EL CONGRESO APRUEBA LA NUEVA LEY DE FOMENTO DEL ALQUILER
La nueva ley introduce algunos cambios y establece nuevas reglas de juego en los contratos de alquiler. Estas son las novedades más destacadas según Alquiler Seguro:
1.- Duración del contrato de alquiler
Con la nueva ley, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta es inferior a tres años, la renovación se realizará obligatoriamente por plazos anuales llegada la fecha del vencimiento hasta el cumplimiento de los tres años, excepto que el inquilino comunique su finalización con 30 días de antelación, como mínimo, antes de la fecha de expiración del contrato o de sus prórrogas. En la LAU, las prórrogas automáticas se prolongaban hasta cumplir los cinco años.
Por otra parte, no se podrá formalizar la prórroga obligatoria cuando el arrendador reclame para sí o su familia el uso de la vivienda, previa comunicación al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
2.- Prórroga del contrato
Una vez cumplido el plazo de prórrogas automáticas del contrato de arrendamiento, si no hay comunicación por ninguna de las partes con, al menos, treinta días de antelación, el contrato se prorrogará por un año más. En la LAU, esta prórroga tácita era de 3 años.
3.- Desistimiento del contrato
Una vez cumplidos los 6 primeros meses del contrato de alquiler, el arrendatario podrá desistir de él con un aviso al arrendador de treinta días. Hasta ahora, en la LAU, el inquilino podía desistir del contrato con un aviso previo de dos meses y sólo habiendo cumplido los cinco años de prórroga obligatoria. En ambos casos, se fijan en el contrato inicial de arrendamiento las indemnizaciones correspondientes por el desistimiento del arrendatario.
4.- Venta de una vivienda con inquilino
El comprador de una vivienda alquilada sólo estará obligado a mantener el arrendamiento si el contrato de alquiler se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a que se efectúe la adquisición. Si no lo está, el inquilino sólo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador. Con la LAU, el contrato se subrogaba siempre al comprador, durante los cinco primeros años del arrendamiento.
5.- Actualización de la renta
Propietario e inquilino podrán pactar la actualización de la renta en función de índices distintos del IPC. Si no existe este pacto, la renta podrá actualizarse sólo en función de las variaciones del IPC. Con la LAU sólo podía actualizarse la renta en función de las variaciones del IPC.
6.- Recuperación de la vivienda
El contrato de arrendamiento quedará extinguido si el propietario arrendador es objeto de un retracto convencional (recuperación de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (el propietario encarga a su heredero la venta del inmueble), una ejecución hipotecaria o el derecho de una opción a compra. Con la LAU, todas estas opciones de recuperación quedaban a la voluntad del arrendatario durante los cinco primeros años de duración del contrato.
7.- Derecho de adquisición preferente
El inquilino y propietario podrán pactar la renuncia del primero al derecho de adquisición preferente del inmueble arrendado. Si no se pacta esta renuncia, el propietario deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Con la LAU, el pacto por el cual el inquilino renunciaba al derecho preferente de compra era sólo válido en contratos superiores a cinco años.
8.- Incumplimiento del contrato
Se añade un nuevo punto en la futura normativa que determina el procedimiento para la cancelación del contrato de arrendamiento en caso de impago de la renta por parte del inquilino, sólo para arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad. Para recuperar la vivienda, el propietario deberá requerir judicial o notarialmente al inquilino el pago de la renta. Pasados 10 días sin respuesta por parte del inquilino o habiendo este aceptado la resolución, el arrendador podrá cancelar el contrato.
9.- Fianza
El plazo para la actualización de la fianza se condiciona al cumplimiento de tres años de contrato.
10.- Alquileres turísticos
La futura ley, a diferencia de la LAU de 1994, excluye los arrendamientos temporales con fines turísticos. “Se excluyen del derecho privado y se llevan al derecho público”, ha dicho Gustavo Rossi, consejero delegado de Alquiler Seguro. De tal manera que su regulación y fiscalidad, como actividad económica, pasarán a estar controladas por las comunidades autónomas.
Fuente: El Confidencial
No hay comentarios:
Publicar un comentario