JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley.
PREÁMBULO
La atención a las circunstancias excepcionales
que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y
financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo
hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en
dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de
medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación
de los deudores hipotecarios.
Si bien la tasa de morosidad en nuestro país es
baja, hay que tener muy presente el drama social que supone, para cada
una de las personas o familias que se encuentran en dificultades para
atender sus pagos, la posibilidad de que, debido a esta situación,
puedan ver incrementarse sus deudas o llegar a perder su vivienda
habitual.
El esfuerzo colectivo que están llevando a cabo
los ciudadanos de nuestro país con el fin de superar de manera conjunta
la situación de dificultad que atravesamos, requiere que, del mismo modo
y desde todos los sectores, se continúen adoptando medidas para
garantizar que ningún ciudadano es conducido a una situación de
exclusión social.
Con este fin, es necesario profundizar en las
líneas que se han ido desarrollando en los últimos tiempos, para
perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores que, a
causa de tales circunstancias excepcionales, han visto alterada su
situación económica o patrimonial y se han encontrado en una situación
merecedora de protección.
A estos efectos se aprueba esta Ley, que consta de cuatro capítulos.
El primero de ellos prevé la suspensión inmediata
y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se
encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta
medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier
proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el
cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas
pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin
alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda
al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.
La suspensión de los lanzamientos afectará a las
personas que se encuentren dentro de una situación de especial
vulnerabilidad. En efecto, para que un deudor hipotecario se encuentre
en este ámbito de aplicación será necesario el cumplimiento de dos tipos
de requisitos. De un lado, los colectivos sociales que van a poder
acogerse son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos
hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con
discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se
encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones
sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.
Asimismo, en las familias que se acojan a esta
suspensión, los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el
Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Este límite se eleva
respecto de unidades familiares en las que algún miembro sea persona con
discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o
dependientes. Además, es necesario que, en los cuatro años anteriores
al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una
alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos
de esfuerzo de acceso a la vivienda.
La alteración significativa de sus circunstancias
económicas se mide en función de la variación de la carga hipotecaria
sobre la renta sufrida en los últimos cuatros años. Finalmente, la
inclusión en el ámbito de aplicación pasa por el cumplimiento de otros
requisitos, entre los que se pueden destacar que la cuota hipotecaria
resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el
conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que se trate de un
crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única
vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la
misma.
La trascendencia de esta previsión normativa es
indudable, pues garantiza que durante este período de tiempo, los
deudores hipotecarios especialmente vulnerables no puedan ser
desalojados de sus viviendas, con la confianza de que, a la finalización
de este período, habrán superado la situación de dificultad en que se
puedan encontrar en el momento actual.
Para estos deudores especialmente vulnerables se
prevé además que la deuda que no haya podido ser cubierta con la
vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de
sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda
pendiente.
El Capítulo II introduce mejoras en el mercado
hipotecario a través de la modificación de la Ley Hipotecaria, Texto
Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946; la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; y la Ley 41/2007, de 7 de
diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el
seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma
tributaria. Especialmente relevante es el hecho de que, para las
hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los
intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres
veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la
capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el
resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda
garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses
de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que
el principal deje de devengar interés. Adicionalmente se fortalece en la
Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes
hipotecados. Por otro lado, se refuerza la independencia de las
sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.
En la venta extrajudicial se introduce la
posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes
acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la
forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte
resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir
cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su
continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se
faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que
alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Dichas modificaciones se
adoptan como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de
la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que
se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo
Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.
El Capítulo III recoge diferentes modificaciones a
la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la
ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses
del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su
conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. En
particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad
de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún
quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria
posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente,
siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se
permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de
la vivienda ejecutada. Por otro lado, se facilita el acceso de postores a
las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los
licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario
para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes.
Asimismo se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el
rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.
Se introducen determinadas mejoras en el
procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a
efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de
tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía
ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta
concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de
adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un
máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda
habitual.
Este Capítulo recoge también la modificación del
procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de
parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de
cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar
la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin
aplicación de aquéllas consideradas abusivas. Dicha modificación se
adopta como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la
Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto, por la que
se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo
Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.
Por último, el Capítulo IV modifica el Real
Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de
deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de
aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que
pueden ser adoptadas.
Adicionalmente, esta Ley incluye un mandato al
Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para
impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social
de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que
hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un
préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de
viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de
aquellas familias que sólo pueden acceder a una vivienda en caso de que
las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.
CAPÍTULO I
Suspensión de los lanzamientos
Artículo 1. Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.
1. Hasta transcurridos dos años desde la entrada
en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso
judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado
al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual
de personas que se encuentren en los supuestos de especial
vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este
artículo.
2. Los supuestos de especial vulnerabilidad a los que se refiere el apartado anterior son:
a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
d) Unidad familiar en la que alguno de sus
miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento,
situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente
de forma permanente para realizar una actividad laboral.
e) Unidad familiar en la que el deudor
hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las
prestaciones por desempleo.
f) Unidad familiar con la que convivan, en la
misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la
hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado
de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal
de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite
acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una
actividad laboral.
g) Unidad familiar en que exista una víctima de
violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación
vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya
su domicilio habitual.
3. Para que sea de aplicación lo previsto en el
apartado 1 deberán concurrir, además de los supuestos de especial
vulnerabilidad previstos en el apartado anterior, las circunstancias
económicas siguientes:
a) Que el conjunto de los ingresos de los
miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el
Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Dicho límite será de
cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en los
supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de
cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona
con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad
intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al
33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un
grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así
como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a
la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
b) Que, en los cuatro años anteriores al momento
de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración
significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo
de acceso a la vivienda.
c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al
50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los
miembros de la unidad familiar.
d) Que se trate de un crédito o préstamo
garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en
propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
4. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá:
a) Que se ha producido una alteración
significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que
represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya
multiplicado por al menos 1,5.
b) Por unidad familiar la compuesta por el
deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y
los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda,
incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o
acogimiento familiar.
Artículo 2. Acreditación.
La concurrencia de las circunstancias a que se
refiere esta Ley se acreditará por el deudor en cualquier momento del
procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del
lanzamiento, ante el Juez o el Notario encargado del procedimiento,
mediante la presentación de los siguientes documentos:
a) Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:
1.º Certificado de rentas y, en su caso,
certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio,
expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con
relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
2.º Últimas tres nóminas percibidas.
