Propiedades
Los 30.000 millones para cubrir créditos normales ponen a la banca en un brete
Juan Carlos Martínez
22 JUN 2012 - 22:14 CET
La recurrente refinanciación de empresas inmobiliarias ha sido, desde
hace cinco años, el recurso utilizado por las entidades financieras
para evitar males mayores. Ahora, con la aplicación del segundo Real
Decreto Ley, aprobado por el Gobierno el pasado mes de mayo, algo puede
cambiar. "Tendrá un lógico impacto porque obliga a provisionar los
créditos normales. Provisiones que inicialmente computan como pérdidas,
aunque, al final, la venta de estos activos podría incluso llegar a dar
beneficios", comenta Emiliano Garallar, director de Garallar Asociados.
Está por ver qué estrategia siguen a partir de ahora los bancos una
vez aportados 30.000 millones más por esos créditos normales, entre los
que se encuentran la mayoría del crédito promotor refinanciado,
considerado hasta ahora, de forma un tanto artificial, como no
problemático. "No creo que cambie mucho la cosa. Mientras las
provisiones no vayan a más, seguirán refinanciando para evitar reconocer
las pérdidas, sobre todo por los suelos", afirma Enrique Quemada, jefe
del asesor de fusiones y adquisiciones ONEtoONE Capital Partners.
Con el conocido por algunos como decreto Guindos 2.0, la banca está
obligada a elevar la cobertura del 7% lineal contabilizado hasta un
porcentaje que varía en función del activo de que se trate. Los suelos
al corriente de pago (valorados en unos 25.000 millones de euros), hasta
el 52%; las promociones en curso (16.000 millones) se cubrirán hasta el
29%; un 14% para los 61.000 millones de crédito normal por viviendas
terminadas, y, finalmente, se deberán aportar dotaciones para cubrir el
52% de los 18.000 millones en créditos sin garantía real.
La resolución de los procesos de refinanciación en curso de
inmobiliarias como Reyal Urbis o Realia pondrá en evidencia hacia dónde
se decantan las entidades financieras. "No creo que estén por la labor
de poner más dinero y seguir refinanciando, ni tampoco instar el
concurso de acreedores", comenta Garallar. Lo más probable es que se
prosiga por la vía de adjudicarse activos a cambio de deuda o proceder a
ejecutar las garantías hipotecarias cuando existan, utilizando cada vez
más la vía extrajudicial, mucho más rápida. Y también, como sucedió con
Colonial o Metrovacesa, acometer la capitalización del crédito, de
forma que las entidades se convierten a la vez en deudores y acreedores.
Con la estrategia seguida hasta ahora de mantener como normales estos
créditos refinanciados, lo que se ha conseguido es mantener un valor
irreal de la garantía inmobiliaria, que ha contribuido, entre otras
cosas, a financiar solo a empresas dudosamente solventes, detrayendo con
ello la financiación minorista para la adquisición de activos.
Para las inmobiliarias refinanciadas, la situación en la que se ven
inmersas resulta un tanto disparatada a la vista de las sucesivas
cuentas de resultados presentadas. Sin ingresos reales por la actividad
promotora propiamente dicha y con un aumento de los gastos financieros
que acarrean un mayor coste para mantener los activos.
Acogerse al concurso
Al margen de los continuos acuerdos de refinanciación, el estallido
de la burbuja inmobiliaria dejó por el camino a un sinfín de promotores
que no tuvieron más remedio que acogerse a la vía del concurso de
acreedores ante la manifiesta insolvencia y la negativa de los
acreedores a poner un euro más para refinanciar su deuda.
En la mayoría de los casos, la imposibilidad de llegar a un acuerdo
para acordar un convenio de pago acaba con la liquidación de la
sociedad. En otros, el acuerdo abre el camino hacia la salida del
concurso y la posibilidad de que los antiguos administradores recuperen
el control y prosigan con la actividad.
Martinsa-Fadesa, la empresa presidida por Fernando Martín, no acaba
de ver superada la insolvencia. No lo hará hasta que quede
definitivamente cerrada la vía de recursos contra la sentencia
aprobatoria del convenio concursal.
Y en los últimos días, otras inmobiliarias, como Detinsa o Sacresa,
han visto el final del túnel. En el caso de Detinsa, dirigida por José
Antonio Moreno, el juzgado ha aprobado el convenio de pago pactado con
los acreedores y ha dictado el cese de los administradores concursales.
Detinsa se declaró en quiebra en mayo de 2010 con una deuda de 550
millones. El acuerdo ha sido posible gracias a las quitas y
aplazamientos del pago pactados tanto con los bancos como con la Agencia
Tributaria.
De forma paralela al concurso, Detinsa ha aprovechado el tiempo para
sacar beneficio a su antigua sede de Las Rozas con la firma de un
contrato de alquiler por el que la cadena Altafit ha reconvertido las
antiguas oficinas en uno de sus gimnasios franquiciados, abierto a
principios de mayo. El propio Moreno, según fuentes próximas a Altafit,
ha entrado en el negocio.
También Sacresa, con una deuda de más de 1.800 millones, ha alcanzado
preacuerdos con la mayor parte de los acreedores para superar el
concurso, aunque existe uno, el Royal Bank of Scotland (RBS), con
créditos por valor de 300 millones de euros, que no está por la labor de
aceptar propuesta alguna.
Fuente: EL PAÍS.com
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