Los ahorradores invierten de nuevo en vivienda: ¿vuelve a ser rentable?

Imagen de Elisa Senra

A pesar de la enorme caída del mercado inmobiliario, los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIS) están detectando un nuevo nicho de mercado: la compra de pisos como alternativa de inversión, más rentable y más segura que la bolsa o los depósitos bancarios. La rentabilidad del alquiler de la vivienda se sitúa en el 4,6%, según idealista.com.

El perfil del comprador es un pequeño ahorrador, que busca un piso sencillo, en el centro de una ciudad, que paga al contado y que lo saca al mercado de alquiler. Su objetivo: obtener una rentabilidad inmediata a través de la renta y diversificar su inversión frente a la inseguridad que se ha abierto en Europa sobre las garantías de los depósitos bancarios, a raíz de la crisis de Chipre.

A favor de esta estrategia juega el desplome producido en los precios de los inmuebles y el relanzamiento del mercado del alquiler, provocado por el endurecimiento de las condiciones bancarias para contratar una hipoteca.

El prototipo de casa que demandan estos ahorradores: muy céntrico y con precios inferiores a 150.000 euros, que los hay.

El incremento de la compra de viviendas sin hipotecas, viene respaldada por los datos del Centro de Información Estadística del Notariado: actualmente sólo el 29% de las compras se hacen con financiación bancaria.

Rentabilidad de un 7% 

Tomás López, director de ventas de Forcadell en Barcelona, explica que fenómeno del comprador ahorrador se ha disparado en el último año. "La crisis financiera de Chipre fue la chispa, ya que se empezó a decir que la Unión Europea no garantizaba depósitos bancarios por encima de los 100.000 euros y muchos ahorradores con cifras superiores a esta cantidad decidieron regresar al ladrillo ".

El segundo factor que lo favorece, según este gestor catalán, es la legislación que permite no declarar los ingresos de un alquiler en el IRPF "siempre que el inquilino tenga menos de 30 años, lo que aumenta muy significativamente la rentabilidad". En caso de que el inquilino tenga más de 30 años, el casero debe tributar por los ingresos a su tipo de IRPF.

El tercer factor es, sin duda, "la enorme bajada que han tenido los precios", asegura López. Por un piso de 150.000 euros la rentabilidad del alquiler es del 7%, muy por encima que un depósito a plazo fijo. La rentabilidad puede ser aún mayor, según López, "en el casco antiguo de Barcelona, una zona algo degradada, pero muy turística, hay viviendas a la venta por 80 ó 90.000 euros, lo que puede elevar la rentabilidad de un alquiler hasta el 10%". En esa misma zona, otros propietarios optan por convertir estos pisos en apartamentos turísticos que se alquilan por semanas y pueden obtener hasta 3.000 euros al mes. "Los alquileres salen a unos 900 euros la semana, más o menos, como un apartamento en la playa, lo que dispara las rentabilidades", argumenta.

En Valencia, 80.000 euros

Javier Garcia, director de Negocio Inmobiliario de Banco Sabadell, asegura que "el inversor local está volviendo al mercado", como demuestra el hecho de que el 70% de los compradores requieren poca o ninguna financiación. "Más del 30% de las transacciones que realiza Solvia tienen como destino la inversión para obtener rendimiento de la puesta en alquiler de la vivienda", señala.

Estas transacciones se producen sobre todo en los inmuebles de precio más económico, de menos de 80.000 euros, lo que proporciona rentabilidades brutas del alquiler que superan el 6%.

"Son compradores que conocen bien el mercado local de alquiler donde adquieren el inmueble, y con un buen conocimiento del cliente limitan el riesgo de impago, que es el que está lastrando las rentabilidades de las carteras de alquiler en este momento", explica Javier García. Solvia, filial inmobiliaria de Sabadell, no es ajena a este negocio. La empresa dice que va a crecer en el mercado de alquiler, "pero manteniendo un enfoque riguroso que limite los riesgos potenciales de un arrendador, que son la solvencia de los arrendatarios y el riesgo operacional".

Castilla León desde 50.000

Javier González, de la inmobiliaria vallisoletana Sotocasa, asegura que "ha aumentado mucho" el pequeño inversor que compra "dinero en mano" viviendas de entre 50.000 y 100.000 euros que destina al alquiler. "Aunque estamos muy lejos, nos acercamos a la situación de otros países de Europa, aunque aquí es coyuntural porque no hay acceso a la financiación ajena y los jóvenes recurren al alquiler, aunque siguen siendo potenciales compradores". González reconoce que con la reactivación del mercado del alquiler está generando una nueva línea de negocio para las inmobiliarias.

Opinión parecida ofrece el responsable de VegaInmobiliaria, que ha entrado en el mercado del alquiler, que hasta hace año y media no trabajaban. "Los clientes nos están obligando. Los bancos nos están dando promociones enteras que no consiguen vender para que las alquilemos, además con grandes facilidades, sin avales, y con dos o tres meses de carencia".

Madrid, menos de 150.000

El 30% de las 35.000 viviendas en venta en la capital que anuncian en el portal Fotocasa.es tiene un precio inferior a los 150.000 euros, y en Barcelona la tasa de "pisos baratos" ya ha alcanzado el 20%. Estos precios, explican, suponen el valor de salida del inmuebles, por lo que a menudo existe un margen de negociación a la baja durante el proceso de venta.

Fotocasa.es constata que "los propietarios de este tipo de viviendas son tanto entidades financieras como inmobiliarias y particulares, que ante la necesidad de vender, deciden ajustar los precios para hacer más atractiva su cartera de pisos a un mayor número de posibles compradores.

Y la misma tendencia observan los de Idealista, según indica Francisco Iñareta, jefe de prensa de Idealista, "en Madrid, el 24,5% de los anuncios de viviendas que tenemos -38.000 en total- tienen un precio inferior a 150.000 euros y, en Barcelona, alcanza casi el 18%".

En Málaga, un tercio del coste

La inmobiliaria Unicasa ratifica que se está reactivando la venta de pisos que cuestan unos 100.000 y 120.000 euros en algunas de las grandes ciudades andaluzas. María Eugenia Vázquez, copropietaria de Unicasa, señala que "el grueso de las ventas están por debajo de los 100.000 euros. La última vivienda, valorada en 300.000 euros, la hemos vendido en 107.000 euros".

El director comercial de Unicasa, Pedro Núñez, indica que los precios más bajos en Málaga capital rondan entre los 40 y 50.000 euros por un apartamento de un dormitorio. Antes de la crisis, costaban 130 ó 140.000 euros. Otro ejemplo es la barriada de Miraflores, los pisos se están vendiendo a 50.000 euros cuando antes valían 240.000.

Núñez asegura dos tercios de las viviendas que se venden son para alquilar. "Muchos clientes nos piden que gestionemos los alquileres de sus viviendas una vez compradas".

Aragón por 80.000

Ignacio Ferrer, responsable de API Ferrer, explica que los pequeños ahorradores que "buscan pisos normales, de entre 50.000 y 80.000 euros", pagan al contado y quieren un bien tangible para sacarle rendimiento con el alquiler. Algunos de las viviendas que se compran están para reformar o no tienen ascensor, pero se alquilan fácilmente si los preciso son razonables. Y es que si el piso "está digno y el precio es acorde, se alquila medianamente rápido porque hay demanda de alquiler, ante la imposibilidad de comprar una vivienda y las pocas ganas que tienen muchas personas de adquirirla", asegura Ferrer. Esto se traduce igualmente en que una parte muy significativa de las inmobiliarias ha pasado a ser la gestión de alquileres.

Galicia y Euskadi bajan menos

Los precios de los inmuebles han descendido menos en Galicia y País Vasco, dado que en ambas comunidades el boom inmobiliario y constructor fue mucho menor.

