¿Dónde invertir en el mercado inmobiliario este 2012?

¿En qué segmentos de vivienda es más rentable invertir hoy en día?

 

21 mar 2012

 

C. GARCÍA-PANDO – ¿Crees que actualmente merece la pena en invertir en el ladrillo? Antes de 2008, la mayoría de los españoles hubiera respondido afirmativamente. No obstante, tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el miedo, la falta de recursos económicos y el difícil acceso a la financiación, existe una contención de la inversión en este sector, pese a la latente demanda de vivienda.

"La compra racional va a ser la norma imperativa en los tiempos venideros."

No obstante, debemos tener otros aspectos en cuenta que actualmente influyen en el sector y que pueden favorecer la inversión en vivienda. Hay que contar con el descenso acumulado del precio de la vivienda que está experimentando desde que alcanzó su precio máximo en diciembre de 2007, caída que se agudiza mucho más en el coste de los pisos de segunda residencia situados en el litoral mediterráneo, así como en las periferias urbanas. Los últimos datos estadísticos confirman esta contundente corrección continuada de precios con un retroceso registrado de casi un 30% en el año 2011, y de un nada desdeñable 26,3% durante el primer mes de este año.

También hay que recordar la necesidad cada vez más acuciante que tienen las entidades financieras para vender sus activos adjudicados, que alienta los bancos a lanzar fórmulas cada vez más pintorescas y favorables para el comprador. Otro motivo que apunta José Luis Marín, director de residencial y activos adjudicados de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis España, es que actualmente el mercado de la vivienda está en un momento en que hay más oferta que demanda y “ésta es una ley del mercado que favorece inexorablemente a los compradores”. De hecho, el multimillonario e inversor, Warren Buffett, poseedor de una de las fortunas más grandes del mundo, ha afirmado recientemente en una entrevista que en este momento compraría cientos de miles de pisos como inversión, pues cree que el mercado de la vivienda volverá a revalorizarse con el tiempo y que la creación de hogares será una constante necesidad en el tiempo.

Vivienda prime, la mejor inversión

 
Sin embargo, toda inversión en este momento ha de realizarse con el convencimiento previo de que se realiza la operación adecuada y con la mejor rentabilidad posible en las circunstancias actuales. Ésta será la mejor manera de evitar tirar el dinero. Pero ¿en qué segmentos de vivienda es más rentable invertir hoy en día?

Según desveló Eduardo Fernández-Cuesta, presidente de CBRE España en una convocatoria, la vivienda barata que cueste por debajo de los 100.000 euros será el prototipo de inmueble residencial que mejor se va a vender en los próximos dos años. Como también añade Carlos Ferrer-Bonsoms, director de área residencial de Jones Lang LaSalle, las viviendas de segunda residencia en la costa también serán una buena inversión, ya que son algunas de las que más se han rebajado por la crisis y “reportarán una buena plusvalía con el tiempo”. Asimismo, Bonsoms señala que “aunque en menor medida, empieza a haber alguna alternativa en algunas ciudades, donde con la bajada de precios, se consiguen rentabilidades de entre el 6% y el 7%, lo cual es inusual en el mercado residencial, donde las rentabilidades difícilmente superan el 3%”.

Pero, sobre todo, el segmento de viviendas prime, ubicadas en los centros urbanos, de un precio de alrededor de más de 4.000 euros por metro cuadrado, se está dibujando como el más adecuado en estos momentos para invertir, “ya que ha detenido la caída de su precio y por eso, su rentabilidad sería más razonable”, desvela el responsable del servicio de estudios y análisis de la Asociación Europea de Inversores Profesionales (ASINVER), Javier Flores. Según la consultora CBRE España, las capitales de Madrid y Barcelona, seguidas de los principales núcleos urbanos de interior de la cornisa cantábrica, son las áreas geográficas donde ya se cree que ha terminado la corrección de precios y donde es más aconsejable invertir en el ladrillo.