3.º Certificado expedido por la entidad gestora
de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en
concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
4.º Certificado acreditativo de los salarios
sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia
social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
5.º En caso de trabajador por cuenta propia se
aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de
Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por
cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el
que figure la cuantía mensual percibida.
b) Número de personas que habitan la vivienda:
1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
2.º Certificado de empadronamiento relativo a las
personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la
presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses
anteriores.
c) Titularidad de los bienes:
1.º Certificados de titularidades expedidos por
el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de
la unidad familiar.
2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de
constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos
justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o
personales constituidas, si las hubiere.
d) Declaración responsable del deudor o
deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para
considerarse situado en el ámbito de aplicación de esta Ley.
CAPÍTULO II
Medidas de mejora del mercado hipotecario
Artículo 3. Modificación de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.
La Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, queda modificada como sigue:
Uno. Se añade un apartado 3 al artículo 21 que queda redactado del siguiente modo:
«1. Los documentos relativos a contratos o
actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean
relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los
derechos inscritos.
2. Las escrituras públicas relativas a actos o
contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven,
modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos
reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera,
en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán
expresar, además de las circunstancias previstas en el apartado
anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las
partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del
Notariado, de 28 de mayo de 1862.
3. En las escrituras de préstamo hipotecario
sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda
atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en
contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es
vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de
constitución.»
Dos. Se añade un tercer párrafo al artículo 114 que queda redactado del siguiente modo:
«Los intereses de demora de préstamos o
créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con
hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores
a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre
el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán
ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el
artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.»
Tres. Se modifica el artículo 129, que queda redactado del siguiente modo:
«1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:
a) Directamente contra los bienes hipotecados
sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de
la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las
especialidades que se establecen en su Capítulo V.
b) O mediante la venta extrajudicial del bien
hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se
hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para
el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad
garantizada.
2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:
a) El valor en que los interesados tasen la
finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del
que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución
judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien
del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
b) La estipulación en virtud de la cual los
otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de
la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes
estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el
carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se
hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de
la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se
hubiera hecho constar en la escritura de constitución.
c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a
las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía
aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de
demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las
limitaciones señaladas en el artículo 114.
En el caso de que la cantidad prestada esté
inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea
el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta
extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las
amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que
acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las
partes en la escritura de constitución de hipoteca.
En cualquier caso en que se hubieran pactado
intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá
acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la
liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de
constitución de hipoteca.
d) La venta se realizará mediante una sola
subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de
subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial
del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo
caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
e) En el Reglamento Hipotecario se determinará
la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el
procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en
la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los
titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que
hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación.
f) Cuando el Notario considerase que alguna de
las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de
la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible
pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de deudor,
acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos
oportunos.
En todo caso, el Notario suspenderá la venta
extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado
ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el
artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de
dichas cláusulas contractuales.
La cuestión sobre dicho carácter abusivo se
sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa
de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que
no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la
ejecución, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a
requerimiento del acreedor.
g) Una vez concluido el procedimiento, el
Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de
la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la
correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de
demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación
contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por
el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.
h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá
carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el
Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto
en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.»
Artículo 4. Modificación de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Uno. El artículo tercero queda redactado del siguiente modo:
«1. Las sociedades de tasación y los servicios
de tasación de las entidades de crédito estarán sometidas a los
requisitos de homologación previa, independencia y secreto que se
establezcan reglamentariamente.
2. Las sociedades de tasación cuyos ingresos
totales deriven, en el período temporal que reglamentariamente se
establezca, al menos en un 10 por cien de su relación de negocio con una
entidad de crédito o con el conjunto de entidades de crédito de un
mismo grupo, deberán, siempre que alguna de esas entidades de crédito
haya emitido y tenga en circulación títulos hipotecarios, disponer de
mecanismos adecuados para favorecer la independencia de la actividad de
tasación y evitar conflictos de interés, especialmente con los
directivos o las unidades de la entidad de crédito que, sin competencias
específicas en el análisis o la gestión de riesgos, estén relacionados
con la concesión o comercialización de créditos o préstamos
hipotecarios.
Esos mecanismos consistirán al menos en un
reglamento interno de conducta que establezca las incompatibilidades de
sus directivos y administradores y los demás aspectos que resulten más
adecuados para la entidad, atendiendo a su tamaño, tipo de negocio, y
demás características. El Banco de España verificará dichos mecanismos y
podrá establecer los requisitos mínimos que deban cumplir con carácter
general y requerir a las entidades, de manera razonada, para que adopte
las medidas adicionales que resulten necesarias para preservar su
independencia profesional.
La obligación de disponer de esos mecanismos
afectará también a los servicios de tasación de las entidades de
crédito. Igualmente afectará a aquellas sociedades de tasación en las
que ejerzan una influencia significativa, accionistas con intereses
específicos en la promoción o comercialización de inmuebles, o en
actividades que, a juicio del Banco de España, sean de análoga
naturaleza.
3. Las entidades de crédito que hayan emitido y
tengan en circulación títulos hipotecarios y cuenten con servicios
propios de tasación deberán constituir una comisión técnica que
verificará el cumplimiento de los requisitos de independencia
mencionados en el apartado anterior. Dicha comisión elaborará un informe
anual, que deberá remitir al consejo de administración u órgano
equivalente de la entidad, sobre el grado de cumplimiento de las citadas
exigencias. El referido informe anual deberá ser remitido igualmente al
Banco de España.
4. Las sociedades de tasación deberán someterse a
auditoría de cuentas, ajustando el ejercicio económico al año natural.
La revisión y verificación de sus documentos contables se realizará de
acuerdo con lo previsto en las normas reguladoras de la auditoría de
cuentas.»
Dos. Se modifica el apartado 2.a).1.ª del artículo tercero bis, que queda redactado como sigue:
«1.ª El incumplimiento, durante un período
superior a tres meses, del requisito del capital social mínimo exigible
para ejercer la actividad de tasación en la legislación del mercado
hipotecario, así como, durante igual período, la ausencia, o la
cobertura por importe inferior al exigible, del aseguramiento de la
responsabilidad civil establecido en esa misma normativa.»
Tres. La letra a) del artículo tercero bis.4 queda redactada del siguiente modo:
«a) El Banco de España incoará
obligatoriamente un procedimiento sancionador cuando exista una
comunicación razonada de otro organismo o autoridad administrativa en la
que se ponga de manifiesto que la prestación irregular de los servicios
de tasación ha tenido repercusiones en su campo de actuación
administrativa. Asimismo, el Consejo de Consumidores y Usuarios podrá
solicitar al Banco de España la incoación de un procedimiento
sancionador cuando, a su juicio, se ponga de manifiesto la prestación
irregular de los servicios de tasación.»