Los precios de venta en Galicia oscilan entre los 130.000 y los 200.000 euros y los alquileres no están muy baratos. Desde la inmobiliaria Proedia, ubicada en Santiago de Compostela, Susana Alonso, cree que el precio de los alquileres tiene que empezar a bajar después de dos años de subida. Indica que en la capital gallega antes de la crisis "las inmobiliarias vivían de los alquileres", pero las cosas han empeorado porque "el pasado año quedaron sin rentar cuatro pisos que nunca se dejaron de alquilar ".

Donde parece haber bajado más los precios es en Lugo, como explica el gerente y socio de la Inmobiliaria Norte de Lugo. Miguel Ángel reconoce que las ventas que más se sacan adelante no superan los 100.000 euros.

En el País Vasco es muy difícil encontrar pisos céntricos en las ciudades por menos de 200.000 euros, según confirman las inmobiliarias Ortuondo y Aliados. Precios inferiores pueden encontrarse en municipios periféricos o en barrios bastante degradados. En Euskadi los inversores, de mayor poder adquisitivo, miran inmuebles de mayor valor, de hasta 300.000 euros, como inversión pura, aunque también para alquilar.

Información elaborada por Carmen Larrakoetxea, Ruth Lodeiro, José María Camacho, Eva Sereno, Camila Pan de Soraluce, Rafa Daniel, Javier Alfonso y Jordi Sacristán.
Fuente: elEconomista

El Euríbor se estanca en el 0,535% en tasa diaria y podría cerrar el mes en el 0,53%

MADRID, 29 (EUROPA PRESS) El Euríbor, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, se ha estancado en el 0,535% en tasa diaria, el mismo valor que registró el viernes y que le instala en niveles de comienzo de mes. Los expertos consultados por Europa Press auguran que el índice podría cerrar julio en el 0,53%.

La media mensual se sitúa actualmente en el 0,524%, lo que supone una bajada de 0,537 puntos respecto al valor establecido en julio del año pasado. Así pues, una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años a la que le tocase revisión anual en julio experimentaría una bajada de la cuota mensual de unos 29,26 euros, lo que supondría una rebaja anual de unos 351,12 euros.

El analista de XTB Miguel Antonio Marcos augura que el Euribor (EIBOR1Y.244) terminará el mes previsiblemente en el entorno del 0,53%, ligeramente por encima del cierre del pasado mes de junio.

Marcos ha recordado a Europa Press que las intenciones del Banco Central Europeo (BCE), cuyo consejo de gobierno se reúne el próximo jueves, pasan por mantener los tipos de intervención en los niveles actuales o por debajo de los mínimos durante un largo periodo de tiempo.

No obstante, ha advertido que, pese a que los indicadores de inflación se mantienen "muy estables", las reticencias de algunos miembros de la Eurozona, principalmente Alemania a través del Bundesbank, "invitan a pensar que hasta pasadas las elecciones en el país germano no se verá un nuevo movimiento a la baja de los tipos del BCE". "Probablemente, no veremos al Euríbor estableciéndose por debajo del 0,50%", adelanta.

A su juicio, la situación económica europea "continúa siendo muy delicada", por lo que el Euríbor permanecerá en las inmediaciones del 0,50% "durante un amplio periodo de tiempo". "Esto, a fin de cuentas, beneficia notablemente a los propietarios de viviendas españoles. Un hipotecado medio --hipoteca de 120.000 euros a 25 años y a un tipo de Euríbor +1%-- verá reducida su cuota mensual en unos 30 euros al mes", ha señalado.

"Continuaremos muy atentos a las decisiones que tome el BCE con respecto a los tipos de intervención, ya que esto marcará el ritmo de evolución del Euríbor y a la situación económica en la Eurozona. No obstante, no esperamos movimientos importantes en el Euríbor", ha concluido.

Por su parte, la analista de IG Markets Soledad Pellón ha señalado a Europa Press que en el mes de julio se ha observado un ligero repunte del Euríbor "quizá de la mano de un enfriamiento de las expectativas de una bajada de tipos por parte del BCE dada la situación de calma de la deuda periférica". 

También ha insistido en que hace un par de meses el índice se situaba por debajo de los tipos oficiales (0,5%) descontando una bajada adicional de tipos. Sin embargo, ha subrayado que estas expectativas podrían estar "enfriándose" encontrándose el Euríbor cómodo en los niveles actuales.
Fuente: elEconomista.es

Gráficos de las subidas y bajadas del precio de la vivienda antes y después de la crisis en España, Irlanda o Alemania

pmartinez-almeida@idealista

En las últimas semanas han sido muchas las firmas que han señalado que al precio de la vivienda en España aún le queda más recorrido a la baja. RR de Acuña y Asociados, el FMI, Moody’s, Capital Economics y Goldman Sachs estiman que la vivienda tiene que caer más. Te mostramos unos gráficos de la evolución del precio de la vivienda antes y después de la crisis en varios países europeos, entre ellos, España.

Goldman Sachs opina en un informe que tanto en España, como en Francia o Italia el mercado de la vivienda sigue siendo un riesgo a la baja. El banco asegura que en Irlanda el precio de la vivienda ha caído un 20-25% más que en España y que, por tanto, el ajuste de precios parece estar completado en Irlanda.

En cambio, afirma que en Alemania la vivienda sigue siendo barata, algo que contrasta con la vivienda en Francia, donde los precios siguen elevados.  en reino unido, el precio de la vivienda permanece más o menos inalterado ante la falta de oferta de producto.

Comportamiento del precio de la vivienda en varios países antes de la crisis

 

Comportamiento del precio de la vivienda en varios países después de la crisis

Sevilla: el 'banco malo' se queda con el suelo del centro comercial Los Naranjos

Bankia, que financió a la última empresa que quiso poner en marcha el proyecto, lo ha pasado al Sareb. El Consistorio lamenta el parón que supuso el recurso de Ecologistas ante el TSJA 

Una vista de parte de la parcela del sector 9 de San Juan, donde está previsto el centro comercial Los Naranjos.

Trinidad Perdiguero, San Juan de Aznalfarache

No será, con seguridad, el único suelo ubicado en el Aljarafe, con importantes expectativas urbanísticas, que el pinchazo inmobiliario habrá dejado en manos del llamado banco malo, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), en su denominación oficial, que se ha quedado con los activos tóxicos, las posesiones de terrenos y ladrillo difíciles de vender ahora que han abocado a algunas entidades a un rescate estatal. Pero sí es uno de los primeros en los que ese hecho se confirma públicamente.

Se trata de la parcela de 122.000 metros cuadrados con 20.000 de edificabilidad que San Juan de Aznalfarache tiene justo a la entrada desde Sevilla, junto a la estación de Metro del Barrio Bajo: el sector 9, conocido como Los Naranjos, y una de las escasas bolsas libres que le quedan al municipio, con uno de los términos más pequeños de la provincia. En la zona, para la que se llegó a proyectar en vísperas de la Expo hasta un puerto deportivo y luego una marina -la zona comercial iba vinculada a esas actividades- se anunció en 1999 la construcción de un gran centro de ocio que nunca llegó a arrancar del todo, porque coincidió con una crisis por la saturación de las salas de cine en la comarca y los primeros reparos de la Junta a ampliar la zona comercial pura y dura.

Después de una compraventa entre la promotora original UGC Cine Cité a otra zaragozana GPA, el Ayuntamiento inició una modificación de las Normas Subsidiarias para ampliar las posibilidades comerciales del proyecto, pero que además del parón inmobiliario se topó con un recurso de Ecologistas en Acción, que alertaba que los nuevos usos vulneraban la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y que tendría importantes incidencias en el tráfico metropolitano. El TSJA acaba de rechazar, hace apenas unas semanas, esos argumentos, según ha anunciado el Consistorio.

