Oficinas: el despegue se retrasa un año más

Inmobiliario

 

La rentabilidad alcanza el 6 por ciento por primera vez desde 2009

 

10/03/2012 - 08:05 - CRISTINA VALLEJO

Las oficinas no despegan

Los alquileres medios de las oficinas de Madrid y Barcelona bajan alrededor de un 33 por ciento desde el pico del ciclo, alcanzado entre 2007 y 2008. El deterioro del escenario económico y los ajustes provocarán que 2012 tampoco sea el año de la recuperación. Habrá que esperar, como mínimo, a 2013.

Una de las razones del hundimiento del mercado inmobiliario residencial es la sobreoferta existente. En el mercado de oficinas ocurre algo parecido. Aunque según los analistas de BNP Paribas, la tasa de disponibilidad, es decir, el número de oficinas vacías, se estabilizó después de los fuertes crecimientos de años anteriores, se mantiene en zona de máximos: por encima del 13 por ciento en Madrid y del 14 por ciento en Barcelona. La sobreoferta, por un lado, y la reducción de la contratación de espacios (de un 16 por ciento en Madrid y de un 11,4 por ciento en Barcelona), por otro, han provocado que las rentas continúen cayendo en las dos principales plazas de España.

Madrid, a la baja
 

En Madrid, las rentas de las oficinas «prime» empezaron a estabilizarse en 2011 en torno a 27 euros por metro cuadrado y mes, lo que supone un descenso del 3,6 por ciento con respecto al ejercicio anterior y de un 35 por ciento en comparación con el nivel máximo alcanzado en 2008, según cifras de BNP Paribas. De media, las rentas de oficinas en Madrid han caído un 32,5 por ciento desde el pico del ciclo alcanzado en el año 2007, hasta los 15 euros por metro cuadrado y mes. Pero la mayoría de las operaciones cerradas se han producido en los segmentos de rentas más bajas. También en este tipo de oficinas, en pequeñas operaciones y en contratos de corta duración los propietarios hacen uso de incentivos a la ocupación, como periodos de carencia en el pago de rentas.

Las perspectivas no son muy halagüeñas. Según BNP Paribas, como consecuencia de la disminución de la actividad económica, habrá nuevos descensos en el volumen de contratación de oficinas en alquiler, por lo que el número de espacios vacíos se mantendrá para iniciar su reducción en 2013. Por todo ello, las rentas seguirán cayendo en las afueras pero en las zonas «prime» podrían estabilizarse. En conclusión, se vuelve a aplazar la recuperación del mercado de oficinas hasta avanzado el ejercicio 2013.

Barcelona: oscuras previsiones
 

En Barcelona la situación es muy similar: para absorber la sobreoferta, al ritmo de contratación del año pasado, se necesitarían 3,9 ejercicios, 0,7 años más de lo que se hubiera tardado de mantenerse el ritmo de contratación del año 2010. Pero es que, como apuntan desde Forcadell, la contratación de oficinas cayó un 20,7 por ciento en el segundo semestre de 2011 con respecto a la primera parte del año. Se notó, pues, el agravamiento de la crisis. Las rentas medias de las oficinas de la Ciudad Condal, que se encuentran en los 11,8 euros por metro cuadrado y mes, se redujeron un 20 por ciento en 2011 y acumulan ya un descenso del 33 por ciento respecto al máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. En cambio, las rentas de las zonas «prime» se mantuvieron estables: al cierre de diciembre se situaba en los 18,8 euros por metro cuadrado y mes. Pese a ese mantenimiento de las rentas en el centro, la zona en la que más operaciones se cerraron fue la descentralizada, debido al poder de atracción que ejercen las rentas más asequibles situadas en las zonas «emergentes», como Plaza Europa y 22@.

También en Barcelona las perspectivas son bastante malas. Los analistas de Forcadell enumeran los factores que seguirán hundiendo a este segmento inmobiliario: un entorno recesivo, el aumento del paro y las reformas estructurales que llevarán consigo graves repercusiones para la demanda nacional. En este contexto, la contratación de oficinas y las rentas seguirán deprimidas.

Afloran oportunidades
 

Aunque los expertos de Forcadell reconocen que, para inversores, es decir, para quienes tengan dinero para invertir ahora, pueden surgir oportunidades interesantes, en concreto, de activos de entidades financieras y de las Administraciones Públicas en sus procesos de reducción del déficit. Pero los analistas no esperan una inmediata reactivación de la demanda. Quizá algo de la nacional, como mostró la operación más importante del año, la compra de la Torre Picasso por el holding inmobiliario Pontegadea, de Amancio Ortega. El parón de la demanda de debe a la situación financiera. Y, también, a que los bancos aún no están liberando «stock». Los analistas de Jones Lang LaSalle opinan que las instituciones financieras aún no parecen dispuestas a aceptar los ajustes de precios necesarios. Además, los bancos también se encuentran limitados por el hecho de que algunos de los activos forman parte de préstamos sindicados. Por eso, desde Jones Lang LaSalle creen que hasta avanzado el segundo trimestre de 2012 no habrá venta de activos de bancos.

Aunque, sin necesidad de esa venta de oficinas de los bancos, la rentabilidad de los alquileres escaló a finales del año pasado hasta el 6 por ciento por primera vez desde principios del año 2009. 

Fuente: finanzas.com