M.G.S.
Los expertos coinciden en señalar que,
incluso una vez superada la sequía del crédito, será complicado seguir
ofreciendo hipotecas con diferenciales del 1% (o incluso menos),
financiadas al 100% y sin avales.
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| El mercado de hipotecas está cambiando |
Hipotecas financiadas al 100%, a un tipo de interés
del euribor +1% y sin avales adicionales se concedieron en los años del
boom inmobiliario, cuando poseer una vivienda en propiedad
parecía un sueño al alcance de cualquiera. Ahora que el sueño se ha
convertido en pesadilla para muchos, los expertos reconocen que será complicado que se mantengan este tipo de hipotecas baratas que, más allá de los excesos cometidos, permitieron que una amplia
proporción de las familias españolas aumentara su patrimonio por esta
vía.
Sólo hay que echar un vistazo a un comparador de préstamos hipotecarios para observar que, prácticamente, ninguna ofrece un interés inferior al euribor más 2%. Pero el precio no es el único problema, pues luego hay que superar el filtro de la entidad, que examinará con lupa a los demandantes del crédito. Y, de concederse, en muy pocos casos abarcará la totalidad del precio de la vivienda. El resultado es que prácticamente no se conceden préstamos hipotecarios. No obstante, los expertos creen que la sequía del crédito actual es producto de la crisis bancaria y probablemente irá remitiendo.
"Si hay una reactivación económica, se activará el mercado hipotecario y las tensiones de liquidez irán desapareciendo. Entonces, podremos ver hipotecas más baratas que las actuales. No obstante, hipotecas tan baratas como las hemos visto en el pasado, probablemente no. Porque no se estarían asignando bien los riesgos. Durante esta crisis, se ha aprendido que hay que asignar mejor los riesgos", explica Lorena Mullor, de la Asociación Hipotecaria española (la patronal del sector).
"Las hipotecas están carísimas y hay muy poca concesión, pero no por los cambios normativos. La banca empezó a subir mucho los diferenciales porque no tienen liquidez y la poca que tienen, la obtienen a precios muy caros y la ofrecen a tipos muy altos. Además, perciben riesgo en el comprador, con cifras de paro de más de seis millones", cuenta por su parte Pau A. Monserrat Valentí, director editorial de iAhorro.
Monserrat también cree que los diferenciales irán reduciéndose a medida que se recupere la economía, coincidiendo con subidas del precio oficial del dinero, que el BCE mantiene en niveles históricamente bajos para favorecer la reactivación económica. El problema será para los clientes que se hayan hipotecado con los tipos actuales, pues una subida del euribor a niveles del 5% -como llegó a verse antes de la crisis- dispararía la cuota mensual. Por ejemplo, para una hipoteca media de 200.000 euros a 30 años con un diferencial del 3,5%, la cuota pasaría del entorno de los 950 euros a más de 1.500 euros si el índice regresara a cotas históricamente altas.
Otro de los factores que se han citado como causantes de la subida de las hipotecas son los cambios regulatorios. No obstante, Mullor opina que su impacto es limitado. El motivo es que muchas de las iniciativas adoptadas como la proposición de ley del Gobierno o el Código de Conducta "son medidas temporales para hacer frente a una situación muy delicada que pasa como consecuencia de la crisis". Es el caso de la paralización de los desahucios en determinados casos, la creación de un fondo social con viviendas de las entidades o la dación en pago para determinados deudores.
"Las modificaciones actuales que se están viendo son de gran envergadura pero coyunturales. En la medida en que son temporales, no deberían afectar al mercado futuro", asevera Mullor.
Esta experta reconoce que hay otras reformas que sí son estructurales, encaminadas a favorecer una mayor eficiencia del mercado, como el fomento de la venta extrajudicial, la limitación de intereses de demora o el perfeccionamiento del proceso de subasta. "Son positivas, son bienvenidas y no tienen por qué alterar demasiado el mercado hipotecario", cree Mullor, quien opina que "es de esperar que el mercado funcione mejor que en los años del boom".
