¿Qué vale más, su casa o su hipoteca?

ENTORNOINTELIGENTE.COM / Cinco Dias / La rebaja de precios de las casas que no cesa y la concesión de hipotecas por más del 80% del valor de tasación del inmueble formaron en plena burbuja inmobiliaria un cóctel explosivo cuyas consecuencias ya son de sobra conocidas. Además de todas las familias que terminaron perdiendo su casa, existe un volumen de hogares cuyos préstamos se firmaron desoyendo los consejos del Banco de España (que calificó en su momento de riesgo las hipotecas por más del 80% del valor de tasación) y que ahora con el fuerte abaratamiento que acumulan las casas provoca la situación más indeseable. Se trata de aquella familia cuyo crédito vale más que la casa hipotecada, si la vendiera ahora en el mercado.

Cuando se produce esta situación, los expertos hablan de familias con patrimonio inmobiliario neto negativo (el valor del activo/casa es inferior al importe de la deuda/pasivo). ¿Se puede cuantificar el número de familias afectadas? ¿Son muchos respecto al total de hogares?

Llegar a un número de familias en esta situación no es fácil, puesto que las principales fuentes oficiales que podrían elaborar esta estadística no lo han calculado nunca. Sin embargo, cruzando distintas variables del mercado inmobiliario es posible obtener una radiografía bastante certera de cuántos hogares se encontrarían con hipotecas vivas que valen más que las casas que están pagando.

Tal y como adelantó CincoDías , se trata de comparar la estadística de préstamos hipotecarios que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE), con la serie de precios de la vivienda oficial por excelencia, que elabora el Ministerio de Fomento , y cruzarlas con el dato que maneja el Banco de España del porcentaje de nuevas hipotecas que se conceden por más del 80% del valor de tasación (en la actualidad, el 12% del total).

Saldo negativo de 22.216 euros

Mientras en 2011 las primeras estimaciones las elevaban a unas 250.000 familias, ayer el portal de consumo Kelisto.es (empresa dedicada a comparar productos financieros relacionados con las facturas del hogar y dar consejos sobre cómo ahorrar, respaldada por un grupo de inversión británico con amplia experiencia en internet) cuantificó en 581.441 los propietarios cuyas viviendas valen menos que sus hipotecas.

Además, aventuró que en 2015 ese número habrá seguido aumentando hasta alcanzar las 710.386, ya que por un lado el precio de las casas continuará disminuyendo otro 16,5% en dos años y la banca, aunque bajo determinadas circunstancias; continuará otorgando hipotecas por más del 80% del valor de tasación para vender sus pisos en cartera.

El estudio de dicho portal tiene en cuenta las variables antes citadas, pero obvia el porcentaje de capital que cada año amortiza cada titular de un préstamo hipotecario, por lo que la cantidad pendiente de pago disminuye. Y además no discrimina si se trata de primeras viviendas o casas de vacaciones, lo que, como es lógico, mitiga la gravedad de la situación de esas familias.

Así, el estudio sostiene que esas más de 580.000 familias se encuentran "atrapadas" por sus hipotecas, pero lo cierto es que mientras no tengan necesidad de vender la casa, el saldo negativo que existe entre el valor de la casa y la hipoteca no se hará efectivo. Una brecha que el estudio cuantifica en un promedio de 22.216 euros por piso.

Esa cifra de casi 600.000 afectados supone el 9,5% del total de hipotecas, según recuerda el informe. Pero también representa apenas el 3,3% de los 17,4 millones de hogares que existen en España y el 2,3% del parque inmobiliario del país, que el último censo cuantificó en 25,27 millones de viviendas. Sin duda, una situación dramática, pero muy minoritaria.

¿Cómo vender una casa a un comprador extranjero?

A. Aragón / pisos.com

Buena parte de los pisos que se venden en España pasan a manos extranjeras. Llegar hasta este cliente por cuenta propia puede resultar complicado, pero existen profesionales cualificados en los que apoyarse

EFE

El extranjero ha puesto su mirada en el mercado de la vivienda español. La crisis que arrastra el sector inmobiliario ofrece a sus ojos oportunidades a muy buen precio. Según el Consejo General del Notariado, durante los primeros seis meses de 2013 se vendieron 24.552 casas a extranjeros, un volumen que está ya muy cerca de las 38.312 que se compraron en total en 2012. Aunque el grueso de extranjeros está realizando transacciones desde un punto de vista estrictamente inversor, también hay compradores foráneos que ven en nuestro país un lugar perfecto para residir.

1. ¿Cómo vender un inmueble en el extranjero?

Los portales inmobiliarios con presencia internacional son un primer paso. Al igual que los españoles utilizamos internet como herramienta de búsqueda inmobiliaria, en el extranjero consideran los clasificados online» un primer filtro para seleccionar, un aspecto que confirma Mariola Molina, abogada especialista en derecho inmobiliario y urbanístico: “Muchos de los potenciales compradores extranjeros no necesitan que sea una inmobiliaria de su país la que les ofrezca un inmueble, sino que con los medios que actualmente tiene cualquier particular a su disposición (portales inmobiliarios en Internet, principalmente) tienen acceso a la información del mercado”.

Pero más allá de la mera traducción del anuncio, la barrera idiomática puede convertirse en un problema durante la negociación, dado el lenguaje técnico manejado durante la negociación. En este sentido, tal y como afirma Pablo Múgica, responsable de back office de Vivienda2, recurrir a “empresas que estén auditadas por certificadoras de calidad” será el mejor aval, ya que “estaremos en manos de verdaderos profesionales”.

2. ¿Qué hay que saber para hacerlo con garantías?

Aunque la percepción de España en el exterior ha mejorado considerablemente, para que el potencial comprador extranjero confíe plenamente, es necesario que el vendedor se apoye en profesionales con experiencia. Para introducirse en el mercado sin correr riesgos, lo mejor es “hacerlo a través de empresas certificadas en calidad y con una reputación impecable. Ellos sabrán cómo ofrecer todas las garantías a los clientes extranjeros y a sus asesores”, asegura Múgica.

3. ¿Qué riesgos se corren y cómo evitarlos?

Aunque es difícil hacer un listado de los contratiempos que pueden surgir, lo más importante es que, cuando se actúa de forma independiente, además de no proyectar el producto con la misma fuerza que lo haría una empresa especializada que cuenta con redes por todo el mundo y bases de datos de potenciales clientes, es muy fácil cometer algún error. La parte legal es la más peliaguda, tal y como señala Múgica, admitiendo que “vender un inmueble en el extranjero exige una serie de cautelas de carácter jurídico”.

Por ejemplo, respecto a la forma de pago, hay que dejar el procedimiento muy claro. “Los requisitos legales que se exigen en la actualidad para recibir transferencias del extranjero, y también aquellas relativas a la forma de pago que ha de constar en la escritura pública, suponen una garantía para el vendedor”, revela Molina. No obstante, la abogada insiste en que “el sistema de garantías que ofrece el ordenamiento jurídico español es muy completo”.

4. ¿Existen suficientes protecciones para evitar fraudes?

Los extranjeros se protegen mucho y cuentan con asesores muy formados que les gestionan su patrimonio. Para llegar a un acuerdo de igual a igual, el vendedor también tiene que estar bien respaldado, ya que si no, “pueden producirse fraudes cuando uno no toma en cuenta determinadas precauciones, y la garantía de que el daño resulte reparado ya no resulta tan eficaz, principalmente, debido al tiempo que puede llevar obtener cualquier resolución judicial”, manifiesta Molina.

5. ¿Son los compradores extranjeros buenos pagadores?

Según Eduardo Molet, fundador de la Red de Expertos Inmobiliarios, “los extranjeros son buenos pagadores, normalmente lo hacen en efectivo y no recurren a hipoteca”. A la largo de 2013, desde Vivienda2 declaran que su grueso de operaciones con extranjeros ha tenido lugar con “clientes latinoamericanos, chinos y rusos que buscan inversiones ‘premium’ aprovechando la oferta de inmuebles que en tiempos de bonanza no son ofertados”.

6. ¿Pagan en efectivo o recurren a hipoteca?

La norma es que lo hagan en efectivo, dado que la inversión va unida, por norma general, al pago al contado. No hay que olvidar que el perfil del cliente extranjero actual es el de un comprador solvente, con una excelente formación financiera y muy bien asesorado. En caso de que necesitaran hipoteca, “suelen hacerlo con una entidad bancaria de su país de origen, por las dificultades de obtención de financiación por parte de los bancos españoles”, matiza Molina.

7. ¿Están sometidos al mismo tipo de impuestos?

Con la compra, la tributación es exactamente la misma. Al igual que cuando un ciudadano español adquiere una vivienda nueva, el foráneo tendrá que pagar el 10% de IVA. En el caso de la segunda mano, el porcentaje variará en función de la autonomía donde se localice el inmueble. Tras la compra, “si no son residentes tendrán que pagar el Impuesto de la Renta de No Residentes, que se devenga anualmente el 31 de diciembre, así como el Impuesto del Patrimonio como los residentes, si procediera. Pero en cuanto a impuestos locales, tales como el IBI o la tasa de basuras, es exactamente igual”, concluye la abogada.

