Publicado por MBQGroup en Real Estate Review
Tras una inicial oposición de la opinión dominante sobre la implantación de la dación en pago en nuestro país, parece que al final, las voces de miles de españoles y la acción concertada de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y ADICAE han logrado presionar para que la clase política se plantee medidas para remediar la sangría de ejecuciones hipotecarias que llevan creciendo exponencialmente desde los inicios de la crisis, a finales del año 2007. Como hemos recordado en anteriores ocasiones, el contratante de una hipoteca en nuestro país tiene una responsabilidad ilimitada frente al impago de la deuda hipotecaria contraída con la entidad de crédito, (fundamentada en la aplicación del Art. 105 de la L.H., en base al Art. 1.911 del C.C., pero que si se aplica de mutuo acuerdo el Art. 140 de la L.H., -cosa que nadie hace-, puede limitarse la responsabilidad únicamente al bien hipotecado), de modo que en caso de impago, éste responda con todos los bienes presentes y futuros necesarios para cubrir la totalidad de la deuda contraída más los intereses acumulados que resulten de la valoración del bien hipotecado en el proceso de ejecución, valoración que recordemos, llevan a cabo las mismas entidades que ejecutan la hipoteca y que no sobrepasa en ningún caso más del 50% del valor de la tasación inicial del inmueble.
Es evidente que dicho procedimiento de ejecución de garantías es manifiestamente parcial a favor de las entidades de crédito, que en caso de tener una hipoteca en mora, pueden ejecutar el bien hipotecado y en virtud de su tasación actualizada de un 50% ó menos por debajo de la inicial, apropiarse del diferencial mediante el embargo de otros bienes del deudor, aún cuando es evidente que las hipotecas concedidas en España durante los últimos diez años han estado por encima del 80% de la valoración de los inmuebles, de modo que en caso de ejecución hipotecaria, en muchos casos la deuda pendiente ha sido incluso mayor que la valoración del bien ejecutado. Precisamente por ello, nosotros hemos defendido la implantación de un sistema de valoración de los bienes embargados distinto al actual. Lo cierto es que dicha valoración no debería llevarse a cabo en base a porcentajes disparatadamente bajos preestablecidos de antemano, (un 50% ó menos de la valoración inicial sobre la que se concedió el crédito), sino en función del porcentaje del valor de tasación inicial, de modo que ambas partes interesadas, -la entidad financiera y el cotratante de la hipoteca-, se sitúen en un plano de igualdad; en efecto, una entidad financiera no debería ejecutar inmuebles con valoraciones totalmente ajenas a la realidad del mercado en base a una valoración abusiva y disparatadamente baja, -como la que se emplea actualmente-, adjudicándose inmuebles por un 50% ó menos de la valoración inicial y acumulándolos posteriormente en cartera a valores de mercado, siempre superiores al primero, para su posterior comercialización. La solución, por tanto, no sería la implantación indiscriminada de un sistema de dación en pago que encareciera los préstamos hipotecarios y debilitara nuestras entidades financieras, sino un sistema de valoración de los bienes inmuebles ejecutados en el que ninguna vivienda pudiera ser ejecutada por debajo del porcentaje de la valoración de la tasación inicial del inmueble en cuestión, (con un porcentaje mínimo ampliado del 50% al 80%), lo que sin duda sería además muy beneficioso para el saneamiento del mercado de créditos hipotecarios y la reducción de formación de burbujas especulativas en los bienes inmuebles.
Pero de lo que no cabe ninguna duda es que una recomendación orientativa y opcional para las entidades financieras de aplicar la dación en pago en los casos de ejecución hipotecaria en primera vivienda para familias en las que ninguno de sus miembros perciba un salario, no es más que una medida de cara a la galería y sin ningún alcance para paliar el problema en cuestión. ¿Se ha planteado seriamente la penetración social de unos requisitos tan exigentes? Lo cierto es que mediante una medida semejante las entidades financieras podrían -o no- saldar la deuda mediante la adjudicación del inmueble en aquellos casos en que ningún miembro de la familia en cuestión percibiera ningún salario, es decir, algo ridículo e impensable pues, en la gran mayoría de los casos, algún miembro de la famila suele trabajar para cubrir al menos las necesidades básicas de alimentación. Desde luego, que dicha medida sería una bonita forma de fomentar la dación en pago para nadie, obviando el problema de base que es, como hemos dicho, la metodología en la valoración de los inmuebles ejecutados.
MBQ Group
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