Pero, según reconoce el concejal de Planificación Urbana del Ayuntamiento de San Juan, la resolución judicial no supondrá, por el momento, el desbloqueo del proyecto. Según ha adelantado el edil, la empresa que el año 2005 anunció una inversión de 30 millones de euros en la construcción de la superficie comercial y de ocio ha desaparecido en estos años. Bankia -precisamente, una de las entidades que el Estado ha tenido que nacionalizar para evitar la quiebra- había financiado la operación de compraventa y se quedó después con los suelos, que han pasado finalmente al Sareb, la sociedad que tendrá que venderlos ahora.

Pero el gobierno municipal -interesado desde siempre en la operación que pondría en valor como zona verde los naranjos que dan nombre a la parcela y que crearía empleo, insiste el delegado- no tiene claro cómo ni cuándo. Pozo asegura que le consta que hay una empresa interesada, que llegó al Ayuntamiento a preguntar cuando la modificación urbanística estaba todavía paralizada a expensas del recurso ante el TSJA. Tras conocer que el fallo ha salido, han vuelto a interesarse. Pero se desconoce del todo la firmeza de esa decisión. Y todavía hay que completar la modificación urbanística que quedó en suspenso en su momento, algo que suele hacerse de acuerdo, más o menos, con el proyecto que quiere impulsar una empresa. "Hemos perdido un tiempo precioso", defiende el edil, que pone el acento en la ubicación "estratégica" de la parcela: junto al Metro, bien comunicada con el Aljarafe y a un tiro de piedra de la propia capital. 
Fuente: diariodesevilla.es

Con las segundas viviendas, España tiene pisos para que toda la UE pueda estar de vacaciones 15 días

Europa Press
El parque de segundas viviendas en España tiene capacidad para que prácticamente todos los hogares de la UE disfruten una estancia de 15 días a lo largo de un año, según asegura la firma especializada en estudios de mercado RR Acuña & Asociados.

Así lo indica en su 'Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013', en el que precisa que el número de viviendas no principales existentes en España asciende a 8,62 millones, de acuerdo con el último censo de población y vivienda y la información obtenida directamente del sector. 

Enfrente, el informe estima con datos de Eurostat que hay 211 millones de hogares en toda la UE, de lo que se desprende, haciendo una simple división, que hasta 8,8 millones de familias podrían pasar por España en periodos de 15 días. 

Un total de 57,7 millones de turistas visitaron España en 2012, un 2,7% más que un año antes, según el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, que prevé un nuevo incremento en 2013. 

Según los datos avanzados por el departamento que dirige José Manuel Soria, España recibirá 22,3 millones de turistas internacionales en el tercer trimestre del año, coincidente con los meses de verano, por lo que se estima un repunte del 2,5% con respecto al periodo estival del año anterior. 

Así, el estudio apunta que hasta septiembre visitarán el país 47,4 millones de turistas internacionales, lo que supondrá un aumento del 4,1% en comparación con el mismo periodo de 2012. 

El alquiler vacacional, al alza

Cada vez son más los turistas que optan por el alquiler vacacional como alternativa al alojamiento hotelero, a fin de ahorrar en gastos. Así, un total de 2,3 millones de turistas internacionales alquiló una vivienda para pasar sus vacaciones en España en el primer semestre del año. 

Estos datos, facilitados por la Encuesta de Movimientos Turísticos en Frontera (Frontur), apuntan a un crecimiento del 18,2% entre enero y junio de este año, de forma que el alquiler vacacional concentra ya el 9% del volumen total de alojamiento de los extranjeros en los destinos nacionales. 

No obstante, esta tendencia se acentúa aún más en el caso del turismo nacional que lastrado por la situación económica del país recortó un 10,2% sus viajes en los cinco primeros meses del año, con 55,7 millones de desplazamientos. 

Cada vez son más los españoles que realizan pequeñas escapadas a casas de familiares o amigos o que alquilan una vivienda a compartir, con el fin de ahorrar sin prescindir de las vacaciones. 

Así, un estudio realizado por la web de reservas vacacionales HouseTrip.com señala que España es el destino europeo que permite un mayor ahorro en términos porcentuales a la hora de alquilar una vivienda vacacional frente a alojarse en un hotel.
Fuente: elEconomista.es

Nuevas reglas de juego para el alquiler temporal entre particulares

Las Comunidades Autónomas preparan una nueva regulación y proponen que los que definan como turísticos tengan que registrarse en los Ayuntamientos 

Inmaculada de la Vega Madrid 

Terraza de una vivienda que se alquila en Croacia.

Estamos en vísperas de estrenar regulación autonómica de las viviendas que se alquilan para uso turístico. Y hay inquietud en los profesionales que trabajan con canales comerciales, como las plataformas de Internet, que las anuncian.

Cuando se trata de una empresa multinacional la idea de enfrentarse a, potencialmente, 17 regulaciones distintas, debe ser estremecedora. Y si se trata de un particular que viene alquilando temporalmente sin más control, si la Comunidad Autónoma en que esté define su actividad como turística tendrá, probablemente, que registrarse y eso puede suponer tener que pagar una tasa.

Ryan Levitt, de la plataforma House Trip de alquiler vacacional, a su paso por Madrid, mostraba su inquietud ante la incertidumbre que supone estar pendiente de la definición de este nuevo marco. Y, no le falta entrenamiento. Convive ya con modelos de regulación opuestos desde el valenciano, que no los regula, al balear, que califica de "muy restrictivo".

De toda la vida, hay que declarar lo que se cobra

Lo que sí que no cambia es la obligación de declarar los alquileres, por temporales que sean, a Hacienda. Rubén Gimeno, jefe del Servicio de Estudios del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF), aclara que los ingresos que se perciben por alquilar hay que declararlos y tributar por ellos. Se suman a las rentas del trabajo y tributan por la base imponible que corresponda.

En el caso del alquiler temporal no se aplican las reducciones del 60 o el 100% de la vivienda habitual pero sí podrían deducirse gastos. Cuando el arrendatario cuenta con una persona que se dedique a gestionar el alquiler y un local para ello, se trata de actividad empresarial y tributa como actividad económica.

"En ambos casos, no declarar las rentas ingresadas, supone una infracción fiscal y la multa, como mínimo será el 50% de lo no declarado más los intereses de demora que correspondan", explica Gimeno. Y aclara que si no se declara el alquiler de vivienda habitual perderá derecho a las reducciones. Los gastos sí los podrían restar.

Y tanto. Fuentes de la Consejería de Turismo del Gobierno balear explican que hace ahora un año aprobaron la Ley de Turismo en la que se regula el alquiler de viviendas con fines turísticos y únicamente se autorizan dos tipologías, las unifamiliares y pareadas. "No pueden alquilarse los pisos, ni apartamentos", aclaran.

Según explican, desde que se aprobó la ley se han dado de alta unas 1.500 viviendas para uso turístico. La Consejería de Turismo lleva a cabo inspecciones contra la oferta ilegal para lo cual se controlan canales de comercialización como páginas web, revistas inmobiliarias o catálogos.

Otras autonomías trabajan en una futura regulación. Entienden que el sector hotelero se vea amenazado por la competencia de particulares que alquilan sus viviendas, una solución más económica en general, y que es importante un cierto control para garantizar que reúnan unas condiciones mínimas y no se produzcan problemas cuando conviven viviendas habituales con alquileres temporales.

El 29 de julio se reunirán en la sede de Turespaña los miembros de una comisión formada por las Comunidades Autónomas de Aragón, Andalucía, Canarias y La Rioja para aprobar una normativa común y exportable para el resto de las autonomías que no tengan legislación propia, según explica Elena Allué, directora general de Turismo del Gobierno de Aragón,

Toman como modelo la norma catalana: los particulares que quieran alquilar su casa tendrán que registrarlas en el Ayuntamiento (el cobro o no de una tasa y la cuantía dependerá de los Consistorios). En el caso aragonés prevén incluir la regulación en la ley de acompañamiento de los presupuestos de 2014. Y que entre septiembre y octubre entre en vigor.

