La Sociedad de Gestión de Activos, el 'banco malo' que
recibirá los activos inmobiliarios problemáticos de la banca
nacionalizada y de la que precise ayudas públicas, comprará esos activos
con unos descuentos que irán desde el 45,6% de media en los préstamos
hasta el 63,1% en los activos adjudicados (estos consisten en viviendas
terminadas o en curso y suelo). Los mayores descuentos se aplicarán al
suelo que se va a traspasar, con casi un 80% de rebaja sobre el valor
bruto en libros. El recorte sobre las viviendas nuevas será del 54,2% de
media, mientras que para las promociones en curso llegará al 63,2%. En
cuanto a los préstamos que se pasen al 'banco malo', los descuentos
medios irán desde el 32,4% en las hipotecas de viviendas terminadas al
40,3% de los préstamos para obra en curso o al 56,6% sobre los de suelo
no urbano. Dos terceras partes de los activos que se vendan al 'banco
malo' serán préstamos.
El 'banco malo' recibirá 89.000 viviendas terminadas de
las cuatro entidades nacionalizadas (Bankia, Catalunya Caixa,
Novagalicia y Banco de Valencia), que a cambio recibirán bonos. En
total, las cuatro entidades traspasarán más de 44.000 millones en
activos adjudicados y préstamos, de los cuales más de la mitad
corresponderán a Bankia. Los activos que transferirán las entidades no
nacionalizadas que necesitan ayudas públicas se situarán en torno a los
15.000 millones de euros. Entre los activos de los dos grupos, el 'banco
malo' llegará a los 61.000 millones de euros, según los cálculos del
FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria). El real decreto que
regula el 'banco malo' ha puesto un techo máximo de 90.000 millones.
Con estos descuentos, las entidades registrarán pérdidas
sobre su valor contable pero tendrá un efecto positivo en las menores
exigencias de capital al no acumular ya tantos riesgos. En total, el
efecto neto será de un ahorro de entre 5.000 y 6.000 millones de euros
para las entidades que precisen ayudas públicas, nacionalizadas o no,
según ha explicado el presidente del Fondo de Reestructuración Ordenada
Bancaria (FROB), Fernando Restoy.
Estos considerables recortes sobre el valor contable
serán obligatorios con el fin de que el 'banco malo' sea rentable. De
hecho, el presidente del FROB explicó ayer que han calculado una
rentabilidad anual media de entre el 14% y el 15% para la Sociedad de
Gestión de Activos (Sareb) durante un plazo de 15 años, lo que da una
rentabilidad total acumulada de entre el 210% y el 225%. Y es un
«escenario conservador», según Restoy. Pero no aclaró cómo se va a poder
lograr esa rentabilidad ni cuáles son sus previsiones de evolución de
precios, tan sólo admitió que en el corto plazo no se podrá lograr la
rentabilidad del 15% anual, sino que se irá incrementando a medida que
pasen los años.
Restoy dijo que los precios a los que se venderán los
activos no están establecidos, pues dependerán de la oferta y la demanda
y de las condiciones de mercado. Sobre la forma de proceder a la venta
de los activos traspasados, el director general del FROB, Antonio
Carrascosa, señaló que la Sareb «no va a abrir oficinas en la calle para
atender ventas minoristas», pero no descartó otras iniciativas
incluyendo acuerdos con agentes de promoción inmobiliaria o con las
propias entidades financieras.
El Gobierno quiere que la mayoría del capital y del
endeudamiento del 'banco malo' sea privado con el fin de que no se
consolide en las cuentas públicas ni se tenga que computar como deuda
pública. Por eso se aplicarán ajustes a la baja sobre el valor económico
real de los activos que se traspasen, para lograr la rentabilidad con
la que atraer inversores privados a la sociedad.
Recursos propios
El capital o recursos propios de la Sareb será sólo del
8% sobre el volumen de activos totales y una parte de esos recursos
propios podrá ser deuda subordinada. Sólo se podrán vender al 'banco
malo' viviendas cuyo valor neto contable supere los 100.000 euros y
préstamos de más de 250.000 euros. Pese a estos límites, el FROB calcula
que sólo quedará sin traspasarse a la Sareb un volumen inferior al 10%
del total. También se le transferirán participaciones accionariales de
control vinculadas al sector promotor. Sin embargo, aunque el decreto no
lo excluye, no se contempla que las entidades puedan traspasar créditos
a pymes.
Respecto a si el resto de entidades financieras se verán
arrastradas a aplicar descuentos tan importantes a sus viviendas,
Fernado Restoy intentó separar el precio que se va a calcular para
vender al 'banco malo' del que debe aplicarse en el resto del mercado
financiero. La razón es que si todos los bancos tienen que rebajar más
el valor de sus activos inmobiliarios, estarán obligados a aumentar las
provisiones con el efecto negativo que eso provocaría en su solvencia.
Con lo que una medida para solucionar los problemas de las entidades que
necesitan ayudas públicas acabaría perjudicando a las entidades
solventes. Por eso, Restoy insistió en que el precio de venta a la Sareb
«no es una referencia para valorar activos no transferidos».