Cuatro. El artículo tercero bis I) queda redactado del siguiente modo:
«Las entidades de crédito, incluso aquellas
que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a
aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre
que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo
previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto
legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda
realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún
caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.
El incumplimiento de esta obligación se entenderá en todo caso como
infracción grave o muy grave de la entidad de crédito en los términos de
los artículos 5.d) o 4.e), respectivamente, de la Ley 26/1988, de 29 de
julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito,
respectivamente.»
Cinco. Los apartados 1 y 2 del artículo tercero ter quedan redactados como sigue:
«1. Toda persona física o jurídica que
pretenda adquirir, directa o indirectamente, una participación
significativa en una sociedad de tasación deberá informar previamente de
ello al Banco de España. Asimismo, se deberá comunicar al Banco de
España, en cuanto tengan conocimiento de ello, las adquisiciones o
cesiones de participaciones en su capital que traspasen el nivel
señalado en el apartado 2 de este artículo. Queda prohibida la
adquisición o mantenimiento por parte de las entidades de crédito, de
forma directa o indirecta, de una participación significativa en una
sociedad de tasación. Idéntica prohibición de adquisición o
mantenimiento de participaciones significativas en una sociedad de
tasación se extenderá a todas aquellas personas físicas o jurídicas
relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o
financiación de bienes tasados por la misma.
2. A los efectos de esta Ley se entenderá por
participación significativa en una sociedad de tasación aquélla que
alcance, de forma directa o indirecta, al menos el 10 por cien del
capital o de los derechos de voto de la sociedad.
También tendrá la consideración de participación
significativa aquélla que, sin llegar al porcentaje señalado, permita
ejercer una influencia notable en la sociedad.»
Seis. El segundo párrafo del artículo quinto queda redactado del siguiente modo.
«El préstamo o crédito garantizado con esta
hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del
bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o
adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por
ciento del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que
prevé esta Ley. El plazo de amortización del préstamo o crédito
garantizado, cuando financie la adquisición, construcción o
rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta
años.»
Siete. Se suprime el tercer párrafo del artículo quinto.
Artículo 5. Modificación de la Ley 41/2007, de 7
de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el
seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma
tributaria.
La letra a) del apartado 1 de la disposición adicional primera queda redactada de la siguiente manera:
«a) que el solicitante y los beneficiarios que
éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65
años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya
reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.»
Artículo 6. Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.
1. En la contratación de préstamos hipotecarios a
los que se refiere el apartado siguiente se exigirá que la escritura
pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita,
en los términos que determine el Banco de España, por la que el
prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los
posibles riesgos derivados del contrato.
2. Los contratos que requerirán la citada
expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario,
persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o
cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre
terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra
alguna de las siguientes circunstancias:
a) que se estipulen limitaciones a la
variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y
techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al
límite de variabilidad al alza;
b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;
c) que se concedan en una o varias divisas.
CAPÍTULO III
Mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria
Artículo 7. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda modificada como sigue:
Uno. Se añade un párrafo al apartado 1 del artículo 552 que queda redactado del siguiente modo:
«Cuando el tribunal apreciare que alguna de
las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el
artículo 557.1 pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por
cinco días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo
de los cinco días siguientes, conforme a lo previsto en el artículo
561.1.3.ª»
Dos. Se añade una causa 7.ª al apartado 1 del artículo 557 que queda redactado del siguiente modo:
«7.ª Que el título contenga cláusulas abusivas.»
Tres. Se añade un punto 3.ª al apartado 1 del artículo 561, que queda redactado del siguiente modo:
«3.ª Cuando se apreciase el carácter abusivo
de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las
consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la
ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas
consideradas abusivas.»
Cuatro. Se añade un apartado 1 bis al artículo 575 que queda redactado del siguiente modo:
«1 bis. En todo caso, en el supuesto de
ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado
no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la
demanda ejecutiva.»
Cinco. El artículo 579 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 579. Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados.
1. Cuando la ejecución se dirija exclusivamente
contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda
dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si,
subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera
insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el
despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes
proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias
aplicables a toda ejecución.
2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado
anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual
hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la
completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no
se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes
especialidades:
a) El ejecutado quedará liberado si su
responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha
del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien
de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada
exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago.
Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el
65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien
dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias,
podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las
estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.
b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el
remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le
hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo,
dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la
enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al
ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por
cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se
deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.
Si en los plazos antes señalados se produce
una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor
podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su
disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la
ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de
adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de
inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto
en la letra b) anterior.»
Seis. El artículo 647.1 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 647. Requisitos para pujar. Ejecutante licitador.
1. Para tomar parte en la subasta los licitadores deberán cumplir los siguientes requisitos:
1.º Identificarse de forma suficiente.
2.º Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la subasta.
3.º Presentar resguardo de que han depositado en
la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o de que han prestado aval
bancario por el 5 por ciento del valor de tasación de los bienes. Cuando
el licitador realice el depósito con cantidades recibidas en todo o en
parte de un tercero, se hará constar así en el resguardo a los efectos
de lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 652.»
Siete. El artículo 654 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 654. Pago al ejecutante,
destino del remanente, imputación de pagos y certificación de deuda
pendiente en caso de insuficiencia de la ejecución.
1. El precio del remate se entregará al
ejecutante a cuenta de la cantidad por la que se hubiere despachado
ejecución y, si sobrepasare dicha cantidad, se retendrá el remanente a
disposición del tribunal, hasta que se efectúe la liquidación de lo que,
finalmente, se deba al ejecutante y del importe de las costas de la
ejecución.
2. Se entregará al ejecutado el remanente que
pudiere existir una vez finalizada la realización forzosa de los bienes,
satisfecho plenamente el ejecutante y pagadas las costas.
3. En el caso de que la ejecución resultase
insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera
despachado ejecución más los intereses y costas devengados durante la
ejecución, dicha cantidad se imputará por el siguiente orden: intereses
remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas. Además el
tribunal expedirá certificación acreditativa del precio del remate, y de
la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la
correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de
demora y a costas.»
Ocho. El artículo 668 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 668. Contenido del anuncio de la subasta.
