Demasiadas papeletas para el fracaso del 'banco malo' en España

Análisis y opinión 

La Sareb está provocando un embalsamiento de los precios de los inmuebles 

Conflictos de interés y una planificación y gestión erróneas lastran su labor 

Cuando naufrague la Sociedad, el Estado tendrá sobre sí una pesada carga  
 

Equipo directivo de la Sareb / EP

Carlos Cantillón / ZoomNews
En las últimas semanas se han producido algunas operaciones de venta de paquetes de inmuebles cuyos compradores son principalmente lo que, en España, se denominan técnicamente fondos de inversión libre, aunque son comúnmente conocidos como fondos buitre. Realmente, este tipo de instituciones financieras aplican un tipo de gestión de sus inversiones que va más allá de los clásicos mercados de acciones o bonos de empresas o Estados, y que busca oportunidades en otro tipo de negocios que, en principio, son susceptibles de obtener una mayor rentabilidad pero que también llevan asociado un mayor riesgo, en ocasiones derivado de la complejidad que implica la gestión de los activos.

Pero más interesante que el análisis del tipo de comprador de los inmuebles es el correspondiente al vendedor. En este caso, es destacable la realización de operaciones por la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria o Sareb, más conocida como banco malo. 

Punto de partida

¿Y qué es este banco malo? Se trata de una estructura a la que los bancos con problemas, básicamente antiguas cajas de ahorros, han transferido sus activos tóxicos, que son, o bien inmuebles que se les han adjudicado tras impagos de préstamos hipotecarios, o bien directamente préstamos con garantía hipotecaria que se consideran de difícil cobro.

La operación consiste en vender dichos activos al banco malo que, a cambio, no les da dinero sino un activo financiero emitido por él, concretamente bonos subordinados, lo cual significa que, en caso de que el banco malo fuera mal y tuviera que liquidarse para pagar a sus acreedores, las entidades financieras que han aportado inmuebles serían las últimas en cobrar. Si bien hay que precisar que estos bonos están avalados por el Estado español, con lo que, en caso de que sea necesario porque el experimento resulta fallido, seríamos todos los contribuyentes los que tendríamos que hacernos cargo de la factura. 

La Sareb ha emitido bonos subordinados por 60.000 millones de euros, el 6% del PIB español 

¿Y cuántos bonos subordinados, a cambio de inmuebles o préstamos hipotecarios, ha emitido el banco malo? Pues tantos como 60.000 millones de euros, el 6% del PIB español. Este dato da una idea de la magnitud de la que estamos hablando y es el hecho que ha provocado que el Estado español buscase desesperadamente que otras entidades financieras invirtiesen en el accionariado del banco malo, de forma que esta deuda colosal no se computara entre la del Reino de España y nos causase más problemas en los mercados. Y lo consiguió.

Diversas entidades financieras, entre las que se encuentran los bancos más relevantes -con la notable excepción del BBVA, que ya ha sufrido represalias legislativas por ello- han adquirido el 55% del capital de la Sareb. Capital que es realmente pequeño en comparación con su volumen de deuda, por lo que se trata de una estructura enormemente apalancada, es decir, que opera con poco capital y mucha deuda, lo cual obliga a obtener una rentabilidad suficiente para pagar los intereses de esa deuda, devolverla y obtener un retorno razonable para el capital. Retorno que el subgobernador del Banco de España cifró en un 13% de rentabilidad anual media. Paradójicamente, este tipo de estructura financiera fue un factor generador de la crisis y ahora se utiliza para tratar de salir de ella. 

El descuento, pieza esencial

Pero la clave está en el precio de transferencia de los activos al banco malo. Los activos inmobiliarios y crediticios se han transferido con un descuento bastante significativo, de aproximadamente el 55% de media. Pero, a pesar de ello, es muy probable que este descuento sea insuficiente para que el banco malo sea rentable. Los inmuebles implicados en estas transacciones no son, en general, viviendas de buena calidad situadas en zonas prime de las grandes ciudades, que tendrían una salida más o menos razonable, sino promociones, a veces sin terminar, en la costa, o suelo que ni siquiera ha obtenido todavía la calificación de urbanizable. Este tipo de activos tiene un valor que tiende a cero en muchos casos. Precisamente por esta razón, las entidades financieras con problemas los han transferido. Y es de temer, para el bolsillo de los españoles, que hayan hecho un buen negocio. 

