El engalaberno. Significado, clases y régimen jurídico.

«Escudriñad la lengua, porque la lengua lleva, a presión de atmósferas seculares, el sedimento de los siglos, el más rico aluvión del espíritu colectivo; escudriñad la lengua.»

Miguel de Unamuno

Magnífico artículo publicado por Luis Cejudo Palmero en su blog: "Con mis palabras", quien ha tenido la gentileza de cedérmelo para que pueda compartirlo con todos vosotros.

A mi entender, es uno de los estudios más sesudos que he podido encontrar sobre esta figura jurídica, os recomiendo que lo leáis en su totalidad, merece la pena.

Mi más sincero agradecimiento hacia ti, Luis. 

Estuve tentado de comenzar este artículo con una definición de engalaberno, pero desistí pronto de tal pretensión, considerando, que cualquier definición, por genérica que fuera, más que ayudar al lector a comprender lo que es un engalaberno, le desorientaría.

Me ha parecido más adecuado comenzar el estudio de la figura jurídica del engalaberno con una aproximación etimológica de la palabra. Y todo ello en la consideración que el significado primigenio de las palabras, de cualquier palabra, y su evolución, no solo nos ofrece muchas pistas de su verdadera naturaleza sino que nos permite conocer el momento histórico de su designación como tal, ayudándonos a entender cómo fue concebida y cómo las necesidades humanas la fueron configurando como algo a lo que, pudiendo crear tensiones y conflictos, el derecho debía dar una respuesta adecuada.

Un claro ejemplo nos lo ofrece la procedencia de los conceptos abstractos griegos, que tienen un origen muy concreto. Cuando se estudian conceptos abstractos griegos, como ἀρχή (arché), ‘principio’, conviene saber que su significado procede del léxico político. Arché significa ‘poder’, ‘dominio’, y como el que manda es el primero, a partir de esa procedencia se termina hablando de principio.

Significado y necesidad.

Decepciona comprobar que la palabra engalaberno no figura en ninguno de los diccionarios que he consultado. Ni el Diccionario de la lengua española, de la RAE, ni el Diccionario de uso del español de María Moliner, ni el Diccionario crítico etimológico castellano e hispánico de Joan Corominas, ni el Diccionario de construcción y régimen de la lengua castellana de Rufino José Cuervo, recogen definición ni acepción alguna de esta palabra. Debemos, pues, conformarnos con el verbo engalabernar, que sí que recogen algunos de ellos.

Así para el diccionario de la Real Academia Española, engalabernar significa «embarbillar, acoplar» y para el de María Moliner «encajar o ensamblar». Para ambos es una palabra en desuso que aún se utiliza en Colombia.

Ambos diccionarios nos orientan de lo que es un engalaberno, pero veamos lo que nos dicen otros.

Para el de Joan Corominas y su colaborador, José Antonio Pascual, engalabernar es lo mismo que para el de la Real Academia Española: «embarbillar, acoplar»; pero el diccionario de Corominas nos da un dato de sumo interés, que consiste en que esta palabra proviene del vocablo catalán engalavernar, cuya definición, nos dice, es hacer que quede inmovilizado un objeto que se ha metido dentro de otro, por ejemplo la llave en la cerradura, y que éste a su vez deriva de galaverna que define como «cada una de las dos piezas de madera con que se reforzaba el remo en el escálamo», voz náutica   ̶escálamo ̶ que responde a la estaca pequeña y redonda, encajada en el borde de la embarcación, a la cual se ata el remo.

Dos datos recogemos como antecedentes de la carpintería. La inclusión de la palabra engalabernar en el glosario de Eduardo de Mariátegui, a finales del siglo XIX, como colofón a la obra del sevillano Diego López de Arenas Breve compendio de la carpintería de lo Blanco, publicada en 1633, con el significado de «ajustar o unir unas piezas con otras y adaptar unos armazones a otros». Por su parte, Guadalupe Romero Sánchez (1) reproduce parte de un documento que custodia el Archivo General de la Nación de Colombia en el que habla de los «clabos (sic) de engalabernar» como forma de ir clavados los tirantes de las soleras en una capilla doctrinaria de inspiración mudéjar a finales del siglo XVI, o principios del siglo XVII.

