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Imagen de Elisa Senra
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El perfil del comprador es un pequeño ahorrador, que busca un piso sencillo, en el centro de una ciudad, que paga al contado y que lo saca al mercado de alquiler. Su objetivo: obtener una rentabilidad inmediata a través de la renta y diversificar su inversión frente a la inseguridad que se ha abierto en Europa sobre las garantías de los depósitos bancarios, a raíz de la crisis de Chipre.
A favor de esta estrategia juega el desplome producido en los precios de los inmuebles y el relanzamiento del mercado del alquiler, provocado por el endurecimiento de las condiciones bancarias para contratar una hipoteca.
El prototipo de casa que demandan estos ahorradores: muy céntrico y con precios inferiores a 150.000 euros, que los hay.
El incremento de la compra de viviendas sin hipotecas, viene respaldada por los datos del Centro de Información Estadística del Notariado: actualmente sólo el 29% de las compras se hacen con financiación bancaria.
Rentabilidad de un 7%
Tomás López, director de ventas de Forcadell en Barcelona, explica que fenómeno del comprador ahorrador se ha disparado en el último año. "La crisis financiera de Chipre fue la chispa, ya que se empezó a decir que la Unión Europea no garantizaba depósitos bancarios por encima de los 100.000 euros y muchos ahorradores con cifras superiores a esta cantidad decidieron regresar al ladrillo ".
El segundo factor que lo favorece, según este gestor catalán, es la legislación que permite no declarar los ingresos de un alquiler en el IRPF "siempre que el inquilino tenga menos de 30 años, lo que aumenta muy significativamente la rentabilidad". En caso de que el inquilino tenga más de 30 años, el casero debe tributar por los ingresos a su tipo de IRPF.
El tercer factor es, sin duda, "la enorme bajada que han tenido los precios", asegura López. Por un piso de 150.000 euros la rentabilidad del alquiler es del 7%, muy por encima que un depósito a plazo fijo. La rentabilidad puede ser aún mayor, según López, "en el casco antiguo de Barcelona, una zona algo degradada, pero muy turística, hay viviendas a la venta por 80 ó 90.000 euros, lo que puede elevar la rentabilidad de un alquiler hasta el 10%". En esa misma zona, otros propietarios optan por convertir estos pisos en apartamentos turísticos que se alquilan por semanas y pueden obtener hasta 3.000 euros al mes. "Los alquileres salen a unos 900 euros la semana, más o menos, como un apartamento en la playa, lo que dispara las rentabilidades", argumenta.
En Valencia, 80.000 euros
Javier Garcia, director de Negocio Inmobiliario de Banco Sabadell, asegura que "el inversor local está volviendo al mercado", como demuestra el hecho de que el 70% de los compradores requieren poca o ninguna financiación. "Más del 30% de las transacciones que realiza Solvia tienen como destino la inversión para obtener rendimiento de la puesta en alquiler de la vivienda", señala.
Estas transacciones se producen sobre todo en los inmuebles de precio más económico, de menos de 80.000 euros, lo que proporciona rentabilidades brutas del alquiler que superan el 6%.
"Son compradores que conocen bien el mercado local de alquiler donde adquieren el inmueble, y con un buen conocimiento del cliente limitan el riesgo de impago, que es el que está lastrando las rentabilidades de las carteras de alquiler en este momento", explica Javier García. Solvia, filial inmobiliaria de Sabadell, no es ajena a este negocio. La empresa dice que va a crecer en el mercado de alquiler, "pero manteniendo un enfoque riguroso que limite los riesgos potenciales de un arrendador, que son la solvencia de los arrendatarios y el riesgo operacional".
Castilla León desde 50.000
Javier González, de la inmobiliaria vallisoletana Sotocasa, asegura que "ha aumentado mucho" el pequeño inversor que compra "dinero en mano" viviendas de entre 50.000 y 100.000 euros que destina al alquiler. "Aunque estamos muy lejos, nos acercamos a la situación de otros países de Europa, aunque aquí es coyuntural porque no hay acceso a la financiación ajena y los jóvenes recurren al alquiler, aunque siguen siendo potenciales compradores". González reconoce que con la reactivación del mercado del alquiler está generando una nueva línea de negocio para las inmobiliarias.
Opinión parecida ofrece el responsable de VegaInmobiliaria, que ha entrado en el mercado del alquiler, que hasta hace año y media no trabajaban. "Los clientes nos están obligando. Los bancos nos están dando promociones enteras que no consiguen vender para que las alquilemos, además con grandes facilidades, sin avales, y con dos o tres meses de carencia".