8. ¿Se firma ante un notario en España?

La firma de las escrituras debe realizarse ante notario en España. No obstante, “si el comprador no habla nuestro idioma, el notario autorizante de la escritura solicitará que comparezca en ese momento un intérprete jurado que asegure la comprensión de los aspectos relevantes de la escritura”, indican desde Vivienda2.

9. ¿Cómo son y dónde están estos inmuebles?

La mayor parte de las operaciones tienen como telón de fondo la costa española. Nuestras playas poseen un atractivo increíble de cara al exterior, algo que no ha cambiado con la crisis. Molet añade que los extranjeros “vienen a España como lugar turístico por el sol, la costa, la gastronomía y las comunicaciones”. También hay interés en los distritos más nobles de ciudades como Madrid y Barcelona, así como en pequeños apartamentos céntricos. Desde Vivienda2 aseguran que este cliente “adquiere desde viviendas de 300 metros cuadrados en las calles más reconocidas para servir como residencia, hasta apartamentos en buenas zonas con rentabilidades por encima del 5% para destinarlos al alquiler”.

10 .¿Compran como inversión o como residencia?

Para Molina, “la mayor parte de los extranjeros compra aquí como inversión, no como necesidad, y suelen ser personas que tienen su vida resuelta y un determinado nivel económico”. Los inmuebles bien comunicados en grandes urbes como Madrid y Barcelona, ya estén listos para entrar a vivir o tengan que pasar por una reforma, se destinan al arrendamiento.

Asimismo, las casas de lujo de la costa son sinónimo de segunda residencia a la que pueden extraer un beneficio poniéndola en alquiler fuera de temporada. Sin embargo, también hay compradores que se plantean residir, primero temporalmente, y en un futuro, permanentemente. Para Múgica, estos compradores “tratan de aprovechar la necesidad de liquidez de nuestros propietarios para cubrir una doble expectativa de arraigo y rentabilidad”.
Fuente: ABC.es

Las nuevas obligaciones con Hacienda de las comunidades de vecinos

Los propietarios tendrán que declarar las operaciones que superen los 3.005,6 euros anuales a partir del 1 de enero pasado

ABC
Nuevas tareas para los bloques de vecinos en un paso más del Gobierno por acabar con la economía sumergida. Las comunidades propietarias están obligadas desde principios de este año a declarar todas las operaciones que en su totalidad superen los 3.0005,06. Es decir, la cantidad pagada por la limpieza de las escaleras, el mantenimiento de los ascensores o la poda del jardín tendrán que ser comunicados a Hacienda, tal y como se recoge en el Real Decreto 828/2013 publicado en el BOE el pasado 26 de octubre.

El representante de la comunidad de propietarios estará encargado de presentar durante febrero de 2015 los datos referidos a las operaciones realizadas en el ejercicio de 2014 a través del modelo 347, tal y como informan desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España. 

El modelo 347 tendrá que presentarse en febrero de 2015

En el modelo 347 habrá que indicar los nombres y apellidos o la razón social; el Número de Identificación Fiscal; el importe total en euros de las operaciones realizadas; los importes superiores a 6.000 euros percibidos en metálico y los contratos que conlleven el alquiler de locales de negocios.

Los administradores de fincas advierten de que las comunidades de propietarios no están obligadas a declarar los suministros de energía eléctrica, agua y combustibles. Tampoco el alquiler de viviendas para uso personal.

Estos profesionales valoran muy positivamente la nueva medida ya que ayudará a regular los números de los inmuebles como «garantía de lucha contra el frauda fiscal», además de propiciar la transparencia. 

Una sencilla multiplicación para saber si te puedes permitir comprar una vivienda

NO DESTINAR LOS INGRESOS DE MÁS DE CUATRO AÑOS

Elena Sanz

Con una caída de precios cercana al 50% desde máximos, son muchos los ciudadanos y los expertos que comienzan a pensar que es buen momento para comprar una vivienda. Sin embargo, después de tantear el mercado, ver precios y sacar la calculadora para hacer números, son muchos los potenciales compradores que siguen pensando que las cuentas no salen y que la vivienda sigue cara.

Escarmentados por las desastrosas consecuencias que el estallido de la burbuja inmobiliaria ha tenido sobre miles de familias, los futuros compradores no quieren dar un paso en falso y adquirir una vivienda por encima de sus posibilidades. Y no es para menos, a la vista de las últimas informaciones sobre este particular en España. The Economist, por ejemplo, estima que sigue inflada más de un 10%, mientras que Standard & Poor’s señalaba recientemente en un informe que “el mercado inmobiliario español aún parece estar sobrevalorado entre un 12% y un 20% en relación con los ingresos y las rentas a largo plazo”. Los porcentajes dan para pensar. 

Ninguna familia debería destinar los ingresos brutos de más de cuatro años para comprar una vivienda  

Por lo tanto, no está de más hacer cuentas para la que, sin duda, será la compra más importante de nuestras vidas. Pero ¿cómo podemos calcular si el precio de un inmueble es el adecuado a nuestras posibilidades económicas? Existe una regla muy sencilla: basta con multiplicar por cuatro los ingresos brutos anuales de ese hogar o familia. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000. “Ningún particular ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa”, asegura Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista.com.

"Cuatro años es el estándar que durante años se tomó como referencia en Estados Unidos y en España cuando estábamos en ocho o nueve veces". Bienvenido Subero, economista jefe de Gamerin, un grupo de análisis del mercado inmobiliario, se muestra bastante más conservador. "Yo no aconsejaría destinar más de tres años del salario". Recomendaciones, todas ellas, que desoyeron miles de compradores en pleno boom y que, con los niveles de precios actuales y a nivel global, desaconsejan la compra y dejarían a buena parte de la población fuera del mercado residencial en propiedad.

La vivienda debería caer un 64% para volver a niveles de hace 15 años

"La relación del precio de la vivienda adquirida con la renta bruta del hogar es un 30% superior a la situación de equilibrio”, calcula la consultora RR de Acuña y Asociados. El último informe inmobiliario de CatalunyaCaixa refleja precisamente esa falta de equilibrio. En 2012, para poder comprar una vivienda eran necesarios 4,5 años de la renta salarial de una familia cuyo sustentador principal tenía un nivel de estudios medio. Una cifra por debajo de los 6,1 años de 2007, pero muy superior a los 2,7 años de 1997-1999, niveles hacia los que, según Bienvenido Subero, deberíamos acercarnos de nuevo. Ello implicaría, según CatalunyaCaixa, que el precio de la vivienda nueva debería caer un 64,1% adicional. Como apunte, señalar que en Madrid, en 2006, en plena locura inmobiliaria y con los precios de la vivienda con crecimientos anuales de dos dígitos, la cifra llegó a superar los 8 años. Una auténtica locura, según los expertos consultados. 

Fuente: CatalunyaCaixa

Tal y como puede apreciarse en el cuadro, estas cifras muestran diferencias muy significativas en función del nivel de estudios y en función de la comunidad autónoma donde se realiza la compra. Así, por ejemplo, para una familia cuyo principal sustentador poseía un nivel alto de estudios, en 2012 eran necesarios 3,1 años de salario neto para la adquisición de una vivienda, frente a los 4,7 años en el caso de un nivel de estudios bajos. Asimismo, mientras que en Madrid la cifra se situaba en 4,9 años, en Cataluña, era de 4.

Esta podría ser, sin duda, la manera más sencilla de ver hasta qué punto los precios actuales de la vivienda se encuentran desviados respecto al que debería ser su punto de equilibrio. Pero no es la única. Existe otra regla básica para evitar que la compra más importante de nuestra vida se convierta en nuestra peor pesadilla. Consiste en no destinar más del 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca.

La regla del 30%

“La caída de los tipos de interés que tuvo lugar en España entre 1995 y 1999, a pesar del aumento de los precios que comenzó en esos años, permitió que la cuota hipotecaria sobre la renta salarial neta disponible se redujera del 23,6% al 16,3% para un hogar cuyo sustentador principal tuviera estudios medios”, reza el informe de CatalunyaCaixa. Y añade que “el alza de los precios, a pesar de los bajos tipos de interés que predominaron hasta 2005, elevó el peso de esta cuota para los hogares cuya persona de referencia tenía estudios medios, que pasó, para el caso español, desde el 16,7% de media entre 1997-1999 al 38% de 2008, siendo el 47% en Madrid en 2007 y el 37,1% en Cataluña, y el 35,9% en Andalucía y el 38,2% en la Comunidad Valenciana en 2008”.

Hoy en día, esa media se sitúa en España en el 21,5% –cae al 14,8% para un nivel de estudios alto–, aunque en 2008 llegó a situarse en el 38%, llegando incluso al 47% en Madrid en 2007. "Hoy en día no me endeudaría por más del 25% de mi sueldo a 30 años", recomienda Bienvenido Subero, que aconseja 'tirar de la hoja de cálculo' para evitar sorpresas desagradables en el futuro ante, por ejemplo, una importante subida de los tipos de interés. 