Estos datos permiten aventurar que la palabra engalabernar procede del léxico de la carpintería, cuyo arte, íntimamente ligado con el de los albañiles o alarifes, fue utilizado también en la construcción de inmuebles, y de esta forma fue sencillo, por analogía, atribuir dicha denominación a ciertas situaciones urbanísticas en las que ciertos predios, o inmuebles, se incrustan o superponen, en suma, se ensamblan a predios contiguos.

Pero no hay que olvidar que el uso del término engalaberno, al que este artículo se refiere, es un fenómeno cuyas raíces hay que buscarlas en Andalucía, y más concretamente en la ciudad árabe. Los inmuebles árabes, y la conformación de la ciudad, salvo excepciones, se vuelcan en los interiores, y son los interiores los que van a encontrar el mayor interés de los sujetos que en ellos habitan.

Es la necesidad, una vez más, la que va a provocar el nacimiento de un fenómeno: el engalaberno. En primer lugar, porque la ciudad árabe, con inmuebles abigarrados y calles estrechas, que tiende a la asimetría y le preocupa sobre todo el interior, está necesitada de salidas y conexiones entre los predios que la componen. En segundo lugar, porque la orografía donde se asienta es, en muchos casos, montañosa, con grandes desniveles,  en busca de protección como respuesta  a una cultura donde la guerra es el parlamento cotidiano en el que se promulgan las leyes, por esta razón también nos encontramos engalabernos en la ciudad medieval con asentamiento cristiano. Y en tercer lugar, porque cuando los habitantes de dichas ciudades necesitan ampliar su casa no pueden hacerlo de otra forma que anexionándose espacios pertenecientes a las casas vecinas.

Son tres, pues, las necesidades que vienen a cubrir los engalabernos: la conformación de la ciudad, la ampliación de las casas y las pendientes de los terrenos donde los inmuebles se construyen.

Resulta chocante que no encontremos en la palabra engalaberno datos que presuma una conexión con la lengua árabe, cuando fue en dicho mundo donde principalmente se desarrolló, pero también es cierto que los fenómenos que sucedían en esta ciudad, respuestas a las necesidades de los que en ella habitaban, eran vistos como consecuencias naturales de la convivencia humana.

La procedencia de la palabra engalaberno del catalán y que, según sostienen algunos, tiene un origen en las diversas lenguas habladas en la península itálica, (toscano, genovés, boloñés), cuyo significado sería ‘gel’ o ‘caramelo de gel’, y que, como sostienen otros, en último extremo procedería del griego γαλαβριγα (kalabrika), «la venda que envuelve la cuartilla del caballo», confirma que se trata de una palabra de origen confuso, o mejor dicho, desconocido, pero que a mi juicio se va conformando en el siglo XVI, cuando la reconquista hace ya tiempo que ha terminado; y que, insisto, surge de términos utilizados en carpintería que pasan a la albañilería y de aquí al urbanismo, una vez que se observa y se estudia a la ciudad en su conjunto y los fenómenos que en ella se encuentran. A la hora de otorgarles denominaciones nada más fácil que recurrir a un léxico cercano, el de la construcción, con un término que dio la casualidad que no era de procedencia árabe, pues para la ciudad árabe, mientras existió exclusivamente como tal, por simple cotidianidad, había pasado desapercibido para los alarifes (2) de antaño.

