Las constructoras chinas desembarcarán en España

Ya no se conforman solo con adquirir viviendas

Han solicitado a Rajoy en su último viaje que consiga una bajada de los precios de los terrenos edificables de los bancos para adquirirlos y levantar promociones inmobiliarias con sus empresas.

Mariano Rajoy se trae de China una petición concreta de importantes magnates del país. Están interesados, ya no solo en la compra de gangas inmobiliarias, sino también en suelo edificable para construir en España. Pero le han puesto una condición fundamental al presidente: tiene que conseguir una bajada de los precios de los terrenos en manos de la banca para materializar estas inversiones.

Construcción de bloques de viviendas.

Según ha podido conocer El Confidencial Digital de fuentes empresariales que han acompañado a Rajoy en su viaje a China, el presidente se ha traído el interés de importantes magnates de aquel país por el suelo edificable en España.

Sin embargo, hasta el momento el problema es que no se llega a un acuerdo entre las demandas de precio de los vendedores y lo que los potenciales compradores están dispuestos a pagar. Unas operaciones atascadas, principalmente con los bancos, que han pedido a Rajoy que ayude a desbloquear convenciendo a la banca española de una bajada del precio de los terrenos. Persiguen adquirirlos para levantar promociones inmobiliarias con sus propias empresas.

Argumentan que los bancos podrían ganar dinero sólo con que el inversor pagase algo más del 20% del valor del suelo. La razón es que los conocidos como ‘decretos Guindos’ obligaron a las entidades financieras a provisionar hasta el 80% del valor de los suelos que tenían en cartera. 

Terrenos en Madrid, Barcelona y la costa 

Las zonas más selectas de grandes ciudades, como Madrid o Barcelona y algunos emplazamientos de la costa española son los principales objetivos de estos magnates para construir.

Los inversores buscan asegurarse de que van a invertir en suelos donde luego haya la suficiente demanda, ya sea de vivienda o de oficinas como para compensar la fuerte inversión financiera que necesitan esos desarrollos urbanísticos.

Se plantean amortizar también estas costosas inversiones a largo plazo a través del alquiler de vivienda, pero también de inmuebles de uso industrial, logístico, hotelero...

Los bancos españoles pasan el primer corte de los test de estrés

Quedan aún pendientes flecos decisivos para la nota del BCE

Ángeles Gonzalo Alconada

Días de selectividad para la banca europea. El próximo día 4 de noviembre la supervisión única europea será ya una realidad. No hay marcha atrás. Parecía que nunca iba a llegar el día señalado, pero al final mucho tienen que torcerse las cosas para que los bancos no pasen el invierno vigilados desde Fráncfort, sede del BCE.

Antes deben aprobar las duras pruebas impuestas para considerar que tienen derecho a ser considerados por el mercado como bancos sanos. El lunes comienzan las primeras visitas cara a cara con el BCE para terminar de rematar las dudas, explicaciones y perfilar los últimos datos de los test de estrés. Serán las primeras y últimas visitas antes de conocer el resultado final de este examen de selectividad. El primer gran banco español que pasará por las aulas magnas del BCE será Santander. Antes, el 29 irá Kutxabank. El último Sabadell, el día 10 de octubre.

De momento, el conjunto de los 15 bancos españoles que ingresarán en la nueva supervisión europea parece que han aprobado, o por lo menos, eso refleja las planillas que han rellenado de los test de estrés. Con más o menos colchón de capital, todos han aprobado. Eso es también al menos lo que aseguran y lo que el Banco de España les ha trasmitido sin concretar la nota que han sacado en el examen.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, también afirmó el viernes que no esperaba “ninguna sorpresa importante” de la banca española en los test de estrés que el Banco Central Europeo realizará en el mes de octubre, al tiempo que ha dicho que no se va a hacer ningún tipo de reestructuración financiera.

Pero nadie puede echar las campanas al vuelo. La última decisión la tiene el BCE, que junto a la Autoridad Bancaria Europea (EBA en sus siglas en inglés), serán los organismos que sellen el aprobado o suspenso de cada uno de los 120 bancos europeos que se someten a este examen de solvencia.