Asimismo, también se prevé que la compra de vivienda para uso particular tome más fuerza que las operaciones especulativas, por lo menos en el segmento residencial. “La compra especulativa va a quedar apartada durante un tiempo largo”, explica José Luis Marín, director de residencial y activos adjudicados de CBRE España. Ya no se espera que la vivienda se sobrevalore a pasos agigantados con el paso del tiempo como ocurría en la época del boom, más bien ahora está sufriendo una lenta devaluación. “Sin duda, el principal inversor durante el próximo año seguirá siendo el usuario que busca vivienda para vivir, y que contriburá a la absorción del stock”, corrobora Bonsoms desde la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, además agrega que la demanda de extranjeros esá aumentando en la costa, pues están aprovechando “unos precios de oportunidad”.

Por el contrario, el nicho de inversión menos recomendable es el suelo inmobiliario, debido a la dificultad de sacar promociones de pisos actualmente por la carencia de medios económicos y la dificultad general de obtener financiación. Por otra parte, la vivienda de precio medio que ronde los 200.000 euros “se va a vender muy mal”, así como los PAUs de las periferias urbanas, tal y como afirman desde CBRE España. La VPO tampoco va a salir muy bien parada, ya que cada vez presenta unos precios de venta más similares a los de las viviendas del mercado libre, e incluso, muchas personas se han visto obligadas a renunciar a viviendas protegidas que les han tocado por sorteo.

Los pisos de la banca, el segmento más activo

 
En el conjunto de la evolución del sector residencial no nos podemos olvidar de la decisiva influencia del volumen de pisos en propiedad de las entidades financieras, que además, se prevé que aumente en los próximos años. De 2007 a 2010 se han llevado a cabo 300.000 ejecuciones hipotecarias, según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, y se estima que a este volumen se sumen otras 373.912 ejecuciones en los próximos dos años, según la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes).

De una encuesta realizada a más de 200 directivos del sector inmobiliario por la consultora inmobiliaria CBRE España, se extrae que la mayoría de ellos cree que la gestión de los activos inmobiliarios de la banca es mejorable, ya que se estima que es mayor la velocidad de la entrada de activos adjudicados que la salida de los mismos. La responsabilidad de gestionar adecuadamente estos activos en el mercado es “algo que no deja de ser preocupante, teniendo en cuenta la porción de la tarta que acaparan estas viviendas en el parque total de pisos”, añade por su parte, Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general de la misma consultora. Por eso, desde la consultora Jones Lang LaSalle creen que hasta que no se complete la reforma del sistema financiero ni los bancos adecúen el valor contable de sus activos a valores reales de mercado, no se flexibilizará la concesión de préstamos hipotecarios: “Se empezará a notar a partir de finales de 2013″.

Pese a este desajuste todavía por equilibrar, “el segmento que va estar más activo va a ser el de las viviendas en poder de las entidades financieras por la obvia razón de que van a disponer de financiación”, apunta, por su parte, el director de residencial y activos adjudicados de CBRE. De hecho, la liquidación del stock y la tibia mejora del nivel de desempleo también serán esenciales para que se empiece a relajar la concesión de préstamos hipotecarios y así reactivarse poco a poco la inversión en el sector.

Con los tres millones de viviendas vacías en el país, las futuras viviendas que se embargarán y las dificultades económicas de la demanda potencial, no se espera una enorme inversión en residencial en los próximos años. La inversión por parte del sector promotor en el inicio de nuevas promociones de viviendas no se espera que rebase las 100.000 viviendas, según el estudio. Por otro lado, los particulares que se decidan a invertir en vivienda lo harán de forma muy estudiada y cautelosa: “Allí donde se encuentren los mayores ajustes de precios unidos a la financiación necesaria, siempre que la compra sea racional, que va a ser la norma imperativa en los tiempos venideros”, explica Marín.

El tímido curso de las operaciones de compraventa, la progresiva caída de precios y el empujón a la baja al precio de los pisos, que acelerará la reforma financiera, ayudará a ajustar el mercado residencial, ya que es el más expuesto al sistema bancario. La vivienda siempre será un bien de primera necesidad, así como la creación de familias y la necesidad de emancipación de la creciente población. Por eso, el acceso a la vivienda, tanto por su alquiler como por su compra, una vez ajustado y disminuido el stock de pisos y recuperado levemente el nivel de desempleo, volverá a ser un valor en alza. No obstante, la inversión responsable en este mercado, con los descuentos de precio ajustados al valor real de los inmuebles, serán fundamentales tanto para invertir como para vender.
Fuente: pisos.com