No parece descabellado pensar que las relaciones comerciales entre los pueblos de la península itálica y del Reino de Aragón propiciaron que la palabra fuera recogida por el catalán e introducida en su idioma con el mencionado significado. Tampoco debió pasar desapercibida su original sonoridad. Se trataría, una vez más, del poder de la palabra hablada y la capacidad de recordarla. Se eligen las voces más musicales, porque con ellas se identifican mejor las cosas que designan y a la vez resulta más fácil para la memoria recordarlas. Las palabras, y especialmente las técnicas, pueden ser transmitidas fuera del contexto en el que son usadas, su significado puede variar, máxime cuando son transmitidas de unas lenguas a otras, aunque su significado primigenio, si lo conocemos, nos puede dar muchas pistas sobre su evolución. Las palabras, como se dice en la Ilíada, vuelan, no quedan en ningún sitio, y los que las usamos podemos modificar no solo su sonido sino su significado, máxime cuando su uso es exclusivo o fundamentalmente oral.

En otro orden de cosas hay que decir que para el legislador, el engalaberno ha sido casi siempre una figura incómoda. Su variedad  ̶y en consecuencia las dificultades para reconocer en cada caso las normas aplicables ̶ ha hecho de él una figura en peligro de extinción.

 Los planes urbanísticos, tanto los de reforma interior como los previstos mediante algún sistema de equidistribución (3), han intentado reducirlos lo más posible, en muchas ocasiones posibilitando que las nuevas fincas resultantes de dicho planeamiento solucionaran el problema de los engalabernos de la forma más sencilla, esto es, suprimiéndolos. ¿Hubiera sido más adecuado conservarlos? Tal vez sí. Al menos hubiera posibilitado que fueran estudiados de una forma sistemática, incluso  incluirlos dentro de un régimen que pudiera dar solución a las necesidades de su existencia y a los conflictos que pudieran existir entre sus titulares en caso de desacuerdo o pareceres encontrados.

Por último creo necesario tratar un último aspecto dentro de este apartado. Se trata de cómo designar a los dos predios que componen el engalaberno.

María Jesús López Frías se muestra reticente a utilizar para las fincas implicadas la denominación de predio sirviente y dominante (4), pues no se aprecia una situación de vasallaje entre ellos, aunque, en mi opinión, en todos los engalabernos uno de los predios involucrados utiliza recursos del otro. Mi propuesta consiste en considerar que dado que la figura estudiada es el engalaberno y vistos los significados del verbo engalabernar, podemos denominar, en todas las clases de engalabernos, a uno como predio engalabernante y al otro como predio engalabernado, pues como se verá, uno de los predios cede al otro parte de su estructura, superficie o suelo. Creo que, si observamos este fenómeno con detenimiento observaremos que siempre hay un predio que cede algo suyo a favor del otro.

Clasificación de los engalabernos: una propuesta.

Considero que debemos ser capaces de clasificar los engalabernos. Si lo hacemos, podremos delimitar mejor los derechos y obligaciones de los titulares de las fincas engalabernadas.

Sospecho que más de uno de los estudiosos de esta figura considerarán que mi clasificación es insuficiente y que dejo al margen situaciones diferentes que pueden ser consideradas como tales. Otros, por el contrario, opinarán que alguno de los designados como engalabernos en mi clasificación no pueden ser considerados como tales, y que, por tanto, habría que excluirlos. Sea como sea, no se puede pretender realizar una clasificación al gusto de todos. Si así fuera, lo mejor sería no plantearse acción alguna. Tampoco pretende ser esta clasificación un punto de partida, ni un punto de llegada, diversas obras me han permitido conocer el engalaberno desde diferentes puntos de vista y ellas han propiciado mis reflexiones. Lo que sí pretendo es realizar una aportación al estudio del engalaberno que ayude a su conocimiento, aun a sabiendas de que alguna de mis propuestas son discutibles y controvertidas.

La clasificación que propongo tiene su origen en las necesidades que el engalaberno trata de cubrir, y, en suma, de su significado tal como ha quedado expuesto: ‘acoplar’, ‘ensamblar’, ‘unir’, y de ahí ‘superponer’ e ‘incrustar’. Esto es, unos inmuebles se ensamblan con otros, se incrustan en otros o se superponen a otros.

