VIVIENDA
El Gobierno Vasco augura que la salida al mercado de activos 'tóxicos' de los bancos provocará este año un «importante ajuste»
El Gobierno Vasco augura que la salida al mercado de activos 'tóxicos' de los bancos provocará este año un «importante ajuste»
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Una empleada coloca anuncios de ventas de pisos en el escaparate de una inmobiliaria de San Sebastián. :: J. M. LÓPEZ
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No acaba de funcionar del todo en Euskadi la principal ley del mercado: la de la oferta y la demanda. Estamos hablando de pisos. Tras el estallido simultáneo de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica, la venta de viviendas se ha paralizado, aunque miles de ciudadanos están interesados en acceder a una. Parte de la población no puede afrontar semejante inversión -crece el paro y la incertidumbre, mientras bajan los sueldos-; en otros casos, son las entidades financieras quienes paran los pies a los posibles compradores al poner drásticas restricciones a la concesión de créditos. También están quienes, pudiendo acceder a una hipoteca, no quieren pagar los desorbitados precios a los que se ha llegado y esperan rebajas.
En buena lógica, ese cúmulo de circunstancias facilitaría
un sustancial abaratamiento del ladrillo. Pero esto no está ocurriendo.
Al menos, no en la medida necesaria para impulsar esta actividad. Según
un informe del Observatorio Vasco de la Vivienda, el «moderado ajuste
de precios» que se viene produciendo desde 2008 es insuficiente para
empujar las ventas, lo que nos lleva a «un contexto de notable atonía»
en el que «continúa incrementándose el stock de vivienda en venta en el
conjunto de la comunidad autónoma», que ya roza las 35.000 casas. La
inmensa mayoría, más de 29.000 -un 40% ha crecido la cifra en el último
año-, son pisos usados.
Ambas variables -precios y aumento de la oferta- aparecen
claramente recogidas en la última estadística inmobiliaria del
Observatorio, en el que se analizan los datos del primer trimestre de
este año. En cuanto a los precios, en los últimos doce meses se han
contraído un 1,8% en vivienda nueva libre (el metro cuadrado cuesta
3.764 euros de media) y un 1,1% en usada (3.837). Si nos remontamos al
inicio de la crisis, la bajada es de «un 12%», explica el director de
Planificación del Gobierno Vasco, Mario Yoldi. Una cifra muy alejada del
35% que vaticinaban los expertos.
Sin embargo, en este punto siempre hay que hacer el mismo
matiz. La estadística del Gobierno Vasco se refiere exclusivamente a
precios de venta ofertados. Es decir, lo que piden los propietarios por
sus pisos. Antes resultaba un indicador fiable porque el valor final de
las transmisiones se ajustaba, mayoritariamente, a esa cantidad:el
comprador pagaba lo que le pedían. Sin embargo, las cosas han cambiado
porque las negociaciones son duras y las rebajas están a la orden del
día. Así que, teniendo en cuenta todo esto, la bajada real, a juicio de
Yoldi, se vendría a situar en el 25%.
Negociaciones duras
¿Por qué no hay un indicador más fiable para medir la
evolución del coste de la vivienda? «Lo correcto sería ir a los
registros notariales», razona el director de Planificación. Sin embargo,
«en España nunca se ha creído mucho en los precios que figuran en las
escrituras» por los importantes porcentajes que se pagaban en negro.
En cualquier caso, la estimación de Yoldi que apunta a
una contracción del 25% durante los últimos años coincide con otro de
los datos arrojados por el estudio del observatorio: según revelan las
propias inmobiliarias, para hacer posible una venta es necesario reducir
el precio final una media del 13,3% (que se sumaría al 12% de bajada en
la cantidad a la que se oferta). Hay que tener en cuenta que los
propietarios cada vez tienen que plegarse más al regateo, porque hace
solo un año el ajuste medio era del 11,3%. También es cierto que el
panorama no es igual en todos los territorios: Araba, donde los precios
han bajado más, la rebaja es del 4,4%, mientras que en Bizkaia sube al
15,3% y en Gipuzkoa se ciñen a la media, con el 13,2%.
Pero nada de esto es suficiente. Las ventas siguen
paralizadas y las inmobiliarias cada vez tardan más en realizar una
transacción: el tiempo medio para encontrarle comprador a una vivienda
ha subido en el primer trimestre de este año a 9,7 meses, frente a los
7,5 del mismo periodo de 2011. Mientras, siguen saliendo al mercado
inmuebles de personas arrolladas por la crisis o que, simplemente,
invirtieron en ladrillo y ahora tratan de recuperar su inversión en la
medida de lo posible.
Así que el stock aumenta. Según el informe del
Observatorio, en Euskadi hay ahora 5.624 viviendas nuevas libres en
venta (un 20% más que hace sólo un año). Pero lo que realmente se
dispara son los pisos usados, que suman 29.209. Es decir, un 40% más que
en el primer trimestre del pasado ejercicio.
«La oferta no tiene salida y, en principio, eso debería
suponer un ajuste de precios», reflexiona Mario Yoldi. «Eso dice la
teoría económica. Pero no está ocurriendo, y el ajuste está siendo muy
moderado, así que el mercado no se mueve». Vendedores y potenciales
compradores parecen esperar a ver cómo evoluciona el mercado antes de
mover ficha. ¿Qué ocurrirá ahora? La salida «más racional» es que los
precios bajen. Y todo parece indicar, dice el director de Planificación,
que este año se van a dar circunstancias que ayudarán a remar en esta
dirección.
Yoldi se refiere a la salida al mercado de la bolsa
inmobiliaria que está en manos de las entidades financieras -ya sea
fruto de ejecuciones hipotecarias a particulares, o promociones enteras
de empresarios morosos-. Desde el Gobierno Vasco vaticinan que durante
este ejercicio buena parte de ese montón de ladrillo saldrá a la venta
en Euskadi. «2012 puede ser el año más importante en este sentido si
ocurre lo que se espera. Hay que ver si la 'toxicidad' empieza este año a
ponerse en el mercado. Si ocurre, va a provocar un importante ajuste en
los precios». A su juicio, solo así se superará la actual situación de
parálisis. Es decir, cuanto más rápido se adapte la oferta al estado
real de la demanda, «antes se dará salida al stock». Para los expertos,
es mejor un ajuste rápido, por doloroso que sea, que un desangramiento
lento que mantenga la actividad en estado catatónico durante años.
Fuente: diariovasco.com
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