“Los cortes de quien aprueba y quien suspende y con qué nota las marca el BCE. Lo demás son indicaciones, pero no son las notas definitivas”, explica un directivo de un banco español. Ciertas fuentes aseguraban que alguna entidad podría suspender en primera instancia, es decir, al examinar su solvencia sobre su balance correspondiente a diciembre de 2013 (es el que se examina), pero tras llevar a cabo ciertas medidas, ahora ya aprueba, por lo que no necesita más medidas cautelares.

Los rumores del mercado que circulan por los pasillos de los bancos españoles es que alguna que otra entidad de Francia, Italia y Holanda han suspendido. Siempre, claro, analizando los datos con sus respectivos bancos centrales ya que no será hasta el próximo viernes 24 de octubre, cuando cada institución bancaria sepa su nota, 48 horas antes de que el BCE las comunique al mercado, lo que sucederá el domingo 26.

Antes de conocerse que bancos españoles pasarán o no el corte de solvencia marcado por el BCE, se resolverá un concurso, el de la gestión de las carteras de activos inmobiliarios de Sareb.

Los resultados de este concurso se esperan para las próximas dos semanas. La resolución de esta puja tiene más importancia de lo que puede inicialmente puede pensarse. Sareb espera conseguir con la cesión de la gestión de los activos inmobiliarios de los bancos nacionalizados algo menos de 1.000 millones de euros. Varios expertos coinciden en asegurar que el diseño de esta puja “es de libro”, ya que este más conocido como el ‘banco malo’ del ladrillo evita así tener que realizar una ampliación de capital como mínimo en los dos próximos ejercicios.

“Una ampliación de capital no sería muy bien vista por una parte de sus accionistas, los bancos, que cuentan con el 55% de su capital. Y el Estado, con el 45% restante, tampoco estaría muy dispuesto a llegar a este extremo. Sería una medida impopular”, señala un experto bancario del sector.

Con la inyección de fondos que obtendrá Sareb por la subasta podrá hacer frente a los costes que tiene y al pago de interés de la deuda contraída por unos 45.000 millones de euros en unos ejercicios. Además, con eta operación se dinamiza el sector inmobiliario, “que pese a lo que se diga, aún queda mucho por resolver y los precios seguirán, en general, descendiendo hasta 2016”, explica otro experto en el sector.

Y mientras, círculos financieros próximos al sector inmobiliario especulan con cierto morbo, con la posibilidad de que al final el expresidente de Bankia, Rodrigo Rato, pudiera participar en la gestión de una parte de los activos inmobiliarios de esta entidad que tuvo que transferir su ladrillo en 2013 a Sareb, tras recibir ayudas públicas por 22.424 millones de euros. Rato está imputado en el ‘caso Bankia’.

Y es que se da la circunstancia de que Rodrigo Rato se sienta desde marzo en el consejo de administración de Servihabitat, la inmobiliaria fundada por La Caixa. Y coincide que esta firma, junto al fondo Texas Pacific Group (TPG), han pujado por el conjunto de los activos inmobiliarios de Sareb, en los que se incluyen dos paquetes de Bankia, uno de ladrillo y otro de préstamos a promotor.
Fuente: Cinco Días

Claves para recurrir los impuestos extra que reclama hacienda por comprar un "piso-chollo"

Pasos para evitar pagar impuestos de más por la compra de un piso

Escrito por: gandgabogados

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de g&g abogados
Me quiero comprar un piso o un local o un garaje, y su precio está por debajo del valor que le da la comunidad autónoma en el que se encuentra. ¿Por cuánto tengo que escriturar?, ¿por lo que realmente pago o por lo que dice la comunidad que vale?

Si escrituro por lo  que realmente estoy pagando, ¿es posible que luego hacienda me reclame algún pago más por el impuesto de transmisiones patrimoniales (itp)?