Es la situación producida por ambos inmuebles a lo que denominamos engalaberno, y con esta premisa podemos distinguir varios tipos en función de su disponibilidad.

1.- Engalaberno empotrado.

Producto de la necesidad de ampliar la vivienda, el titular lo hace adhiriendo un espacio perteneciente al inmueble colindante. La vivienda se configura de esta forma en un lugar en el que parte de su espacio pertenece a un inmueble y parte al vecino.

A este engalaberno le llaman algunos autores casas empotradas o, simplemente, engalaberno, sin acompañarlo de adjetivo.

Engalaberno empotrado

Engalaberno empotrado en la calle Mayor de Sigüenza

2.- Engalaberno de superficie. 

Un inmueble pisa sobre el suelo de otro; pero, a diferencia del anterior, no comparte su vuelo con el suelo de la finca contigua que ocupa.

Muchos autores no lo diferenciarían del engalaberno empotrado. Yo sí realizo una diferencia, pues en este caso una de las casas se asienta en su totalidad en el suelo de la otra, no existiendo interferencias en el vuelo.

Tanto en este engalaberno como en el anterior existen dos solares diferentes y uno de los predios construidos sobre uno de ellos invade el vuelo del colindante. En el anterior parte del vuelo es compartido, en este el suelo sobre el que pisa el predio que invade, el engalabernante, invade el vuelo en su totalidad.

Engalaberno de superficie

En el Registro de la Propiedad nos podríamos encontrar inscrita la siguiente descripción:

“Edificio señalado con los números cuarenta y cinco de la calle A y cuarenta y cuatro, cuarenta y seis y cuarenta y ocho de la calle B, pues a ambas calles tiene fachada. Linda por la derecha según se entra por la calle A, con casa que también tiene el número cuarenta y cinco de la misma calle de donde se segregó parte de su superficie, con casa número cuarenta y siete de la calle A, y con casa número cincuenta de la calle B; y fondo o espalda, con la calle B en la que como se ha indicado le corresponden los números cuarenta y cuatro, cuarenta y seis y cuarenta y ocho. Su extensión superficial es de mil quinientos cinco metros, de los cuales, mil cuatrocientos cuarenta y cuatro metros y cincuenta y seis decímetros cuadrados son de suelo a cielo y sesenta metros ochenta y cinco decímetros cuadrados son solo de suelo a principal, por pisar sobre esta extensión de sesenta metros y ochenta y cinco decímetros cuadrados la casa que también lleva el número cuarenta y cinco de la calle A, registral 21, libro 8, 1ª Sección, folio 97, de donde procede parte de la superficie de esta finca.” (5) 

En cuanto a la inclusión en la denominación de la palabra superficie me gustaría hacer un comentario.

Todos sabemos que el derecho real de superficie es un derecho real limitado temporalmente y el engalaberno de superficie, tal como queda definido, no lo es. Según lo descrito, en mi opinión, nos encontraríamos ante una excepción creada por la autonomía de la voluntad, en el que la edificación no revertiría al dueño transcurrido un plazo, sino cuando la construcción fuera demolida.

3.- Engalaberno con arco de vía pública.

Las casas se configuran dejando entre ellas espacios públicos, calles o travesías.

He creído conveniente nombrarlo como una categoría específica de engalaberno, por su originalidad y por encontrárnoslo de forma cotidiana en nuestras ciudades.

Plaza Mayor de Madrid

 4.- Engalaberno superpuesto. 

El inmueble se construye apoyándose sobre otro ya existente.

Se trata de una situación propiciada por una orografía caracterizada por un espacio limitado y un alto desnivel.

Otros autores no solo no le dan la denominación de engalaberno, sino que lo diferencia de él y lo llaman casas a caballo (6).