Fuente: CatalunyaCaixa

Considerando el 30% como el porcentaje máximo a partir del cual ningún hogar no debería hipotecarse, tenemos que en el año 2000, un 33,6% de las familias con algún miembro empleado estaba excluido de la compra de una vivienda a unos niveles razonables de endeudamiento, un porcentaje que se duplicó en 2007 (66,9%) para retroceder al 40% en 2012.

La abrupta caída de precios que ha tenido lugar desde 2008 –un 45% desde máximos, según Sociedad de Tasación–, la mejora de las condiciones de financiación y unos tipos de interés históricamente bajos han permitido la reducción de este porcentaje hasta los niveles actuales, ligeramente por encima del 20% y en línea con lo que aconsejan los expertos. No obstante, para volver a los niveles de 1997-1999, los precios medios que tenía la vivienda en 2012 deberían ajustarse aún un 22%.
Fuente: El Confidencial

Sareb será la promotora más activa del año

'BANCO MALO' Retomará la construcción de unas 130 promociones

• La entidad tiene previsto invertir hasta 100 millones de euros para poner en marcha las obras paralizadas de unas 3.000 viviendas

• Contratará empresas externas para la dirección técnica, la comercialización y los servicios de posventa y mantenimiento

• Cataluña aglutina el mayor número de proyectos (40), seguida por la Comunidad Valenciana (21), Galicia (12) y Madrid (11)

Obras paradas en un edificio residencial en Cataluña. J. ANTONIO

LUIS M. DE CIRIA

Uno de los efectos más visibles de la crisis inmobiliaria que estalló en la segunda mitad del año 2007 fue la paulatina paralización de miles de promociones de viviendas en curso que fueron tiñendo ciudades y pueblos de fantasmagóricos esqueletos de hormigón. Más allá de la contaminación visual que provocan estas estructuras sobre el paisaje, el verdadero problema es que cada una de esas obras paradas supone un proyecto frustrado, la pérdida de puestos de trabajo y una deuda que no se puede pagar.

Ante estos impagos, las promociones fueron pasando a manos de los bancos y cajas que las habían financiado, para, en la mayoría de los casos, permanecer en el más absoluto abandono y expuestas a los elementos. Muchas de estas obras han acabado finalmente en el balance de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) que ahora ha decidido mover ficha.

La semana pasada la sociedad anunciaba su intención de invertir 100 millones de euros para finalizar cerca de 130 promociones en curso -de las 600 que acumulan, según fuentes de la propia entidad- a lo largo de 2014, lo que supondrá poner en el mercado unas 3.000 viviendas, convirtiendo a la Sareb en la promotora inmobiliaria más activa del mercado.

La sociedad acumula en su balance 600 promociones con las obras paralizadas

Se trata, según han explicado a ELMUNDO.es fuentes de la propia Sareb, de proyectos tanto de primera residencia como de vivienda vacacional, todos ellos en avanzada fase de ejecución, con los que la entidad presidida por Belén Romana pretende "poner en valor" algunos de sus activos "que no son los más líquidos".

"El 60% de las obras tiene un grado de ejecución superior al 95%, mientras que el resto tiene un avance medio del 65%", comentan desde la sociedad. De hecho, éste ha sido el primer criterio a la hora de escoger qué proyectos retomar. "Las que están más avanzadas serán las primeras que pondremos en marcha", aseguran desde el popularmente conocido como banco malo.

La idea de la Sareb es arrancar estas cerca de 130 promociones a lo largo del año, pese a que desde el organismo reconocen estar aún "en la fase de análisis" y que no será hasta el segundo semestre cuando comiencen las primeras obras. "Antes de licitarlas, estamos profundizando en su viabilidad comercial y en el conocimiento técnico de cada una de ellas", aseguran desde la compañía. Todo bajo una premisa: "La inversión principal ya está hecha porque los activos son nuestros, ahora se trata de ver la mejor estrategia para ponerlos en valor".

Se ha tenido en cuenta la necesidad de inversión frente al riesgo de deterioro

Según explican desde la entidad, a la hora de decidir qué proyectos abordar en primer lugar se ha puesto en la balanza la necesidad de inversión para concluirlos frente al riesgo de deterioro que podrían sufrir los edificios en caso de continuar sin concluir las obras. A la hora de medir la posibilidad de sufrir daños no sólo se ha tenido en cuenta su exposición a los elementos, sino el riesgo de sufrir actos de vandalismo.

Otros de los criterios que han analizado al escoger las promociones son la posibilidad de recuperar la inversión y su rentabilidad en términos de viabilidad comercial. Una comercialización que podría incluir tanto la venta como el alquiler. "No descartamos ninguna posibilidad", aseguran. "En origen, todas las viviendas están destinadas a la venta, pero podrían dedicarse al alquiler si viéramos que ésta es la mejor salida", continúan.

"Las viviendas están destinadas a la venta, pero no descartamos ninguna posibilidad"

Por último, en la Sareb también hablan de la situación geográfica de los proyectos como otro de los principales aspectos que se han analizado a la hora de valorar su viabilidad. "Se han tenido en cuenta factores como el tamaño de las poblaciones, la oferta existente en la zona o la situación de la demanda", aseguran.

A falta de concretar las localidades exactas donde se ubican estas promociones -"porque aún puede haber modificaciones"-, lo que sí ha facilitado el organismo es su distribución geográfica provisional por comunidades autónomas (ver gráfico). Cataluña destaca con 40 proyectos, seguida por la Comunidad Valenciana, con 21; Galicia, con 12; la Comunidad de Madrid, con 11 y Castilla y León con 10. Según este listado, la Sareb retomará proyectos residenciales en todas las comunidades salvo en las de País Vasco, Región de Murcia y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.

El proceso 

 

Para llevar a cabo las obras, la comercialización y el servicio posventa de las promociones la Sareb contratará servicios externos. "En el apartado técnico, se hará a través de empresas de Dirección Integrada de Proyectos (DIP)", aseguran desde la sociedad. Estas empresas, también conocidas por su acepción anglosajona project management, se encargarán de gestionar todas las fases técnicas del proyecto y de tomar las decisiones de cómo llevarlo a cabo.

La ejecución material la llevaran a cabo empresas de Dirección Integrada de Proyectos

"Cada obra tendrá asignada una DIP que ejercerá como coordinador y del que podrán depender otras empresas. Y esta DIP será la que controle a las constructoras", explican fuentes de la entidad. Los promotores inmobiliarios clásicos quedan, pues, fuera de este proceso. 

Para la venta de las viviendas, la Sareb también contratará servicios externos. En este caso, los que la propia entidad denomina "proveedores comerciales homologados". "Nosotros estableceremos los criterios y las políticas y serán estos proveedores que contratemos los encargados de tomar las decisiones técnicas o comerciales más adecuadas" , explican desde la Sareb. Entre ellas, el precio con el que las casas saldrán al mercado.

Para completar todo el proceso de promoción inmobiliaria, la sociedad también contratará servicios externos de posventa y mantenimiento, así como "los de seguridad y salud y los de control técnico". La idea es que quienes compren estas viviendas tengan las máximas garantías.
Fuente: EL MUNDO

"Quien hoy por miedo no compre casa lo tendrá más difícil en el futuro"

Jesús Duque, vicepresidente de alfa inmobiliaria

publicado por equipo@idealista
Jesús Duque, vicepresidente de alfa inmobiliaria, estima que los precios de hoy en día son una oportunidad para comprar y anima a los posibles compradores a perder el miedo a invertir en una propiedad. “En un futuro, cuando los precios suban, sólo la clase media-alta podrá hacerlo”, añade. pero no todos los expertos ven en un futuro próximo alzas de precios, sobre todo a la vista del deprimido mercado laboral español y de los sueldos a la baja.

En un artículo elaborado por el diario “EL MUNDO” Duque augura subidas de precios presionados por la llegada de los fondos de inversión. en su opinión, serán los amos de España y marcarán los precios del alquiler. Por eso, aconseja comprar una casa cuanto antes a quienes tienen trabajo y posibilidades económicas.

Pero no todos los expertos consultados por “EL MUNDO” opinan igual. José García-Montalvo, catedrático de economía y empresa de la universidad Pompeu Fabra, no ve probable un alza de precios a la vista del inestable mercado laboral y de los salarios cada vez más bajos. “Un mercado laboral débil con sueldos a la baja garantiza que la depreciación de las casas prosiga hasta que se adecue a los sueldos”, señala.

Así también piensa Rafael Pampillón, catedrático de economía de la universidad San Pablo CEU y profesor del IE Business School, que estima que el esfuerzo financiero para comprar una casa debería ser de cinco años de salario bruto por hogar y todavía está en 5,9 años, según datos del banco de España. por eso, subraya que todavía es caro comprar una casa.