La subasta se anunciará con arreglo a lo
previsto en el artículo 646, expresándose en los edictos la
identificación de la finca, que se efectuará en forma concisa e
incluyendo los datos registrales y la referencia catastral si la
tuviera, la situación posesoria si le consta al juzgado, la valoración
inicial para la subasta, determinada con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 666 y los extremos siguientes:
1. Que la certificación registral y, en su
caso, la titulación sobre el inmueble o inmuebles que se subastan está
de manifiesto en la Oficina judicial sede del órgano de la ejecución.
2. Que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente o que no existan títulos.
3. Que las cargas o gravámenes anteriores, si
los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el
sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y
acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si
el remate se adjudicare a su favor.
Asimismo la subasta se anunciará en el portal
de subastas judiciales y electrónicas existentes y dependiente del
Ministerio de Justicia. En la publicación del anuncio se hará expresa
mención al portal y a la posibilidad de consulta más detallada de los
datos.»
Nueve. El apartado 1 del artículo 670 queda redactado del siguiente modo:
«1. Si la mejor postura fuera igual o superior
al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta,
el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto,
el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor
postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en
la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo
depositado y el precio total del remate.»
Diez. El artículo 671 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 671. Subasta sin ningún postor.
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún
postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la
adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del
deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del
valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que
se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda
habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por
cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese
porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de
imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días,
no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al
alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.»
Once. El artículo 682 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 682. Ámbito del presente capítulo.
1. Las normas del presente Capítulo sólo serán
aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes
pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.
2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las
disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de
lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos
siguientes:
1.º Que en la escritura de constitución de la
hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o
bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser
inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la
tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25
de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
2.º Que, en la misma escritura, conste un
domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y
de las notificaciones.
En la hipoteca sobre establecimientos
mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que
estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.
3. El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior.»
Doce. Se modifica el artículo 691.2, que pasa tener la siguiente redacción:
«2. La subasta se anunciará, al menos, con
veinte días de antelación. El señalamiento del lugar, día y hora para el
remate se notificará al deudor, con la misma antelación, en el
domicilio que conste en el Registro o, en su caso, en la forma en que se
haya practicado el requerimiento conforme a lo previsto en el artículo
686 de esta Ley. Durante dicho plazo cualquier interesado en la subasta
podrá solicitar del tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles
hipotecados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión,
solicitando su consentimiento. Cuando el poseedor consienta la
inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos
del tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien
hipotecado, podrá solicitar al tribunal una reducción de la deuda
hipotecaria de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien hubiera
sido adjudicado. El tribunal, atendidas las circunstancias, y previa
audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá lo
que proceda dentro del máximo deducible.»
Trece. El artículo 693 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 693. Reclamación limitada a
parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos
diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazos.
1. Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable
al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los
intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres
plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número
de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por
un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el
Notario en la escritura de constitución. Si para el pago de alguno de
los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el
bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la
obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al
comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no
estuviere satisfecha.
2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado
por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total
en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin
cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que
suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al
menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la
escritura de constitución.
3. En el caso a que se refiere el apartado
anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la
ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al
deudor que, hasta el día señalado para la celebración de la subasta,
podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que
por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación
de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del
préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo
del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos
efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo
previsto en el apartado 2 del artículo 578.
Si el bien hipotecado fuese la vivienda
habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor,
liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en
el párrafo anterior.
Liberado un bien por primera vez, podrá
liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos,
medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento
de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.
Si el deudor efectuase el pago en las
condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las
costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas
abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis y, una vez
satisfechas éstas, el Secretario judicial dictará decreto liberando el
bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará
cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del
ejecutante.»
Catorce. El artículo 695 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 695. Oposición a la ejecución.
1. En los procedimientos a que se refiere este
Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en
las siguientes causas:
1.ª Extinción de la garantía o de la
obligación garantizada, siempre que se presente certificación del
Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la
prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de
cancelación de la garantía.
2.ª Error en la determinación de la cantidad
exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre
de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá
acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la
cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha
libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el
ejecutante.
No será necesario acompañar libreta cuando el
procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas
corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles
otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se
hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la
especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el
ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que
discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.
3.ª En caso de ejecución de bienes muebles
hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin
desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca
mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al
gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse
mediante la correspondiente certificación registral.
4.ª El carácter abusivo de una cláusula
contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese
determinado la cantidad exigible.
2. Formulada la oposición a la que se refiere
el apartado anterior, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y
convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera
dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar cuatro días desde
la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes,
admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo
que estime procedente dentro del segundo día.
3. El auto que estime la oposición basada en las
causas 1.ª y 3.ª del apartado 1 de este artículo mandará sobreseer la
ejecución; el que estime la oposición basada en la causa 2.ª fijará la
cantidad por la que haya de seguirse la ejecución.
De estimarse la causa 4.ª, se acordará el
sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente
la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la
inaplicación de la cláusula abusiva.
4. Contra el auto que ordene el sobreseimiento
de la ejecución o la inaplicación de una cláusula abusiva podrá
interponerse recurso de apelación.
Fuera de estos casos, los autos que decidan la
oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de
recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al
proceso de ejecución en que se dicten.»
CAPÍTULO IV
Modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos
Artículo 8. Modificación del Real Decreto-ley
6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores
hipotecarios sin recursos.
El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de
medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos,
queda modificado como sigue:
Uno. El artículo 2 queda redactado del siguiente modo:
«Las medidas previstas en este Real
Decreto-ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito
garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado
en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de su entrada
en vigor, con excepción de las contenidas en los artículos 12 y 13, que
serán de aplicación general.
Las medidas previstas en este Real Decreto-ley
se aplicarán igualmente a los avalistas hipotecarios respecto de su
vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para
el deudor hipotecario.»
Dos. El artículo 3 queda redactado del siguiente modo:
«1. Se considerarán situados en el umbral de
exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con
hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las
circunstancias siguientes:
a) Que el conjunto de los ingresos de los
miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el
Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. A estos efectos se
entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no
separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con
independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los
vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
El límite previsto en el párrafo anterior será
de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en
caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada
discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o
enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para
realizar una actividad laboral, o de cinco veces dicho indicador, en el
caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral,
con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de
discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con
discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad
reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de
enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su
cuidador, para realizar una actividad laboral.
b) Que, en los cuatro años anteriores al momento
de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración
significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo
de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período
circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
A estos efectos se entenderá que se ha producido
una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el
esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se
haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que
la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era
igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de
la aplicación del Código de Buenas Prácticas.
Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:
1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
2.º La unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
3.º La unidad familiar en la que alguno de sus
miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento,
situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma
permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.