Estos engalabernos aparecen en la actualidad cuando se aprovecha el espacio superponiendo unos inmuebles a otros, como se hizo en su momento, por ejemplo, en las Alpujarras. La estructura de las localidades de Yegen y Mecina Bombarón son dos claros ejemplos.

Engalaberno superpuesto

Régimen jurídico de los engalabernos. Una aproximación. 

Las situaciones producidas por la existencia de los engalabernos generan una serie de relaciones entre los propietarios. Unas conducen al mantenimiento de los inmuebles, a sufragar sus gastos, a atender el pago de los tributos, aprobar mejoras, tanto en sus elementos estructurales existentes como en la incorporación de otros que nos existían en el momento en que los inmuebles fueron construidos. Imaginemos la construcción de un ascensor, o la de montar antenas parabólicas o canalizaciones para calefacción, agua caliente o fibra óptica para las nuevas tecnologías de comunicación.

Podríamos encontrarnos otro tipo de situaciones a las que habría que encontrar soluciones equitativas ajustadas a derecho. Por ejemplo engalabernos empotrados en el que el predio engalabernado hubiera sido abandonado, encontrándose en un constante deterioro que amenace ruina, mientras que el predio engalabernante continuara estando habitado, y en el que sus moradores se plantearan evitar que el deterioro del contiguo se extendiera al suyo.

Para dar respuesta a todos estos problemas se ha considerado la aplicación de la normativa relativa a la comunidad ordinaria, al régimen de propiedad horizontal, al régimen de medianería, concretamente a la medianería horizontal y a la servidumbre oneris ferendi, institución del Derecho Romano que otorga el derecho de apoyar una construcción en un muro o columna de la construcción colindante. Todas estas reflexiones intentan que el Derecho cumpla con su función de dar una respuesta a los problemas que los ciudadanos se encuentran.

Algunas sentencias del Tribunal Supremo (7), resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (8) y estudios de prestigiosos juristas (9), han ido poco a poco centrando los temas debatidos y dándoles una respuesta. Como viene siendo habitual, a veces estas respuestas han sido contradictorias.

Hemos de tener en cuenta que para dar una respuesta adecuada hay que estudiar el caso concreto en el que se plantea el conflicto. En muchas ocasiones las soluciones tendrán diferente apoyatura jurídica, pues el fenómeno del que se derivan los conflictos presenta situaciones híbridas y causas diferentes. Pero esto no obsta para que se puedan ir planteando principios generales.

Atendiendo a lo anteriormente expuesto habría que tener en consideración determinados aspectos.

Diferentes sentencias del Tribunal Supremo han rechazado la posibilidad de aplicar las normas reguladoras de la comunidad ordinaria a las casas empotradas, pero otras resoluciones, como alguna de la de la Dirección General de los Registros y del Notariado, han defendido la existencia de una comunidad sui generis cercana al régimen de Propiedad Horizontal.

La aplicación del Régimen de Propiedad Horizontal no resulta descabellado y sí recomendable, aunque en los engalabernos no existan aspectos esenciales para la existencia de tal régimen, habida cuenta de la existencia de elementos comunes que son necesarios a ambos inmuebles y que la aplicación de dicha normativa permitiría la resolución de un número importante de conflictos; por ejemplo, los que surgieran por desacuerdo en la proporción en que deben sufragarse los gastos generales y los que pudieran derivarse del mantenimiento de los inmuebles.

Tengamos en cuenta que muchos de los engalabernos existentes en construcciones recientes, han sido constituidos bajo el régimen de Propiedad Horizontal, aunque bien es cierto que el régimen de mayorías previsto en el mismo dificulta o dilata la toma de ciertas decisiones relacionadas con mejoras que hoy día se consideran fundamentales. Piénsese, por ejemplo, en la instalación de aire acondicionado, placas solares, antenas y conducciones para el acceso a nuevas tecnologías a través de fibra óptica u otras que en el futuro puedan inventarse.