No obstante, "si las medidas temporales se adoptaran de forma permanente entonces sí que habría que hablar de un futuro de un mercado hipotecario totalmente diferente", según Mullor. Por ejemplo, "si se adoptara de forma retroactiva y universal la dación en pago y el alquiler social, sería una barbaridad", según Mullor.
En el caso de la dación en pago, esta experta opina que provocaría que los préstamos futuros fuesen "carísimos" "e induciría a la gente que está haciendo "muchos esfuerzos para pagar la hipoteca a dejar de hacerlos", lo cual agravaría aún más la crisis bancaria.
Dentro de esas nuevas iniciativas que podrían adoptarse en el futuro entran las medidas para evitar el endeudamiento excesivo de las familias, similar a las existentes en Francia, lo cual limitaría ofrecer hipotecas por encima del 30-40% de la renta familiar. Asimismo, es probable que veamos medidas para favorecer lo que se conoce como ley de segunda oportunidad, lo que permitiría que los jueces puedan hacer modificaciones en las condiciones de la hipoteca (tipos de interés, plazo) "para que una hipoteca no se impague si hay alguna manera de evitarlo", según Monserrat.
Asimismo, para Monserrat, "es de prever que se endurezcan los requisitos para acceder a una hipoteca: una mayor proporción de ahorro inicial, análisis exhaustivos de los ingresos del cliente, estudios de ingresos futuros y avales".
A juicio de Monserrat, esos exigentes requisitos para financiar la compra de vivienda tendrán una influencia en el mercado inmobiliario, conteniendo las subidas de precios.
En cuanto al indicador al que van referenciadas las hipotecas, también es posible que en el futuro vaya perdiendo fuerza la supremacía del euribor (que se forma con la información que proporcionan los bancos) en favor de otros más transparentes como el IRS (la permuta de tipos de interés a cinco años, que se forma a precios de mercado, en el mercado de futuros) De momento, el IRS es más caro que el euribor y tiene un uso limitado.
No obstante, más allá de estos elementos económicos y sectoriales que afectarán al mercado hipotecario del futuro y que hacen prever que la tarta será de menor tamaño, no hay que olvidar un factor cultural que parece complicado cambiar: la mentalidad española cuyo mantra es "el alquiler es tirar el dinero". Y es que , como dice el dicho popular español, "el casado casa quiere".
Fuente: finanzas.com
Sólo hay que echar un vistazo a un comparador de préstamos hipotecarios para observar que, prácticamente, ninguna ofrece un interés inferior al euribor más 2%. Pero el precio no es el único problema, pues luego hay que superar el filtro de la entidad, que examinará con lupa a los demandantes del crédito. Y, de concederse, en muy pocos casos abarcará la totalidad del precio de la vivienda. El resultado es que prácticamente no se conceden préstamos hipotecarios. No obstante, los expertos creen que la sequía del crédito actual es producto de la crisis bancaria y probablemente irá remitiendo.
"Si hay una reactivación económica, se activará el mercado hipotecario y las tensiones de liquidez irán desapareciendo. Entonces, podremos ver hipotecas más baratas que las actuales. No obstante, hipotecas tan baratas como las hemos visto en el pasado, probablemente no. Porque no se estarían asignando bien los riesgos. Durante esta crisis, se ha aprendido que hay que asignar mejor los riesgos", explica Lorena Mullor, de la Asociación Hipotecaria española (la patronal del sector).
"Las hipotecas están carísimas y hay muy poca concesión, pero no por los cambios normativos. La banca empezó a subir mucho los diferenciales porque no tienen liquidez y la poca que tienen, la obtienen a precios muy caros y la ofrecen a tipos muy altos. Además, perciben riesgo en el comprador, con cifras de paro de más de seis millones", cuenta por su parte Pau A. Monserrat Valentí, director editorial de iAhorro.
