Los extranjeros que compran vivienda en España: todas las cifras

Redacción fotocasa.es , 16/05/2013 , 23:00h

No se sabe a ciencia cierta, pero las estimaciones apuntan que España dispone actualmente de de un stock de unas 900.000 viviendas nuevas sin vender, según el Ministerio de Fomento. Dar salida a tal cantidad de inmuebles es la idea en torno a la que gira cualquier estrategia de los profesionales inmobiliarios y de los bancos españoles. No son pocos los que hablan de que ahora más que nunca hay que recurrir a los compradores foráneos como una de las medidas básicas para liquidar stock, más aún cuando entre 150.000 y 300.000 de estas viviendas tienen una alta potencialidad turística, situándose mayoritariamente en la costa mediterránea y las islas.

Exportar ladrillo

Para José Luis Roca, director general de Grupo Roca, la construcción de viviendas en España durante los últimos años “se debe relativizar y equipararlo con lo que ha ocurrido en California o Florida u otros estados americanos... es decir, teniendo en cuenta la magnitud de todo el mercado europeo. Ahora es el momento de convencer a Europa que hay que invertir los excedentes de financiación hipotecaria en España”.

Por su parte, Eduardo Molet, consultor y fundador de la Red de Expertos Inmobiliarios señala que la calve para salir de la crisis está en “exportar ladrillo”. “Hay más de un millón y medio de viviendas sin vender” señala Molet, “200.000 de ellas ubicadas en las costas e islas españolas. Nos tenemos que convertir en un país exportador vendiendo en el extranjero la vivienda de segunda residencia”.

A tenor del anuncio de hace unos meses en el que se apuntaba la posibilidad de vincular el permiso de residencia para extranjeros con la compra de viviendas por valor de 160.000 euros, parece ser que el Gobierno está bastante de acuerdo con estas teorías. Sin embargo, parece que la idea inicial está siendo revisada y es posible que el Gobierno acabe endureciendo las condiciones, elevando la cantidad mínima hasta los 500.000 euros.

Parece que 2012 ha sido un año relativamente bueno a este respecto, pues los últimos datos hechos públicos por el Banco de España indican que los ciudadanos extranjeros invirtieron en 2012 un total de 5.540 millones de euros para adquirir inmuebles en nuestro país, lo que se traduce en un aumento del 17% respecto al año anterior.

Sin embargo, a pesar de que este importe es el mayor desde que se inició la crisis económica, aún queda un largo camino que recorrer, ya que el desembolso se mantiene lejos de la cifra que se alcanzó en 2003, cuando se superaron los 7.000 millones de euros.

Pero ¿sabemos detalladamente cuántos extranjeros han comprado una vivienda en España?

Las cifras

Recientemente  el Colegio de Registradores de España ha publicado su “Anuario 2012 de la Estadística Registral Inmobiliaria”, entre cuyos resultados figura el número de compraventas de vivienda realizadas por extranjeros en España.  Según los registradores, un total de 24.938 extranjeros compraron una vivienda en España durante el pasado año.

Esta cifra contrasta notablemente con la ofrecida por el Consejo General del Notariado. Según los notarios, el número de extranjeros que adquirió una vivienda durante el año pasado ascendió a un total de 76.088. La diferencia  no es baladí. Entre un dato y otro hay una diferencia de nada  menos que 51.150 supuestas compraventas de extranjeros. ¿Por qué?

La razón principal la encontramos en la metodología que el Colegio de Registradores utiliza a la hora de recabar sus datos. Éstos utilizan una metodología de “ventas repetidas”, propuesta inicialmente por Case y Shiller (1987, 1989) que consiste en que el índice se construye tomando datos de aquellas viviendas que hayan sido vendidas por lo menos dos veces dentro del periodo de estudio.

Hacerlo de esta manera ofrece la ventaja de obtener una gran homogeneidad respecto a las características de las viviendas, lo que sirve para establecer el precio medio con mayor precisión, pero se obvian todas las primeras transacciones que se realizan durante el período en cuestión.

Extranjeros residentes y no residentes

Los datos de los registradores, además, no diferencian entre extranjeros residentes o no residentes en nuestro país, mientras que los Notarios sí que realizan esta desagregación estadística.

Según los notarios, del total de compraventas de vivienda realizadas por extranjeros en España durante 2012, 36.037 correspondieron a ciudadanos foráneos residentes en nuestro país, mientras que 40.051 compraventas fueron hechas por extranjeros sin residencia en España.