S&P: el precio de las casas caerá un 2% este año y tocará fondo en 2015

PREVISIÓN Informe sobre el sector inmobiliario en Europa

• Revisa sus predicciones anteriores, que hablaban de un descenso del 5% este año

• La incipiente recuperación económica y la entrada de inversores extranjeros, factores clave

• El peso de la construcción sobre el PIB es del 9,8%, frente al 22,3% alcanzado en 2006

• El exceso de oferta y la dificultad de acceso al crédito impiden hablar de punto de inflexión

• Apunta una sobrevaloración del mercado en relación a los ingresos de entre el 12 y el 20%

Grupo de viviendas en construcción en la Comunidad de Madrid. CARLOS BARAJAS

EUROPA PRESS

La agencia Standard & Poor's ha mejorado sus expectativas sobre la evolución de los precios de la vivienda en España, que bajarán un 2% este año y se estancarán en 2015, ante la incipiente recuperación de la economía del país y la entrada de inversores extranjeros, aunque advierte de que aún no espera una recuperación del sector inmobiliario. Así, coincide con las últimas previsiones de Fitch sobre el estancamiento de precios para el año que viene. 

"En España, que ha registrado una de las mayores correcciones, creemos que la bajada de precios se desacelerará este año gracias a la mejora de las condiciones económicas y el aumento de la demanda por parte de inversores extranjeros", señala la agencia en un informe sobre el sector inmobiliario en Europa.

En este sentido, la agencia destaca que España ha ganado competitividad gracias a las reformas estructurales adoptadas y al ajuste de los costes laborales unitarios, lo que ha permitido un rápido incremento de las exportaciones. 

Asimismo, apunta que la corrección en el sector de la construcción parece haber llegado a su fin y ahora tiene un peso del 9,8% en el PIB, frente al 22,3% que llegó a alcanzar a finales de 2006, un nivel inferior al observado durante la gestación de la burbuja inmobiliaria, lo que ha reducido la cuota del sector de la construcción en el empleo hasta el 6% en septiembre de 2013 desde el 14,4% en 2007. 

De este modo, los analistas de S&P han moderado sus previsiones de caída de precios en 2014, hasta el 2% desde el 5% previsto inicialmente, mientras que para 2015 esperan que los precios no experimenten caídas y se mantengan estables, cuando antes auguraban un descenso del 1%.

Exceso de oferta

No obstante, S&P subraya que no piensa que el sector haya llegado a un punto de inflexión todavía en España, puesto que la oferta de vivienda continúa superando significativamente a la demanda, mientras que las condiciones de acceso al crédito siguen siendo restrictivas. 

Así, los autores del informe señalan que, a pesar de la desaceleración de la caída de precios registrada recientemente, la recuperación aún no se ha materializado, porque las subidas de precios apenas se circunscriben a sólo cuatro comunidades autónomas, particularmente en regiones como Baleares, donde la oferta de vivienda es escasa y existe una fuerte demanda extranjera, protagonista de un creciente número de transacciones en España. 

El documento subraya además que los fundamentales tras el mercado inmobiliario siguen siendo desfavorables, puesto que desde el lado de la demanda el elevado desempleo deprime los ingresos disponibles y frena la compra de vivienda. 

Asimismo, S&P advierte de que el nivel de endeudamiento de los hogares españoles se está reduciendo lentamente, mientras que la caída del precio de la vivienda registrada añade aún más presión sobre las familias sobreendeudadas, lastrando el consumo y provocando un aumento de la ratio de mora bancaria, lo que, a su vez, lleva a una restricción de la concesión de préstamos por parte de las entidades.

El 'stock' frena la recuperación

Desde el lado de la oferta, S&P señala que el stock de viviendas nuevas a la venta sigue siendo muy alto y arroja dudas sobre una recuperación sostenida de los precios. 

"El mercado inmobiliario español aún parece estar sobrevalorado entre un 12% y un 20% en relación con los ingresos, las rentas y la media a largo plazo", apunta la agencia. 

Asimismo, los autores del informe destacan que las proyecciones demográficas para España representan otro lastre para el sector de la vivienda en el país, que podría perder 2,6 millones de habitantes a lo largo de la próxima década. 

"Un hundimiento de la población claramente limitaría cualquier incremento de la demanda de vivienda en la próxima década". advierte S&P.
Fuente: EL MUNDO

El desbarajuste de cifras inmobiliarias

Desacuerdo entre los variados informes de precios, ‘stock’ o hipotecas

 

Sede del Instituto Nacional de Estadística (INE), en la calle del Capitán Haya, número 51 de Madrid. / Luis Sevillano

 

Juan Carlos Martínez

Un día sí y otro también se publican estadísticas relativas al sector inmobiliario. Especialmente en el caso de los precios, hay para todos los gustos. Desde las que registran subidas puntuales y auguran la recuperación del mercado hasta las que pronostican que a los precios de la vivienda todavía les queda por bajar un 20%.

Según algunos pronósticos, hace un par de años que el ajuste se habría finalizado y se volverían a iniciar 350.000 viviendas anuales. En realidad, no han llegado a 100.000: a las 78.000 iniciadas en el año 2011 les siguieron las 35.000 visadas por los arquitectos técnicos en 2013.

Tampoco cuadran las cifras de notarios y registradores referidas a las mismas compraventas. Algo lógico porque de la notaría al registro puede haber un desfase de hasta un mes. Menos explicable es que no coincidan los datos mensuales de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) del INE, basados en las inscripciones registrales, con los de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores. En el caso de las hipotecas firmadas, más de lo mismo. En el mismo periodo para el que los notarios anotan 51.000, el INE baja a 41.000. Y sobre el número de viviendas en stock, en lo único que hay acuerdo es en que está disminuyendo.

EL PAÍS

Todos los meses, o incluso ya casi todos los días, se repite la misma historia. Un sinfín de datos, oficiales o no, respecto a la evolución del mercado inmobiliario en España. Desde dentro y desde fuera.

Unos, los recogidos en las estadísticas de registradores y notarios, simple traslación de sus operaciones. En otros casos, como sucede con los precios, de mucha más difícil concreción. De ahí que para unos ya haya indicios del fin del ajuste e incluso de subidas en algunas zonas y, en cambio, otros vislumbran todavía bajadas de consideración. Incluso no dudan en afirmar que todavía queda un fuerte recorrido a la baja, con reducciones de precio superiores al 20% en los dos próximos años.

Sobre las estadísticas de precios, las conclusiones tan dispares a que llegan se relacionan con la gran cantidad de agentes intervinientes en su elaboración. Tasadoras, agencias de calificación, portales inmobiliarios e intermediarios se afanan en arrojar algo de luz con informes exhaustivos.

Pero no todos los datos que se ofrecen se pueden tener en cuenta. De hacerlo, hace ya un par de años que, según alguno de estos informes, el ajuste se habría más que finalizado y habríamos entrado de lleno en una velocidad de crucero cifrada en iniciar 350.000 viviendas anuales. No ha sido así. Desde entonces, cada vez se construyen menos en España. En 2011 se iniciaron poco más de 78.000, apenas 44.000 en 2012 y no llegaron a 35.000 las visadas por los aparejadores en 2013.

La mejor opción para comprobar la evolución del mercado inmobiliario es tomar en consideración los datos oficiales. Esas escrituras de compraventa que se llevan al notario y las que, unas semanas después, se inscriben en los registros de la propiedad.

Son datos que deberían cuadrar más o menos, pero no. Es lógico que no lo hagan los que ofrecen los notarios y los registradores por una cuestión de plazos, con intervalos de tiempo que entre un documento y otro pueden ser incluso superiores a un mes. Pero resulta más difícil de entender que no coincidan los datos mensuales de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) del Instituto Nacional de Estadística (INE) con los de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

Deberían ser los mismos, ya que el INE elabora su documento con esas inscripciones registrales. Pero no. Si cogemos los datos relativos al tercer trimestre de 2013 —la estadística de los registradores es trimestral— tenemos que en ese periodo, según el INE, se compraron en España 73.066 viviendas, casi 4.000 menos que las que contabilizaron los registradores. En ese tercer trimestre, los notarios certificaron 10.000 viviendas menos que los registradores. Un desfase excesivo más allá de la lógica temporal, que obedece en parte a la menor actividad administrativa durante el periodo estival.

Con las hipotecas sucede algo parecido. Mientras que los notarios, en ese tercer trimestre del pasado ejercicio, certificaban la constitución de 50.906 sobre la compra de 66.529 viviendas, la Estadística de Hipotecas del INE, basándose en las inscritas en los registros de la propiedad, tan solo contabilizada 40.780 hipotecas.

Cifras que, más allá del momento en que se realizan los documentos, evidencian una divergencia porcentual notable. Según los datos de los notarios, el 76,51% de las compraventas de vivienda realizadas entre julio y septiembre de 2013 fueron financiadas con un préstamo hipotecario, mientras que el INE, tomando las cifras de los registradores, rebajan ese porcentaje al 56%, con lo que casi la mitad de las viviendas habrían sido adquiridas con los recursos propios del comprador.

En estas compras a tocateja, el papel de los extranjeros resulta muy significativo, sobre todo en la Comunidad Valenciana. Las compras de vivienda por parte de los foráneos, especialmente en la provincia de Alicante, se dejan notar. Y además aprovechando los precios cada vez más bajos, sin mediar financiación.

Si hacemos el ejercicio de comparar Valencia con Cataluña, dos comunidades muy parejas en lo que a viviendas compradas se refiere —ambas han cerrado 2013 con la compraventa de unas 45.000 viviendas—, se observa cómo el papel desempeñado por los extranjeros resulta clave en el hecho de que en Cataluña se suscriban hipotecas por el 62% de las viviendas compradas, y en la Comunidad Valenciana ese porcentaje se reduce al 40%.

