Cristina González Rojo | Actualizado 04.08.2012 - 01:00
Los
precios de las viviendas libres continúan cayendo aunque con
diferencias considerables según las zonas. Desde hace tiempo venimos
señalando la existencia de mercados diferenciados de vivienda, como una
de las características principales del panorama inmobiliario que nos ha
dejado la crisis.
En el cuadro comparamos el segundo trimestre de cada año desde 2005 hasta la actualidad, y vemos que la caída ha sido relativamente pequeña, de algo más del 8%, tanto para España como para Andalucía. Al observar la evolución de los precios la percepción es distinta si nos situamos en máximos, que en general coinciden con el segundo semestre de 2008, que si vamos a tres años antes, 2005, cuando el mercado de la vivienda estaba en su apogeo y tenía recorrido para tres años más. De hecho, hay una provincia, Córdoba, que sigue teniendo precios más altos que en 2005 (un 14%), y en menor medida Jaén y Granada. Las caídas más importantes se dan en Málaga (-16,4%) y Almería (-11,3%). En cualquier caso, se acentúa en los dos últimos años la reducción del precio, con carácter general, con una caída, por ejemplo en Málaga del 9% en sólo un año, pasando de 1.825 euros de media por metro cuadrado, a 1.660 euros.
Distinguiendo entre viviendas libres nuevas y de segunda mano, la nueva cae un 4% para toda España y un 10% en Andalucía, mientras que en la de segunda mano ocurre al contrario, cae un 10% en España, y sólo un 6% en Andalucía. Aquí son válidos los comentarios anteriores sobre el momento en que los precios alcanzan su máximo, en el segundo trimestre de 2008, y la aceleración reciente de las caídas. Pero también muestra que en Andalucía hay un mercado más activo de compraventa de segunda vivienda, lo que hace no sólo que se crucen más operaciones, sino que los precios caigan menos.
Sobre el precio de la vivienda conviene recordar algunas ideas que pueden generalizarse. La primera, que es un mercado cuyos precios en España y Andalucía presentan rigidez a la baja. La segunda, que hay elasticidades respecto al precio muy diferentes; esto es, nos podemos encontrar con promociones en zonas donde pese a rebajas sustanciales de precios no hay demanda, y otras en que ante descuentos relativamente reducidos se realizan operaciones de compraventa. En tercer lugar, una peculiaridad actual del mercado es la falta de financiación, lo que convierte a las viviendas en poder de las entidades financieras (que sí dan financiación para sus viviendas), en un segmento especial del mercado donde la disponibilidad de financiación compensa en parte el hecho de que no haya rebajas sustanciales de precios. Es como si la oferta general del mercado se hubiera reducido en la práctica a aquellas viviendas que sí tienen financiación, y por lo tanto se quitara presión a la oferta. Todo ello, además, en un contexto de bajísimos tipos de interés.
Algunos portales inmobiliarios tratan de promediar las diferencias entre los precios de oferta y demanda, y encuentran una brecha que por media está en un 25%, lo que se considera como una referencia de la reducción que todavía tienen que experimentar las viviendas. Hay dos hechos a considerar en el futuro inmediato. Uno, el anuncio de que el IVA por vivienda nueva pasará del 4% al 10% en enero de 2013, y la supresión de la desgravación por adquisición de vivienda habitual, se considera que debería generar un repunte de las transacciones de viviendas (siempre condicionado a la financiación). Y, en segundo lugar, la transformación del sistema financiero ha activado la venta por parte de entidades financieras, coincidiendo distintos motivos. Uno es la obligación de valorar contablemente viviendas a precios muy bajos; la intervención de las entidades lleva a los nuevos gestores a liquidar inmuebles y siempre que se vendan por encima de esas cifras mínimas contabilizadas, reflejan una ganancia. Otro, la aceleración del proceso de intervención de entidades y el anuncio de que tendrán que traspasar los inmuebles a una sociedad externa lleva también a acelerar la liquidación de las carteras inmobiliarias. Todo ello justifica la previsión de que los precios continuarán cayendo, pero siempre sin olvidar la existencia de mercados muy diferenciados de vivienda, donde los precios se ajustan también de forma muy distinta.
