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Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de g&g abogados
Me quiero comprar un piso o un local o un garaje, y su precio está por debajo del valor que le da la comunidad autónoma en el que se encuentra. ¿Por cuánto tengo que escriturar?, ¿por lo que realmente pago o por lo que dice la comunidad que vale?
Si escrituro por lo que realmente estoy pagando, ¿es posible que luego hacienda me reclame algún pago más por el impuesto de transmisiones patrimoniales (itp)?
Ésta y otras preguntas parecidas planean cada vez con más frecuencia sobre aquéllas personas que quieren adquirir hoy día un inmueble, pues cada vez es más frecuente, también, que las consejerías de hacienda de las diferentes comunidades autónomas giren al comprador el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra, lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora.
Ello es debido a que, aun cuando en la escritura pública se deje constancia del precio realmente abonado por la compra de la vivienda, el valor que tiene la administración de dicho inmueble es muy superior al no haberlo revisado con la misma celeridad con la que se han producido las fluctuaciones a la baja del precio en el mercado real inmobiliario. es decir, existe una clara falta de adecuación entre la variable realidad económico-inmobiliaria y la estática valoración realizada por la administración en los mejores años de bonanza inmobiliaria.
Una de las razones más poderosas para que las comunidades autónomas estén actuando de esta manera se encuentra en la necesidad de recaudación que tienen actualmente, y que girar dicho impuesto mediante liquidación complementaria se encuentra avalado por la ley general tributaria.
Pues bien, la ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece que: la base imponible del impuesto (o cantidad sobre la que hay que calcular el impuesto) estará constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos.
¿Y cuál es ese valor real?, ¿es el que se abona como precio o es el que dice hacienda?
Las consejerías de hacienda para estimar el valor que denominan real, lo hacen sobre el valor catastral, pero no lo hacen sobre este último actualizado a la fecha de realización del hecho imponible, o lo que es lo mismo, a la fecha de la compraventa en cuestión. y ello ocurre porque los valores catastrales no han sido revisados paralelamente a las variaciones experimentadas en el mercado real inmobiliario.
La Ley de Haciendas Locales ordena fijar el valor catastral de los bienes inmuebles tomando como referencia el valor de mercado sin que, en ningún caso, pueda exceder de éste. En consecuencia, la fijación del valor catastral debe orientarse, por mandato legal, por el valor de mercado, si bien deberá situarse en una magnitud inferior a dicho valor de mercado.
Existen tres valores de un bien inmueble, que bien pueden coincidir, aproximarse, o muy contrariamente alejarse, a saber:
• Valor catastral como punto de partida o de referencia para, tras su actualización, y orientado por el valor de mercado, poder llegar al valor real al momento de realización del hecho imponible o compraventa, y sobre el que habría que aplicar el correspondiente porcentaje del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
• Valor de mercado, o valor referencial para obtener el valor catastral siendo que éste último nunca puede ser superior al primero por mandato legal.
• Valor real al momento de realización del hecho imponible, que no es otro que el exigido por las normas tributarias como base imponible para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o como valor al que se ha de llegar de manera certera y determinante para la plenitud de validez del valor comprobado por la administración tributaria
ante este panorama he de decir que el valor real es el que verdaderamente se abona como precio de la compraventa, siempre y cuando el mismo se mueva dentro de la media del mercado; es decir, que el precio del metro cuadrado del inmueble se corresponda con el resto de inmuebles que, de similares características se encuentran en venta en la misma o parecida zona, lo que habitualmente se denominan testigos o puntos de referencia para establecer el precio de los inmuebles. y esto no viene determinado por otra cuestión que no sea la oferta y la demanda.
Entonces, ¿qué ocurre cuando la administración dice que el valor es superior al que verdaderamente se ha abonado como precio? dos cosas se pueden hacer en ese momento:
A.- Asumir la liquidación complementaria girada y abonar la cantidad que pide la Consejería de Hacienda de la comunidad correspondiente, con sus correspondientes intereses de demora.
B.- Proceder a recurrir dicha liquidación por lo manifestado anteriormente, en el sentido de la utilización por parte de la administración de unos valores que no están adaptados a la realidad, siendo éste uno de los motivos de más peso, de entre otros muchos, que se deben de alegar. Desde finales de los años 80, principios de los 90, es numerosísima la jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como de los Tribunales de lo Contencioso-Administrativo que avala las peticiones de los contribuyentes en este sentido.
Y si finalmente se decide por esta segunda opción, absolutamente recomendable, tres cuestiones fundamentales se han de tener en cuenta para que prospere dicho recurso:
1.- Que se formalice dentro del plazo establecido y que se ha de contar desde el día siguiente a la notificación de la liquidación complementaria al comprador-contribuyente.
2.- Que en sus alegaciones o fundamentación se vigilen muy bien las argumentaciones para cada comunidad autónoma, puesto que a pesar de regir la Ley General Tributaria, al ser un impuesto transferido, cada autonomía ha previsto legalmente las especificaciones que ha considerado oportunas.
3.- Es necesario para evitar el pago del importe girado durante la sustanciación del recurso, y así suspender la ejecutividad de la que goza la administración: hacerse la reserva prevista legalmente de promover la tasación pericial contradictoria por parte del contribuyente-recurrente.
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