Tanto la comunidad ordinaria (10) como el régimen de Propiedad Horizontal (11), como una comunidad sui géneris, entendida como aquella cuyos principios aplicables proceden de ambas regulaciones, y de otras figuras aplicables, como determinadas servidumbres, se basan en el establecimiento de cuotas. Estas cuotas se determinarían de acuerdo con la proporción en que cada predio contribuye a la creación de la situación determinada, fundamentalmente a la superficie ocupada, y como tal contribución nos revelaría el porcentaje que cada predio debe contribuir al mantenimiento, gastos y, en su caso, a su rehabilitación o restauración.

En las casas superpuestas, superado el dilema de si en nuestro derecho cabe hablar de una medianería horizontal (12), habría que atenerse a lo previsto en los artículos 571 a 579 del Código Civil (Cc), cobrando importancia, ex artículo 571 de dicho cuerpo legal, las ordenanzas y usos locales. Por tanto el propietario de cada una de las fincas implicadas tendría la posibilidad de repararla sin contar con el consentimiento del otro propietario, y, en la medida en que correspondiera a su proporción, repercutirle los gastos con posterioridad, de acuerdo con el artículo 575 del Cc.

Por tanto, de conformidad con este último precepto citado, los gastos en el mantenimiento, conservación y reparación deberían ser sufragados «en proporción al derecho de cada uno», lo que nos remitiría al derecho de cada uno en la medianería. De igual forma, y tal como sostiene María Jesús López Frías (13), haciendo referencia a la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 1985, existen relaciones de las que fluye responsabilidad latu sensu contractual, entre las que se encuentran la comunidad de bienes y las relaciones de vecindad. Cualquier relación jurídica, dice la sentencia, que conceda un medio específico para su resarcimiento será de preferente aplicación respecto a la responsabilidad extracontractual.

En cuanto al vuelo, en primer lugar habrá que estudiar si en la constitución del engalaberno existían pactos que previeran la titularidad de las nuevas plantas que se pudieran levantar sobre las fincas construidas.

Si no existieran tales previsiones, tendríamos que considerar que, en las casas empotradas, el Tribunal Supremo ha dejado claro que el predio engalabernante no tiene derecho alguno sobre el sótano y el ático. De esto cabría deducir que tampoco ha de reconocérsele derecho alguno sobre el vuelo, más allá, obviamente, del que está ocupando. Téngase en cuenta la fuerza que en nuestro derecho tiene el principio de superficies solo cedit recogido en el artículo 358 del Código Civil, en virtud del cual «lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras y reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos».

Y en cuenta a las casas superpuestas, algo semejante hay que decir al respecto, al considerar que ambos fincas actúan, como ya se ha dicho, de forma independiente.

El principio romano sobre el domino, Qui dominus est soli dominus est usque ad caelos et ad inferos, el que es propietario del suelo lo es desde el cielo hasta el infierno, (el vuelo y el subsuelo propiamente dichos), que de alguna forma recoge el artículo 350 del Cc, cuyo texto, El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía, no ha variado ni una coma desde su aprobación en mil ochocientos ochenta y ocho, parece que sólo puede ser entendido en la actualidad si se hacen múltiples matizaciones (14).

En último extremo deberemos plantearnos que los engalabernos han sido creados por la autonomía de la voluntad, y a través de ella deberemos escudriñarla, como nos invitaba a hacer Unamuno con la lengua. No debemos olvidar que la autonomía de la voluntad es un principio general del derecho y que el numerus apertus en materia de derechos reales es en la actualidad reconocido y aceptado de forma unánime.

Definición.

Me gustaría, por último, proponer una definición de engalaberno. Una definición que pudiera contar con alguna probabilidad de ser recogida en el futuro por el Diccionario de la lengua española de la Real Academia, o al menos que suscite la necesidad de que esta palabra sea recogida en él.