Ésta y otras preguntas parecidas planean cada vez con más frecuencia sobre aquéllas personas que quieren adquirir hoy día un inmueble, pues cada vez es más frecuente, también, que las consejerías de hacienda de las diferentes comunidades autónomas giren al comprador el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra, lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora.

Ello es debido a que, aun cuando en la escritura pública se deje constancia del precio realmente abonado por la compra de la vivienda, el valor que tiene la administración de dicho inmueble es muy superior al no haberlo revisado con la misma celeridad con la que se han producido las fluctuaciones a la baja del precio en el mercado real inmobiliario. es decir, existe una clara falta de adecuación entre la variable realidad económico-inmobiliaria y la estática valoración realizada por la administración en los mejores años de bonanza inmobiliaria.

Una de las razones más poderosas para que las comunidades autónomas estén actuando de esta manera se encuentra en la necesidad de recaudación que tienen actualmente, y que girar dicho impuesto mediante liquidación complementaria se encuentra avalado por la ley general tributaria.

Pues bien, la ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece que: la base imponible del impuesto (o cantidad sobre la que hay que calcular el impuesto) estará constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

¿Y cuál es ese valor real?, ¿es el que se abona como precio o es el que dice hacienda?

Las consejerías de hacienda para estimar el valor que denominan real, lo hacen sobre el valor catastral, pero no lo hacen sobre este último actualizado a la fecha de realización del hecho imponible, o lo que es lo mismo, a la fecha de la compraventa en cuestión. y ello ocurre porque los valores catastrales no han sido revisados paralelamente a las variaciones experimentadas en el mercado real inmobiliario.

La Ley de Haciendas Locales ordena fijar el valor catastral de los bienes inmuebles tomando como referencia el valor de mercado sin que, en ningún caso, pueda exceder de éste. En consecuencia, la fijación del valor catastral debe orientarse, por mandato legal, por el valor de mercado, si bien deberá situarse en una magnitud inferior a dicho valor de mercado.

Existen tres valores de un bien inmueble, que bien pueden coincidir, aproximarse, o muy contrariamente alejarse, a saber:

• Valor catastral como punto de partida o de referencia para, tras su actualización, y orientado por el valor de mercado, poder llegar al valor real al momento de realización del hecho imponible o compraventa, y sobre el que habría que aplicar el correspondiente porcentaje del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

• Valor de mercado, o valor referencial para obtener el valor catastral siendo que éste último nunca puede ser superior al primero por mandato legal.

• Valor real al momento de realización del hecho imponible, que no es otro que el exigido por las normas tributarias como base imponible para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o como valor al que se ha de llegar de manera certera y determinante para la plenitud de validez del valor comprobado por la administración tributaria
ante este panorama he de decir que el valor real es el que verdaderamente se abona como precio de la compraventa, siempre y cuando el mismo se mueva dentro de la media del mercado; es decir, que el precio del metro cuadrado del inmueble se corresponda con el resto de inmuebles que, de similares características se encuentran en venta en la misma o parecida zona, lo que habitualmente se denominan testigos o puntos de referencia para establecer el precio de los inmuebles. y esto no viene determinado por otra cuestión que no sea la oferta y la demanda.

Entonces, ¿qué ocurre cuando la administración dice que el valor es superior al que verdaderamente se ha abonado como precio? dos cosas se pueden hacer en ese momento:

A.- Asumir la liquidación complementaria girada y abonar la cantidad que pide la Consejería de Hacienda de la comunidad correspondiente, con sus correspondientes intereses de demora.

B.- Proceder a recurrir dicha liquidación por lo manifestado anteriormente, en el sentido de la utilización por parte de la administración de unos valores que no están adaptados a la realidad, siendo éste uno de los motivos de más peso, de entre otros muchos, que se deben de alegar. Desde finales de los años 80, principios de los 90, es numerosísima la jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como de los Tribunales de lo Contencioso-Administrativo que avala las peticiones de los contribuyentes en este sentido.