En el cuadro comparamos el segundo trimestre de cada año desde 2005 hasta la actualidad, y vemos que la caída ha sido relativamente pequeña, de algo más del 8%, tanto para España como para Andalucía. Al observar la evolución de los precios la percepción es distinta si nos situamos en máximos, que en general coinciden con el segundo semestre de 2008, que si vamos a tres años antes, 2005, cuando el mercado de la vivienda estaba en su apogeo y tenía recorrido para tres años más. De hecho, hay una provincia, Córdoba, que sigue teniendo precios más altos que en 2005 (un 14%), y en menor medida Jaén y Granada. Las caídas más importantes se dan en Málaga (-16,4%) y Almería (-11,3%). En cualquier caso, se acentúa en los dos últimos años la reducción del precio, con carácter general, con una caída, por ejemplo en Málaga del 9% en sólo un año, pasando de 1.825 euros de media por metro cuadrado, a 1.660 euros.
Distinguiendo entre viviendas libres nuevas y de segunda mano, la nueva cae un 4% para toda España y un 10% en Andalucía, mientras que en la de segunda mano ocurre al contrario, cae un 10% en España, y sólo un 6% en Andalucía. Aquí son válidos los comentarios anteriores sobre el momento en que los precios alcanzan su máximo, en el segundo trimestre de 2008, y la aceleración reciente de las caídas. Pero también muestra que en Andalucía hay un mercado más activo de compraventa de segunda vivienda, lo que hace no sólo que se crucen más operaciones, sino que los precios caigan menos.
Sobre el precio de la vivienda conviene recordar algunas ideas que pueden generalizarse. La primera, que es un mercado cuyos precios en España y Andalucía presentan rigidez a la baja. La segunda, que hay elasticidades respecto al precio muy diferentes; esto es, nos podemos encontrar con promociones en zonas donde pese a rebajas sustanciales de precios no hay demanda, y otras en que ante descuentos relativamente reducidos se realizan operaciones de compraventa. En tercer lugar, una peculiaridad actual del mercado es la falta de financiación, lo que convierte a las viviendas en poder de las entidades financieras (que sí dan financiación para sus viviendas), en un segmento especial del mercado donde la disponibilidad de financiación compensa en parte el hecho de que no haya rebajas sustanciales de precios. Es como si la oferta general del mercado se hubiera reducido en la práctica a aquellas viviendas que sí tienen financiación, y por lo tanto se quitara presión a la oferta. Todo ello, además, en un contexto de bajísimos tipos de interés.
Algunos portales inmobiliarios tratan de promediar las diferencias entre los precios de oferta y demanda, y encuentran una brecha que por media está en un 25%, lo que se considera como una referencia de la reducción que todavía tienen que experimentar las viviendas. Hay dos hechos a considerar en el futuro inmediato. Uno, el anuncio de que el IVA por vivienda nueva pasará del 4% al 10% en enero de 2013, y la supresión de la desgravación por adquisición de vivienda habitual, se considera que debería generar un repunte de las transacciones de viviendas (siempre condicionado a la financiación). Y, en segundo lugar, la transformación del sistema financiero ha activado la venta por parte de entidades financieras, coincidiendo distintos motivos. Uno es la obligación de valorar contablemente viviendas a precios muy bajos; la intervención de las entidades lleva a los nuevos gestores a liquidar inmuebles y siempre que se vendan por encima de esas cifras mínimas contabilizadas, reflejan una ganancia. Otro, la aceleración del proceso de intervención de entidades y el anuncio de que tendrán que traspasar los inmuebles a una sociedad externa lleva también a acelerar la liquidación de las carteras inmobiliarias. Todo ello justifica la previsión de que los precios continuarán cayendo, pero siempre sin olvidar la existencia de mercados muy diferenciados de vivienda, donde los precios se ajustan también de forma muy distinta.
Fuente: diariodesevilla.es
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