Es mi única pretensión, por tanto, que algún día tal diccionario recoja una definición de engalaberno, y que, a ser posible, que seguro que lo es, sea mejor que la mía.

Mi propuesta no debe olvidar que para algunos de mis colegas el engalaberno es una denominación que solo puede ser atribuida a las casas empotradas; por ello propongo dos acepciones. 

Engalaberno. (Del catalán engalavern)

1. m. El conjunto formado por un inmueble que se empotra en otro, conocido también como casas empotradas.

2. m. Conjunto arquitectónico, de diverso tipo, que forman dos inmuebles al empotrarse o superponerse, creando una relación de dependencia y colaboración entre ambos.

Engalabernante.

Adj. Dícese del inmueble que se empotra o superpone a otro creando de esta forma un engalaberno. Ú.t.c.s. 

Engalabernado.

Adj. Dícese del inmueble en el que se empotra o al que se superpone otro creando de esta forma un engalaberno. Ú.t.c.s.

Final.

Si el lector ha llegado a este lugar de mi escrito, creo que no tendrá inconveniente en prestarme un último minuto de su atención.

Este artículo lo encabeza una fotografía de las Torres KIO en Madrid. En estas dos torres se puede apreciar con claridad que gran parte de su vuelo está invadiendo suelo público. Mi pregunta es: ¿nos encontramos ante un engalaberno?

Madrid, 18 de septiembre de 2011

NOTAS 

1) Guadalupe Romero Sánchez. “La presencia del mudéjar en las iglesias doctrineras del nuevo Reino de Granada”. X Simposio Internacional de Mudejarismo. 30 años de mudejarismo: memoria y futuro (1975-2005). Teruel, 2005. 

2) Esta palabra sí que procede del árabe: «Al-Arif», ‘maestro’, ‘perito’, ‘conocedor’.

(3) Los sistemas de equidistribución que son reconocidos por la mayor parte de las Comunidades Autónomas son los de cooperación, compensación y expropiación.

(4) María Jesús López Frías: «La superposición de inmuebles: Estudio jurídico de las casas empotradas o engalabernos y de las casas a caballo». Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 650, enero-febrero de 1999, págs. 87 a 107.

(5) Inscripción del engalaberno que analicé en enero de 2004. No obstante, la solución planteada fue bien sencilla: se demolieron los edificios y se construyeron edificaciones sobre los dos solares con desaparición del engalaberno.

(6) María Jesús López Frías, o. cit.

(7) La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1943 denegó la aplicación de los preceptos relativos a la comunidad ordinaria en cuanto a su extinción, habida cuenta de que esta comunidad no existe en las casas empotradas. La sentencia del mismo tribunal de 27 de marzo de 1963 rechazó también el condominio manifestando la existencia de una servidumbre. Por su parte, la sentencia de 6 de febrero de 1969 rechazó el retracto de comuneros por las mismas razones que la de 24 de mayo de 1943. La de 7 de marzo de 1969 determinó que el titular de las habitaciones empotradas carece de derechos sobre el ático y el sótano. En la sentencia de 28 de abril de 1972, se consideró que las fincas engalabernadas actúan de forma independiente y por tal razón excluyó la aplicación de la normativa reguladora de la Propiedad Horizontal, al ser nada más que una medianería horizontal lo que tienen en común. La de 1 de marzo de 1983 sostuvo la existencia de una medianería horizontal y como tal un condominio en su disfrute y utilización.

(8) La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de noviembre de 1985 sostuvo la existencia de una medianería horizontal en un engalaberno superpuesto constituido ex novo. La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de julio de 1998 (BOE de 12 de agosto) de alguna forma sostiene la existencia de una comunidad sui géneris en los engalabernos empotrados, próxima a la Propiedad Horizontal.