Monserrat también cree que los diferenciales irán reduciéndose a medida que se recupere la economía, coincidiendo con subidas del precio oficial del dinero, que el BCE mantiene en niveles históricamente bajos para favorecer la reactivación económica. El problema será para los clientes que se hayan hipotecado con los tipos actuales, pues una subida del euribor a niveles del 5% -como llegó a verse antes de la crisis- dispararía la cuota mensual. Por ejemplo, para una hipoteca media de 200.000 euros a 30 años con un diferencial del 3,5%, la cuota pasaría del entorno de los 950 euros a más de 1.500 euros si el índice regresara a cotas históricamente altas.
Otro de los factores que se han citado como causantes de la subida de las hipotecas son los cambios regulatorios. No obstante, Mullor opina que su impacto es limitado. El motivo es que muchas de las iniciativas adoptadas como la proposición de ley del Gobierno o el Código de Conducta "son medidas temporales para hacer frente a una situación muy delicada que pasa como consecuencia de la crisis". Es el caso de la paralización de los desahucios en determinados casos, la creación de un fondo social con viviendas de las entidades o la dación en pago para determinados deudores.
"Las modificaciones actuales que se están viendo son de gran envergadura pero coyunturales. En la medida en que son temporales, no deberían afectar al mercado futuro", asevera Mullor.
Esta experta reconoce que hay otras reformas que sí son estructurales, encaminadas a favorecer una mayor eficiencia del mercado, como el fomento de la venta extrajudicial, la limitación de intereses de demora o el perfeccionamiento del proceso de subasta. "Son positivas, son bienvenidas y no tienen por qué alterar demasiado el mercado hipotecario", cree Mullor, quien opina que "es de esperar que el mercado funcione mejor que en los años del boom".
No obstante, "si las medidas temporales se adoptaran de forma permanente entonces sí que habría que hablar de un futuro de un mercado hipotecario totalmente diferente", según Mullor. Por ejemplo, "si se adoptara de forma retroactiva y universal la dación en pago y el alquiler social, sería una barbaridad", según Mullor.
En el caso de la dación en pago, esta experta opina que provocaría que los préstamos futuros fuesen "carísimos" "e induciría a la gente que está haciendo "muchos esfuerzos para pagar la hipoteca a dejar de hacerlos", lo cual agravaría aún más la crisis bancaria.
Dentro de esas nuevas iniciativas que podrían adoptarse en el futuro entran las medidas para evitar el endeudamiento excesivo de las familias, similar a las existentes en Francia, lo cual limitaría ofrecer hipotecas por encima del 30-40% de la renta familiar. Asimismo, es probable que veamos medidas para favorecer lo que se conoce como ley de segunda oportunidad, lo que permitiría que los jueces puedan hacer modificaciones en las condiciones de la hipoteca (tipos de interés, plazo) "para que una hipoteca no se impague si hay alguna manera de evitarlo", según Monserrat.
Asimismo, para Monserrat, "es de prever que se endurezcan los requisitos para acceder a una hipoteca: una mayor proporción de ahorro inicial, análisis exhaustivos de los ingresos del cliente, estudios de ingresos futuros y avales".
A juicio de Monserrat, esos exigentes requisitos para financiar la compra de vivienda tendrán una influencia en el mercado inmobiliario, conteniendo las subidas de precios.
En cuanto al indicador al que van referenciadas las hipotecas, también es posible que en el futuro vaya perdiendo fuerza la supremacía del euribor (que se forma con la información que proporcionan los bancos) en favor de otros más transparentes como el IRS (la permuta de tipos de interés a cinco años, que se forma a precios de mercado, en el mercado de futuros) De momento, el IRS es más caro que el euribor y tiene un uso limitado.
No obstante, más allá de estos elementos económicos y sectoriales que afectarán al mercado hipotecario del futuro y que hacen prever que la tarta será de menor tamaño, no hay que olvidar un factor cultural que parece complicado cambiar: la mentalidad española cuyo mantra es "el alquiler es tirar el dinero". Y es que , como dice el dicho popular español, "el casado casa quiere".
Fuente: finanzas.com