4.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
c) Que la cuota hipotecaria resulte superior
al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los
miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien
cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las
circunstancias previstas en el segundo párrafo del apartado a).
A efectos de las letras a) y b) anteriores, se
considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al
33 por ciento los pensionistas de la Seguridad Social que tengan
reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total,
absoluta o gran invalidez, y a los pensionistas de clases pasivas que
tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad
permanente para el servicio o inutilidad.
2. Para la aplicación de las medidas
complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se
refieren los apartados 2 y 3 del Anexo, será además preciso que se
cumplan los siguientes requisitos.
a) Que el conjunto de los miembros de la
unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos
patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
b) Que se trate de un crédito o préstamo
garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en
propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la
misma.
c) Que se trate de un crédito o préstamo que
carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir
estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales
suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) En el caso de que existan codeudores que no
formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las
circunstancias a), b) y c) anteriores.
3. La concurrencia de las circunstancias a que
se refiere el apartado 1 se acreditará por el deudor ante la entidad
acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:
a) Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:
1.º Certificado de rentas, y en su caso,
certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio,
expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano
competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, con relación a los
últimos cuatro ejercicios tributarios.
2.º Últimas tres nóminas percibidas.
3.º Certificado expedido por la entidad gestora
de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en
concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
4.º Certificado acreditativo de los salarios
sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia
social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
5.º En caso de trabajador por cuenta propia, si
estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el
certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía
mensual percibida.
b) Número de personas que habitan la vivienda:
1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
2.º Certificado de empadronamiento relativo a
las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de
la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses
anteriores.
3.º Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
c) Titularidad de los bienes:
1.º Certificados de titularidades expedidos
por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros
de la unidad familiar.
2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y
de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos
justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o
personales constituidas, si las hubiere.
d) Declaración responsable del deudor o
deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para
considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado
por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del
Código de Buenas Prácticas.»
Tres. Se introduce un nuevo artículo 3 bis con la siguiente redacción:
«Artículo 3 bis. Fiadores e hipotecantes no deudores.
Los fiadores e hipotecantes no deudores que se
encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote
el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a
éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas
Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el
contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de exclusión.»
Cuatro. El artículo 4 queda redactado del siguiente modo:
«1. En todos los contratos de crédito o
préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se
encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio
aplicable desde el momento en que el deudor solicite a la entidad la
aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y
acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será,
como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios
pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del
préstamo.
2. Esta moderación de intereses no será
aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el
presente Real Decreto-ley.»
Cinco. El artículo 5 queda redactado del siguiente modo:
«1. El Código de Buenas Prácticas incluido en
el Anexo será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de
crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice
la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
2. La aplicación del Código de Buenas Prácticas
se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o
créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de
adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:
a) para municipios de más de 1.000.000 de
habitantes: 250.000 euros para viviendas habitadas por una o dos
personas, ampliándose dicho valor en 50.000 euros adicionales por cada
persona a cargo, hasta un máximo de tres;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000
de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de
más de 1.000.000 de habitantes: 225.000 euros para viviendas habitadas
por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 45.000 euros
adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000
habitantes: 187.500 euros para viviendas habitadas por una o dos
personas, ampliándose dicho valor en 37.500 euros adicionales por cada
persona a cargo, hasta un máximo de tres;
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes:
150.000 euros para viviendas habitadas por una o dos personas,
ampliándose dicho valor en 30.000 euros adicionales por cada persona a
cargo, hasta un máximo de tres.
A efectos de lo anterior se tendrán en cuenta
las últimas cifras de población resultantes de la revisión del Padrón
Municipal. Asimismo se entenderán por personas a cargo, los
descendientes y ascendientes y los vinculados por una relación de
tutela, guarda o acogimiento familiar que habiten en la misma vivienda y
que dependan económicamente del deudor por percibir rentas inferiores
al salario mínimo interprofesional.
No obstante, solo podrán acogerse a las medidas
previstas en el apartado 3 del Código las hipotecas constituidas en
garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de
viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los
siguientes valores:
a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000
de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de
más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.
3. Las entidades comunicarán su adhesión a la
Secretaría General del Tesoro y Política Financiera. En los primeros
diez días de los meses de enero, abril, julio y octubre, el Secretario
de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, mediante resolución,
ordenará la publicación del listado de entidades adheridas en la sede
electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y
en el «Boletín Oficial del Estado.
4. Desde la adhesión de la entidad de crédito, y
una vez que se produzca la acreditación por parte del deudor de que se
encuentra situado dentro del umbral de exclusión, serán de obligada
aplicación las previsiones del Código de Buenas Prácticas. Sin perjuicio
de lo anterior, cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la
formalización en escritura pública de la novación del contrato
resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código
de Buenas Prácticas. Los costes de dicha formalización correrán a cargo
de la parte que la solicite.
5. La novación del contrato tendrá los efectos
previstos en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre
Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, con respecto a los
préstamos y créditos novados.
6. La adhesión de la entidad se entenderá
producida por un plazo de dos años, prorrogable automáticamente por
períodos anuales, salvo denuncia expresa de la entidad adherida,
notificada a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera con
una antelación mínima de tres meses.
7. El contenido del Código de Buenas Prácticas
resultará de aplicación exclusiva a las entidades adheridas, deudores y
contratos a los que se refiere este Real Decreto-ley. No procederá, por
tanto, la extensión de su aplicación, con carácter normativo o
interpretativo, a ningún otro ámbito.
8. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado
anterior, las entidades adheridas podrán con carácter puramente
potestativo aplicar las previsiones del Código de Buenas Prácticas a
deudores distintos de los comprendidos en el artículo 3 y podrán, en
todo caso, en la aplicación del Código, mejorar las previsiones
contenidas en el mismo.
9. Las entidades adheridas al Código de Buenas
Prácticas habrán de informar adecuadamente a sus clientes sobre la
posibilidad de acogerse a lo dispuesto en el Código. Esta información
habrá de facilitarse especialmente en su red comercial de oficinas. En
particular, las entidades adheridas deberán comunicar por escrito la
existencia de este Código, con una descripción concreta de su contenido,
y la posibilidad de acogerse a él para aquellos clientes que hayan
incumplido el pago de alguna cuota hipotecaria o manifiesten, de
cualquier manera, dificultades en el pago de su deuda hipotecaria.»
Seis. El artículo 6 queda redactado del siguiente modo:
«1. El cumplimiento del Código de Buenas
Prácticas por parte de las entidades adheridas será supervisado por una
comisión de control constituida al efecto.