Por nacionalidades

Los datos del Consejo General del Notariado son los únicos que también ofrecen un desglose por nacionalidades de los compradores de vivienda. De este modo, se observa que los ciudadanos británicos siguen siendo los primeros entre aquellos que invierten en vivienda en nuestro país. Limitando el ámbito a los extranjeros no residente, el año pasado los británicos realizaron 7.300 compraventas de vivienda, muy por delante de los siguientes en la lista, los franceses y los rusos, unas 4.440 transacciones.

No obstante, y a pesar de su liderazgo, los compradores británicos también han protagonizado el mayor descenso entre los compradores extranjeros, pasando de 25.911 transacciones en 2007 a las 7.300 de este año. Junto con los británicos, los irlandeses –muy golpeados por la crisis económica y la burbuja inmobiliaria de su país– han protagonizado el otro gran descenso en las compraventas: de 3.412 en 2007 a apenas 500 en 2012.

Por el contrario, en los últimos seis años el interés de los compradores rusos por la vivienda en España no ha dejado de crecer y prácticamente se ha cuadriplicado, ya que en 2007 se contabilizaron sólo 1.123 compraventas de vivienda por parte de ciudadanos rusos no residentes en España. Otras nacionalidades que también han experimentado un crecimiento significativo desde 2007 han sido los argelinos (de 35 a 1.367), los franceses (de 1.262 a 4.444), los alemanes (de 1.510 a 3.531), los noruegos (de 987 a 3755) y los suecos (de 752 a 2.790).

¿Cuánto dinero se gastan?

Pero ¿quiénes se gastan más dinero? Según los notarios, los extranjeros que adquieren las viviendas con un precio medio más alto son los rusos, que se gastan una media de 318.258 euros en adquirir una vivienda en España, seguidos de los austríacos (315.529 euros), los suizos (260.895 euros) y los holandeses (251.124 euros).

Por su parte, los que menos dinero dedican a la adquisición de una vivienda en España son los argelinos (98.281 euros de media), portugueses (100.349 euros), irlandeses (149.700 euros) y finlandeses (160.908 euros).

En definitiva, aunque muchos expertos aún ven un horizonte lejano para liquidar todo el stock de viviendas sin vender que hay en España, parece que la inversión extranjera vuelve a recobrar la confianza en el mercado inmobiliario español.  Tanto los datos de los notarios como los de los registradores indican que las cifras no están haciendo otra cosa que crecer.

Habrá que ver si la tendencia se mantiene en los próximos ejercicios.

Algo más de luz estadística sobre las oscuras cifras de los desahucios

Las contradicciones de las distintas fuentes de datos

• El CGPJ, los registradores, el Banco de España o Economía ofrecen datos contradictorios

Uno de los principales problemas que se encontró el Gobierno el pasado noviembre cuando se decidió a actuar decididamente para paliar el problema de los desahucios hipotecarios es que no había fuentes estadísticas regulares, precisas y pormenorizadas sobre la magnitud del problema. Junto a las medidas de urgencia aprobadas entonces, la suspensión temporal de los desahucios para las familias más vulnerables y la puesta en marcha de un fondo social de vivienda para acoger a los ya afectados, el Ejecutivo anunció la creación de un nuevo registro estadístico con el que enfrentar el problema. Está previsto que el Instituto Nacional de Estadística se encargue de ello, pero el registro no se publicará regularmente hasta 2014. De momento, existen cuatro fuentes con las que analizar el problema, pero no todas trabajan con los mismos datos.

 El CGPJ

La estadística con la que comenzó a medirse el fenómeno de los desahucios fue el registro del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). El organismo se limita a contabilizar los casos que pasan por un juzgado y ofrece tres datos concretos que conviene diferenciar. De un lado están las ejecuciones hipotecarias, es decir los procesos iniciados en los que el acreedor pide ejecutar la garantía ante un juzgado de primera instancia. De inicios de 2008 al cierre de 2012 se produjeron 415.081 procesos, 91.622 solo en el último año. En segundo lugar están los lanzamientos hipotecarios, es decir, los procesos de ejecución que acaban con el cambio de propiedad del inmueble, pasando del deudor al acreedor. Fueron 101.034 casos en 2012. Finalmente, están los lanzamientos con “cumplimiento positivo”, aquellos en los que el lanzamiento termina finalmente llevándose a cabo. Así, hubo 46.408 casos durante 2012. La gran distorsión de estos datos, sin embargo, es que no solo no se refieren únicamente a primeras residencias, sino que agrupan todos los procesos de ejecución y lanzamiento hipotecario, incluyendo las que afectan a locales, oficinas, garajes, etc. De hecho, el presidente del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), Gonzalo Moliner, explicó ante el Senado que de los 198.076 ejecuciones hipotecarias pendientes de tramitar de 2012, apenas un 10% corresponderían a primeras residencias.

