Cristina González Rojo | Actualizado 14.04.2012 - 01:00
La Sociedad Pública de Alquiler
(SPA) debería haber tenido otra oportunidad, ya que la razón principal
de su creación sigue siendo completamente válida: favorecer el mercado
de alquiler en España. Desde el principio de la crisis inmobiliaria el
alquiler se ha visto como una alternativa a la propiedad, que podría
permitir una cierta recuperación del sector. En este contexto la SPA
cumple la función de facilitar el encuentro entre la oferta y la
demanda, y ofrece un aseguramiento al arrendador en este negocio de
riesgo. Por otra parte, hace aflorar las rentas de alquiler, lo que es
bueno desde la perspectiva de su normalización fiscal. Habría que
analizar lo que no ha funcionado de la SPA y corregirlo.
El estímulo fiscal
La fiscalidad del alquiler debería ser atractiva cuando se trata de estimular una actividad esencial para nuestra economía, que pasa por momentos difíciles; ya habrá tiempo de corregirla en épocas de bonanza, pero ahora no debería ser en modo alguno un elemento que desanimara al mercado. En este sentido, habría que plantearse que ha ocurrido con las sociedades de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi), orientadas al alquiler. Aquí también la falta de decisión en proporcionarles un marco fiscal atractivo impidió que algunas sociedades patrimoniales que se dedicaban al alquiler se convirtieran en Socimi, pues la operación se consideraba por Hacienda puramente fiscal y no de interés económico. Esta figura societaria no ha sido suficientemente utilizada pese a su innegable interés, ya que los alquileres, a diferencia de la venta de viviendas, permiten la generación de un flujo continuo de liquidez, lo que los hace atractivos para inversores que buscan rentabilidades con cierta estabilidad a plazos largos.
Las entidades financieras, por su parte, han utilizado desde el inicio de la crisis el alquiler en operaciones de compra de la vivienda hipotecada y cancelación del préstamo, pasando el propietario a ser inquilino, con o sin opción de compra, cuando tiene capacidad para pagar un alquiler pero no una hipoteca.
Tampoco el tratamiento fiscal resulta muy atractivo en las operaciones de alquiler con opción a compra, ya que una parte del alquiler se considera como un anticipo para la adquisición de la casa, por lo que el inquilino paga IVA sobre el alquiler mensual (IVA muy superior al que corresponde a la venta de vivienda); si no se ejecuta la opción no se recupera nada del IVA soportado.
En general los tratamientos fiscales no se han adaptado a la crisis para incentivar la recuperación del sector inmobiliario; tampoco son una solución para los problemas de Hacienda ya que el sector no proporciona ni de lejos los ingresos sustanciales de otras épocas. El análisis del mercado de alquileres pone de manifiesto que una adecuación temporal de la fiscalidad sería de gran ayuda en los momentos actuales.
Datos recientes de Andalucía
En el cuadro vemos cómo evolucionan los alquileres en las provincias andaluzas. La información es una muestra del 50% de los datos centrales, excluyendo el 25% superior e inferior. Esto explica que haya relativamente poca dispersión en los datos, pero permite apreciar una disminución significativa en los alquileres medios inferiores del 13,4%, mientras los altos (el tramo que consideramos dentro del 50% de la muestra) se reducen solo un 3,8%, para el periodo observado de 2008 a 2011. Las caídas son siempre significativas en los alquileres inferiores, pero no tanto en el otro tramo; en provincias como Sevilla o Cádiz, por ejemplo, se mantienen prácticamente inalterados. Hay factores que explican este comportamiento de los alquileres pues la demanda de vivienda ha pasado de la compra al alquiler, sin que la oferta haya seguido de manera puntual este cambio; en parte, por los motivos que hemos apuntado sobre los escasos incentivos que existen para optar por alquilar.
El estímulo fiscal
La fiscalidad del alquiler debería ser atractiva cuando se trata de estimular una actividad esencial para nuestra economía, que pasa por momentos difíciles; ya habrá tiempo de corregirla en épocas de bonanza, pero ahora no debería ser en modo alguno un elemento que desanimara al mercado. En este sentido, habría que plantearse que ha ocurrido con las sociedades de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi), orientadas al alquiler. Aquí también la falta de decisión en proporcionarles un marco fiscal atractivo impidió que algunas sociedades patrimoniales que se dedicaban al alquiler se convirtieran en Socimi, pues la operación se consideraba por Hacienda puramente fiscal y no de interés económico. Esta figura societaria no ha sido suficientemente utilizada pese a su innegable interés, ya que los alquileres, a diferencia de la venta de viviendas, permiten la generación de un flujo continuo de liquidez, lo que los hace atractivos para inversores que buscan rentabilidades con cierta estabilidad a plazos largos.
Las entidades financieras, por su parte, han utilizado desde el inicio de la crisis el alquiler en operaciones de compra de la vivienda hipotecada y cancelación del préstamo, pasando el propietario a ser inquilino, con o sin opción de compra, cuando tiene capacidad para pagar un alquiler pero no una hipoteca.
Tampoco el tratamiento fiscal resulta muy atractivo en las operaciones de alquiler con opción a compra, ya que una parte del alquiler se considera como un anticipo para la adquisición de la casa, por lo que el inquilino paga IVA sobre el alquiler mensual (IVA muy superior al que corresponde a la venta de vivienda); si no se ejecuta la opción no se recupera nada del IVA soportado.
En general los tratamientos fiscales no se han adaptado a la crisis para incentivar la recuperación del sector inmobiliario; tampoco son una solución para los problemas de Hacienda ya que el sector no proporciona ni de lejos los ingresos sustanciales de otras épocas. El análisis del mercado de alquileres pone de manifiesto que una adecuación temporal de la fiscalidad sería de gran ayuda en los momentos actuales.
Datos recientes de Andalucía
En el cuadro vemos cómo evolucionan los alquileres en las provincias andaluzas. La información es una muestra del 50% de los datos centrales, excluyendo el 25% superior e inferior. Esto explica que haya relativamente poca dispersión en los datos, pero permite apreciar una disminución significativa en los alquileres medios inferiores del 13,4%, mientras los altos (el tramo que consideramos dentro del 50% de la muestra) se reducen solo un 3,8%, para el periodo observado de 2008 a 2011. Las caídas son siempre significativas en los alquileres inferiores, pero no tanto en el otro tramo; en provincias como Sevilla o Cádiz, por ejemplo, se mantienen prácticamente inalterados. Hay factores que explican este comportamiento de los alquileres pues la demanda de vivienda ha pasado de la compra al alquiler, sin que la oferta haya seguido de manera puntual este cambio; en parte, por los motivos que hemos apuntado sobre los escasos incentivos que existen para optar por alquilar.
Fuente: diariodesevilla.es
No hay comentarios:
Publicar un comentario