En Aragón, explica Allué, los inspectores tienen orden de cuantificar el número de viviendas que se anuncian. "Los apartamentos turísticos en bloques separados y dados de alta y que ofrecen servicios al inquilino tienen su regulación específica. Ahora se trata de regular los de particulares", aclara.

Por la senda del modelo catalán

En Cataluña, explican en la Consejería de Turismo, se considera Vivienda de Uso Turístico (VUT) aquella cuyo propietario la cede a terceros a cambio de un precio, por un período máximo de 31 días, dos o más veces al año.

Debe disponer de la cédula de habitabilidad y no puede ser ocupada con más plazas que las indicadas en la cédula. Además, debe "satisfacer en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general. y debe estar suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene".

Por otra parte, las viviendas de uso turístico solo se pueden ceder enteras.

Para legalizar un VUT antes de empezar la actividad, hay que presentar ante el Ayuntamiento correspondiente una comunicación previa de inicio de actividad.

Pero, atención, porque puede haber restricciones para que una vivienda sea utilizada como VUT, si lo prohíbe la ordenanza municipal de usos del sector donde se encuentre y/o por los estatutos de la comunidad, siempre que estén debidamente inscritos en el Registro de la propiedad y en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

En la web hay información adicional para los propietarios que puede servir para anticipar lo que sucederá, quizá, en otras regiones.

Hasta que la Autonomía califique el alquiler temporal de turístico nada cambia

En la nueva ley de arrendamientos, que reforma la LAU de 1994, —según explica el presidente de la editorial jurídica y experto en arrendamientos, Daniel Loscertales—, "sigue vigente el artículo 3.2 de la LAU  en el sentido de que se incluyen los alquileres de "temporada", entre los que podemos incluir los de playa, montaña e incluso ciudad (por ejemplo si a se trata de un traslado a otra ciudad por dos meses). Es decir, que mientras no los califique de "turísticos" la Comunidad autónoma correspondiente, no se les podrá aplicar la exclusión del artículo cinco de la actual ley de arrendamientos".

Fuente: EL PAÍS

La demanda latente se hace visible ante el ajuste de precios en el mercado inmobiliario de Sevilla

Las ventas de naves industriales en Sevilla y Málaga son síntoma de la proximidad del fin del ciclo bajista

 

Publicado por Redacción / INMODIARIO
24-07-2013 (12:31:18)

En el mercado inmobiliario de Sevilla y su área de influencia se aprecian síntomas del fin de ciclo bajista de precios, según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. “Existen oportunidades en todos los sectores y demanda latente dispuesta a cerrar operaciones”, afirma Jesús Anaya, director de la consultora en Andalucía.

Se da el caso, incluso, de operaciones en las que el precio del inmueble es inferior al de construcción, un indicio más del cese de nuevos descensos. Por otra parte, en los mercados financiero e inmobiliario se ha producido una inversión de papeles: “las entidades financieras han relegado su actividad de concesión de crédito para convertirse en los principales ofertantes de inmuebles. Por su parte, los propietarios particulares, acuciados por la escasez de liquidez y fuentes de crédito, venden sus inmuebles a bajo precio”, argumenta Anaya.

La promoción inmobiliaria en la zona es escasa y generalmente corresponde a entidades bancarias que finalizan proyectos adjudicados para su posterior comercialización. El mercado de suelo es prácticamente inexistente ante la elevada oferta edificada disponible.

Los compradores más activos son inversores privados locales

En el mercado de inversión, compradores con liquidez suficiente estudian en la actualidad oportunidades en un mercado que tiene a las entidades bancarias como principal actor en el lado de la oferta. Los ‘family offices’ locales son los operadores más activos, aunque consideran que escasean los productos de calidad. En este sentido, la oferta de locales bancarios ha perdido atractivo debido a que suelen encontrarse desocupados.

Los inversores buscan diversificar su cartera en varios inmuebles de menor importe y contratos de obligado cumplimiento con inquilinos solventes. Si falla cualquiera de los parámetros, la compra difícilmente se produce. Las rentabilidades esperadas se sitúan en el entorno del 6-7% en retail ‘prime’, 7,5-8% en oficinas y 9-10% en industrial/logístico.

Reanimación de la demanda industrial/logística

Frente a la inactividad que se asentó en el mercado industrial/logístico entre el cierre de 2011 y el verano de 2012, el tramo final del pasado ejercicio y el inicio de 2013 han traído una esperanzadora reanimación de la demanda, principalmente en alquiler, pilotada por operadores dispuestos a tomar posiciones en un mercado con precios bajos. Este es un síntoma habitual del fin de la caída de precios y de la existencia oportunidades de compra/alquiler que no deben dejarse escapar.

El mercado industrial/logístico de Sevilla y su área de influencia se caracteriza por una disponibilidad superior al 20%, naves antiguas y ausencia de nuevas promociones. El pronóstico es de mantenimiento de esta situación a la vista de rentas. La orquilla de precios de alquiler se sitúa entre 2 y 3 euros/m²/mes en su franja más alta correspondiente a las naves más comerciales y/o de reciente construcción.

Los demandantes, que dominan el mercado, buscan asegurarse el precio bajo durante el mayor plazo de contrato posible. “Se han llegado a cerrar acuerdos a renta cero, dejando a cargo del arrendatario los gastos de comunidad y el IBI, asegurando el propietario la ocupación del inmueble”, añade Anaya.

Las pocas ventas que se registran tienen como precio máximo la suma del coste de la construcción más el del suelo sobre el que se asientan, estimando el valor de este como máximo en los 100 euros/m². En otros casos, la nave tendrá que derribarse, por el elevado coste que supone adaptarla a la normativa actual, por lo que el precio de venta será el del suelo.

Nueva fase de relocalizaciones de oficinas en Prime y Centro

La desocupación en los edificios exclusivos de  oficinas de los últimos años ha propiciado un descenso de rentas y la  flexibilización de condiciones por parte de los propietarios. Como consecuencia, las empresas instaladas en zonas periféricas están volviendo al centro urbano, que  renueva su protagonismo al aportar mejores comunicaciones y servicios a rentas similares. No obstante, el actual contexto de mercado también está propiciando procesos de renegociación de rentas entre propietarios y usuarios.

Desde el año 2007 los precios de alquiler de las oficinas en Sevilla han retrocedido de media un 40% en todas las áreas de la ciudad, llegando al 50% en la zona norte. En la actualidad, las rentas se sitúan en 9 euros/m2/mes en Centro y 12 euros/m2/mes en zona sur (Avenida de la Palmera y Los Remedios). La disponibilidad, por su parte, ha escalado desde el 15% de 2007 hasta el 40% actual.

Los comercios se trasladan para mejorar ubicación

En el mercado de locales comerciales de Sevilla se observa una reactivación propiciada por operadores que persiguen mejorar su ubicación aprovechando el aumento de la oferta y el ajuste general de las rentas. Las empresas vinculadas a los segmentos de salud, seguros y moda se muestran particularmente activas. Por su parte, la estrategia inmobiliaria de las entidades financieras, especialmente las inmersas en procesos de concentración, consiste en disminuir el número de sucursales, sin afectar su representatividad.

En el caso de los establecimientos ‘prime’, los precios de alquiler se han ajustado entre un 25% y un 30% desde el inicio de la crisis, al tiempo que la tasa de disponibilidad se ha situado entre un 20% y un 25% —dependiendo de los ejes—, mientras que en 2007 se podía hablar prácticamente de plena ocupación.

