales se mantienen con la renta disponible cayendo, el paro elevado y la dificultad para lograr una hipoteca, el mercado del alquiler podría pasar a representar en España el 25-30% del total a finales de esta década desde el 12,1% actual.”, añade. 

Estos fondos están replicando en España el modelo que ya han desarrollado en Estados Unidos. De hecho, Blackstone se ha convertido en los últimos meses en el mayor actor del mercado de alquiler estadounidense después de invertir 7.500 millones de dólares en la adquisición de 40.000 viviendas para reformarlas y arrendarlas. En España este fondo de capital riesgo ha encontrado un gran competidor en Goldman Sachs. 

Bernardos tiene sus dudas sobre esta estrategia. “Los fondos están comprando al por mayor y no especialmente bien porque adquieren cuatro cosas interesantes y 400 más o menos. Además, sólo se guían por el precio medio y los bancos les están colocando suelo y, a veces, mal situado. De hecho, dudo que en algunos casos logren rentabilidad vía alquiler”. 

El cambio lo marcará la vuelta de la financiación y la estabilidad laboral 

Montalvo no ve que todavía sea el momento del pequeño inversor local. Además de los aspectos ya comentados, para este economista, los principales frenos para el cambio de tendencia que observa son la falta de crédito para las familias (cree que en 2014 se estabilizará pero no mejorará sustancialmente) y la inseguridad existente en el mercado laboral. 

Además, asegura que el stock de nueva vivienda sigue en torno a las 800.000 unidades y todavía hay recorrido para que los precios bajen. 

La fiscalidad no incentiva la compra 

Además, en España la fiscalidad tampoco incentiva la compra de vivienda. Por un lado, a partir del 1 de enero de 2013 se suprimió la desgravación en el IRPF por la compra de vivienda. 

Por otra parte, las adquisiciones de vivienda nueva se gravan con el IVA que también subió del 4% al 10% a principios de este año. 

Quienes compren inmuebles de segunda mano tampoco se libran de las subidas fiscales. A estas operaciones se les aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un tributo que muchas comunidades tienen previsto subir en 2014 (la mayoría tendrá un ITP del 10%, en Extremadura llega ya al 11% y sólo Madrid lo reducirá del 7% al 6%, el más bajo de España). 

En definitiva, el mercado inmobiliario española ya es atractivo para los cazadores de gangas. Si tiene liquidez y buenas dotes para la negociación, es su momento. Eso sí, los expertos avisan de que la rentabilidad de esta inversión sólo llegara a medio plazo. 
Fuente: Expansión.com

¿Conviene dar de baja los suministros en un piso vacío?

Una vivienda vacía, con las ventanas abiertas. (GTRES)

• Hay dos gastos fijos ineludibles de un inmueble deshabitado: IBI y comunidad. 

• Si el piso va a estar vacío un año o menos, mejor no rescindir los suministros. 

• En todo caso, los suministros que puede interesar dar de baja son el agua, la electricidad, el gas, la calefacción y el teléfono.

EROSKI/CONSUMER 
Los gastos de mantenimiento de un inmueble, aunque permanezca cerrado, son a menudo superiores a los de cualquier otro activo financiero. De hecho, los pagos de la luz, el gas, el agua e, incluso en algunos casos, del teléfono suponen un desembolso que puede descalabrar el presupuesto familiar más saneado. 

Aunque la opción más lógica, cuando se tiene una vivienda sin habitar, es dar de baja todos los servicios y suministros, si se mantienen en alta, hay que abonar al menos los consumos mínimos establecidos por las compañías suministradoras. Así, contar con un inmueble vacío supone tener que afrontar las facturas de los consumos mínimos domésticos, si no se han dado de baja. 

De cualquier forma, cuando se prevé que una casa estará deshabitada durante un corto espacio de tiempo (un año o menos), no conviene rescindir los suministros, ya que volver a contratarlos no es un proceso gratuito. A este respecto, Eroski/Consumer apunta unos cuantos consejos. 

