Cómo es el actual comprador de vivienda

Qué características tiene el comprador de vivienda en España.

aplaudepaolo

Según los últimos acontecimiento, el mercado inmobiliario español está al alza, este tercer trimestre a superado todas las estadísticas posibles al alcanzar los 3.500 millones de euros invertidos en el sector terciario de España, lo que supone un aumento del 240% sobre el mismo periodo que el año 2013 atendiendo a los datos facilitados por la consultora inmobiliaria CBRE.

En el periodo que llevamos de año, el volumen total de inversión asciende a la escalofriante cifra de  6.500 millones de euros. De hecho, es la segunda vez en la serie histórica que España registra volúmenes tan elevados en un único trimestre ya que sólo, en plena burbuja inmobiliaria donde todos ganábamos euros a doquier, se registraron niveles de actividad superiores, en 2007.

Por lo tanto,  España se sitúa en el tercer país de Europa que más capital ha recibido para la inversión inmobiliaria, solo por detrás de dos países que disponen de una economía mucho más boyante que la española. Reino Unido y Alemania.

Evidentemente este crecimiento principalmente se debe a capital extranjero que asciende a un 39% principalmente proveniente de Rusia, Reino Unido, Alemania, Holanda, Suiza y Francia. Pero lo interesante es reconocer cuales son las cualidades del comprador de vivienda en España, y para eso, os mostramos una infografía publicada en el periódico El Mundo: 

¿Cómo es el comprador de vivienda español?

Podemos observar que el inversor prefiere poner su dinero en viviendas de poco valor y la adquisición de viviendas por el español de a pie, por norma, asciende a un precio medio de 90.000 que dispondrá de dos a tres habitaciones.

En definitiva,  estamos ante una buena noticia para un sector que ha estado castigado a lo largo de muchos años  perdiéndose miles de puesto de trabajo.

Fuente: calificacion-energetica.com

Británicos, franceses y rusos vuelven a comprar pisos en España

Marisa Anglés

Los compradores extranjeros han vuelto en bloque al mercado inmobiliario español y el segmento residencial ha sido uno de los primeros en repuntar.

Los inversores internacionales volvieron a mostrar su confianza por los pisos en 2011 (6,04%) y 2012 (8,12%), aunque el verdadero retorno de la inversión se produjo el año pasado (11,15%) y ha continuado en 2014, según datos del Colegio de Registradores de la propiedad.

El consejero delegado de Cushman & Wakefield para España, Oriol Barrachina, afirma que los inversores del segmento residencial se deciden a comprar antes que los del sector terciario. Explica que en el segmento de oficinas y superficies comerciales, el inversor espera a que la caída de los precios de compra toquen fondo y, además, a que el riesgo país se disipe y los indicadores macro y microeconómicos vaticinen la recuperación de los alquileres, para asegurar su rentabilidad. «Al comprador de residencial, en cambio, le suele bastar con saber que el precio de compra ha tocado fondo», dice.

Los británicos, los franceses y los rusos fueron los extranjeros que más viviendas compraron el año pasado en España. Reino Unido protagonizó un 15% de las inversiones, seguido de Francia (9,8%), Rusia (8,6%) Bélgica (7,3%), Alemania (7%), Suecia (5,6%), Noruega (5,2%), Italia (3,7%), Algeria (3,2%). En la posición número diez de este ránking se encuentra China, con un 3,1% de las inversiones.

En valores absolutos, los inversores extranjeros suponen todavía un 11,15% del total de los pisos comprados en el mercado español. Un 53% de las viviendas adquiridas fueron de obra nueva, y el resto se compraron de segunda mano.

Salón inmobiliario

La próxima semana se producirá en Barcelona el mayor encuentro entre vendedores de activos inmobiliarios de España e inversores de todo el mundo. La principal novedad del salón Barcelona Meeting Point (BMP), que arranca el próximo miércoles, es la creación de un recinto exclusivo para la negociación entre empresas inmobiliarias y compradores internacionales, que se ha bautizado como Clúster Shop in Barcelona.