Esas compras al contado también se dejan sentir de una manera evidente sobre la tipología de viviendas que se adquieren. Si en Cataluña prácticamente se compran la mitad de viviendas nuevas que usadas, en Valencia el reparto ya es casi igual, debido al alza de compra de viviendas nuevas en detrimento de las de segunda mano.

Esta disfunción se relaciona con el hecho de que el stock de vivienda nueva sin vender en Valencia es notablemente superior al de Cataluña, sobre todo en la oferta próxima a la costa, lo que ha llevado a que promotores, bancos y la Sareb ajusten precios casi de manera permanente, algo que en Cataluña no ha sucedido de forma tan notoria.

La relación entre los precios de la vivienda y las compras al contado se aprecia también en Madrid. La región con los precios más altos es también en la que menos incidencia tienen las adquisiciones sin mediar hipoteca.

Solo la cuarta parte de las apenas 40.000 viviendas compradas en Madrid en 2013 se pagaron en efectivo. Y si se ofrecieran datos relativos a las hipotecas suscritas en función de si la vivienda es nueva o usada, ese porcentaje superaría el 90% en el caso de las poco más de 17.000 viviendas nuevas adquiridas en Madrid durante el pasado ejercicio.

Con este desfase de datos no resulta fácil arrojar luz certera acerca del stock de viviendas que queda sin vender en España. Bankinter lo ha intentado. En su último informe acerca del tema llega a la conclusión de que son algo menos de 750.000 las viviendas que quedan por vender. Si bien es cierto que aquel stock de 676.000 viviendas nuevas existentes a finales de 2012 se ha reducido a unas 560.000 unidades, habría que sumar las aproximadamente 180.000 viviendas adjudicadas a entidades financieras y a la Sareb.

No obstante, el informe de la entidad financiera deja entrever que no hará falta agotar los excedentes para que se recupere la actividad, toda vez que, en su opinión, existen unas 150.000 viviendas cuya venta se antoja muy complicada, las situadas lejos de las grandes ciudades, en zonas de costa con nulo atractivo turístico o en urbanizaciones fantasma que carecen de servicios básicos.
Fuente: EL PAÍS

Gráfico de viviendas transmitidas en 2013

Compraventa de viviendas e hipotecas constituidas

 

El País  

Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística INE.

Comprar un local para alquiler es el doble de rentable que invertir en bonos del Estado

SEGÚN UN ESTUDIO DE IDEALISTA.COM

EC

Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 6,8%, un retorno superior al ofrecido por otros productos como las oficinas (5,6%), la vivienda (4,7%) o los garajes (3,6%). La rentabilidad obtenida por las plazas de garaje es incluso más baja que la que ofrecen los bonos del estado a 10 años: 3,7%. Son datos del último estudio de idealista.com que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios y que pone de manifiesto que si se piensa en el 'ladrillo' como inversión, resulta casi el doble de rentable comprar un local y destinarlo al alquiler que comprar deuda pública. 

De hecho, los locales son el producto que mayor rentabilidad tienen en la mayoría de las capitales. El mayor retorno se obtiene en córdoba (10,6%) y Ourense (8%). Les siguen Zaragoza (7,8%), León (7,6%), Santa Cruz de Tenerife y Lleida (7,5% en ambos casos). Barcelona tiene un 4,2%, y Madrid un 7,3%. Tarragona ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 4,9% de rentabilidad), seguida por Salamanca (5,1%) y A Coruña (5,2%).

Entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 6,2%. Le siguen las Palmas de Gran Canaria (5,1%), Huesca (4,8%), Alicante y Córdoba (4,7% en ambos casos). La rentabilidad en Madrid es del 4,2%, muy parecida a la de Barcelona (4,1%).

Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en A Coruña (3,1%), Lugo (3,2%), San Sebastián y Ourense (3,3% en ambos casos). A continuación se sitúa Santander (3,4%).

Rentabilidad de las oficinas

Las oficinas de Santa Cruz de Tenerife presentan el retorno más jugoso de entre las capitales, con un 6% de rentabilidad bruta. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (5,9%), Valencia (5,8%) y Pamplona (5,7%). En Madrid la rentabilidad asciende al 5,5%, mientras que en Barcelona se queda en el 5,3%).

En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de Alicante (3,8%), Oviedo (4,3%) y Valladolid (4,5%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de casi la mitad de capitales españolas.

Rentabilidad de los garajes

Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. De hecho, en 16 ciudades el retorno es inferior al que registran los bonos a 10 años (que está en mínimos desde 2006). La mayor rentabilidad se obtiene en Córdoba (7,3%), seguido por Almería (5,5%) y Pamplona (4,7%).

El municipio con los garajes menos rentables es Salamanca, con un 2,3%. Le siguen A Coruña (2,4%), Vitoria (2,4%), Santander y Bilbao (con 2,6% en los dos casos). En Madrid el retorno es del 3%, mientras que en Barcelona sube hasta el 4,2%.

El precio de la vivienda española registra su primera subida intertrimestral desde 2010

TERCER TRIMESTRE DE 2013 Datos de la oficina comunitaria de estadística, Eurostat

• El valor de las casas se incrementó un 0,8% respecto al segundo trimestre del año

• No obstante, en tasa interanual el ajuste fue del 6,4%, la tercera mayor caída de la UE

• Estonia (+11,1%) y Luxemburgo (+6,5%), los países con mayores incrementos interanuales

Imagen de archivo de un bloque de viviendas en construcción en las afueras de Madrid capital. EFE

EUROPA PRESS Luxemburgo

Como ya han apuntado en los últimos meses varias estadísticas nacionales, algo empieza a moverse en el mercado de la vivienda por el lado de los precios. El Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Ministerio de Fomento, entre otros, han hablado de tímidas subidas. Estos incrementos también se palpan ahora en Europa. Según los datos de la oficina comunitaria de estadística, Eurostat, la vivienda española registró en el tercer trimestre de 2013 un alza del 0,8% respecto a los tres meses anteriores. Este ligero incremento supone el primer repunte del indicador desde el segundo trimestre de 2010.

No obstante, en términos interanuales, el precio de la vivienda experimentó entre julio y septiembre de 2013 un retroceso del 6,4%. Un ajuste que, sin embargo, es menor que la caída interanual del 10,6% en el segundo trimestre. Este porcentaje del -6,4% sitúa a España como el tercer país de la Unión Europea (UE) donde más bajaron los precios.

El valor de las casas en el conjunto de la zona euro repuntó un 0,6% en tasa intertrimestral

En el conjunto de la zona euro, el precio de la vivienda registró en el tercer trimestre del año pasado un repunte del 0,6% en tasa intertrimestral, prácticamente idéntico nivel que en España. Respecto al mismo periodo de 2012, los precios cayeron un 1,3%, frente al descenso del 2,4% interanual en el segundo trimestre de 2013. 

Por su parte, el precio de la vivienda en la UE experimentó un alza intertrimestral del 0,7%, mientras que en términos interanuales bajó medio punto porcentual, frente a la caída del 1,4% interanual del segundo trimestre. 

Entre los países de la UE cuyos datos estaban disponibles, los mayores descensos interanuales de precios correspondieron a Croacia (-16,9%), Chipre (-8%) y España (-6,4%), mientras que las subidas más importantes se observaron en Estonia (+11,1%), Luxemburgo (+6,5%) y Letonia (+6,2%). 

En cuanto al segundo trimestre de 2013, las mayores subidas de precios se registraron en Estonia (+5,3%), Irlanda (+4,1%) y Reino Unido (+2,5%), y las mayores caídas se apreciaron en Eslovenia (-4%), Dinamarca (-3,3%) y Rumanía (-2,4%). 

El índice de precios de la vivienda de Eurostat describe la evolución de todos los bienes residenciales adquiridos por los hogares (apartamentos, casas, etc.), sean de nueva construcción o de segunda mano, precisó Eurostat.
Fuente: EL MUNDO

La vivienda es un 12,7% más barata en Madrid que en Barcelona

Tanto el ministro de Economía, Luis de Guindos, como el de Hacienda, Cristóbal Montoro, vienen anunciando que el mercado de la vivienda ya muestra «signos» de recuperación «en algunos segmentos» o en «algunos submercados». 

Juanma Lamet
Esto, que podría significar que el precio está más cerca de tocar suelo, no es posible deducirlo de las estadísticas oficiales, que siempre generalizan. 

Para despejar esa incógnita no queda otra solución que bajar a la calle, a la realidad más cercana. A los datos por barrios y por distritos. ¿Es verdad que hay zonas en las que hay motivos para el optimismo inmobiliario? Sí. En seis distritos de Barcelona y dos de Madrid el precio ya crece. 

Pero también es verdad que no se puede hablar de recuperación, ya que en la inmensa mayoría de los distritos el precio de los pisos sigue cayendo. Así lo demuestra un estudio realizado por el IESE y el portal inmobiliario Fotocasa.es para EXPANSIÓN. 

