Vender pisos ya no es cosa de inmobiliarias. En 2011, las grandes firmas cotizadas del sector entregaron 3.200 pisos, casi un tercio que las viviendas que comercializó La Caixa en el mismo ejercicio. Al parón en las ventas se une el hecho de que ninguna, salvo Realia, está desarrollando actualmente nuevas promociones. Ni tienen pensado hacerlo en el futuro.
Viernes, 9 de Marzo de 2012 - 11:31 h.
El mercado residencial español tiene un nuevo dueño: la banca. Las entidades financieras se han alzado como claros vencedores en la carrera por vender pisos. Basta con ver las cifras de las promotoras y los bancos. Según los datos enviados por las firmas del ladrillo a la CNMV, éstas vendieron 3.243 pisos en 2011. Un dato pobre si se compara con las más de 8.700 viviendas que colocó La Caixa a través de su filial Servihabitat.
Pero éste no es el único ejemplo. La intervenida CatalunyaCaixa se desprendió de más de 6.400 pisos el año pasado por un importe de 1.300 millones de euros, mientras que las inmobiliarias vendieron la mitad. Bankia también les superó tras comercializar 4.500 casas por valor de 850 millones.
Si bien es cierto que en España las operaciones de compraventa de viviendas están en mínimos –el Ministerio de Fomento publicó el miércoles una caída del 30% respecto a 2010-, los bancos han sido mucho más ágiles a la hora de dar salida al stock. Los expertos indican que las entidades juegan con ventaja porque están dispuestas a asumir minusvalías que los promotores no pueden realizar Por no hablar de las mayores facilidades de financiación que conceden los bancos si se adquiere uno de sus inmuebles.
SE VENDIERON 220.465 PISOS USADOS
De las 347.305 casas que se vendieron en España durante 2011, el 36,4% de las operaciones correspondieron a pisos de obra nueva frente al 63,47% que representaron las transacciones de viviendas usadas. Precisamente, la mayor parte del stock que acumulan los bancos en sus balances procede de las adjudicaciones y embargos hipotecarios.
De grandes inmobiliarias de la Bolsa, Martinsa-Fadesa fue la que entregó más viviendas con un total de 1.015. Por detrás, Reyal Urbis con 844 unidades y Vallehermoso con 570. Aunque lo llamativo no es el descenso en las ventas de pisos, sino que la mayor parte de estas empresas no acometen promociones residenciales desde hace años. Así, la compañía que preside Rafael Santamaría paralizó en 2009 el desarrollo de obra nueva a la espera de que “se absorba el stock de viviendas existentes”. Los bancos con los que Reyal negocia su tercera refinanciación no ven con buenos ojos esa actividad.
El informe de auditoría de 2011 de la promotora recoge que la sociedad continúa la línea de actividad establecida en el Plan de Negocio de 2010 dentro del proceso de refinanciación, que contempla “no iniciar obras nuevas en el futuro próximo, periodo en el cual entiende debe el mercado absorber el stock de viviendas terminadas pendientes de venta”. El mismo documento aclara que esto supone un descenso del volumen de negocio esperado “por la propia minoración del stock disponible para venta, cuya reposición continúa no siendo viable en convivencia con un profundo estancamiento del mercado de viviendas”. Reyal tiene en venta 888 inmuebles en régimen de vivienda libre.
Han pasado casi tres años desde que Vallehermoso levantó su última promoción residencial, tal y como reconoció el director financiero de Sacyr, Fernando Lacadena en la presentación de resultados del grupo. La constructora tuvo que realizar importante provisiones por culpa de esta división aunque Lacadena insistió en que Vallehermoso es “la mejor inmobiliaria del país”. A preguntas de los analistas sobre el futuro del ladrillo en España, el responsable adelantó que 2012 no será un año fácil pero confió en que la cultura inmobiliaria de España llevará a la normalización del sector.
En la misma disyuntiva está Quabit. La compañía que dirige Félix Abánades cerró el acuerdo definitivo para reestructurar su deuda en enero tras varios meses de demora. Con ese pacto, la banca acreedora concede otros cinco años a Quabit para reinventarse como inmobiliaria. Reinventarse porque hasta ahora la cotiza ha ido descartando opciones: en los últimos dos años no ha desarrollado promociones nuevas ante el parón de la actividad residencial; ha descartado la actividad en el exterior por ser éste uno los requisitos de sus acreedores; su stock de viviendas se ha reducido y ahora sólo le queda activos de peor calidad; su actividad patrimonial es escasa y la actividad de gestión de cooperativas y comunidades de viviendas va “muy lenta”. Por otro lado, Quabit tampoco trabajaba con activos inmobiliarios de la banca.
Colonial, primero, y Metrovacesa, después, decidieron poner punto final a sus negocios residenciales y apostar por sus negocios patrimoniales. Aunque esta no es la única diferencia que aguardan con el resto de sus homólogas, ya que en éstas la banca acreedora se vio forzada a entrar en su accionariado, lo que ha auspiciado un vuelco en sus negocios. Sin embargo, aún quedan resquicios del negocio residencial en sus cuentas.
En este sentido, la firma que dirige Juan Jose Brugera entregó 48 viviendas el año pasado por lo que el número de pisos que acumula se ha reducido hasta las 204 unidades. Mientras que la de Vitalino Nafría colocó 198 pisos el año pasado e ingresó por las ventas de viviendas 42,9 millones. Ahora su reserva de pisos es de 284 unidades.
Realia es la única de las inmobiliarias cotizadas que está en la actualidad levantando pisos. En concreto, en 2010 volvió al mercado de la vivienda libre tras dos años de inactividad. El último proyecto que ha puesto en marcha se localiza en Valdebebas, donde la compañía cuenta con suelo. El objetivo de la firma controlada por FCC y Bankia es entregar las llaves a partir del cuarto trimestre de 2013. A cierre de 2011, Realia vendió 206 viviendas frente a las 471 del año anterior. La empresa cuenta con una cartera de 1.084 viviendas, 286 en curso y 798 terminadas.
A la parálisis de algunas de estas compañías hay que sumar su alto endeudamiento. “Las empresas siguen estando muy afectadas por la caída del negocio inmobiliario y un endeudamiento muy elevado junto con grandes dificultades para acceder a la financiación”, destaca Bankinter en una nota sobre el sector.
Pisos entregados por las inmobiliarias en 2011
| Compañías | viviendas | Stock |
| Colonial | 48 | 204 |
| Reyal Urbis | 844 | 888* |
| Vallehermoso | 570 | 1.200 |
| Realia | 274 | 1084* |
| Metrovacesa | 198 | 284 |
| Martinsa-Fadesa | 1015 | - |
| Quabit | 362 | 683 |
Fuente: CNMV y compañías
*Realia: total cartera 1.084 (286 en curso y 798 terminadas)
*Reyal Urbis: stock de vivienda libre
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