Gastos fijos ineludibles de los inmuebles vacíos 

Aunque es posible rescindir el contrato de los suministros, el propietario de un piso vacío no puede eludir el pago de diferentes impuestos que están vinculados a los bienes inmuebles: 

La comunidad 
Las cuotas de las comunidades de vecinos suponen el gasto más elevado en el mantenimiento de una vivienda vacía. Hay que tener en cuenta las derramas y gastos extraordinarios para arreglar desperfectos o reparar averías, que pueden aumentar la cuota mensual y hay que pagar, como el resto de vecinos, aunque no se resida en el inmueble. 

El IBI 
El Impuesto de Bienes Inmuebles es el segundo recibo más importante y grava la titularidad de cualquier propiedad en manos de un particular. Su cuantía se calcula en función del valor catastral del inmueble. El IBI se sitúa entre el 0,4% y el 1,10% del valor catastral de la vivienda, por lo que el desembolso medio por propietario es de 500 euros al año, sin tener en cuenta garajes ni trasteros. A todo ello, se une la tasa de basuras, que se ha introducido en numerosos municipios y que supone un desembolso medio de 40 euros al año. 

El seguro de hogar 
Más de un 65% de las viviendas que hay en España cuentan con un seguro del hogar. Según lo que se quiera asegurar de la casa y de la compañía, el gasto varía. Sin embargo, para pisos vacíos, lo habitual es contratar la cobertura mínima, que ronda 200 euros. 

Suministros que pueden darse de baja en un piso deshabitado 

Salvado lo anterior, lo que sigue son gastos que podemos ahorrarnos dando de baja el suministro. 

Electricidad 
No conviene prescindir del suministro eléctrico, aunque el piso permanezca cerrado durante un largo periodo de tiempo, pues, al contratarlo de nuevo, las empresas proveedoras siempre pueden encontrar la instalación anticuada y la cantidad que habría que pagar en concepto de reenganche ascendería bastante. Si el inmueble estará vacío durante un tiempo prolongado, lo que se puede hacer es modificar la potencia de electricidad contratada bajándola hasta límites mínimos. 

Cuando se ha rescindido el contrato, dar de alta de nuevo este suministro, mediante la contratación de la misma potencia que había antes en la vivienda, vale unos 55 euros. Si, por el contrario, al dar otra vez de alta la luz se cambia la potencia, el coste aumenta hasta ser aproximadamente como el importe de obra nueva. Así, para potencias de 3,5 kW cuesta alrededor de 100 euros, y para potencias de 10 kW, el precio es de unos 400 euros. 

Agua 
Para volver a contratar el agua, cuyo importe asciende a unos 12 euros (IVA incluido), la empresa suministradora tiene que realizar la revisión de la instalación del medidor de agua. 24 horas después se tendrá dado de alta el suministro. Para ello, hay que aportar la siguiente documentación: fotocopia del NIF y un número de cuenta para domiciliar los recibos. 

Aún así, la contratación del agua se puede denegar por diversas causas: 

• Si en la instalación no se cumplen las prescripciones que, con carácter general, establece la normativa vigente, así como las especiales de la entidad suministradora. 

• Si el solicitante no dispone de acometida para el suministro de agua o no cuenta con autorización de vertido para las aguas residuales y pluviales. 

• El contrato de suministro de agua se suscribe por tiempo indefinido, aunque el abonado puede darlo por terminado en cualquier momento, siempre que comunique esta decisión a la entidad suministradora con un mes de antelación. 

Gas 
El derecho de enganche es el importe que se abona por acoplar la instalación receptora a la red de la empresa distribuidora. La cuota de enganche vigente para el suministro de gas es de unos 70 euros. En el caso de reenganche al suministro, el importe que hay que abonar es el doble de la cuota de enganche, lo que supone alrededor de 140 euros (IVA incluido). También debe pagarse cuando se reanuda el suministro tras un corte por impago. 