2. La comisión de control estará integrada por once miembros:
a) Uno nombrado por el Ministerio de Economía y
Competitividad con al menos rango de Director General, que presidirá la
comisión y tendrá voto de calidad.
b) Uno designado por el Banco de España, que actuará como Secretario.
c) Uno designado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
d) Un juez designado por el Consejo General del Poder Judicial.
e) Un Secretario Judicial designado por el Ministerio de Justicia.
f) Un Notario designado por el Consejo General del Notariado.
g) Uno designado por el Instituto Nacional de Estadística.
h) Uno designado por la Asociación Hipotecaria Española.
i) Uno designado por el Consejo de Consumidores y Usuarios.
j) Dos designados por las asociaciones no
gubernamentales que determinará el Ministerio de Sanidad, Servicios
Sociales e Igualdad, que realicen labores de acogida.
La comisión de control determinará sus normas
de funcionamiento y se reunirá cada vez que sea convocada por su
Presidente, por propia iniciativa o a instancia de cuatro de sus
miembros. Estará, asimismo, facultada para establecer su propio régimen
de convocatorias.
3. Para la válida constitución de la comisión a
efectos de la celebración de sesiones, deliberaciones y adopción de
decisiones, será necesaria la asistencia de, al menos, cinco de sus
miembros, siempre que entre ellos figure el Presidente. Sus acuerdos se
adoptarán por mayoría de sus miembros.
4. La comisión de control recibirá y evaluará la
información que, en relación con los apartados 5 y 6, le traslade el
Banco de España y publicará semestralmente un informe en el que evalúe
el grado de cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. Este informe
deberá remitirse a la Comisión de Economía y Competitividad del Congreso
de los Diputados.
Asimismo, corresponderá a esta comisión la
elaboración del modelo normalizado de declaración responsable a que se
refiere la letra d) del artículo 3.3.
5. Las entidades adheridas remitirán al Banco de
España, con carácter mensual, la información que les requiera la
comisión de control. Esta información incluirá, en todo caso:
a) El número, volumen y características de las
operaciones solicitadas, ejecutadas y denegadas en aplicación del
Código de Buenas Prácticas, con el desglose que se considere adecuado
para valorar el funcionamiento del Código.
b) Información relativa a los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre viviendas de personas físicas.
c) Información relativa a las prácticas que
lleven a cabo las entidades en relación con el tratamiento de la deuda
hipotecaria vinculada a la vivienda de las personas físicas.
d) Las reclamaciones tramitadas conforme a lo previsto en el apartado siguiente.
La Comisión de Control podrá igualmente
requerir a las entidades adheridas cualquier otra información que
considere apropiada en relación con la protección de deudores
hipotecarios.
6. Podrán formularse ante el Banco de España las
reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades
de crédito del Código de Buenas Prácticas, las cuales recibirán el mismo
tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución
corresponde al citado Banco de España.
7. La Comisión podrá analizar y elevar al Gobierno propuestas relativas a la protección de los deudores hipotecarios.»
Siete. Se introduce un nuevo Capítulo VI con la siguiente redacción:
«CAPÍTULO VI
Régimen sancionador
Artículo 15. Régimen sancionador.
Lo previsto en los apartados 4 y 9 del artículo
5, y en el artículo 6.5 tendrá la condición de normativa de ordenación y
disciplina, conforme a lo previsto en la Ley 26/1988, de 29 de julio,
sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, y el
incumplimiento de las obligaciones que derivan de los mismos se
considerará infracción grave, que se sancionará de acuerdo con lo
establecido en dicha Ley.»
Ocho. El Anexo queda redactado del siguiente modo:
«ANEXO
Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual
1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias.
a) Los deudores comprendidos en el ámbito de
aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de
medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos,
podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración
de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y
largo plazo de la misma. Junto a la solicitud de reestructuración,
acompañarán la documentación prevista en el artículo 3.3 del citado Real
Decreto-ley.
No podrán formular tal solicitud aquellos
deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se
haya producido el anuncio de la subasta.
b) En el plazo de un mes desde la presentación
de la solicitud anterior junto con la documentación a que se refiere la
letra anterior, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan
de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las
consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de
las medidas contenidas en esta letra. Sin perjuicio de lo anterior, el
deudor podrá presentar en todo momento a la entidad una propuesta de
plan de reestructuración, que deberá ser analizada por la entidad,
quien, en caso de rechazo, deberá comunicar al deudor los motivos en que
se fundamente.
i. Carencia en la amortización de capital de
cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá
o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien
prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de
ambos sistemas.
ii. Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
iii. Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.
Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.
No conllevará costes por compensación la
amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada
durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de
reestructuración.
c) En el plan de reestructuración la entidad
advertirá, en su caso, del carácter inviable del plan conforme al
criterio previsto en el apartado siguiente o que, de resultar dicho plan
inviable, se podrán solicitar las medidas complementarias previstas en
el siguiente apartado.
2. Medidas complementarias.
a) Los deudores para los que el plan de
reestructuración previsto en el apartado anterior resulte inviable dada
su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el
capital pendiente de amortización en los términos previstos en este
apartado, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el
plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del
plan de reestructuración.
A estos efectos, se entenderá por plan de
reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria
mensual superior al 50 por cien de los ingresos que perciban
conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.
b) Al objeto de determinar la quita, la entidad
empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en
todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que
la primera decida o no conceder dicha quita:
i. Reducción en un 25 por cien.
ii. Reducción equivalente a la diferencia entre
capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la
misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre
el total de las debidas.
iii. Reducción equivalente a la mitad de la
diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que
resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la
diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte
inferior al segundo.
c) Esta medida también podrá ser solicitada
por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución
hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta.
Asimismo podrá serlo por aquellos deudores que, estando incluidos en el
umbral de exclusión al que se refiere el Real Decreto-ley 6/2012, de 9
de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin
recursos, no han podido optar a la dación en pago por presentar la
vivienda cargas posteriores a la hipoteca.
3. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual.
a) En el plazo de doce meses desde la
solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito
de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de
marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin
recursos, para los que la reestructuración y las medidas
complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo
establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su
vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos
casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien
hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta
designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.
b) La dación en pago supondrá la cancelación
total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades
personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la
misma deuda.
c) El deudor, si así lo solicitara en el momento
de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos
años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta
anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la
dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés
de demora del 10 por cien.
d) Las entidades podrán pactar con los deudores
la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la
vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda
prestar en dicha transmisión.
e) Esta medida no será aplicable en los
supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya
se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con
cargas posteriores.