Cómo esquivar a Hacienda cuando te exige impuestos extra por la compra de una vivienda

ARMAS LEGALES PARA ESCAPAR DE SUS GARRAS 

Elena Sanz

Recibir una carta de Hacienda pocas veces hace presagiar buenas noticias. Si en esa misma misiva aparece escrito “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados” y “Propuesta de liquidación”, prepárese para una buena sacudida a su bolsillo.

Desde hace varios años, las comunidades autónomas -acuciadas por la crisis y la falta de ingresos- están remitiendo a quienes compraron vivienda hace algunos años un documento en el que reclaman el pago de impuestos 'extra' por dicha operación. La Consejería de Economía y Hacienda de turno considera que el precio de compra sobre el que se calcularon los impuestos a pagar por el comprador no cuadra con el valor que la Administración local asigna a dicho inmueble. De ahí la reclamación de esas cantidades adicionales. 

En algunas ocasiones, la entidad bancaria que financia la operación advierte al comprador de este contratiempo pero la mayoría de las veces, esta carta le pilla totalmente desprevenido. 

Veamos un ejemplo real. Imagine que a principios de 2012 compró una casa de segunda mano en Madrid por 275.000 euros y que, por esa operación, tuvo que pagar 19.250 euros en concepto de impuestos a la Comunidad de Madrid, en concreto, el 7% por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Imagine que un año y medio más tarde, recibe en su casa una carta con una desagradable sorpresa de la Consejería de Economía y Hacienda en la que le reclama casi 6.000 euros más por aquella compra.  

 
La que se describe es una situación que se lleva produciendo desde hace años en todo el territorio español. Y, a diferencia de lo que pueda parecer, no se trata de casos aislados. “No es raro que varios años después de haber comprado un piso y haber pagado los impuestos correspondientes, la comunidad autónoma de turno reclame mayores impuestos”, explica a El Confidencial José Manuel Lara, responsable de tasaciones y valoraciones inmobiliarias del Grupo Prevalúa además de perito judicial y e ingeniero de edificación.

Notificaciones que, como la que se adjunta, exigen al afectado el pago de una serie de cantidades que se calculan en base al valor que la Administración de turno concede a ese inmueble -valor catastral, valor de mercado...- y que no siempre coincide con el precio escriturado. En este ejemplo concreto, la Comunidad de Madrid atribuye a la vivienda un valor de 354.000 euros, casi 80.000 euros por encima del precio escriturado o pagado hace año y medio por su actual propietario.

Vías para escapar de las garras de Hacienda

Una vez recibida la carta y tras el enfado inicial, son muchos los ciudadanos que deciden abonar las cantidades exigidas, pero otros optan por recurrir este tipo de decisiones e intentar ganar la batalla a Hacienda. José Manuel Lara ha ganado ya siete recursos y se muestra optimista de cara al futuro. “Hay que pelear. Se puede ganar". Pero ¿cuáles son los pasos a seguir?

Una vez que el afectado ha recibido la notificación, el contribuyente dispone de 10 días hábiles para consultar el expediente, formular las alegaciones y presentar los documentos y justificantes que considere necesarios. "Para hacer estas alegaciones todavía no hay que pagar porque la liquidación provisional todavía no es firme", aclara José Manuel Lara. Pasado este tiempo e independientemente de que se realizaran alegaciones o no, la Administración envía al contribuyente la liquidación provisional, que es la que hay que pagar. "En esta liquidación pueden haber tenido en cuenta las alegaciones que se hubiesen realizado", matiza. Se puede pagar de una vez, aplazar el pago o fraccionarlo. Pero hay que pagar.

El afectado dispone de un mes para presentar un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR) de la comunidad autónoma a la que pertenezca. "La presentación de cualquiera de estos recursos no suspende el periodo de ingreso de la deuda tributaria en los plazos establecidos para tal fin, es decir, hay que pagar sí o sí".

Cuando las cifras reclamadas superan los 150.000 euros, también existe la posibilidad de acudir al Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC). Asimismo, el afectado puede ir a los juzgados, pero esta vía implica un mayor coste económico. "También existe la posibilidad de pedir una tasación pericial contradictoria, pero no lo aconsejo", apunta José Manuel Lara. "La tiene que pagar el contribuyente y es preferible ir por el camino del recurso ante el TEAR".

El recurso de reposición se debe presentar ante el mismo organismo que ha dictado la liquidación provisional. “Son juez y parte. No se van a quitar la razón”, apunta José Manuel Lara. Por ello, lo habitual es que falle a favor de la Administración.

La reclamación económico-administrativa ante el TEAR “es un proceso más lento que el recurso de reposición, pero suele ser más efectivo”, apunta este experto. “Siempre hay defectos de forma. Si se hacen bien los recursos se puede ganar en el 99% de los casos”. 

Ambos procedimientos no son excluyentes, pero no se pueden interponer de manera paralela. Es decir, se puede presentar un recurso de reposición y si este falla en nuestra contra, interponer una reclamación económico-administrativa.

José Manuel Lara explica que el TEAR suele tardar aproximadamente un año en responder. "Aunque falle a nuestro favor, no cierra la vía para que la Administración haga otra valoración y presente una nueva liquidación provisional. Cuando esto sucede se vuelve a presentar un recurso muy parecido ante el TEAR que, en aproximadamente otro año, vuelve a pronunciarse. En la mayoría de los casos vuelve a dar la razón al afectado y aunque la Administración podría volver a calcular la liquidación, tira la toalla", concluye.
Fuente: El Confidencial

Moody´s: El precio de la vivienda seguirá cayendo

 

admin

Según la agencia de calificación Moody’s, el precio de la vivienda seguirá cayendo durante varios años en España, como consecuencia de una conjunción de factores: exceso de oferta, existencia de un considerable inventario de viviendas nuevas a la venta, y ausencia de demanda.

“La demanda de vivienda está disminuyendo en España debido, entre otras razones, a la reducción de la población de jóvenes compradores, quienes se ven afectados negativamente por las dificultades del actual entorno económico”, advierte la calificadora de riesgos en un informe sobre el mercado inmobiliario español.

En este sentido, Moody’s señala que, de acuerdo con las proyecciones demográficas existentes para la próxima década, “este escenario se deteriorará aún más”, ya que la población con edades comprendidas entre 25 y 35 años, principales compradores de primera vivienda caerá a 5,1 millones en 2022 desde los 7,7 millones en 2012, mientras que la población mayor de 70 años subirá a 6,9 millones, desde los 5,8 millones actuales.

“Con una expectativa media de vida en España de 82 años, la demanda existente y futura será insuficiente para absorber el ‘stock’ de vivienda nueva, así como el creciente inventario de viviendas de segunda mano generado por el ciclo vital”, apunta el informe, que augura un impacto “muy limitado” de la decisión de otorgar el permiso de residencia a extranjeros que inviertan al menos medio millón de euros en la compra de viviendas.

Asimismo, Moody’s subraya que las actuales dificultades económicas “han amplificado el efecto sobre los precios de la vivienda de la disminución de la población más joven”, particularmente afectada por la crisis, lo que se ha traducido en la emigración de jóvenes españoles y el retorno de inmigrantes.

La calificadora de riesgos señala al elevado desempleo como la principal causa tras este “éxodo”, aunque advierte también del impacto demográfico negativo relacionado con la precarización de empleos y salarios, lo que “reduce aún más la cifra de potenciales compradores de primera vivienda”.

Por otro lado, el análisis de Moody’s concluye que las decisiones del Gobierno, como la eliminación de la deducción por compra de primera vivienda y la subida del IVA a la adquisición de vivienda nueva desde el 4% al 10%, han contribuido a la caída del precio de la vivienda, que se aceleró al 6,6% en el primer trimestre de 2013, frente al descenso del 1,4% del último trimestre de 2012.