La duración de los contratos de suministro de gas es anual y se prorroga tácitamente por plazos iguales, aunque el consumidor puede darse de baja en el suministro antes de que finalice el contrato, siempre que lo comunique de forma fehaciente a la empresa distribuidora, con una anticipación mínima de seis días hábiles a la fecha en que desee la baja. 

Calefacción 
En España hay casi dos millones de familias (1,8 millones de pisos) en edificios con sistemas de calefacción central. La calefacción comunitaria es muy ventajosa para ahorrar dinero si se reside en el inmueble, pero si no se vive en la casa, se está pagando por algo que no se disfruta. Así, cuando la calefacción es centralizada, aunque la vivienda esté vacía, hay que seguir pagando la cuota. Sin embargo, si es individual, se puede dar de baja el suministro. 

Teléfono 
Según la operadora, las altas de línea telefónica pueden ser gratis, si se adquiere un compromiso de permanencia de seis meses. La mayoría de las operadoras ya no tiene cuota de línea, alta o mantenimiento. De todos modos, tener teléfono fijo en una vivienda no habitada en amplios periodos del año puede suponer un gasto superfluo, sobre todo ahora que existen los móviles.
Fuente: 20minutos.es

El nuevo índice hipotecario que sustituye al IRPH entró en vigor este viernes

Europa Press

El nuevo índice hipotecario que sustituirá al IRPH entró en vigor este viernes, 1 de noviembre, tal y como está estipulado en la Ley de Emprendedores que fue aprobada de forma definitiva el pasado mes de septiembre y que dentro de su articulado incluía esta modificación.

Así, los ciudadanos cuyas hipotecas estén referenciadas al IRPH-Cajas, IRPH-Bancos y el Tipo CECA deberán atender a partir de ahora a este nuevo valor, que se calculará en función del tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades de crédito en España. 

En concreto, este referente se extraerá de la "media de las diferencias entre el tipo que desaparece y el nuevo valor, calculadas con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en que efectivamente se produce la sustitución del tipo", según se precisa en la disposición legislativa.

No supondrá novación del contrato  

En cualquier caso, el nuevo cambio de referencia se aplicará siempre y cuando el contrato hipotecario no prevea la sustitución del IRPH por otro tipo concreto, y sólo a partir de la fecha de revisión que se prevea en cada contrato. 

El nuevo índice implicará además la novación automática del contrato "sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita". "Las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo dispuesto en esta disposición", se añade en la ley. La Asociación General de Consumidores (Asgeco) denunciaba recientemente incumplimientos de los bancos al proponer cambios en el índice hipotecario.

Con seis meses de retraso  

El sustituto del IRPH entra en vigor con seis meses de retraso, ya que debía haberse puesto en funcionamiento el pasado mes de abril, cuando estaba prevista la desaparición del IRPH tal y como se decidió hace ya dos años. 

De hecho, en un primer momento se decidió que el IRPH-Cajas, IRPH-Bancos y el Tipo CECA expirarían el 29 de abril, tras un año transitorio para que las entidades financieras se adaptaran a la nueva situación. Sin embargo, el Gobierno no desarrolló a tiempo el nuevo régimen, por lo que el Banco de España siguió publicando esos índices y los bancos, aplicándolos. 

El supervisor decidió finalmente ampliar en otros seis meses la vigencia del IRPH, hasta el 6 de octubre, tiempo que el Ejecutivo aprovechó para preparar el nuevo régimen que, sin embargo, no fue introducido en el proyecto de ley de Emprendedores que se remitió al Congreso, sino en una enmienda del Grupo Popular. 

De este modo, el pasado 25 de julio la Comisión de Hacienda aprobó la inclusión de una nueva disposición adicional fijando el régimen de transición para la desaparición de los índices o tipos de interés de referencia de las hipotecas, que se aplicará a partir de este viernes, cuando el Banco de España dejará de actualizar los datos y desaparecerán completa y oficialmente estas referencias. 