4. Publicidad del Código de Buenas Prácticas.
Las entidades garantizarán la máxima difusión del contenido del Código de Buenas Prácticas, en particular, entre sus clientes.»
Disposición adicional primera. Fondo social de viviendas.
Se encomienda al Gobierno que promueva con el
sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas
propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a
aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por
el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo social de viviendas
tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de
arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que
perciban.
En el plazo de seis meses desde la entrada en
vigor de esta Ley se podrá valorar la ampliación del ámbito de cobertura
del fondo social de viviendas a personas que se encuentren en
circunstancias de vulnerabilidad social distintas a las previstas en el
artículo 1 de esta Ley. Antes de dicho periodo, únicamente podrán
efectuarse adjudicaciones a dichas personas cuando las circunstancias
excepcionales del caso lo justificasen y así se pusiese de manifiesto.
Disposición adicional segunda. Informe del Banco de España sobre la independencia de las sociedades de tasación.
En el plazo de tres meses desde la aprobación de
esta Ley, el Banco de España remitirá al Gobierno un informe en el que
se analicen las posibles medidas a impulsar para, en aras de garantizar
la estabilidad financiera y el correcto funcionamiento del mercado
hipotecario, se fortalezca la independencia en el ejercicio de la
actividad de las sociedades de tasación y la calidad de sus valoraciones
de bienes inmuebles.
Disposición adicional tercera. Publicación por el Banco de España de la Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario.
En el plazo de dos meses desde la aprobación de
esta Ley, el Banco de España publicará la «Guía de Acceso al Préstamo
Hipotecario» a la que se refiere el artículo 20 de la Orden
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del
cliente de servicios bancarios.
Disposición adicional cuarta. Exención de devolución de ayudas y beneficios fiscales.
A los beneficiarios de ayudas estatales para la
adquisición de viviendas acogidas a financiación estatal protegida, no
se les exigirá la autorización administrativa ni el reintegro a la
Administración General del Estado de las ayudas recibidas ni de las
exenciones o bonificaciones tributarias otorgadas cuando la vivienda
protegida sea objeto de dación en pago al acreedor o a cualquier
sociedad de su grupo o de transmisión mediante procedimiento de
ejecución hipotecaria o venta extrajudicial.
Tampoco se exigirá a los adquirentes de viviendas
acogidas a financiación estatal de protección oficial la devolución de
las ayudas otorgadas siempre que, como consecuencia de
reestructuraciones o quitas de deudas hipotecarias realizadas al amparo
del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de
protección a deudores hipotecarios sin recursos, se modifiquen las
condiciones de los préstamos regulados en los distintos planes estatales
de vivienda aun cuando éstos se conviertan en préstamos libres.
Las previsiones contenidas en esta Disposición
adicional no implicaran la modificación del régimen jurídico de
calificación de la vivienda ni el resto de condiciones aplicables a la
misma.
Disposición transitoria primera. Procedimientos en curso.
Esta Ley será de aplicación a los procesos
judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran
iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese
ejecutado el lanzamiento.
Disposición transitoria segunda. Intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual.
La limitación de los intereses de demora de
hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3
apartado Dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con
posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
Asimismo, dicha limitación será de aplicación a
los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de
hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en
vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como
a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido
satisfechos.
En los procedimientos de ejecución o venta
extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta
Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita
que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario
judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que
recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado
anterior.»
Disposición transitoria tercera. Régimen de participaciones significativas en una sociedad de tasación.
Las entidades de crédito, así como las personas
físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad,
explotación o financiación de bienes tasados por aquellas, deberán
reducir sus participaciones en las sociedades de tasación en
cumplimiento de lo previsto en el artículo 3 ter de la Ley 2/1981, de 25
de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, en el plazo máximo de 1
año desde la entrada en vigor de esta Ley.
Disposición transitoria cuarta. Régimen transitorio en los procesos de ejecución.
1. La modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de
enero, de Enjuiciamiento Civil, introducidas por la presente Ley serán
de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en
vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes
de realizar.
2. En todo caso, en los procedimientos ejecutivos
en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido
el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán de un
plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de
oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición
previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1
de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El plazo preclusivo de un mes se computará desde
el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley y la formulación de
las partes del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión
del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo
previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Esta Disposición transitoria se aplicará a todo
procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión
del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
3. Asimismo, en los procedimientos ejecutivos en
curso en los que, a la entrada en vigor de esta Ley, ya se haya iniciado
el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán del
mismo plazo preclusivo de un mes previsto en el apartado anterior para
formular oposición basada en la existencia de cualesquiera causas de
oposición previstas en los artículos 557 y 695 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
4. La publicidad de la presente Disposición
tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de
notificación y cómputo de los plazos previstos en los apartados 2 y 3 de
este artículo, no siendo necesario en ningún caso dictar resolución
expresa al efecto.
5. Lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley
Enjuiciamiento Civil será de aplicación a las adjudicaciones de vivienda
habitual realizadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley,
siempre que a esa fecha no se hubiere satisfecho completamente la deuda
y que no hayan transcurrido los plazos a los que se refieren las letras
a) y b) del citado artículo. En estos casos, los plazos anteriores que
vencieran a lo largo de 2013 se prolongarán hasta el 1 de enero de 2014.
La aplicación de lo previsto en este apartado no
supondrá en ningún caso la obligación del ejecutante de devolver las
cuantías ya percibidas del ejecutado.
Disposición transitoria quinta. Venta extrajudicial.
Lo previsto en el artículo 3 apartado Tres se
aplicará a las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a
la entrada en vigor de la esta Ley, cualquier que fuese la fecha en que
se hubiera otorgado la escritura de constitución de hipoteca.
En las ventas extrajudiciales iniciadas antes de
la entrada en vigor de la presente Ley y en las que no se haya producido
la adjudicación del bien hipotecado, el Notario acordará su suspensión
cuando, en el plazo preclusivo de un mes desde el día siguiente a la
entrada en vigor de esta Ley, cualquiera de las partes acredite haber
planteado ante el Juez competente, conforme a lo previsto por el
artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el carácter abusivo de alguna
cláusula del contrato de préstamo hipotecario que constituya el
fundamento de la venta extrajudicial o que determine la cantidad
exigible.
Disposición transitoria sexta. Constitución de la Comisión de Control del Código de Buenas Prácticas.
La Comisión de Control del Código de Buenas
Prácticas habrá de constituirse y celebrar su primera reunión, con la
composición prevista en el apartado 6 del artículo 8, en el plazo máximo
de un mes a partir de la entrada en vigor de esta Ley.
