- 24 Agosto 2011
- Florentino Rogero
Hace ya unos cuantos años, mi padre me explicó lo que a su juicio era el mercado. Debo señalar que mi padre no es economista, no fue a la Universidad y puede decirse que debe su limitada formación más a su curiosidad intelectual que a la escuela de la postguerra.
Mi padre perdió la posibilidad de alcanzar una educación que le permitiera entender de un modo académico el mercado, sin embargo adquirió una valiosa enseñanza de lo limitada que resulta la libertad de elección en el mercado en ausencia de igualdad, enseñanza que me transmitió con mayor claridad de lo que luego fui capaz de apreciar en las sintéticas curvas de oferta y demanda con que los economistas tratamos de representar el funcionamiento de la economía y los mercados “perfectamente competitivos”.
La competencia perfecta se basa en un supuesto “comportamiento racional” de los agentes que guiados por una “conducta egoísta” buscan maximizar el beneficio, en el caso de los oferentes, o maximizar el nivel de utilidad, en el de los demandantes. Según la doctrina económica liberal, de la mera yuxtaposición de los intereses individuales de los agentes se deriva el mejor de los estados posibles para el sistema económico en su conjunto.
Según la teoría económica “un mercado es perfectamente competitivo cuando hay muchos vendedores (pequeños en relación con el mercado), el producto es homogéneo, los compradores están perfectamente informados, existe libre entrada y salida de empresas y las decisiones, tanto de los oferentes como de los demandantes, son independientes”.
Sobre el papel la doctrina económica es perfecta, tan perfecta que para que su aplicación diera los resultados que enuncia, maximizar la eficiencia del sistema económico en su conjunto, requeriría que el mundo real fuera también perfecto, lo que como todos sabemos dista mucho de la realidad.
Uno de los mercados en los que fracasa más estrepitosamente esta teoría de la competencia perfecta es el de la vivienda. Es más, para ser precisos debemos señalar que no existe un mercado de la vivienda sino múltiples mercados altamente segmentados, tantos como localizaciones geográficas, en cada uno de los cuales puede haber, o no, numerosos oferentes y demandantes. Asimismo dentro de cada una de las localizaciones será preciso distinguir entre mercado de vivienda nueva y mercado de vivienda de segunda mano, en los que el número de oferentes y demandantes puede ser radicalmente distinto, como radicalmente distinta su capacidad de entrada y salida en el mercado, su capacidad de influencia en el precio o su acceso a una información perfecta.
Por lo que se refiere al producto inmobiliario su heterogeneidad (cada vivienda es de algún modo única) y la fijación espacial lo alejan de la segunda condición requerida para poder considerar al mercado inmobiliario un mercado de competencia perfecta.
Asimismo el producto inmobiliario puede ser considerado un bien de consumo, cuando la compra se realiza para su uso como residencia, o un bien de inversión cuando la adquisición se realiza para la obtención de un rendimiento económico o simultáneamente como bien de consumo e inversión.
Por lo que se refiere a la información perfecta, señalar que existe una clara asimetría en el acceso a la información entre oferentes y demandantes en el mercado inmobiliario. Así el oferente y/o la entidad financiera recaban con cierta facilidad los datos relativos a capacidad de generación de renta y endeudamiento en el medio plazo de los demandantes potenciales, si bien resulta más difícil precisar la verdadera capacidad de estos para cumplir en el largo plazo las obligaciones financieras derivadas de la compra.
Por otra parte el demandante puede disponer de una información detallada de las características físicas de la vivienda pero limitada de las alternativas disponibles e inexistente respecto de la descomposición del precio final en sus componentes principales (suelo, edificación, impuestos y tasas soportados por el promotor).
De acuerdo con Baddeley M.C, en el proceso de compra de vivienda “las expectativas juegan un papel clave y es improbable que sean expectativas de base racional, como consecuencia de la carencia de información, lo que significa que la mayor parte de los compradores de vivienda serán capaces de hacer sólo previsiones semi-racionales sobre las probables perspectivas futuras de sus inversiones residenciales”.
La falta de información y la asimetría en el acceso a la misma condicionan por tanto la capacidad negociadora de los agentes y representan una grave limitación para considerar al mercado inmobiliario como un mercado de competencia perfecta.
Por último la libertad de entrada y salida de las empresas, especialmente en el mercado de vivienda nueva, se ve altamente condicionada por el acceso a la financiación de los promotores así como por los múltiples y complejos requerimientos jurídicos, económicos y administrativos que conlleva el proceso de creación de suelo en nuestro país y la promoción de un nuevo proyecto. La complejidad de dicho proceso se traduce en periodos de tiempo muy extenso, de entre 6 y 12 años, desde que un suelo se declara urbanizable hasta la entrega al comprador de la construcción final.
En consecuencia no resulta difícil comprobar que el mercado inmobiliario está en las antípodas de un mercado eficiente. A pesar ello algunos gurús del mercado insisten en afirmar que el inmobiliario es un mercado cuasi-perfecto, sin embargo lo cierto es que como sostiene Baddeley M.C, “la compra y venta de casas no opera de la misma manera que lo hace para la mayoría de bienes y activos: la mayor parte del tiempo, las transacciones inmobiliarias son simultáneamente monopsonistas y monopolistas” .
Fuente: Diario Progresista
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