El proyecto de reforma fiscal obliga a calcular al detalle el mejor momento para desprenderse de un inmueble
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Vivienda en venta en Madrid
LUIS SEVILLANO
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Cuando un propietario vende su vivienda y al hacerlo gana dinero,
Hacienda se queda con una parte de esos beneficios. Así de sencillo.
Teniendo en cuenta que es más que posible que cambie la forma de
calcular esos impuestos a pagar —el Gobierno ha aprobado un Proyecto de
Ley de Reforma Fiscal—, si la decisión de vender una casa o un local se
tomara exclusivamente por criterios tributarios...¿habría que hacerlo
antes de que acabara el año o mejor esperar a 2015, incluso a 2016?
Dicen los expertos que ojalá fuera sencilla y clara la respuesta, pero
no lo es. Cada caso y cada casa es diferente, pero para saber cuál es el
momento más conveniente es importante tener en cuenta un par de
aspectos: al año de compra de la vivienda que se quiere vender y qué se
va a hacer con el dinero obtenido en la transacción.
A efectos fiscales da igual vender en 2014, 2015 o 2016 si lo que se
obtiene con la venta de la vivienda habitual (importe total de la
transmisión en palabras de Hacienda) se reinvierte (en un plazo de hasta
dos años, antes o después) en la compra de otra vivienda habitual. No
hay, por tanto, incentivo ni penalización fiscal por hacerlo en una
fecha o en otra. La decisión de vender debe tomarse por otros criterios:
necesidad de más espacio, dificultades de pago, cambio de domicilio,
expectativas de precio, etcétera. "También da igual vender en un año o
en otro si lo que se obtiene con la operación no son precisamente
beneficios, sino pérdidas. No hay que olvidar que los precios actuales
de la vivienda están en niveles similares a los de 2002 y 2003", añade
Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios del portal inmobiliario
idealista.com.
Las cuestiones fiscales, por tanto, afectan sobre todo a tres
colectivos de propietarios: a quienes no venden una vivienda habitual
(una segunda residencia de la playa, la montaña o el campo), a quienes
no tienen intención de reinvertir la cantidad obtenida en la venta en la
compra de otra y a quienes realizan la venta de un inmueble pero agotan
el plazo de dos años para comprar otra. Para todos estos casos, el
proyecto de Ley de Reforma Fiscal presentado por el Gobierno cambia
radicalmente la tributación de las ganancias obtenidas en la venta de
las propiedades.
Los que compraron la casa antes de 1994 deben venderla ya para no perder los beneficios fiscales acumulados
Por un lado, la reforma 'mima' a los propietarios que vendan en 2015 o
2016. Simplemente porque rebaja los tipos impositivos que se aplicarán
sobre las ganancias de un máximo del 27% actual a otro del 23% o de un
mínimo del 21% a otro del 19%. Además, deja de tener importancia el
tiempo que haya estado la vivienda en poder del comprador (lo que no
ocurre en 2014, que diferencia entre más o menos de un año).
Por otro lado, 'castiga' a los propietarios que vendan en 2015 o
2016. Simplemente porque elimina los llamados coeficientes monetarios
sobre el precio de compra que a día de hoy (y hasta finales de año)
permiten actualizar el precio de adquisición de las viviendas, es decir,
corregirlo al alza (y con ello reducir las ganancias por las que se
deben pagar impuestos).
Además, y aunque exclusivamente afecta a los propietarios de
viviendas adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, borra
de la legislación los llamados coeficientes de abatimiento que permiten
reducir las ganancias fiscales acumuladas hasta el 20 de enero de 1996
en un 11,11% anual.
La reforma da una de cal y otra de arena que complica las decisiones
y, una vez más, introduce el peso de la fiscalidad en el mercado
inmobiliario.
Para el resto, hay que hacer cuentas: depende de la fecha de compra y, sobre todo, tener en cuenta las ganancias obtenidas
"Cada caso necesita de un análisis individual pero, a grandes rasgos,
resultará más beneficioso vender en 2014 viviendas adquiridas antes de
1994 (para utilizar la exención acumulada del 11,11% anual) y los
inmuebles con mayor antigüedad desde esa fecha y hasta hoy (por la
aplicación de los coeficientes monetarios). Puede llegar a compensar
[hay que hacer previamente el cálculo de los impuestos a pagar en 2014 o
2015] negociar una bajada en el precio de la vivienda para cerrar la
operación antes de que termine el año", explica Paula Satrústegui,
directora de planificación financiera de Abante Asesores.
Y sobre el posible impacto en los precios también hace hincapié Luis
del Amo, gerente y secretario técnico de Registro de Economistas y
Asesores Fiscales (REAF): "Si finalmente se pone en marcha esta nueva
normativa fiscal se deja a los propietarios de viviendas antiguas (las
adquiridas antes de 1994) con un estrecho margen de maniobra.
Prácticamente se les empuja a vender para no perder los beneficios
fiscales que hasta ahora habían consolidado. Los precios de las
viviendas pueden, por tanto, caer a corto plazo y, en 2015, simplemente
quedarse el mercado parado".
A pesar de la caída de precios de los últimos años, los propietarios
más o menos recientes (a partir de 2005-2006) que consigan vender su
vivienda con beneficios tributarán menos en 2015 que si lo hacen en 2014
(por la reducción de tipos impositivos). "No es un grupo muy numeroso
de propietarios los que conseguirán esta mejora. La realidad es que la
nueva reforma fiscal no es beneficiosa para la ciudadanía porque ataca
al ahorro de los españoles; tiene un afán claramente recaudatorio y la
política de comunicación sobre la misma ha sido prácticamente nula. Se
empuja a vender en poco tiempo a muchos propietarios [piénsese en casas
antiguas que se heredarán en el futuro] lo que aumenta su riesgo de no
hacerlo en las condiciones y precios mínimamente exigibles", añade
Encinar.
La conclusión es, por tanto, que no hay una regla fija para
considerar cuándo es el mejor momento para vender. En principio, para
las viviendas de más antigüedad puede resultar más rentable desde un
punto de vista fiscal, su venta en 2014 porque los coeficientes de
inflación y de abatimiento compensan los mayores tipos de tributación.
Para las viviendas adquiridas más recientemente no siempre resultará
mejor vender en 2014. Dependerá de su fecha de compra (gozarán de un
mayor o menor coeficiente de actualización) y muy especialmente del
importe de las ganancias obtenidas.
Fuente: EL PAÍS