Los registradores

El pasado abril vieron la luz los datos recogidos por el Colegio de Registradores de España, que afinan la estadística centrándose solo en viviendas familiares, dejando fuera garajes, trasteros, oficinas, naves y locales comerciales o aquellas propiedades en manos de empresas. La conclusión es que durante 2012 se iniciaron 65.778 procesos de ejecución hipotecaria, de los que el 74,76% afectaron a primeras residencias. En paralelo, durante el año la banca se quedó 38.976 viviendas, de las que el 77,06% fueron hogares habituales de familias. Finalmente, los registradores detectaron 14.229 acuerdos para saldar la deuda con la única condición de entregar el inmueble (dación en pago). El balance corresponde a los datos facilitados por el 85% de las oficinas que los registradores tienen en el país, por lo que es de suponer que las cifras reales serían ligeramente superiores.

El Banco de España

El dato que podríamos considerar más ajustado es el que publicó hace pocas semanas el Banco de España basándose directamente en la información recogida por la propia banca, si bien solo sobre un grupo que controla el 85% del crédito hipotecario, por lo que se admite que tampoco “refleja la totalidad” del problema. Los datos detallan que la banca se quedó 39.167 viviendas en 2012, de las que 32.490 eran primera residencia. De estas, 18.325 fueron entregadas por los deudores bajo algún tipo de acuerdo (una dación en pago en 14.110 casos) y 14.165 por orden de un juez. Solo en 2.405 ocasiones la casa seguía habitada en el momento del lanzamiento, lo que ocasionó el desalojo forzoso de las familias. De momento, es lo que podríamos denominar la aproximación más fiel a lo que se suele llamar desahucio. En 355 casos, además, “se requirió la intervención de la fuerza pública”.

Ministerio de economía

Esta misma semana, el Ministerio de Economía hacía público el balance del primer año en vigor del código de buenas prácticas que informaba de 298 casos de dación en pago. Se trata únicamente de aquellos acuerdos propiciados bajo el umbral del código, que obliga a aplicarlo como última solución para las familias sin recursos. La cifra estaría incluida en los totales de las otras fuentes citadas.
Fuente: Cinco Días

Once alternativas humanitarias a los desahucios

Estudiantes de Derecho de la Universidad de Córdoba

El Defensor del Pueblo, con los estudiantes de Derecho
de Córdoba. | Madero Cubero

• Estudiantes de Derecho elaboran una propuesta para frenar desahucios

• Buscan soluciones humanitarias dentro del ordenamiento jurídico

• Proponen limitar la responsabilidad del deudor al valor del bien hipotecado

• El miércoles registrarán en el Congreso una iniciativa ciudadana

Toñi Caravaca | Córdoba

Actualizado sábado 18/05/2013 10:27 horas

Estudiantes de Derecho de la Universidad de Córdoba (UCO) han elaborado un documento con once propuestas para acabar con el problema de los desahucios, que ya le han hecho llegar a la consejera de Vivienda de la Junta, Elena Cortés, y al Defensor del Pueblo Andaluz, José Chamizo, y que el miércoles registrarán como inciativa ciudadana ante el Congreso de los Diputados para su debate.

El Laboratorio Jurídico sobre los Desahucios es una iniciativa docente impulsada por el profesor de Derecho Civil de la UCO Antonio Manuel Rodríguez Ramos, en la que han partcipado unos 90 alumnos de la asignatura Derechos Reales. Tras meses de debate, el Laboratorio ha plasmado sus conclusiones en un documento titulado Derecho a la vivienda y a la esperanza.

Los estudiantes de Derecho de Córdoba apuestan por soluciones "de naturaleza preventiva, coherente, justa y equilibrada entre deudores hipotecarios y entidades financieras". De ahí que las once aportaciones mantengan el "fundamento humanitario" del derecho a la vivienda durante las tres fases vitales de una garantía hipotecaria: constitución, riesgo y pérdida.