Si el año pasado se enfatizó la presencia de los inversores chinos, y desde 2011, la de los compradores rusos, en la próxima edición se abre este espacio a inversores de cualquier procedencia. El presidente del salón, Enrique Lacalle, reconoció ayer que, aunque los inversores de Rusia y de China hayan aumentado mucho, los principales compradores del sector inmobiliario español siguen siendo europeos.

El clúster Shop in Barcelona se completa con otra novedad: la celebración de un programa especial para reunir a los fondos de inversión internacionales, el Barcelona Funds Meeting, al que se suma un tercer espacio, el clúster de inversores tradicional, que se celebra por cuarto año consecutivo. Este año participarán en estos espacios del BMP un total de 21 fondos extranjeros, frente a los 13 fondos que acudieron el año pasado.

La parte del BMPque más está creciendo es la dedicada a los visitantes profesionales, aunque también mantiene la superficie enfocada al gran público. En total, se destinarán unos 20.000 metros cuadrados al salón inmobiliario, en el que este año participan 265 empresas de 23 países, frente a las 250 del año pasado y siete entidades financieras. Sareb, que el año pasado se estrenó con un stand propio, participará en las conferencias y foros pero ha optado por no instalar un espacio de exposición.
Fuente: Expansión.com

¿Qué ocurre con la hipoteca en una Cataluña independiente?

Un caso parecido a las hipotecas inversas

A. J. M.

Es una de las principales preguntas que se realizan los propietarios de pisos en Cataluña interesados sobre la hipótesis independentista, ya que habría que cambiar de moneda. 

La hipotética independencia de Cataluña abre numerosas incógnitas, como qué ocurriría con las hipotecas en caso de que el nuevo país. Y es que, en una Cataluña separada de España, el euro dejaría de ser la divisa corriente para dar paso a una nueva moneda, con la correspondiente devaluación.

Si finalmente se diera el caso, en primer lugar habría que barajar dos opciones, que son las que contempla el Consejo Asesor de la Transición Nacional, CATN, para definir la hoja de ruta del nuevo Estado: Con el euro o con otra moneda propia para Cataluña.

El metabuscador inmobiliario Nuroa.es responde en caso de que se dé el segundo escenario, es decir, con una moneda de nueva acuñación, y sus efectos sobre las hipotecas. En este sentido, señala que sería uno de los activos que más se verían afectados, ya que se firmaron en euros y habría que ver en cada caso si en las condiciones del contrato se menciona la posibilidad de un cambio de divisa. Además, "las hipotecas quedarían también a merced de las fluctuaciones monetarias a las que podría estar sujeta esta nueva divisa".

Con esta hipótesis, los propietarios además verían como desciende su valor patrimonial ya que el euro estaría fortalecido frente a la divisa local. En este caso, los deudores ven cómo aumenta el préstamo -en euros- mientras disminuye el precio de la vivienda. Como ejemplo señalan que "si una vivienda cuesta de media 200.000 euros, según sus propios cálculos, y la moneda catalana cayera un 20% respecto al euro, el valor de esta propiedad se reduciría hasta los 166.667 euros. Suponiendo que nuestra hipoteca actual fuera de 150.000 euros -ya que todavía estaría en la moneda de la UE-, la parte del comprador ligada a la propiedad también se reduciría en proporción, pasando de 50.000 a apenas 17.000 euros.

Aumentaría por otra parte la cuota de las letras hipotecarias. Y es que el efecto divisa haría que el propietario tenga que destinar más recursos para hacer frente a las cuotas en euros, una divisa más cara que la suya. No obstante, esta situación podría no ser permanente y una fluctuación de la moneda en sentido contrario podría dejar a los prestatarios catalanes en una situación de ventaja. Un caso parecido al ocurrido con las hipotecas inversas, con el yen como divisa de referencia, tras la revalorización de la divisa japonesa frente al euro, miles de hipotecados se vieron afectados al tener que pagar más euros por un yen.

Si Cataluña queda fuera de la Eurozona, el Euríbor, principal indicador para el cálculo de los intereses de las hipotecas, dejará de ser un índice de referencia. Sin embargo, las hipotecas firmadas están referenciadas a este interés interbancario. El Libro Blanco del CATN, la hoja de ruta del presidente de la Generalitat, Artur Mas, prevé la creación de un Banco Central, el homólogo del Banco de España, aunque sin las ventajas de estar en el euro.