De este modo, como consecuencia del debilitamiento de la demanda de vivienda en España, sumado al endurecimiento de los criterios de préstamo por parte de las entidades, inmersas en su propio proceso de desendeudamiento, y al mayor coste del crédito, la concesión de hipotecas ha caído un 85% respecto a los niveles observados en 2005, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Por último, Moody´s señala que “A pesar de resultar negativo para el crédito, continúan siendo improbables decisiones significativas respecto a los ratings”.

Fuente: NOTICIAS BANCARIAS

Se venden 1 millón de m2 en Sevilla. Razón: el Estado

El Plan de Racionalización pretende enajenar en la ciudad 178 propiedades Hay viviendas en el centro, locales comerciales, fincas rústicas o antiguos cuarteles

Juan Parejo | Actualizado 21.07.2013 - 05:03 

Solar en Pagés del corro 3 Situado en el 41 de la calle trianera tiene 1.579 m2 y una edificabilidad de 3.276,08 m2

El Estado vende por crisis económica. Viviendas, oficinas, locales comerciales, solares, fincas rústicas, edificios singulares o edificaciones industriales. La comisión de Coordinación Financiera de Actuaciones Inmobiliarias y Patrimoniales aprobó recientemente el programa para la venta de 15.135 inmuebles propiedad del Estado durante los años 2013, 2014 y 2015, una de las medidas incluidas en el informe de la comisión de reforma de las Administraciones Públicas. Este Plan de Racionalización del Patrimonio Inmobiliario del Estado afectará en la ciudad de Sevilla a 178 propiedades inmobiliarias, que suman una superficie total de 1.011.734 metros cuadrados. El programa recoge los inmuebles que se pretende poner en el mercado, entre los que se encuentran diversos activos de la Dirección General del Patrimonio del Estado, del Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa (Invied); de la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad (Giese), de la Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif), de la Tesorería General de la Seguridad Social y las sociedades del grupo SEPI Correos y Sepides.

Por superficie es el Instituto de la Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa (Invied) es el que pone más metros cuadrados a la venta. En total son 977.985. Destacan en este apartado los 748.072 metros en inmuebles de tipología rústica que están en el mercado. Entre los que se recogen en el listado para su enajenación se encuentran el campo de vuelo de la base aérea de Tablada (288.860 metros cuadrados); o tres parcelas situadas en el Aeropuerto de San Pablo que suman 460.000 metros. El Invied también oferta en Sevilla tres solares desafectados. Uno de 3.263 metros cuadrados de restos de fincas de la Base Aérea de Tablada; otros 7.640 del Antiguo Camino de las Huertas, también son en el mismo aeródromo. La tercera parcela, que cuenta con un uso residencial, es el antiguo cuartel de Intendencia, situado en la carretera de Su Eminencia, enclavado entre las barriadas de Pedro Salvador y Bami y el nuevo parque público que se construye sobre el cauce entubado del río Guadaíra, en el distrito Sur. Cuenta con una superficie de 47.125 metros cuadrados y se encuentra abandonado desde hace muchos años. Los suelos están calificados como terrenos urbanos según el vigente Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Los términos de la subasta partían de un precio mínimo de 8.321.774,50 para la primera oferta, porque el precio bajaba a 7.073.508,33 euros en segunda subasta y a 6.012.482,08 euros en la tercera.

El Invied también pretende enajenar los 150.951 metros cuadrados del acuartelamiento Alfonso XIII, del antiguo regimiento Sagunto 7. Este suelo urbano consolidado en Los Bermejales tiene uso terciario-comercial. Precisa de un Plan Especial de Reforma Interior (PERI) que defina la posible protección a los edificios construidos. No habrá viviendas y la venta contempla la cesión del 10% del aprovechamiento total.

La Dirección General del Patrimonio del Estado también dispone de 21 propiedades en el citado listado en la ciudad hispalense. A la venta está un apetecible solar para uso residencial en la trianera calle Pagés del Corro. Cuenta con una superficie de 1.579 metros cuadrados y una edificabilidad de 3.276. También hay disponibles otros 2.473 metros cuadrados en solares con calificación dotacional público en zonas como la Avenida Juan Pablo II y la zona residencial de Tablada.

Patrimonio del Estado prevé liberarse de un total de 16 viviendas en Sevilla capital. Todas ellas en el entorno del Alcázar y el barrio de Santa Cruz. Seis se encuentran actualmente sin ocupar y se sitúan en las calles Judería números 2 y 3; Miguel de Mañara 1 y 3; y Mariana de Pineda, 18. Esta última cuenta con una superficie construida de 825 metros cuadrados. También están disponibles otras nueve viviendas que suman 11.102 metros cuadrados, aunque en este caso se encuentran arrendadas. Están situadas en las calles Miguel de Mañara, Vida, Judería o la Plaza de la Contratación. Uno de los inmuebles de la Miguel de Mañara es un ático con una superficie de 1.733 metros cuadrados.

El listado de propiedades que vende el Estado también contempla locales comerciales propios. En Sevilla capital hay doce con una superficie de 1.299 metros cuadrados. Los hay vacíos y alquilados. Por ejemplo, en la calle Genaro Parladé, 3, en los bajos de los edificios La Estrella, hay tres locales propiedad del Estado que están ocupados por un supermercado, una peluquería y un despacho de abogados.

La Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado (Giese) pretende enajenar dos solares con calificación residencial. Uno de 82 metros cuadrados en la calle Ébano de Torreblanca, con una tasación de 77.220 euros; y otro en López de Azme, de 150 metros cuadrados, valorado en 331.312 euros.

El Estado enajenará otras 71 viviendas en Sevilla. A la Administración de Infraestructuras Ferroviarias (Adif) pertenecen 67, con una superficie de 4.909 metros cuadrados útiles. Las otras cuatro son propiedad de la Tesorería General de la Seguridad Social y suman una superficie de 410 metros cuadrados.

Los inmuebles que, como algunas viviendas o locales comerciales, se encuentran actualmente arrendados, se intentarán vender de forma preferente a los actuales inquilinos.

Cada uno de los centros gestores incluidos en el plan tiene que determinar los plazos y el proceso a seguir para que se efectúen estas enajenaciones, que a nivel nacional pretenden reducir en un 20% el gasto de arrendamiento en el plazo de dos años. De este modo, se prevé poner a la venta los que tengan más posibilidades de encontrar comprador. Para la venta, además de ofrecer los inmuebles a través del Ministerio de Hacienda, se están empleando como medios publicitarios diversos portales inmobiliarios especializados, como addeet.com y fotocasa.es.

En todo caso, el programa tiene un carácter abierto, y es susceptible tanto de ampliación, mediante la incorporación de nuevos inmuebles a las operaciones de venta, como de reducción, si se decide la reutilización de inmuebles inicialmente destinados a la venta.

Fuente: diariodesevilla.es

El nuevo escaparate hipotecario de este verano

La banca da algunas pinceladas a su oferta de hipotecas

• Las condiciones más ventajosas siguen siendo para las viviendas propiedad de las entidades

• La firma de hipotecas sigue anclada en niveles mínimos

Las mejores hipotecas son
para los pisos de la banca.

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Miriam Calavia Madrid

La banca ha aprovechado la llegada del verano para dar algunas pinceladas a su oferta de hipotecas. Entre las novedades destacan ligeras bajadas en los diferenciales que se añaden al euríbor y la aparición de préstamos especiales para la compra de inmuebles del famoso ‘banco malo’. Eso sí, las condiciones más ventajosas siguen siendo para las viviendas propiedad de las entidades. Aun así, la firma de hipotecas sigue anclada en niveles mínimos, según los datos del INE, una tendencia a la baja que dura ya tres años.