La primera de las conclusiones de este detallado informe es que el precio de la vivienda media de Madrid capital –con datos a cierre de diciembre de 2013– es de 2.773 euros, mientras que el de Barcelona es de 3.179. Es decir, comprar en la capital es un 12,7% más barato que en la ciudad condal. O, comparado al revés, la vivienda es un 14,6% más cara en Barcelona que en Madrid. 

Esto tiene dos explicaciones. Por un lado, la capital catalana tiene una densidad mayor que Madrid, lo que afecta a la oferta y a la demanda, ya que hay una mayor concentración y, además, apenas se construye. La segunda es que en Barcelona los precios ya comienzan a repuntar en seis de los 10 distritos de la ciudad, y en Madrid sólo dos de los 21 distritos experimentan un crecimiento. 

 Según el informe, el precio medio de los inmuebles en oferta ya sube en las zonas barcelonesas de Ciutat Vella (13%), Eixample (6,3%), Les Corts (2,1%), Sarrià-Sant Gervasi (1,8%), Gràcia (1,2%) y San Martí (0,2%). 

En la capital de España, los números rojos han quedado atrás en Hortaleza (0,9%) y Fuencarral-El Pardo (0,2%). «Son zonas ubicadas al Norte de la ciudad, residenciales, con mucha oferta de vivienda seminueva y con posibilidades de expansión que en los últimos años están adquiriendo una gran notoriedad», explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.es. 

Se trata de un cambio de tendencia tímido, pero notable, ya que ningún distrito madrileño registraba subidas en el precio medio de los inmuebles residenciales de segunda mano desde enero del año 2012. 

Mientras, en Barcelona «se han ido detectando subidas puntuales a nivel interanual», según el estudio. 

Por eso el precio global de la vivienda cayó menos en Barcelona (-3,8%) que en Madrid (-6,1%) en 2013, con respecto a 2012. «El precio de la vivienda en España ha frenado su caída respecto a 2012, pero estos datos demuestran que en algunas zonas de las grandes ciudades ya empieza a tocar fondo», enfatiza Toribio. 

Como se puede observar en la infografía adjunta, Madrid y Barcelona son dos ciudades con cierta reticencia a la depreciación, en comparación con otras grandes ciudades españolas. Si la caída acumulada del precio de la vivienda e España es del 41,4%, en algunos subdistritos madrileños –Fotocasa divide cada distrito en varias zonas– la depreciación es mucho menor. 

«Uno de los casos más llamativos es el de Salamanca-Goya-Recoletos, donde el precio ha caído un 22,9% desde marzo de 2007», apunta el informe elaborado por el IESE para este diario. «Otras zonas, como Retiro y Salamaca-Lista y Retiro, han caído un 28,8% y un 26,1%, respectivamente, desde el inicio de la crisis». Son zonas prime en las que ya se empieza a tocar fondo: «Son zonas céntricas, bien comunicadas, con una actividad comercial importante o que están de moda para ciertos perfiles de compradores», apunta Toribio. 

En el otro extremo se encuentran distritos madrileños como Puente de Vallecas, que encabeza la lista de los distritos con mayor depreciación acumulada (-56,8%). 

En Barcelona, el subdistrito en el que menos se ha notado la crisis inmobiliaria es el Gótico (-22,5% desde febrero de 2007), seguido de Diagonal Mar-Besòs-Maresme, con un -22,7%. «En el lado opuesto, zonas como Roquetes-Guineueta-Verdun han caído un 57,1%, o Trinitat Nova i Vella - Torre Baró y Vallbona (-54%) son los descensos más acusados en la ciudad condal», agrega el informe. 

Conclusión: «La tendencia al fin del ajuste es más evidente en Barcelona» que en Madrid, como señala Beatriz Toribio. «Pero Madrid seguirá con esta tendencia, ya que si se observan los datos trimestrales, son muchos los barrios de la capital donde ya se están registrando subidas en los precios», agrega. De hecho, Lavapiés, Embajadores, Sol, Cibeles, Ventas y la zona de Argüelles registran subidas en el cuarto trimestre que van desde el 0,5% al 3%. 

La radiografía que hoy hace EXPANSIÓN de los dos grandes mercados inmobiliarios de España no sólo sirve para comparar zonas y precios, tanto de venta como de alquiler y, con esos datos, tomar decisiones de compra o arrendamiento. También es la constatación de la mejora de algunos de esos «submercados». Se trata de la primera piedra de una futura recuperación. El aterrizaje será largo, pero al menos ya se puede afirmar, con datos, que ha comenzado. 

Lo explica con claridad la responsable de estudios de Fotocasa.es: «El precio va a seguir cayendo en términos generales en 2014, pero serán descensos más suaves. Es pronto para hablar de recuperación o fin del ajuste, pero si se anima el empleo y la banca abre el grifo del crédito, podría ser el año en que el sector empieza a retomar el vuelo». 

De hecho, los informes de precios apuntan ya a que los descensos de dos dígitos han quedado atrás en la mayoría de las comunidades y provincias españolas. Esto significa que «en 2014 tendremos una radiografía más clara de hacia dónde va el sector», apunta Toribio. Mientras tanto, la radiografía que sirve de indicador adelantado es la de Barcelona y Madrid, que arroja una conclusión: la vivienda irá menos mal. O incluso mejor.

La vivienda es un 12,7% más barata en Madrid que en Barcelona,Sector inmobiliario. Expansión.com

El saldo vivo del crédito hipotecario se redujo un 14,1% en noviembre

BALANCE Asociación Hipotecaria Española (AHE)

• El volumen alcanza los 778.048 millones de euros y cae un 0,65% con respecto a octubre

• Los bancos y cajas concedieron el 91,2% del total de estos créditos pendientes de pago

EUROPA PRESS Madrid

El saldo vivo del crédito hipotecario en España se redujo un 14,10% en el mes de noviembre respecto al mismo periodo del año anterior, hasta los 778.048 millones de euros, según los datos hechos públicos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). 

En noviembre, este volumen crediticio se contrajo un 0,65% respecto al mes anterior, con lo que en el acumulado de los 11 primeros meses del año registra una disminución del 10,39%.

Los bancos y cajas copan la práctica totalidad de este saldo vivo, con 710.046 millones de euros, si bien este importe supone una reducción del 14,73% respecto al mismo periodo del año anterior. 

En cuanto al volumen total del crédito gestionado, noviembre se cerró con un descenso del 13,94%, hasta los 786.632 millones de euros. Por su parte, los activos hipotecarios titulizados, es decir, los que están fuera de balance, crecieron un 3,14%, hasta los 8.583 millones de euros. 

El saldo vivo de los activos hipotecarios titulizados totales sumaba 130.048 millones de euros a finales de noviembre, lo que supone una caída del 14,43% respecto al mismo mes de 2012.
Fuente: EL MUNDO

Sareb abrirá una página web para la venta de pisos a particulares

La sociedad que preside Belén Romana pondrá primero en el escaparate a los activos no residenciales y luego ofertará las viviendas
 

A. Crespo/J. Zuloaga
Todos los activos inmobiliarios de Sareb a golpe de clic. Con fotografías y todo tipo de detalles sobre su ubicación geográfica, dimensiones y principales características. En su búsqueda de fórmulas para imprimir velocidad a la obtención de ingresos por ventas y alquileres, la sociedad que preside Belén Romana ultima el lanzamiento de una página web para que los particulares puedan bucear en su extensa cartera de viviendas y demás activos del ladrillo.

El buscador, que estará listo en las próximas semanas, presentará en una primera fase la oferta de activos no residenciales, como hoteles, oficinas, naves industriales, locales comerciales y suelo. La incorporación a este escaparate de la panoplia de pisos será posterior. Sareb tiene en torno a 60.000 pisos y su cartera de activos inmobiliarios está valorada en casi 32.000 millones, según datos de la sociedad de junio de 2013.

Cuando el internauta entre en www.sareb.es y pinche en la referencia de un activo que le interese, se le derivará a la web de su comercializador, ya sea una inmobiliaria, un agente de la propiedad o una de las entidades financieras que lo traspasaron al banco malo. Gran parte de los grupos tienen acuerdos con Sareb para financiar la compra de activos en condiciones ventajosas.

El objetivo es facilitar la búsqueda de los potenciales compradores de activos del banco malo. Ya no tendrán que recabar la información de cada una de estas entidades, las antiguas cajas que en su día fueron nacionalizadas o recibieron dinero público: Bankia, NCG Banco-Banco Gallego, Catalunya Banc, Banco de Valencia, Liberbank, BMN, Ceiss y Caja Tres. A esta iniciativa para dar mayor publicidad a su oferta de pisos se suma otra de puertas adentro. Plataforma tecnológica.

Sareb quiere dotarse de una plataforma tecnológica propia que le permita avanzar en la gestión tanto de los activos inmobiliarios como de los financieros. Para ello está negociando su contratación con diversos bancos que ya disponen de ella y son especialistas en la materia. Santander, Caixabank, Sabadell y Novagalicia forman parte del grupo de entidades que han superado las primeras fases del proceso de selección.

Sareb nació sin plataforma tecnológica y en sus primeros pasos de andadura no era prioritario contar con una porque la gestión de activos, tanto de los inmuebles como de los préstamos a promotores, recaía exclusivamente en las entidades cedentes. Pero con la ampliación de los comercializadores, Sareb busca una plataforma que unifique los sistemas y criterios de gestión.

