La vivienda es un 12,7% más barata en Madrid que en Barcelona

Tanto el ministro de Economía, Luis de Guindos, como el de Hacienda, Cristóbal Montoro, vienen anunciando que el mercado de la vivienda ya muestra «signos» de recuperación «en algunos segmentos» o en «algunos submercados». 

Juanma Lamet
Esto, que podría significar que el precio está más cerca de tocar suelo, no es posible deducirlo de las estadísticas oficiales, que siempre generalizan. 

Para despejar esa incógnita no queda otra solución que bajar a la calle, a la realidad más cercana. A los datos por barrios y por distritos. ¿Es verdad que hay zonas en las que hay motivos para el optimismo inmobiliario? Sí. En seis distritos de Barcelona y dos de Madrid el precio ya crece. 

Pero también es verdad que no se puede hablar de recuperación, ya que en la inmensa mayoría de los distritos el precio de los pisos sigue cayendo. Así lo demuestra un estudio realizado por el IESE y el portal inmobiliario Fotocasa.es para EXPANSIÓN. 

La primera de las conclusiones de este detallado informe es que el precio de la vivienda media de Madrid capital –con datos a cierre de diciembre de 2013– es de 2.773 euros, mientras que el de Barcelona es de 3.179. Es decir, comprar en la capital es un 12,7% más barato que en la ciudad condal. O, comparado al revés, la vivienda es un 14,6% más cara en Barcelona que en Madrid. 

Esto tiene dos explicaciones. Por un lado, la capital catalana tiene una densidad mayor que Madrid, lo que afecta a la oferta y a la demanda, ya que hay una mayor concentración y, además, apenas se construye. La segunda es que en Barcelona los precios ya comienzan a repuntar en seis de los 10 distritos de la ciudad, y en Madrid sólo dos de los 21 distritos experimentan un crecimiento. 

 Según el informe, el precio medio de los inmuebles en oferta ya sube en las zonas barcelonesas de Ciutat Vella (13%), Eixample (6,3%), Les Corts (2,1%), Sarrià-Sant Gervasi (1,8%), Gràcia (1,2%) y San Martí (0,2%). 

En la capital de España, los números rojos han quedado atrás en Hortaleza (0,9%) y Fuencarral-El Pardo (0,2%). «Son zonas ubicadas al Norte de la ciudad, residenciales, con mucha oferta de vivienda seminueva y con posibilidades de expansión que en los últimos años están adquiriendo una gran notoriedad», explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.es. 

Se trata de un cambio de tendencia tímido, pero notable, ya que ningún distrito madrileño registraba subidas en el precio medio de los inmuebles residenciales de segunda mano desde enero del año 2012. 

Mientras, en Barcelona «se han ido detectando subidas puntuales a nivel interanual», según el estudio. 

Por eso el precio global de la vivienda cayó menos en Barcelona (-3,8%) que en Madrid (-6,1%) en 2013, con respecto a 2012. «El precio de la vivienda en España ha frenado su caída respecto a 2012, pero estos datos demuestran que en algunas zonas de las grandes ciudades ya empieza a tocar fondo», enfatiza Toribio. 

Como se puede observar en la infografía adjunta, Madrid y Barcelona son dos ciudades con cierta reticencia a la depreciación, en comparación con otras grandes ciudades españolas. Si la caída acumulada del precio de la vivienda e España es del 41,4%, en algunos subdistritos madrileños –Fotocasa divide cada distrito en varias zonas– la depreciación es mucho menor. 

«Uno de los casos más llamativos es el de Salamanca-Goya-Recoletos, donde el precio ha caído un 22,9% desde marzo de 2007», apunta el informe elaborado por el IESE para este diario. «Otras zonas, como Retiro y Salamaca-Lista y Retiro, han caído un 28,8% y un 26,1%, respectivamente, desde el inicio de la crisis». Son zonas prime en las que ya se empieza a tocar fondo: «Son zonas céntricas, bien comunicadas, con una actividad comercial importante o que están de moda para ciertos perfiles de compradores», apunta Toribio. 

En el otro extremo se encuentran distritos madrileños como Puente de Vallecas, que encabeza la lista de los distritos con mayor depreciación acumulada (-56,8%). 

En Barcelona, el subdistrito en el que menos se ha notado la crisis inmobiliaria es el Gótico (-22,5% desde febrero de 2007), seguido de Diagonal Mar-Besòs-Maresme, con un -22,7%. «En el lado opuesto, zonas como Roquetes-Guineueta-Verdun han caído un 57,1%, o Trinitat Nova i Vella - Torre Baró y Vallbona (-54%) son los descensos más acusados en la ciudad condal», agrega el informe. 

Conclusión: «La tendencia al fin del ajuste es más evidente en Barcelona» que en Madrid, como señala Beatriz Toribio. «Pero Madrid seguirá con esta tendencia, ya que si se observan los datos trimestrales, son muchos los barrios de la capital donde ya se están registrando subidas en los precios», agrega. De hecho, Lavapiés, Embajadores, Sol, Cibeles, Ventas y la zona de Argüelles registran subidas en el cuarto trimestre que van desde el 0,5% al 3%. 

La radiografía que hoy hace EXPANSIÓN de los dos grandes mercados inmobiliarios de España no sólo sirve para comparar zonas y precios, tanto de venta como de alquiler y, con esos datos, tomar decisiones de compra o arrendamiento. También es la constatación de la mejora de algunos de esos «submercados». Se trata de la primera piedra de una futura recuperación. El aterrizaje será largo, pero al menos ya se puede afirmar, con datos, que ha comenzado. 

Lo explica con claridad la responsable de estudios de Fotocasa.es: «El precio va a seguir cayendo en términos generales en 2014, pero serán descensos más suaves. Es pronto para hablar de recuperación o fin del ajuste, pero si se anima el empleo y la banca abre el grifo del crédito, podría ser el año en que el sector empieza a retomar el vuelo». 

De hecho, los informes de precios apuntan ya a que los descensos de dos dígitos han quedado atrás en la mayoría de las comunidades y provincias españolas. Esto significa que «en 2014 tendremos una radiografía más clara de hacia dónde va el sector», apunta Toribio. Mientras tanto, la radiografía que sirve de indicador adelantado es la de Barcelona y Madrid, que arroja una conclusión: la vivienda irá menos mal. O incluso mejor.

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