1. Los mejores precios y condiciones para los pisos de la banca

La banca sigue reservando las mejores ofertas hipotecarias para quien elija una vivienda de su cartera inmobiliaria. Son sin duda las hipotecas con las condiciones más ventajosas del momento, dado que solo en estos casos la financiación alcanza hasta el 100% y son más baratas y flexibles, con plazos de amortización más largos.

Y eso pese a que la reforma hipotecaria, que entró en vigor el pasado mes de mayo con su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), establece que los nuevos préstamos no podrán concederse por un plazo superior a los 30 años ni cubrir más del 80% del valor de tasación del inmueble.

Openbank, la entidad online del Banco Santander, anuncia la Hipoteca Altamira para viviendas de obra nueva y de segunda mano que se encuentren en la web de la sociedad inmobiliaria del grupo, Altamira Santander Real State. Ofrece euríbor + 1,25% con hasta el 100% de financiación y a 40 años. Eso sí, tiene una comisión de apertura del 0,20%. El diferencial sobre el euríbor se eleva al 2,50% y el plazo se acorta a 30 años si el préstamo es para un inmueble ajeno a la entidad, y siempre que se domicilien la nómina, tres recibos mensuales y se usen las tarjetas 4B y Visa. Sin esta vinculación, el diferencial llega al 3%.

Grupo Banco Popular ha mejorado incluso su Hipoteca Aliseda, con un tipo de interés variable de euríbor + 0,90% durante el primer año y un diferencial del 1,25% el resto del tiempo. Anteriormente, los primeros 24 meses se pagaba euríbor + 1,25% y los demás un 1,75% sobre el índice de referencia. El plazo máximo se ha alargado 10 años, hasta 40, y ahora no cobra comisión de apertura (antes un 0,10%). Financia el 100% del precio de compraventa más gastos (impuestos, notaría, gestoría y registros) y, además, tiene una carencia de hasta 24 meses, en la que solo se pagarán intereses. En caso de desistimiento, la compensación es del 0,50% los primeros cinco años de vida del préstamo y el 0,25% a partir del quinto año.

En BBVA, para las casas de su portal inmobiliario, financian el 100% a 40 años y libre de comisiones. Además da facilidades para rebajar la cuota hasta un 30%.

El grupo Liberbank premia la compra de sus inmuebles con euríbor + 1,75%, mientras que para el resto de viviendas hay un suelo del 4%.

2. Nuevo préstamos especiales para el 'banco malo'

Banco Sabadell ha sido la última entidad financiera en lanzar una hipoteca específica para la compra de inmuebles en manos de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) o banco malo, como se le conoce popularmente. Ha seguido los pasos de Banco Santander y CaixaBank, que fueron las primeras en cerrar acuerdos hipotecarios con la Sareb. Las tres entidades han habilitado para este tipo de productos hasta 1.000 millones de euros. Asimismo, BBVA está estudiando esta posibilidad.

El pasado junio nació la Superhipoteca Sareb-Santander a 30 años que cubre hasta el 80% del valor de tasación de viviendas destinadas a primera residencia, a un precio a partir de euríbor + 2,25%, dependiendo de la vinculación que asuma el cliente. Para segundas residencias, la financiación máxima pasa a ser del 60%, con plazos de hasta 25 años y con tipos mínimos del 3% sobre el euríbor.

El Préstamo Hipotecario Estrella Bonificado Sareb-CaixaBank también con una duración de 30 años y con un porcentaje de financiación de hasta el 80%, añade al euríbor un diferencial del 3%, que tras obtener una bonificación de hasta el 0,70% por vinculación se reduce al 2,30%. En el caso de segundas residencias, como mucho financia el 60% a 25 años y a un tipo de interés de euríbor + 4%.

Por su parte, la Hipoteca Bonificada Sareb-Sabadell para particulares residentes financia hasta el 80% del valor de tasación de primeras viviendas a un plazo de 30 años. El primer año se aplica un tipo de interés fijo del 4% y el resto el tipo estándar será de euríbor más un diferencial del 3,5%, que puede bajar hasta el 2,5% en función de la bonificación asignada. Para segundas residencias, las condiciones son las mismas, aunque la financiación máxima es del 70%. A los no residentes ofrece un tipo fijo del 4,85% los primeros doce meses y los siguientes euríbor + 4,05%, porcentaje que puede reducirse al 3,30% en caso de bonificación.

Los convenios tienen vigencia hasta el 31 de diciembre de 2014, susceptibles de prórroga.

Sareb cuenta en su cartera con 55.700 viviendas y unos 30.000 activos anexos, como plazas de garaje y trasteros.

3. Diferenciales en torno al 2% y ofertas personales

Fuera del particular universo de los pisos propiedad de la banca, las hipotecas más atractivas las siguen acaparando los bancos online, y eso a pesar de que en los últimos meses han disparado los diferenciales que aplican sobre el índice de referencia euríbor hasta situarlos por encima del 2%, prácticamente en el mismo nivel que las entidades tradicionales.

La oferta más interesante sigue siendo la Hipoteca Naranja de ING Direct para clientes, con euríbor + 2,29%. Además, la entidad acaba de bajar en 0,8 puntos porcentuales el diferencial para los que no sean clientes, desde el 3,49% al 2,69%. No tiene suelo ni comisiones, pero para disfrutar de estas condiciones hay que tener domiciliada la nómina o pensión y contratar un seguro de vida y hogar. El plazo es hasta 40 años y financia el 80% del valor de tasación de la vivienda.

Un diferencial sobre el euríbor más bajo, del 2,25%, comercializa ActivoBank en su Hipoteca Activo Plus, contratando un seguro de vida, hogar y llevando la nómina (en caso contrario el interés sube al 2,50%). Sin embargo, tiene un suelo hipotecario del 3% y un techo del 12%. Tampoco cobra comisiones y la duración máxima es de 40 años.

La Hipoteca Azul de iBanesto tiene un precio de euríbor + 2,64%, sin comisiones ni cláusula suelo, aunque el periodo de amortización se estrecha a 30 años y la lista de productos vinculados es más larga: domiciliación de las nóminas de los titulares, dos recibos, tarjetas y un seguro multiriesgo de hogar y vida con Santander Seguros.

La Hipoteca Uno-e, del grupo BBVA, con un plazo de hasta 35 años permite llegar con fidelización a un interés del 2,70% sobre el euríbor. Sin ninguna vinculación el diferencial alcanza el 3%.

La Hipoteca Sin Mas de Bankinter presta a 40 años a los menores de 35 años, a un tipo fijo del 4,5% los doce primeros meses y euríbor más un precio personalizado el resto de años en función del perfil del cliente y el grado de vinculación. Cobra un 1% por apertura.

Cada vez más algunas entidades, como CaixaBank, BBVAo Santander, fijan las condiciones de las hipotecas dependiendo del tipo de cliente y su relación con el banco.

Por su parte, la Hipoteca EVO, de EVO Banco (marca comercial de NCG), tiene un tipo mixto del 3,65% el primer año y euríbor + 2,55% el resto. La principal ventaja es que está ausente de comisiones y requisitos.

4. El tipo de interés fijo oscila entre el 6% y el 8%

La oferta de hipotecas con un tipo de interés fijo es más escasa y por regla general la vida del préstamo es más corta, en torno a 25 años. Entre los pros destacan que el hipotecado tendrá una cuota estable y se exige menor vinculación que en las hipotecas a tipo variable. Pero las comisiones son mayores y también los intereses que se aplican, que oscilan entre el 6% y el 8%.

Actualmente, la más asequible del mercado es la Hipoteca Abierta Bonificada de CaixaBank al 6,20% hasta 25 años y con una cuantía máxima del 80% del valor de tasación de la vivienda. Da la posibilidad de establecer hasta dos años de carencia, pero requiere la contratación de un seguro de hogar y un depósito a la vista. Tiene una comisión de apertura del 1,50% y además una compensación por riesgo de tipo de interés del 2,5% (en caso de amortización o cancelación anticipada que genere pérdidas para el banco).