Los 'fondos buitre' han comprado lo mejor que había en el balance con grandes descuentos 

Al comienzo de su actividad, el banco malo presentó un plan de negocio coherente con ese surrealista objetivo de obtener una rentabilidad del 13% medio anual. De esta forma, aumentó en un 25% los precios de transferencia de los inmuebles para ponerlos a la venta. Como era de esperar, fue un fracaso absoluto y no consiguió vender prácticamente nada. La Unión Europea, que por cierto es la que obligó a crear esta figura en el contexto del programa de asistencia financiera a España (el rescate bancario), sugirió que se eliminase ese sobreprecio del 25%. Y los gestores del banco malo, magníficamente retribuidos -tanto como 500.000 euros al año en el caso de su primera ejecutiva, Belén Romana- presionaron para hacer más realista el plan de negocio.

Es en este contexto de adaptación del plan de negocio del banco malo en el que se han producido las ventas a fondos buitre. Se han ofrecido precios muy atractivos, con grandes descuentos, para paquetes de activos que son lo mejorcito que tiene en su balance. El plan de negocio así lo marca: vender lo mejor al principio, porque para el futuro prevé una recuperación de los precios inmobiliarios. 

Anclados a una falsa suposición

Y con esto hemos llegado al quid: el banco malo se basa, otra vez, en la creencia de que los precios de los inmuebles van a recuperarse. Es la misma creencia que guió los graves errores de gestión de la crisis que cometió el Gobierno de Zapatero. Es el mismo axioma que nos ha hundido en el pozo económico más profundo. Está provocando que el banco malo, que, en sí mismo, no es ni buena ni mala idea, sino que depende de en qué principios se base y cómo se gestione, esté significando en España un embalsamiento de los precios de los inmuebles, en vez de ser el revulsivo a la baja que podría y debería ser, acelerando el ajuste que nos permita sanear la situación, tal y como ha sucedido en otros países. 

Los accionistas de la Sareb tienen inmuebles cuyos precios no desean deprimir haciendo eficaz la labor del 'banco malo' 

Esto se ha debido al potente conflicto de interés que subyace en el hecho de que el Gobierno, que se ve obligado a admitir un agujero relevante en algunos de los bancos y, por ello, a solicitar ayuda a la Unión Europea para hacerle frente, sea también quien finalmente decide básicamente cómo de grande es ese agujero, lo cual depende de los precios a los que transfieran los inmuebles al banco malo que, como se ha comentado, no computa entre la deuda pública el pago de esos inmuebles.

No se entiende cómo la Unión Europea, sin duda consciente de este conflicto de interés, ha permitido un esquema tan pernicioso para nuestra economía. Teniendo en cuenta, además, que se ha consentido la generación de otro conflicto de interés, como es el hecho de que los accionistas de la Sareb tengan, a su vez, inmuebles en sus balances cuyos precios no desean deprimir haciendo eficaz la labor del banco malo.

Por todo ello, cuando llegue el fracaso de la operación, será el Estado español el que tendrá que hacerse cargo. Ya que los bonos subordinados entregados a las entidades financieras con problemas no permanecen en sus balances esperando tranquilamente a su vencimiento, sino que, a su vez, se los entregan al Banco Central Europeo (BCE) como garantía de los préstamos que éste les concede, razón última por la que se ha otorgado el aval público, ya que, en caso contrario, el BCE no los aceptaría. Siendo esto así, no cabe pensar en un hipotético acuerdo por el que el Estado no hiciera efectivo el aval que ha concedido a estos bonos, ya que el BCE nunca lo admitiría.