Madrid, menos de 150.000
El 30% de las 35.000 viviendas en venta en la capital que anuncian en el portal Fotocasa.es tiene un precio inferior a los 150.000 euros, y en Barcelona la tasa de "pisos baratos" ya ha alcanzado el 20%. Estos precios, explican, suponen el valor de salida del inmuebles, por lo que a menudo existe un margen de negociación a la baja durante el proceso de venta.
Fotocasa.es constata que "los propietarios de este tipo de viviendas son tanto entidades financieras como inmobiliarias y particulares, que ante la necesidad de vender, deciden ajustar los precios para hacer más atractiva su cartera de pisos a un mayor número de posibles compradores.
Y la misma tendencia observan los de Idealista, según indica Francisco Iñareta, jefe de prensa de Idealista, "en Madrid, el 24,5% de los anuncios de viviendas que tenemos -38.000 en total- tienen un precio inferior a 150.000 euros y, en Barcelona, alcanza casi el 18%".
En Málaga, un tercio del coste
La inmobiliaria Unicasa ratifica que se está reactivando la venta de pisos que cuestan unos 100.000 y 120.000 euros en algunas de las grandes ciudades andaluzas. María Eugenia Vázquez, copropietaria de Unicasa, señala que "el grueso de las ventas están por debajo de los 100.000 euros. La última vivienda, valorada en 300.000 euros, la hemos vendido en 107.000 euros".
El director comercial de Unicasa, Pedro Núñez, indica que los precios más bajos en Málaga capital rondan entre los 40 y 50.000 euros por un apartamento de un dormitorio. Antes de la crisis, costaban 130 ó 140.000 euros. Otro ejemplo es la barriada de Miraflores, los pisos se están vendiendo a 50.000 euros cuando antes valían 240.000.
Núñez asegura dos tercios de las viviendas que se venden son para alquilar. "Muchos clientes nos piden que gestionemos los alquileres de sus viviendas una vez compradas".
Aragón por 80.000
Ignacio Ferrer, responsable de API Ferrer, explica que los pequeños ahorradores que "buscan pisos normales, de entre 50.000 y 80.000 euros", pagan al contado y quieren un bien tangible para sacarle rendimiento con el alquiler. Algunos de las viviendas que se compran están para reformar o no tienen ascensor, pero se alquilan fácilmente si los preciso son razonables. Y es que si el piso "está digno y el precio es acorde, se alquila medianamente rápido porque hay demanda de alquiler, ante la imposibilidad de comprar una vivienda y las pocas ganas que tienen muchas personas de adquirirla", asegura Ferrer. Esto se traduce igualmente en que una parte muy significativa de las inmobiliarias ha pasado a ser la gestión de alquileres.
Galicia y Euskadi bajan menos
Los precios de los inmuebles han descendido menos en Galicia y País Vasco, dado que en ambas comunidades el boom inmobiliario y constructor fue mucho menor.
Los precios de venta en Galicia oscilan entre los 130.000 y los 200.000 euros y los alquileres no están muy baratos. Desde la inmobiliaria Proedia, ubicada en Santiago de Compostela, Susana Alonso, cree que el precio de los alquileres tiene que empezar a bajar después de dos años de subida. Indica que en la capital gallega antes de la crisis "las inmobiliarias vivían de los alquileres", pero las cosas han empeorado porque "el pasado año quedaron sin rentar cuatro pisos que nunca se dejaron de alquilar ".
Donde parece haber bajado más los precios es en Lugo, como explica el gerente y socio de la Inmobiliaria Norte de Lugo. Miguel Ángel reconoce que las ventas que más se sacan adelante no superan los 100.000 euros.
En el País Vasco es muy difícil encontrar pisos céntricos en las ciudades por menos de 200.000 euros, según confirman las inmobiliarias Ortuondo y Aliados. Precios inferiores pueden encontrarse en municipios periféricos o en barrios bastante degradados. En Euskadi los inversores, de mayor poder adquisitivo, miran inmuebles de mayor valor, de hasta 300.000 euros, como inversión pura, aunque también para alquilar.
Información elaborada por Carmen Larrakoetxea, Ruth Lodeiro, José María Camacho, Eva Sereno, Camila Pan de Soraluce, Rafa Daniel, Javier Alfonso y Jordi Sacristán.
Fuente: elEconomista
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