El tipo de interés puede subir al 6,95% dependiendo de la vinculación, el importe y la duración del préstamo.

Le sigue la hipoteca de ActivoBank a un tipo fijo del 6,40%, que también cubre el 80% y con igual gasto de apertura, aunque en caso de liquidar antes de tiempo hay una comisión del 0,5%, y la prima por riesgo de tipo de interés se eleva al 4%. Es a 30 años y únicamente requiere un seguro de hogar.

Banco Sabadell ofrece un tipo fijo que depende del plazo de la hipoteca, 30 años como máximo. Es obligatorio el seguro de hogar y vida y la comisión de apertura es negociable. Igualmente, la indemnización por pago anticipado es del 4%.

La Superhipoteca a tipo fijo de Santander para vivienda habitual financia hasta el 80% del importe menor entre el valor de compra y el de tasación, aplicando un interés del 7,95% para un plazo de 20 años. Hay un periodo inicial de carencia de hasta un año y no es necesario contratar ningún producto adicional.

Entre las hipotecas mixtas se encuentran las que comercializa Caja España-Duero. La Hipoteca Net Fidelis tiene un tipo fijo del 3,50% el primer año y el resto euríbor + 2,50%. La vinculación es bastante alta, con domiciliación de la nómina, compras con tarjetas, plan de pensiones y seguros, y solo financia hasta el 60%.
Fuente: Cinco Días

Tener una vivienda vacía supone un gasto de unos 2.400 euros al año

Muchos de los requisitos que se exigen para el mantenimiento de un inmueble podrían estar cubiertos si éste estuviese ocupado por un inquilino

Redacción fotocasa.es

Existe una creencia, muy extendida entre propietarios de viviendas, que el piso cerrado no da problemas y no ocasiona grandes gastos. Según un informe elaborado por Alquiler Seguro, basado en los datos que maneja a diario sobre el coste de mantenimiento de inmuebles, tener una casa vacía acarrea un gasto medio de 2.400 euros anuales en un piso tipo (tomando como ejemplo la ciudad de Barcelona).

Este gasto oscilaría en función del tamaño de la vivienda y el municipio donde se encuentre ubicado el inmueble.Los datos de Alquiler Seguro recogen información detallada del coste medio de inmuebles en desuso en Barcelona y que puede ser extrapolada al resto de grandes ciudades de hasta 250.000 habitantes.

La realidad de los inmuebles vacíos 

Desde hace unos años el mito de que mantener una vivienda vacía hacía que se revalorizará ha desaparecido. Desde el estallido de la crisis inmobiliaria, las viviendas se deprecian a ritmo agigantado, hasta tal punto que desde 2007 el precio se ha ajustado en un 40,3% con previsiones de continuar a la baja tal y como indican diferentes analistas, que llegan a augurar descensos hasta 2014.

Ante la imposibilidad de vender, muchos propietarios mantienen sus viviendas vacías e inutilizadas, lo que provoca una mayor depreciación del inmueble. Tener una vivienda vacía afecta directamente a la conservación y mantenimiento de la misma.

Un inmueble bien conservado dura más, envejece más dignamente y permite disfrutarlo más años. Al mismo tiempo, con un mantenimiento periódico, se evitan los fuertes gastos que habría que efectuar si, de repente, fuera necesario hacer reparaciones importantes originadas por un pequeño problema que se haya ido agravando con el tiempo.

Muchos de los requisitos que se exigen para el mantenimiento de un inmueble podrían estar cubiertos si éste estuviese ocupado por un inquilino.

Gastos fijos y variables 

Analizando los impuestos comunes de una ciudad como Barcelona por ejemplo, el gasto mensual ronda los 200 euros por cada casa en desuso.

Los gastos fijos comunes a cualquier residencia son:

Comunidad de propietarios
Para el propietario, la comunidad de vecinos suele ser el gasto más elevado en el mantenimiento de una vivienda vacía. Las cuotas de las comunidades se establecen en función de los servicios asociados y de la dimensión de las zonas comunes, por lo que el recibo puede ser muy dispar según el recinto. Para un inmueble de 80 metros cuadrados en el centro de una de las principales ciudades analizadas por Alquiler Seguro, sin elementos comunes como ascensor o  portero, la cuota mensual ascendería a 75 euros, sin tener en cuenta gastos extraordinarios como derramas o reformas, lo que podría aumentarla considerablemente.

Además, hay muchas comunidades de vecinos que en el recibo incluyen gastos adicionales como la factura por calefacción comunitaria y agua, lo que se traduce en un gasto anual de comunidad de 900 euros.
 

La comunidad de vecinos suele ser el gasto más elevado en el mantenimiento de una vivienda vacía

IBI (Impuesto de bienes inmuebles)
El segundo recibo más importante en cuantía para propietarios, inexcusable, es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Éste grava la titularidad o posesión de cualquier propiedad en manos de un particular. Su cuantía se calcula en función del valor catastral, que clasifica el origen de las titularidades de los bienes inmuebles o los derechos reales establecidos. El costo del IBI varía entre el 0,4% y el 1,10% del valor catastral de la vivienda por lo que el desembolso medio por propietario es de 500 euros, en una vivienda sin garaje ni trastero. En el caso de que el inmueble disponga de añadidos, el costo puede aumentar aproximadamente unos 120 euros más. Incluye la tasa de basuras.

Seguro de hogar
Según informes elaborados por distintas aseguradoras, más de un 65% de las viviendas situadas en el territorio nacional disponen de seguro de hogar, con el fin de tener cubierto acontecimientos inesperados o accidentes. El principal motivo para asegurar la vivienda, por parte de los propietarios, es no tener que costear de su bolsillo los desperfectos que puedan ocurrir en inmuebles contiguos o los que le puedan generar ladrones o actos violentos.

Dependiendo de lo que queramos asegurar de la casa (contenido/continente) y de la compañía que contratemos, el gasto varía; no obstante, para viviendas vacías, lo habitual es contratar coberturas mínimas que fluctúan en torno a los 200 euros.

Mínimos de suministros
Parte de las 3,4 millones de viviendas vacías que hay en España mantienen contratados suministros de luz, agua y gas. Aunque no se haga uso de los mismos, estos tienen un coste mínimo, que en el caso de la luz va fijado y varía por la potencia que se haya contratado. Debido a las subidas de las tasas, en los últimos años, el coste de mínimos en suministros se ha elevado, llegando a tener que abonar un total anual de 540 euros por su alta y mantenimiento.

Hipoteca
Aunque se trata de casos excepcionales, algunas  viviendas vacías están sometidas a cargas extras como el pago de una hipoteca. Si estimamos el precio de una vivienda de 100.000 euros con una financiación a  tipo medio del 3% y 15 años, supondría afrontar un pago mensual de 690 euros.

A todos estos gastos fijos, también se ha de añadir el coste de mantenimiento y reparaciones que por falta de uso necesita un inmueble y que quedan exentos de la cobertura del seguro (avería de caldera, atascos...). Este tipo de gasto, que entraría dentro de los costes ocasionales o variables y puede incrementar el gasto anual en 260 euros, siempre dependiendo del tipo de avería, reparación o remodelación necesaria.

Barcelona es la segunda ciudad que tiene más viviendas vacías 

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, fechados en 2011 y de un cómputo aproximado, no real, puesto que no existe un censo que registre el parque absoluto de viviendas en España, entre las cuatro ciudades con más población en España hay más de 1.642.654 viviendas vacías, siendo Barcelona la que cuenta con más viviendas cerradas, seguida de Madrid, con 307.859.