Esta modificación ha causado malestar tanto entre las asociaciones de afectados como entre los grupos de la oposición, que pedían que se sustituyera el IRPH por el euríbor más un máximo del 1% y que critican que con la decisión del Gobierno se mantendrán unas tasas de interés mucho más altas para estos clientes hipotecarios que para quienes tienen sus créditos referenciados al euríbor, en niveles muy inferiores actualmente. Las asociaciones de consumidores aseguran que este nuevo índice hipotecario beneficiaría más a los bancos que a los consumidores.
Fuente: elEconomista.es

Los propietarios de fincas piden a Hacienda "contención fiscal"

Edificio de pisos Fachada de un edificio ya centenario. (FLICKR/furilo)

La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas ha enviado una carta al ministro Montoro.

Critican las continuas elevaciones del valor catastral por las revisiones. 

También, el elevado tipo impositivo en el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

20MINUTOS.ES/EP. 13.10.2013 - 11:41h 
¿Es alta la fiscalidad de la vivienda y de los bienes inmuebles en España? La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas cree que sí y ha remitido por ello una carta al ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, en la que le piden "contención fiscal" en los impuestos que afectan a los bienes inmuebles. 

Los hay que han que vendido el piso heredado para poder pagar el impuesto de plusvalía

En dicha misiva, muestran la "preocupación" de sus representados por el, a su juicio, progresivo incremento de la fiscalidad inmobiliaria. Critican las continuas elevaciones del valor catastral por las revisiones y el elevado tipo impositivo, generalmente del 30%, en el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. 

Sobre este tributo, señalan que "resulta, a todas luces, excesivo y en muchos casos casi confiscatorio, llegando en supuestos de transmisión mortis-causa, a tener que venderse la vivienda heredada para poder hacer frente al pago del impuesto de plusvalía". 

"Teniendo en cuenta la ininterrumpida caída de los precios de la vivienda desde 2007, se considera necesario una contención fiscal en los impuestos que afectan a los bienes inmuebles", sentencia la Confederación. 

IBI, IVA y deducciones 

A partir de expresado por la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas cabe recordar que el IBI es más caro desde 2012. Los propietarios de una vivienda han tenido un incremento en el tipo impositivo de este impuesto de hasta el 10%. Es efectivo para la mitad de los pisos en propiedad, que son los que tienen el valor catastral superior a la media de cada municipio. Esto ha generado que el alza media por inmueble se haya situado en 36,70 euros. 

Además, este año desapareció la deducción por adquisición de vivienda habitual. Pero no es la única que se contempla en el panorama inmobiliario, ya que el IVA para las casas de nueva construcción ha pasado a tributar al 10%, aunque habrá un pequeño respiro con respecto a las de protección oficial, ya que se mantiene en el 4%

Comprar una vivienda al contado puede suponer un ahorro de hasta el 50%

elEconomista.es

Según datos facilitados por Eroski Consumer adquirir un inmueble sin financiación ajena puede suponer un ahorro de hasta un 50% con respecto a la compra a través de una hipoteca.

 

En cuanto al perfil de los compradores que deciden pagar a tocateja, suelen ser pequeños y medianos inversores mayores de 55 años, con ahorros, ya que deben abonar el precio íntegro de la vivienda. 

En este tipo de compradores la intención principal de dicho negocio es la de dejar en herencia la propiedad a sus hijos o sino rentabilizar la compra alquilándola después a modo de inversión en el sector del ladrillo.

Los inmuebles que más les interesan suelen ser pequeños y antiguos, con precios muy rebajados -con entre un 50% y 70% de descuento frente al momento álgido de la burbuja inmobiliaria-. 

¿Por qué es mejor pagar al contado? 

Porque pagando al contado, aunque no puedes optar a ninguna desgravación fiscal en caso de existir, se ahorra mucho dinero al no contratar la hipoteca. Además, la comisión de apertura de la hipoteca, los intereses de las cuotas, el plazo fijado para amortizar el préstamo, los gastos de tasación, la contratación obligatoria de tarjetas de crédito y de seguros de vida y hogar por parte de la entidad... elevan el coste total de la vivienda hasta en un 50%, con respecto a la compra al contado. 

