'Es muy importante sustituir el modelo promover-vender por el modelo promover-gestionar'

Redacción fotocasa.es , 13/01/2012

Luis Fabra es director del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario Gamerin y director del Master y Diploma de Especialización en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. También ejerce de asesor científico del Colegio de Registradores en materia de estadísticas del mercado inmobiliario e hipotecario, realizando las estadísticas sobre vivienda. En esta entrevista nos da su visión del mercado residencial español en la actualidad.

 

Luis Fabra, director de Gamerin.

fotocasa.es: ¿Hasta qué punto son fiables los diferentes estudios sobre el mercado inmobiliario español?

Luis Fabra: El número de fuentes informativas sobre el mercado inmobiliario ha crecido notablemente durante los últimos años. Esta circunstancia es muy positiva, y creo que deben seguir creciendo porque todavía se puede mejorar.

Es muy importante una adecuada interpretación de la información. Por ejemplo, con respecto al precio de la vivienda, se debe distinguir entre precios referidos a la perspectiva del vendedor (portales web), precios obtenidos bajo los parámetros de sociedades de tasación, precios registrados… No son lo mismo.

También es necesario conocer la metodología aplicada en cada caso. Hay publicaciones con precios medios, precios medios corregidos con distintos criterios de ponderación, metodologías hedónicas, de ventas repetidas, mixtas… Las diferencias pueden ser significativas. Lo mismo ocurre con otras variables especialmente relevantes en el mercado inmobiliario, como el número de compraventas, la accesibilidad, el stock de vivienda pendiente de venta… Es muy importante saber la fuente con la que se trabaja y la metodología..

fotocasa.es: Muchos expertos dicen que los precios de la vivienda seguirán bajando en 2012 ¿Cuándo cree que se estabilizarán?

Luis Fabra: Cuando exista una recuperación del empleo y las entidades financieras tengan capacidad para retomar el flujo de concesión de nuevo crédito hipotecario. A corto plazo no contemplo dicho escenario, por lo que probablemente todavía tardaremos un mínimo de dos años en contar con una cierta estabilidad de precios. A corto y medio plazo la tendencia se mantiene bajista.

Analizando exclusivamente el comportamiento del precio de la vivienda a lo largo de los ciclos, el último ciclo alcista correspondió al periodo 1997-2007, contando con especial intensidad en 2003-2007, años en los que verdaderamente se infló la burbuja inmobiliaria. Una vuelta a un escenario normal de mercado supondría retomar precios ligeramente por encima de los alcanzados en 2003. Si a esta situación le añadimos el hecho de que la coyuntura económica y financiera de 2003 y 2012 son claramente distintas, resulta evidente que el recorrido bajista todavía nos acompañará durante bastante tiempo.

fotocasa.es: Cambiando de tema… ¿Qué efectos está teniendo la reducción del IVA del 8% al 4% en el precio de las viviendas nuevas?

Luis Fabra: En el precio el efecto es una reducción del 4%. No creo que en las actuales circunstancias se haya aprovechado la rebaja fiscal para incrementar el precio. En otros tiempos este movimiento hubiera sido automático. En todo caso, creo que lo más interesante es contemplar este hecho desde el punto de vista de la demanda, que entiendo que era el efecto buscado con la aprobación de esta medida. Con los datos que manejamos, a diferencia de lo ocurrido con las modificaciones fiscales de 2010, en este caso el efecto sobre la demanda ha sido escaso. La intensidad de los descensos en compraventas de vivienda nueva ha sido menor que en vivienda usada, pero en ambos casos se mantiene la tendencia descendente. En consecuencia, de momento no ha supuesto una reactivación de la demanda de vivienda nueva.

De todos modos, creo que es una medida adecuada. La vivienda es el bien sobre el que actúan más figuras impositivas. En el ciclo alcista supuso una enorme contribución a las arcas de las distintas administraciones públicas, tal y como se constata en la actualidad. No estaría mal que con el cambio de ciclo se aprovechase para reducir la fiscalidad inmobiliaria.
 

¿Banco Malo? Que cada palo aguante su vela

fotocasa.es: A parte de las anunciadas por Rajoy, ¿Qué otras medidas cree que podrían beneficiar al sector inmobiliario en la situación actual?
 
Luis Fabra: La mayor ayuda debe venir por aspectos ajenos al propio mercado inmobiliario, como son la reducción del desempleo y la dinamización de la financiación hipotecaria.

Con respecto al mercado inmobiliario, debería fomentarse la profesionalización de la gestión inmobiliaria, fundamentalmente a través de la potenciación del alquiler. Es muy importante sustituir el modelo promover-vender por el modelo promover-gestionar. Se debe favorecer a aquellas empresas con voluntad por gestionar los parques de vivienda en régimen de alquiler. Con ello se podrá conseguir un doble efecto positivo en el mercado inmobiliario: incrementar el peso relativo del alquiler y reducir el stock de vivienda pendiente de venta.

En cuanto al flujo de nueva vivienda, paralizado actualmente por las mínimas expectativas en la promoción inmobiliaria, debería potenciarse a través de políticas de vivienda que favoreciesen la innovación inmobiliaria. Es un momento adecuado para cambiar muchos de los pilares básicos del tradicional modelo de vivienda. Existen notables puntos de mejora a través de aspectos vinculados a las condiciones de habitabilidad, el urbanismo sostenible, la eficiencia energética, la autopromoción, etc.

fotocasa.es: ¿A favor o en contra de crear un ‘Banco Malo’ para dar salida a los activos tóxicos de la banca?
 
Luis Fabra: Que cada palo aguante su vela. Desde un punto de vista de gestión la creación de un “Banco Malo” puede ser adecuado, pero siempre que los accionistas sean los propios bancos. El unificar las carteras de inmuebles para buscar salidas que permitan optimizar los costes de gestión puede ser muy adecuado. Pero si el planteamiento del “Banco Malo” se asienta en que el problema generado como consecuencia de decisiones mercantiles erróneas debe ser soportado por los contribuyentes, en ese caso estoy totalmente en contra.