Y si finalmente se decide por esta segunda opción, absolutamente recomendable, tres cuestiones fundamentales se han de tener en cuenta para que prospere dicho recurso:

1.- Que se formalice dentro del plazo establecido y que se ha de contar desde el día siguiente a la notificación de la liquidación complementaria al comprador-contribuyente.

2.- Que en sus alegaciones o fundamentación se vigilen muy bien las argumentaciones para cada comunidad autónoma, puesto que a pesar de regir la Ley General Tributaria, al ser un impuesto transferido, cada autonomía ha previsto legalmente las especificaciones que ha considerado oportunas.

3.- Es necesario para evitar el pago del importe girado durante la sustanciación del recurso, y así suspender la ejecutividad de la que goza la administración: hacerse la reserva prevista legalmente de promover la tasación pericial contradictoria por parte del contribuyente-recurrente.

El Fondo Noruego compra inmuebles en España y EEUU

Ana Medina

El Fondo Noruego de Pensiones sigue apostando por el sector inmobiliario en su objetivo de convertirse en un actor de referencia. El mayor fondo soberano del mundo, con un valor de 680.000 millones de euros, anunció ayer un acuerdo con Boston Properties para hacerse con el 45% de un conjunto de activos valorados en 3.135 millones en Estados Unidos. Entre los inmuebles figura el 601 de Lexinghton Avenue, un complejo de oficinas de 155.000 metros cuadrados (alquilado al 99%) en Manhattan (Nueva York) así como otras dos torres de oficinas en el centro financiero y el puerto de Boston.

El Fondo, que entró en 2010 en el mercado inmobiliario para diversificar su cartera de inversión, ha intensificado sus compras en el último año. Su estrategia es invertir a largo plazo, especialmente en oficinas, centros comerciales y parques logísticos, de la mano de socios que conozcan el mercado, para contar con una cartera de alta rentabilidad.

Tras las primeras inversiones en Europa (la primera gran compra fue la zona comercial de Regent Street en Londres), el Fondo irrumpió en Estados Unidos el año pasado. Desde entonces, ha adquirido, junto a socios como Tiaa-Cref, Prologis, MetLife o Boston Properties, activos en Nueva York, Boston, Washington o San Francisco. En esta última, cerró hace unos días la compra del 49,9% de un inmueble de 48.400 metros cuadrados (The Orrick Building). Tiaa-Cref tiene el 51,1% y gestiona el edificio. En julio, pagó 122,3 millones de dólares por el 47,5% de un complejo de oficinas en Boston (su socio es MetLife).

Prologis

Pero también ha realizado compras en los últimos meses en Europa. Acaba de cerrar, a través de la sociedad al 50% con Prologis, la compra de activos logísticos en Madrid y Barcelona por 242 millones de euros. La cartera de inmuebles, adquiridos a Saba Parques Logísticos, incluyen el parque logístico de Coslada (62.000 metros cuadrados de naves y oficinas), junto a la superficie total bruta de 14,7 hectáreas de San Fernando de Henares y Camarma de Esteruelas, todas en Madrid, y el parque logístico del Penedès, en Cataluña, de 89.000 metros cuadrados.

El Fondo, que invierte con criterios éticos, sociales y ambientales los ingresos que el país nórdico obtiene del petróleo, ya se asoció con Prologis en 2012, al comprarle el 50% de 195 áreas logísticas en 11 países europeos (en España, el Park Penedès).

En agosto, también compró Le Madeleine, un complejo de oficinas y zonas comerciales en el boulevard del mismo nombre en París, por 425,6 millones, a BlackRock Europe Property Fund III, y el 578% de Pollen Estate (67.800 metros cuadrados) en el West Est de Londres por 429 millones.

La inversión inmobiliaria del Fondo tuvo una rentabilidad del 3% en el segundo trimestre, favorecido por los ingresos derivados de las rentas y la revalorización de los activos. Esta actividad representan ya el 3% de los activos del Fondo, frente al 1% de diciembre de 2013, acercándose al objetivo de que represente el 5% de su cartera. El valor de la participación en inmuebles era de 6.300 millones de euros a finales de 2013, un 108% más que en 2011.
Fuente: Expansión.com