Por otra parte al contratar una hipoteca uno se somete al riesgo y los desequilibrios que existen en los mercados financieros.

Otra ventaja de pagar a tocateja su vivienda sería la posibilidad de negociar a la baja el precio con el vendedor, entre el 15% y el 20% del precio del mercado.

¿Qué anuncios inmobiliarios deben llevar la letra de eficiencia de la vivienda?

Ejemplo de cartel que no debe incluir información energética. | ELMUNDO.es

• Los habituales carteles de 'Se vende' y 'Se alquila' de la calle están exentos

• Muy pocos anuncios de viviendas llevan 'colgada' su etiqueta energética

• El precio de una certificación energética se mueve en torno a los 100 euros

Daniel J. Ollero | Madrid

Desde el 1 de junio de 2013, todos los inmuebles que se comercialicen (en venta o en alquiler) deben contar por ley con la correspondiente etiqueta que informe de su consumo de energía. Pero, ¿es obligatorio indicar su letra de eficiencia en todo tipo de anuncios que los publiciten? No. Por ejemplo, los habituales carteles de 'Se vende' y 'Se alquila' a pie de calle están exentos de reflejarla y sus propietarios, a salvo de las temidas multas.

La 'Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbana' obliga, desde el 1 de junio, a que los anuncios de venta o alquiler de pisos informen de su calificación energética. Una obligación que, bien por ignorancia o dejadez, la mayoría de los anuncios siguen sin cumplir al no hacer ningún tipo de alusión a la calificación energética de las viviendas que publicitan. Basta con navegar por internet para comprobar que apenas un porcentaje mínimo de los anuncios de viviendas llevan 'colgada' su etiqueta energética. Además, algunas comunidades autónomas, como Madrid, han creado un servicio de inspectores para velar por esta normativa.

Comercializar una vivienda sin que aparezca ningún tipo de referencia,o una referencia fraudulenta, sobre su calificación (letras de la 'A' a la 'G', como en los electrodomésticos) en materia de energía puede ser sancionado con multas que van desde los 300 hasta los 6.000 euros. Un precio muy superior al coste de un certificado, que ronda los 100 euros. Además, éste documento sí que es obligatorio en todos los casos que figure entre lo documentación necesaria para realizar la venta o el alquiler de una vivienda.

El propio Gobierno ha elaborado un documento [Pdf] en el que explica cuándo y cómo debe incluirse la información sobre la etiqueta energética en los distintos tipos de anuncios de venta y de arrendamiento de los inmuebles de acuerdo a la normativa estableciada por los ministerios de Industria y Fomento.

Folletos y portales inmobiliarios 

Escala de los valores de la
etiqueta. | ELMUNDO.es

En el caso de anuncios que aparecen en folletos y portales inmobiliarios, el Ejecutivo habla de dos opciones. La primera "permite el reducir o agrandar la etiqueta siempre que se mantenga el formato y las proporciones establecidas y sea legible". La otra posibilita que "se muestren sólo las escalas y los valores de la etiqueta" siempre que se mantenga el formato original y las proporciones.

Anuncios en prensa

En los anuncios de prensa basta con incluir sólo la "calificación energética asociada al consumo y emisiones", reza en el texto aclaratorio oficial. Es decir, bastaría con incluir la letra asociada a las mismas.

Ejemplo de cartel en el
que no es necesaria
información energética.
| ELMUNDO.es

Carteles a pie de calle

No es necesario hacer referencia a la la calificación energética "en los carteles de venta o alquiler que se colocan en el exterior de los edificios y en los que sólo figura un teléfono de contacto", se lee en el 'Modelo de etiqueta de eficiencia energética' oficial.

Ante las posibles dudas que puedan surgir, técnicos del Ministerio de Fomento comentan a ELMUNDO.es que "por regla general, y para que la gente se aclare, si en el anuncio de un piso aperce cualquier dato sobre el mismo más allá del teléfono de contacto y la información sobre si está en venta o alquiler, debe de aparecer información sobre su calificación energética".