Las soluciones propuestas

 

1. Limitación de la responsabilidad del deudor. Limitar obligatoriamente la responsabilidad hipotecaria al valor del inmueble hipotecado si se trata de vivienda habitual. La Ley Hipotecaria ya recoge, en su artículo 140, esta posibilidad pero es voluntaria, por lo que son las entidades financieras las que deciden el valor de la vivienda. Lo que proponen los alumnos es una "supervisión anual" del valor de ésta mediante un balance hipotecario y que la subasta se realice por el valor real del inmueble, es decir, que el precio del bien sea el mismo en el momento de la subasta que cuando se adquirió. Si esto no fuese posible, los estudiantes proponen crear un "seguro de depreciación", que haría frente a la cantidad devaluada por el mercado, o al Fondo de Garantía Hipotecaria.

2. Control previo de las cláusulas abusivas. Por parte de registradores, notarios y entidades bancarias y que se sancione su incumplimiento. "La aceptación manuscrita no convalida cláusulas abusivas", explica el profesor Rodríguez Ramos.

3. Oficinas autonómicas de asesoramiento y mediación hipotecaria. Ampliación de competencias y extensión por todo el Estado de las oficinas autonómicas de mediación y asesoramiento con un servicio de tasación gratuito y una comisión de investigación y diseño de la garantía hipotecaria.

4. Concurso de insolvencia singular. Reforma de la Ley Concursal ante la necesidad de ampliación de los derechos a personas físicas, deudores hipotecarios de buena fe.

5. Acción de rescate. En la fase de riesgo, el Laboratorio sobre los Desahucios propone un plan de rescate hipotecario que garantice el derecho a la vivienda mediante dos mecanismos, bien a través de la subrogación en el crédito hipotecario por parte de un tercero, Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocido como Banco Malo), o bien mediante un alquiler social u otros derechos de uso que proporcione éste.

6. Fondo de Garantía Hipotecaria. A diferencia del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, se creará un Fondo de Garantía Hipotecaria -con financiación propia- para asumir los costes de la renegociación de la hipoteca y de la depreciación del bien hipotecado. Financiación con cargo a la casilla Función Social de la Vivienda en el IRPF, porcentaje IBI, gestión de depreciación, sanción por cláusulas abusivas o a viviendas deshabitadas.

7. Condonación de la moratoria. Es una política social transitoria cuyo fin es aumentar el poder adquisitivo de las familias y fomentar el consumo. Reúne las ventajas propias de la moratoria (tiempo) y las de la quita (condonación de cantidad). Se realiza con cargo al crédito concedido por la Unión Europea a las entidades bancarias españolas y se gestionará a través del Banco Malo. Esta iniciativa no es nueva, sino que existe ya en el Derecho anglosajón.

8. Desahucio judicial. Inconstitucionalidad de la ejecución extrajudicial en manos de notarios. Ejecución hipotecaria en manos de órganos judiciales, por mandato imperativo del artículo 117 CE "ejecutar y hacer ejecutar lo juzgado" y en protección de la tutela judicial efectiva, artículo 24 CE.

9. Suspensión humanitaria. Derecho a la dignidad como fundamento de suspensión provisional de la ejecución hipotecaria por razones humanitarias bajo el lema "no personas sin viviendas". El juez suspenderá de oficio la ejecución hipotecaria por razones humanitarias siempre que "concurran causas objetivas o subjetivas que atenten contra la dignidad de la persona, entre tanto la Administración no disponga de una alternativa digna para los afectados por el desahucio". El informe del Defensor del Pueblo será vinculante para ordenar la suspensión judicial.

10. Garantía de la función social de la vivienda deshabitada. Medidas para garantizar la función social de la propiedad y la vivienda como derecho fundamental bajo el precepto "no viviendas sin personas". Proponen sancionar las viviendas deshabitadas por analogía con la sentencia del Tribunal Constitucional sobre la Ley reforma agraria andaluza. Aprovechamiento de viviendas vacías, con ampliación de competencias municipales. Trato humanitario y protección posesoria de la ocupación de viviendas deshabitada, en casos justificados.

11. Amnistía fiscal en caso de desahucio. Exenciones fiscales y modificación de la plusvalía para el deudor hipotecario de vivienda habitual de buena fe. Aumento del porcentaje de la imputación de la plusvalía al remanente de la deuda y exención de la ganancia patrimonial que genera la dación en pago para el deudor hipotecario de vivienda habitual de buena fe.