(9) Además del trabajo mencionado de María Jesús López Frías, hay que mencionar los dos trabajos del Notario de Madrid, Ignacio Gomá Lanzón, Las insuficiencias del régimen de propiedad horizontal. Casas empotradas y a caballo: la finca tridimensional. La Notaría, números 9 y 10, septiembre de 2001”, y La propiedad tridimensional. Un ejemplo más de la creación notarial del Derecho. El Notario del Siglo XXI, nº 37, mayo-junio de 2011”.  Por último el trabajo de Manuel Medina de Lemus, Engalabernos. Revista General de Legislación y jurisprudencia, nº 9, agosto de 2000.

(10) La comunidad de bienes se encuentra regulada en los artículos 392 a 406 del Código Civil.

(11) Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril,  y por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.

(12) Ver la obra de Ángel Luis Rebolledo Varela (Coord.) et al., Tratado de Servidumbres. Cizur Menor (Navarra), Aranzadi, 2002, págs. 507 y ss.

(13) María Jesús López Frías. O. cit.

(14) En este sentido me parecen muy interesantes los argumentos jurídicos del Notario D. Eduardo Ávila Rodríguez en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de Mieres a inscribir una escritura de declaración de obra nueva, que, aunque no fue estimado por la Dirección General de los Registros y del Notariado, considero importante reproducir una síntesis de ellos, con los que estoy completamente de acuerdo.

«Actualmente en nuestro ordenamiento jurídico y con base en el artículo 348 del Código Civil, parece generalmente admitida la concepción del derecho de propiedad como un derecho de núcleo del que emanan varias facultades, admitiendo por tanto la disgregación de diversas facultades de él, como pueden ser el derecho de disposición, y también en esta línea el derecho de vuelo sobre un edificio puede corresponder al propietario de uno de los elementos privativos exclusivamente … pudiéndose dentro de este marco  la existencia de un a propiedad volumétrica…»

«En la única definición legal de finca, esto es, el artículo 17 de la Ley del Suelo de 20 de junio de 2008, resulta que la idea de finca no tiene que ir necesariamente unida al concepto tradicional de finca como algo unido al suelo, sino que permite la existencia, y que por tanto, pueda “situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo”, por lo que la extensión volumétrica del derecho de propiedad no es obstáculo para que en una determinada altura, se rompan los principios tradicionales del derecho de propiedad y accesión, lo cual confirma el mismo artículo en su párrafo cuarto al aceptar la separación de la rasante, el vuelo y el subsuelo en dominio privado y público.»

«Actualmente parece claramente admisible que existan dos edificios unidos con la misma cubierta, la misma fachada y los mismos cimientos existiendo una propiedad separada y distinta entre las fincas, existiendo por tanto una simple medianería en diversos elementos, pero existiendo fincas separadas sin existir una propiedad horizontal.»

«El hecho de que un caso concreto no se contemple expresamente en el texto de una norma no admite considerar la existencia de una laguna jurídica en nuestro ordenamiento jurídico; es decir, habría que completar nuestro ordenamiento por medio de la aplicación analógica de las normas, la equidad y la interpretación por medio de la aplicación analógica de las normas, la equidad y la interpretación de las normas (artículos 3 y 4 del Código Civil), por lo que no se puede decir que no se puede inscribir una situación que existe desde hace muchos años en la realidad extrarregistral por considerar que no está incluido en la literalidad de alguna norma, de modo que se puede encorsetar la realidad física a unos principios decimonónicos, cartesianos y racionalistas que nunca serán completos, pese a que lo pretendan.»

«Todo ello lleva a la conclusión de que se podría aceptar en nuestro ordenamiento jurídico la creación de una propiedad tridimensional, adecuando las viejas estructuras jurídicas a las no tan nuevas realidades como es este caso.»

Resolución de 15 de septiembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y el Notariado. (BOE de 7 de octubre de 2009.)

AGRADECIMIENTO

A mi amigo Joaquín Tolsá Torrenova, por sus sugerencias y consejos en la elaboración de este artículo, por su generosidad.