En una primera fase, la plataforma servirá para gestionar las 130 promociones inmobiliarias que el banco malo va a terminar de construir a lo largo de 2014, pero la idea es que su uso se extienda progresivamente a toda la cartera de activos y se homogeneicen las formas de trabajar.

«Sareb está buscando una aplicación tecnológica para los profesionales que gestionan los activos que han de venderse en los próximos 14 años. Quiere unificar los sistemas de las antiguas cajas de ahorros. Que todas ellas se conecten a su plataforma», explican fuentes conocedoras de la iniciativa.

Especialistas de Sareb están visitando a los bancos finalistas del proceso, con dilatada experiencia en la gestión de viviendas y de préstamos con colaterales de inmuebles, para ver sus plataformas. Crear una desde cero llevaría más tiempo que contratar una que ya tiene rodaje.
Fuente: Expansión.com

Tierra a la vista para el sector inmobiliario

El sector vive los primeros signos de estabilidad pese a que el ajuste no ha acabado

Grúas en un edificio en construcción en Sevilla. / Julián Rojas

Lluís PellicerMiles de propietarios llevan esperando más de seis años la llegada de mejores tiempos para sacar del balcón de su casa el cartel se vende. El desplome del mercado inmobiliario, que primero debía pasar la resaca de una borrachera de más de diez años, lo hacía imposible. Pero, tras un ajuste lento e inacabado, esta actividad ha empezado a recuperar el pulso de la mano de la inversión extranjera. El sector aprecia, además, otros signos de una recuperación que auguran costosa, como el tímido repunte del precio de la vivienda en algunas comunidades o el comienzo del drenaje del ingente stock de viviendas de obra nueva. Pero el ajuste, advierten los analistas, debe continuar.

La lentitud de la rebaja del precio de los activos y, sobre todo, la crisis de la deuda soberana que sufrió España en 2012 ahuyentaron a los pocos inversores extranjeros que entonces estaban interesados en el ladrillo español. Antes del verano pasado, dos operaciones rompieron una sequía que hacía temer otro año en blanco para el sector. El fondo de inversión Qatari Diar se hacía con el Hotel Vela de Barcelona por 200 millones de euros, mientras que la aseguradora francesa Axa regresaba a España y adquiría un paquete de 13 inmuebles del Gobierno catalán por 172 millones. “Antes de verano había una docena de fondos examinando activos en España. A la vuelta, identificamos a más de 50”, explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren.

En realidad, agosto no supuso ningún parón. Los consultores especializados en el mercado de inversión se fueron de vacaciones con trabajo a cuestas. El esfuerzo se plasmó en tres operaciones, para sorpresa del sector, en el mercado residencial: dos paquetes de vivienda social del Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid y una cartera de casas del banco malo. “Llevaba más de dos años viajando a Londres, llamando a la puerta de bancos y fondos y mostrándoles carteras de inmuebles. Pero la brecha entre lo que pedía la banca, la principal propietaria de esos activos y lo que estaban dispuestos a pagar esos fondos era todavía muy amplia”, cuenta un intermediario.

El desembarco de inversores extranjeros tuvo mucho que ver con las provisiones realizadas por la banca española a raíz de los decretos del Gobierno, que exigían aumentar la cobertura por la exposición al ladrillo. Un informe de la agencia de calificación de riesgos Fitch señala que durante el primer semestre de 2013 las entidades vendían las viviendas que habían ido acaparando con un descuento medio del 71,5% respecto a su valor de tasación de origen. Esta vez, los inversores sí respondieron. El Banco de España recoge una subida del 28% en la inversión extranjera, que entre los meses de septiembre de 2012 y 2013 fue de 6.288 millones. “España ha vuelto”, resume el director general de Aguirre Newman, Ángel Serrano.

La disparidad de los datos hace de las estadísticas españolas un galimatías que dificulta conocer con exactitud la magnitud del derrumbe de los últimos seis años. Sin embargo, casi todas las series —las oficiales y las que elaboran tasadoras— dibujan desde 1998 la forma de una burbuja que empieza a deshincharse entre finales de 2007 y comienzos de 2008. Los datos del Ministerio de Fomento indican que los precios crecieron el 175,6% en la década del boom para bajar luego el 28,3% en seis años y regresar a niveles de 2003. Los del Instituto Nacional de Estadística (INE) señalan un ajuste mayor, de hasta el 37,2% en el segundo trimestre del año. En términos reales, los precios incluso han caído la mitad en Cataluña, Madrid y Aragón.

Las dos estadísticas coinciden ahora en mostrar algunos números en verde. Según el INE, entre junio y septiembre de 2013 los precios aumentaron el 0,7% y diez comunidades experimentaron incrementos (ver gráfico). El Ministerio de Fomento todavía arroja para el conjunto de España números rojos, pero cuatro autonomías —Baleares, Comunidad Valenciana, Extremadura y Madrid— experimentan un cambio de signo. No es la primera vez que eso ocurre. En 2010 el sector creyó empezar a tocar suelo tras un incremento de precios del 1,6% en el segundo trimestre y una subida de las ventas del 6,3%. Fue solo un alto en el camino favorecido por las medidas fiscales del Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero.

Las estadísticas oficiales señalan subidas de precio en algunas regiones

Ahora no hay ventajas fiscales que justifiquen la subida. “En algunas comunidades los precios han tocado fondo. En otras eso no ocurre porque todavía concentran demasiado stock”, asegura el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores, José Manuel Galindo. El líder de la patronal destaca, además, el aumento de las ventas en la costa gracias a la demanda extranjera como un factor determinante de las subidas de precios registradas.

Si bien en el conjunto de España el 17% de los compradores de vivienda son foráneos, esa proporción es superior en Murcia (22%), Las Palmas (25%), Baleares (34%), Málaga (36%), Girona (40%) y Santa Cruz de Tenerife (43%). En Alicante es incluso del 53%. Y si bien las compraventas de viviendas descendieron en España un 2,1% hasta noviembre, en todas esas provincias subieron. La segunda residencia, el producto que más se ha devaluado en esta crisis, ha tirado del mercado este año.

“Los últimos datos muestran una ralentización del ritmo de ajuste y vemos correcciones muy significativas que, si no llegan al suelo, deben estar a punto de hacerlo”, asegura María Romero, consultora de Analistas Financieros Internacionales. Aun así, nadie da el ajuste por concluido. Deustche Bank opina que los precios podrían “tocar fondo” en 2014, pero requieren aún de una rebaja del 10%; la agencia Standard & Poor’s augura que las casas se abaratarán el 5% en 2014 y el 1% en 2015, y La Caixa y Fitch esperan un descenso del 8%. “Estamos hablando de bajadas de entre el 5% y el 10%, una proporción que ya entra dentro del margen de negociación entre dos partes”, recuerda Echavarren.

Para que el valor de las viviendas llegue a un punto de equilibrio, estas no solo deben ser asequibles para inversores o compradores extranjeros, sino también para los hogares españoles. Un indicador para observar si el precio de la vivienda se corresponde con la demanda es el que expresa la relación entre el precio de las casas y la renta disponible de las familias. El catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, explica que el precio de compra es razonable si se aproxima a cuatro años de la renta familiar bruta disponible. Esa relación quedó superada en 2000, y en 2007 las familias incluso dedicaban los ingresos de 7,7 años a la vivienda. La rebaja de precios ha permitido que ahora se destinen menos recursos, aunque todavía son los correspondientes a 5,8 años, según el Banco de España. Y ello en un contexto de rebajas salariales y subidas de tributos. 

El capital extranjero que fue al sector ascendió a 6.288 millones de euros

En un mercado poco profesionalizado, en especial en el segmento de la segunda mano, y que estuvo entregado a los mitos —recuérdese: la vivienda nunca baja o alquilar es tirar el dinero—, los analistas quieren evitar que ahora cunda la leyenda de que los precios no bajarán más. “Los inversores están comprando paquetes de inmuebles, lo que está cambiando las expectativas de otros actores. Eso tiene un aspecto negativo: muchos vendedores han frenado la rebaja de precios, cuando el ciclo aún no ha concluido, y eso lleva a menores ventas. El ajuste tiene que continuar”, asegura García Montalvo. Por si acaso, el sector ya ha recibido el primer jarro de agua fría: tras una subida del valor de las casas de en noviembre, la estadística de Tinsa dio una nueva bajada en diciembre.

El alquiler gana terreno

España sigue siendo un país de propietarios, pero algo menos que en plena burbuja. El peso de la vivienda de compra ha retrocedido durante la crisis. Lo ha hecho de forma ligera, aunque ha sido suficiente para cortar con una tendencia arraigada desde hacía décadas. Así, si en 2005 el porcentaje de hogares que poseía una vivienda era del 80,5%, en 2012 este se había reducido ya al 79,2%, según el informe de economía española elaborado por La Caixa el pasado mes de diciembre.“El mercado español se está moviendo hacia el alquiler”, dice con rotundidad el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo.