Disposición transitoria séptima. Aplicación del Código de Buenas Prácticas.
Los procedimientos de aplicación del Código de
Buenas Prácticas iniciados y no finalizados antes de la entrada en vigor
de esta Ley, se regirán por lo dispuesto en el Real Decreto-ley 6/2012,
de 9 de marzo, incorporando las adaptaciones necesarias para ajustarse a
los cambios que introduce esta Ley en el Código, a partir de que la
entidad comunique su adhesión.
La aplicación de las modificaciones de este
Código en ningún caso implicará un empeoramiento de la situación para el
deudor, en relación con la protección que hubiera recibido de acuerdo
con la antigua redacción del Código.
Disposición transitoria octava. Adhesión al Código de Buenas Prácticas.
Las entidades comunicarán su adhesión a las
modificaciones introducidas en el Código de Buenas Prácticas por esta
Ley a la Secretaria General del Tesoro y Política Financiera. En los
primeros diez días de los meses de enero, abril, julio y octubre, el
Secretario de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, mediante
resolución, ordenará la publicación del listado de las entidades
adheridas a dichas modificaciones en la sede electrónica de la
Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y en el Boletín
Oficial del Estado.
Las entidades que se hubieran adherido al Código
de Buenas Prácticas aprobado por el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de
marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin
recursos y no se adhieran a las modificaciones introducidas en el mismo
por esta Ley seguirán obligadas en los términos de dicho Real Decreto
Ley, en su versión originaria.
Disposición transitoria novena. Límite de emisión de cédulas hipotecarias.
Los préstamos y créditos hipotecarios con plazo
de amortización superior a 30 años formalizados por las entidades con
anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley y que cumpliesen el resto
de requisitos contenidos en la Sección II de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, seguirán perteneciendo,
hasta su completa amortización, a la cartera de préstamos y créditos
elegibles a efectos del cálculo del límite de emisión de cédulas
hipotecarias contenido en el artículo 16 de dicha Ley.
Disposición transitoria décima. Aplicaciones de
las exenciones de devolución de ayudas y beneficios fiscales relativos a
Viviendas de Protección Oficial.
Lo previsto en la disposición adicional cuarta
será de aplicación tanto a los procedimientos iniciados a la entrada en
vigor de esta Ley como a aquellos otros que, habiéndose iniciado antes
de dicha fecha, no hayan finalizado.
Disposición final primera. Modificación del
Texto Refundido de la Ley de Regulación de los Planes y Fondos de
Pensiones, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2002, de 29 de
noviembre.
Se añade una Disposición adicional séptima en los términos siguientes:
«Disposición adicional séptima.
Disponibilidad de los planes de pensiones en caso de procedimiento de
ejecución sobre la vivienda habitual.
Durante el plazo de dos años desde la entrada en
vigor de la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los
deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social,
excepcionalmente, los partícipes de los planes de pensiones podrán hacer
efectivos sus derechos consolidados en el supuesto de procedimiento de
ejecución sobre la vivienda habitual del partícipe. Reglamentariamente
podrán regularse las condiciones y términos en que podrán hacerse
efectivos los derechos consolidados en dicho supuesto, debiendo
concurrir al menos los siguientes requisitos:
a) Que el partícipe se halle incurso en un
procedimiento de ejecución forzosa judicial, administrativa o venta
extrajudicial para el cumplimiento de obligaciones, en el que se haya
acordado proceder a la enajenación de su vivienda habitual.
b) Que el participe no disponga de otros bienes,
derechos o rentas en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de
la deuda objeto de la ejecución y evitar la enajenación de la vivienda.
c) Que el importe neto de sus derechos
consolidados en el plan o planes de pensiones sea suficiente para evitar
la enajenación de la vivienda.
El reembolso de derechos consolidados se hará efectivo a solicitud del partícipe,
en un pago único en la cuantía necesaria para evitar la enajenación de
la vivienda, sujetándose al régimen fiscal establecido para las
prestaciones de los planes de pensiones. El reembolso deberá efectuarse
dentro del plazo máximo de siete días hábiles desde que el partícipe
presente la documentación acreditativa correspondiente.
El Gobierno, a propuesta del Ministro de
Economía y Competitividad, podrá ampliar el plazo previsto en esta
Disposición para solicitar el cobro de los planes de pensiones en caso
de procedimiento de ejecución sobre la vivienda habitual o establecer
nuevos periodos a tal efecto, teniendo en cuenta las necesidades de
renta disponible ante la situación de endeudamiento derivada de las
circunstancias de la economía.
Lo dispuesto en esta Disposición será igualmente
aplicable a los asegurados de los planes de previsión asegurados,
planes de previsión social empresarial y mutualidades de previsión
social a que se refiere el artículo 51 de la Ley 35/2006, de 28 de
noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y en
general a los seguros colectivos que instrumentan compromisos por
pensiones en los que se haya transmitido a los asegurados la titularidad
de los derechos derivados de las primas pagadas por la empresa así como
respecto a los derechos correspondientes a primas pagadas por
aquellos.»
Disposición final segunda. Modificación del
Texto Refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros
privados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de
octubre.
Se modifica el apartado 3 del artículo 60 del
Texto Refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros
privados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de
octubre, en los siguientes términos:
«3. En los seguros de vida en que el tomador
asume el riesgo de la inversión se informará de forma clara y precisa
acerca de que el importe que se va a percibir depende de fluctuaciones
en los mercados financieros, ajenos al control del asegurador y cuyos
resultados históricos no son indicadores de resultados futuros.
En aquéllas modalidades de seguro de vida en las
que el tomador no asuma el riesgo de la inversión se informará de la
rentabilidad esperada de la operación, considerando todos los costes.
Las modalidades a las que resulta aplicable así como la metodología de
cálculo de la rentabilidad esperada se determinarán reglamentariamente.»
Disposición final tercera. Títulos competenciales.
Esta Ley se aprueba al amparo de lo dispuesto en
las reglas 6.ª, 8.ª, 11.ª, 13.ª y 14.ª del artículo 149.1 de la
Constitución Española, que atribuyen al Estado la competencia exclusiva
sobre legislación mercantil y procesal, legislación civil, bases de la
ordenación del crédito, banca y seguros, bases y coordinación de la
planificación general de la actividad económica y hacienda general y
Deuda del Estado, respectivamente.
Disposición final cuarta. Entrada en vigor.
Esta Ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley.
Madrid, 14 de mayo de 2013.
JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,
MARIANO RAJOY BREY
pmartinez-almeida@idealista