En cuanto al precio de la vivienda, fuentes del sector bancario consultadas por Nuroa apuntan a que la incertidumbre que genera el proceso catalán podría ocasionar un ligero parón en la actividad del sector y un descenso de precios, al menos durante los primeros años de una hipotética independencia, aunque las mismas fuentes apuestan por una recuperación a medio plazo. Asimismo, si se produjera un cierto paro en mercado inmobiliario, las entidades bancarias que intentan vender su stock de vivienda deberían bajar todavía más sus precios para dar salida a estos activos y poder cumplir sus objetivos anuales.

Por otro lado, las entidades financieras con sede en Cataluña podrían salir del nuevo país, ya que estar fuera de la Eurozona se quedaría sin acceso a las vías de financiación del Banco Central Europeo y de otros bancos debido a la desaparición de los colchones protectores de clientes y depositantes. No existiría para ellos el Fondo de Garantías de Depósitos, que cubren hasta 100.000 euros por titular y cuenta corriente.

No obstante, la Generalitat asegura que se mantendría dentro del euro pese a estar fuera de la UE, aunque dependerá de los 28 países de la UE y de los 18 de la Eurozona, sin que ninguno de ellos vote en contra. En caso de que este entendimiento no llegara a buen término, el Ejecutivo de Mas plantea que los bancos catalanes podrían seguir accediendo al BCE a través de sus filiales, un hecho que tampoco estaría garantizado.
Fuente: Negocios.com

La vivienda usada toma el mando

El mercado en general y la demanda en particular se escora hacia este segmento

• Las casas de segunda mano copan ya el 85% de las compraventas sobre el papel

• La escasez de crédito y el bajo precio inclinan a los compradores hacia este segmento

• Los expertos avisan de los riesgos económicos de la decadencia de la obra nueva

Un semáforo en verde delante de un cartel de 'Se vende' colgado en un piso de segunda mano. GONZALO ARROYO

JORGE SALIDO COBO 
La profunda metamorfosis que vive el mercado residencial desde el pinchazo de la burbuja ha traído consigo un panorama inmobiliario con un claro actor principal: la vivienda de segunda mano. A la vista de las estadísticas de compraventas, el segmento de casas usadas ha tomado el mando en el sector en detrimento de la obra nueva. Además, se postula como filón del negocio inmobiliario.

Los números hablan por sí solos. De las 164.368 compraventas realizadas sobre inmuebles libres entre enero y junio, el 85,3% (140.328) correspondió a segunda mano y el restante 14,7% (24.040) a nuevos, según el Ministerio de Fomento. La tendencia apunta a que este desequilibrio seguirá agrandándose, al menos, sobre el papel.

La hegemonía de este mercado es menor de la que reflejan los datos

Sobre el papel porque, como aclara Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, la compraventa de obra nueva, entendida como pisos a estrenar, no es tan raquítica como dicen las estadísticas. Aclara que muchas ventas de los bancos cuentan como usadas cuando realmente se hacen sobre pisos que no han sido habitados, pero que al haber sido transmitidos por los promotores como pago de deuda pasan a tributar como segunda mano.

Al margen de esta importante puntualización, los expertos ven lógico el rumbo que ha tomado el mercado, con la supremacía (en mayor o menor medida) de la vivienda usada. Indican que se viene de un pasado colmado de pisos nuevos y ahora, con la edificación en mínimos, la situación es normal. Al mismo tiempo, avisan de los riesgos económicos de la decadencia de la obra nueva.

Puntos a favor

Crédito:

La escasez de financiación por parte de las entidades financieras, tanto a la promoción como a la compra, beneficia el crecimiento de este mercado más asequible.

Precios:

Según todas las estadísticas, el segmento de la segunda mano ofrece un producto más accesible después de haber experimentado un mayor ajuste.

Oferta:

Mientras que la construcción de pisos nuevos se ha convertido en un escaparate casi residual, el mostrador de vivienda usada es dinámico y muy variado.