En plena burbuja inmobiliaria, los inversores llegaron a representar hasta el 40% de la demanda de viviendas. Sin embargo, buena parte de esas compras tenían como principal motivo la especulación. Es lo que se conocía como dar el pase: adquirir un piso, a veces sin necesidad de fondos propios aportando una entrada, y revenderlo al poco tiempo aprovechando la escalada del precio para recoger jugosas plusvalías. “El inversor internacional que llega ahora a España está interesado en tener parques de vivienda en alquiler le den una rentabilidad”, afirma García Montalvo, quien recuerda que eso va en línea con las medidas de flexibilidad laboral a las que tiende el mercado.

Ello explica operaciones, no exentas de polémica, como la venta de 1.860 viviendas protegidas en alquiler del Ayuntamiento de Madrid a Blackstone por 125 millones de euros, una cartera de vivienda del banco malo a HIG Capital por 100 millones de euros, o 3.000 pisos del Plan Joven de la Comunidad de Madrid a la sociedad formada por Goldman Sachs y Azora por 201 millones de euros. Los fondos siguen buscando oportunidades de este tipo, como demuestra el interés que suscitó la posibilidad de que el Gobierno catalán privatizara parte de su parque de vivienda pública.

A pesar de que el peso de la propiedad se ha reducido de forma todavía modesta, el informe de La Caixa indica que en el caso de los jóvenes la reducción del peso de la propiedad ha sido más notable y ha pasado del 58,1% de 2007 al 47,7% de 2012. “El paro es el principal incoveniente. Hay gente que no tiene ni la capacidad de acceso a una vivienda mediante el alquiler”, lamenta el presidente de APCE, José Manuel Galindo.

La Caixa admite que la crisis podría volver a dar alas a la propiedad, pero medidas como la eliminación de las desgravaciones fiscales por la compra de vivienda pueden favorecer ese sector. El recorrido que tiene ese mercado, además, es muy amplio, puesto que en Alemania el 46,7% de los hogares está en régimen de arrendamiento y en Francia alquilan el 36,3% de las familias. En el conjunto de la zona euro, esa proporción es del 33%. Además, entre 2005 y 2012, cuando el peso de la propiedad se reducía en 1,3 puntos en España, en Irlanda retrocedía ocho puntos porcentuales, según el citado informe.

En la compleja cadena para que la maquinaria vuelva a ponerse en marcha, primero está la rebaja de precios, luego la reanudación de las ventas y, por último, la construcción de viviendas. Las transacciones no solo dependen del precio, sino también del empleo y de la financiación. Las perspectivas para la ocupación son mejores que en 2013, pero todavía muy débiles. Y además, la crisis se ha llevado por delante en el último año 80.000 hogares por la pérdida de población y el reagrupamiento familiar, otro de los factores determinantes de las compraventas de viviendas.

El sector sí ve un cierto volumen de demanda retenida, que genera toda crisis, con capacidad de compra. Por ello, la financiación será el caballo de batalla. Hasta ahora, la mayor parte de las adquisiciones han sido sin hipoteca. Si antes de que estallara la burbuja el 37,3% de las transacciones se formalizaban sin necesidad de un préstamo, hoy ese porcentaje asciende al 68,6%, de acuerdo con los datos del Consejo General del Notariado. La concesión de hipotecas sigue en mínimos. En los últimos doce meses, según el INE, se constituyeron 208.210 préstamos, el 28% menos que en el año anterior y un 83% menos que antes de la crisis. El crédito total para la compra de vivienda también ha descendido en el último año, aunque de forma modesta, el 7% desde el pico del boom. A la vez que se deja menos capital, también se presta más caro, con un diferencial de entre 2,5 y 3 puntos sobre el euríbor.

La patronal, y varios consultores coinciden en ello, opina que Banco Santander ha abierto la veda de las hipotecas con una campaña que promociona préstamos con con un diferencial sobre el euríbor de 1,99%. “El abaratamiento de las hipotecas como resultado de una financiación mayorista más asequible de los bancos españoles será uno de los factores de la recuperación del sector”, dice Carlos Masip, analista de Fitch.

Algunos consultores, como Echavarren, confían también en el siempre difícil de medir efecto psicológico. El director general de Banco Sabadell y responsable de la gestión inmobiliaria de la entidad, Miguel Montes, expresa ese “cambio en las expectativas” sobre los precios mediante la estadística del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). “Las personas que piensan que los precios de la vivienda subirán el próximo año han pasado de un 4,7% en junio de 2012 a un 22,8% en diciembre de 2013, y los que piensan que bajarán, de un 54,5% en junio de 2012 a un 25,4% en diciembre de 2013”, explica.

La reanudación de las compraventas debe ser el catalizador para el regreso de la actividad constructora, que ahora se encuentra en mínimos históricos. Hasta octubre de 2013, los arquitectos solo visaron 29.088 viviendas. La caída es sensacional, del 96,6% respecto a 2008, cuando se dieron permisos de obra para 865.561. Pero para que las grúas salgan del garaje y vuelvan a figurar en el skyline de España antes debe irse drenando el stock de obra nueva. Este no hizo sino aumentar hasta 2009 cuando, según Fomento, superó las 650.000 unidades. El último dato, de 2012, indica que este fue reduciéndose hasta las 583.453 casas.

El volumen de viviendas de obra nueva sin vender es todavía muy elevado, pero varía enormemente dependiendo de la zona. El ritmo de absorción es muy alto en algunas comunidades —del 65% en Extremadura y Cantabria y del 43% en Navarra— y muy bajo en otras —en La Rioja, Comunidad Valenciana, Aragón y Asturias se reduce por debajo del 4%—. En el conjunto de España las viviendas vacías de nueva construcción suponen el 2,3% de todo el parque de viviendas, pero en algunas provincias son prácticamente nulas, como Cáceres, Badajoz, Cantabria o Vizcaya. En cambio, Castellón, Almería y Toledo van a la cabeza.

En los próximos años casi con toda seguridad no se ocuparán los millones de metros cuadrados con los que las Administraciones inundaron el mercado antes de que estallara la burbuja. Entonces, la Comunidad Valenciana, Madrid, Cataluña y Andalucía tenían suelo para levantar más de un millón de viviendas. Solo la primera de esas autonomías tenía la mitad de esa capacidad. Pero Marina d’Or, por ejemplo, ya anunció que renunciaba a construir 35.000 viviendas en los terrenos que se adjudicó en Oropesa del Mar (Castellón) para dedicarlos a hoteles. Tampoco se ejecutarán, —al menos de momento— proyectos faraónicos como EuroVegas o El Reino de Don Quijote, en Ciudad Real, aunque sigue vivo el proyecto Barcelona World, impulsado por Enrique Bañuelos, el fundador de Astroc, la empresa que fue el icono de los excesos.

Pero en 2013 sí se empezó a poner la primera piedra de algunas promociones. Lo hicieron el Santander, BBVA o el Sabadell. “Vamos a ver a las entidades desarrollando solares que tengan buena salida en ciudades”, afirma García Montalvo. Y así como el sector asume que hay viviendas de las que nunca podrá zafarse —según Bankinter, hay cerca de 150.000 invendibles—, García Montalvo da por hecho que muchos de suelos jamás van a desarollarse. El mercado también dependerá de lo que vaya haciendo la que hoy es ya la primera inmobiliaria de Europa, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), que tiene una cuota de mercado que AFI cifra en el 30%.

“Hay sitios donde el stock de viviendas ha tocado fondo y la demanda existe. Nosotros ya hemos puesto en marcha 48 promociones, de las que 31 ya se han activado y se venden bien. En diferentes promociones hemos subido los precios y el ritmo de ventas se ha incrementado”, asegura Montes, del Sabadell.

Pero poca capacidad tiene la mayor parte del sector promotor para levantar un inmueble. O lo que queda de él. Desde que arrancara la crisis, 10.628 empresas tuvieron que pedir el concurso de acreedores —un tercio de todas cuantas suspendieron pagos en España— y las que quedan tienen escaso acceso al crédito. “Al que quiera empezar una promoción la banca le exige haber vendido sobre plano”, sostiene Galindo. Pero Montes dice que su entidad ha vendido solares por más de 50 millones a promotores para que inicien viviendas y que ha identificado fondos que “están levantando capital para crear vehículos que hagan promoción”.

Menos interrogantes plantea el mercado de inversión. En lo que va de año, por el despacho de Mikel Echavarren han pasado ya siete fondos de inversión internacionales interesados sobre todo en la compra de carteras de deuda. Esteban de Lope dirige el mayor fondo de la gestora alemana Deka, con un tamaño de 12.500 millones de euros. En España, explica, ese fondo tiene invertidos 700 millones, pero esa cantidad podría subir hasta los 1.000 millones dado el “buen momento”. “Nadie sabe qué pasará en el próximo semestre. Es importante si se compran acciones porque pueden subir o bajar un 10%, pero a un inversor inmobiliario que compra a 10 o 15 años vista, los seis próximos meses no le deben preocupar”, afirma. Deka, que regresó a España en 2009, sí ha notado la llegada de más fondos. Y el desembarco, dice, no ha terminado.“Cuando España se recupere todos estarán aquí”, remacha.

Fuente: EL PAÍS