El origen

Los integrantes de este Laboratorio consideran las medida contenidas en la ley estatal recién aprobada son "manifiestamente insuficientes" y aplauden el decreto andaluz de la función social de la vivienda.

El origen de este proyecto nació con la realización del cortometraje La navaja, producido por Yaumate Films, en el que se narra en imágenes en un lenguaje más cercano a un joven de 20 años que en el denso argot jurídico, la realidad de quienes han perdido todo y llegan a ver la muerte como única solución. Los alumnos, durante tres meses, han analizado todo el ordenamiento jurídico español, han buscado sus errores y han propuesto soluciones tras examinar también las leyes de países como Reino Unido, Alemania o Francia.
Fuente: EL MUNDO.es Andalucía

El año pasado se vendió medio millón de viviendas menos que cuando se inició la crisis

Las estadísticas notariales ilustran a la perfección las dimensiones del desplome que ha sufrido el mercado inmobiliario español. En 2012, el número de operaciones de compra-venta de viviendas registradas en España ascendió a poco más de 373.000, casi medio millón menos que la cifra correspondiente a 2007, el último ejercicio antes de que comenzaran a dejarse sentir los efectos de la crisis. 

Raul Pozo

Cinco años atrás, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, en España se vendían 1,6 viviendas cada minuto, más de 2.300 diarias. La cifra equivaldría a una transacción inmobiliaria por cada 52 habitantes. Guarismos difícilmente sostenibles y que explican por sí solos el desplome sufrido por un sector que, junto al constructor, es el responsable de la destrucción de más de 2,3 millones de puestos de trabajo durante la crisis.

Así, de acuerdo con las estadísticas publicadas por el Consejo General del Notariado, en España se vendieron durante 2007 un total de 853.568 viviendas. A lo largo de 2012, la cifra se redujo a poco más de 373.000. Es decir, que cada ejercicio transcurrido desde el inicio de la crisis se vendió de media 100.000 pisos menos en España para hacer un total de casi medio millón de viviendas desde aquel 2007 de récord a hoy.

Las primeras cifras de 2013 conducen a pensar que el ejercicio presentará números similares a los del año anterior. Durante el primer trimestre se han registrado algo más de 63.000 compra-ventas de pisos, frente a los 70.000 de 2012. Por poner un ejemplo, durante cada uno de los primeros siete meses de aquel 2007 se vendió más viviendas que en los primeros trimestres de 2012 y 2013, con una significación especial para el mes de marzo del año récord, cuando el número de operaciones superó las 91.000. Es decir, en esos treinta días se cerraron más de dos transacciones de vivienda cada minuto.

Muy relacionado con el desplome inmobiliario que las estadísticas confirman día a día está el drama en torno a la industria del cemento, tejido tanto por la situación del sector del ladrillo como por el desplome de la licitación de obra pública, otra de las nefastas consecuencias de la crisis.

En los últimos meses, la industria cementera cuenta con cifras de producción y consumo que no se veían desde los años 60, cuando tanto la realidad como la población del país eran radicalmente diferentes. Los últimos datos publicados por la patronal de las grandes empresas cementeras de España, Oficemen, hablan de que el consumo durante el mes de abril se ha quedado por debajo del millón de toneladas.

Si la tendencia se mantiene como hasta ahora desde que se inició el año, el dato acumulado en mayo apuntará a un consumo de unos 4,5 millones de toneladas, es decir, lo que se consumía solamente en un mes cualquiera de aquel ya lejano 2007, cuando llegaron a venderse más de dos viviendas por minuto.

Con este escenario, no resulta extraño que la corrección de los precios de la vivienda prosiga su camino. El precio medio en España se sitúa en sus mínimos desde 2004, de acuerdo con el índice IMIE elaborado por la tasadora Tinsa, que recoge descensos interanuales superiores al 10% en todas sus categorías.

No obstante, llama la atención el hecho de que, por primera vez desde 2008, ha habido un área donde los precios de la vivienda se han incrementado. Se trata de los pisos en Canarias y Baleares, que han mostrado una leve corrección interanual del 3,3% en abril. Sin duda, un espejismo dentro de un desierto cuyos límites no parecen aún divisarse.
Fuente: vozpópuli