Fiscalidad:

Adquirir una casa de segunda mano acarrea pagar un ITP del 6% al 8% y comprar una nueva un IVA del 10%.

Ubicación:

La demanda suele preferir zonas céntricas de las grandes ciudades, donde predomina la oferta de usada.

Los analistas defienden que, en un mercado normalizado, las transacciones de casas usadas deben copar el 55%-60%. En pleno recalentamiento, en 2008, el dato de operaciones de obra nueva llegó incluso a superar al de usadas (291.478 por 218.402). Ahora, las tornas han cambiado. La nueva sólo protagonizó el 17,2% de las compras en 2013.

La hegemonía de la segunda mano en las compraventas tiene fundamentalmente una explicación, según José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE): la falta de crédito. "El mercado de la vivienda es absolutamente procíclico y dependiente de la financiación. Se ha pasado de mucha y barata a poca y cara", explica. Galindo habla de un doble efecto: "El promotor no puede construir ni la demanda comprar". 

El presidente de la APCE supedita la reactivación de la vivienda nueva (obra y ventas) a la vuelta del crédito y al desapalancamiento de la banca, a la que ve como una competencia complicada porque "es propensa a financiar su producto". Prevé que el regreso del crédito no se dé hasta que mejore la economía y baje el paro. "El mejor plan de vivienda es un plan de empleo que produzca compradores solventes", señala.

Gil también pondera el papel de la obra nueva en el mercado inmobiliario y en la economía: "Hay más demanda de la que dicen las estadísticas y el objetivo del sector debe ser aumentar la promoción, aprovechando que en muchos ámbitos se puede edificar a un precio atractivo. La obra nueva es clave para el conjunto de la economía por el empleo que genera".

Sin embargo, pensando en el crédito a particulares, Gil hace una lectura más positiva que Galindo y no cree que la vivienda nueva esté en desventaja. "Esta oferta, incluyendo las segundas transmisiones de la banca, goza de más financiación y más barata que la segunda mano porque la banca da más facilidades para colocar su producto y los promotores disponen del préstamo a subrogar", asegura. 

Galindo también valora el auge de las compras de casas usadas. "Estas transacciones interesan porque muchos de los que venden acabarán buscando algo mejor, como es la obra nueva. Es la demanda por rotación", indica. "A nadie se le escapa", prosigue, "que las casas nuevas gozan de parámetros de calidad constructiva y servicios diferentes a la usada".

'El promotor ha ajustado mucho, pero no puede hacerlo tanto como un particular'

Respecto a los precios, Galindo descarta que estos lastren las ventas de pisos nuevos. "Los promotores también han ajustado mucho, pero no pueden hacerlo tanto como el particular", dice. "Hay que tener en cuenta", prosigue, "que hay unos límites ligados a la deuda con los bancos". En este punto, Gil piensa que el ajuste de la obra nueva ha sido mayor del que se publica oficialmente. A su parecer, el hecho de que las ventas de la banca (la gran impulsora de rebajas) se contabilicen como usadas desvirtúa el escenario de precios, viéndose un mayor ajuste en el mercado de segunda mano. 

Además del lastre de la financiación, Galindo admite que la vivienda nueva tiene que hacer frente a la habitual desventaja de la localización. "La usada se vende, por lo general, porque está en el centro de las ciudades, donde los pisos a estrenar escasean", explica. 

El presidente de la APCE avisa de que el stock no es tan amplio como se dice. "Cuando se habla de cientos de miles de inmuebles hay que tener en cuenta que la mayoría está en la playa", comenta. Ratificando esta postura, el Instituto de Práctica Empresarial ha informado de que la Comunidad de Madrid sólo tendrá 11.900 viviendas nuevas en venta en 2015. "Cuando comento por Europa que en España sólo se inician 30.000 casas al año se quedan haciendo cruces", declara.

La fiscalidad es otra variable que sonríe a la vivienda usada. Mientras que la compra de nueva se grava con un 10% de IVA, la segunda mano paga en Madrid el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 6%. Galindo, de este modo, aboga por recuperar el IVA superreducido, aunque con un matiz: "Sólo para las compras de casa habitual", propone.
Fuente. EL MUNDO