De 120 a cero. Esta es la velocidad a la que se ha movido el mercado inmobiliario español en la última década. Ahora desde el sector se pide un cambio que auspicie su estabilidad. Pero, ¿qué es lo normal en el ladrillo? ¿Qué hay que cambiar en este negocio para no volver a cometer los errores del pasado?
Estefanía Fonseca / www.invertia.com
Viernes, 10 de Febrero de 2012 - 8:02 h.
El ladrillo español necesita reinventarse y estos son seis puntos clave:
-Estadísticas
El estallido de la crisis económica y el consecuente pinchazo de la burbuja inmobiliaria han evidenciado que los números en el ladrillo no cuadran. Cuantificar con exactitud el stock de pisos en venta en España se atisba como una tarea titánica. Las cifras bailan entre los 600.000 y 2,8 millones de viviendas, según distintos expertos.
Los promotores no censan en su empeño de reclamar ahora estadísticas fiables para el sector. El último en hacerlo fue el presidente del G-14 y presidente de Testa, Fernando Rodríguez-Avial. El responsable de las grandes inmobiliarias pidió ayer datos seguros que permitan conocer de primera mano cuál es la situación real del negocio. También en otra ocasión, el consejero delegado de Quabit, Alberto Quemada, aseguró que la distorsión de cifras que se manejan en el sector respecto a la caída o subida de los precios de la vivienda, confunde a los compradores.
Incluso el Banco de España (BdE) se ha pronunciado sobre esta cuestión. “Hay que mejorar la información estadística del negocio porque no está a la altura de lo que el sector representa”, dijo el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina. El experto comentó también que actualmente el mecanismo informativo es no es lo “suficientemente rico”.
-Transparencia
Especulación y corrupción son dos conceptos que han estado muy ligados al ladrillo en los últimos años. En un intento por borrar esa mala imagen desde el sector se pide que las administraciones públicas aboguen por un urbanismo ágil y flexible, de tal forma que la normativa resulte efectiva en la tramitación de licencias y permisos.
Así, distintas fuentes explican que los retrasos administrativos de los procedimientos es uno de los lastres más significativos del negocio promotor. Vía Célere explicó en el SIMA que se tardan en gestionar licencias de suelo finalista entre 8 ó 9 meses, una demora que a juicio del presidente de la compañía, Juan Antonio Gómez-Pintado, no es comprensible.
“Las autoridades dedican a la fase de gestión urbanística un periodo medio de 3 a 5 años y la mitad de ese tiempo se consume en trámites, publicaciones a los usuarios, recursos, publicaciones en periódicos, etc.". “Esto no se puede permitir porque terminar generando burbujas”, coinciden en destacar desde otra promotora.
-Diversificación del negocio
Dejar a un lado la promoción de viviendas y buscar otros nichos en el mercado. No hay más opciones, tal y como explican las grandes inmobiliarias. “El sector tendrá que diversificarse e ir hacia el alquiler, la rehabilitación, hacer oficinas, centros comerciales…”.
En este sentido, el portavoz del G-14 apuntó a que se ha de buscar un plan de rehabilitación integral de grandes zonas de las ciudades, en vez de apostar tanto por el desarrollo de planes urbanísticos en la periferia. “El centro de las ciudades ya cuenta con saneamientos, infraestructuras de comunicación y transporte, recogida de basuras…”, lo que a su juicio supone una inversión más barata y un mejor razonamiento de los recursos disponibles.
Respecto al alquiler, su postura es que esta medida debe crecer. Rodríguez-Avial aseguró que es falsa la tesis de que en España no se alquila por la inseguridad porque, en su opinión, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es buena. Para el directivo de Testa la culpa está en la falta de recursos que la administración destina a la resolución y ejecución de los desahucios. También manifestó que de forma coyuntural se podrían reducir de cinco a tres el número de años a los que el propietario está obligado a mantener al mismo inquilino.
Menos dinero a la promoción
La estrecha relación que mantienen los bancos y el ladrillo se cuantifica en más de 350.000 millones de euros. La última reforma financiera está destinada a sanear los activos inmobiliarios que tienen en las entidades en su balance, pero esta tarea no será sencilla. “En este escenario es cierto que habrá una desinversión de la banca en el ladrillo”, considera el G-14.
Por tanto, el crédito al ladrillo ya no fluirá como antaño. “Va a ver menos financiación tanto para suelos como para la construcción de viviendas”, sentenció Rodríguez-Avial. “Lo normal era que la compra de suelo se financiase con suelos propios y que el desarrollo de la promoción fue logrado crédito a medida que se avanzaba en las fases de su construcción”.
Los particulares que quieran comprar una vivienda también se verán afectados por esta situación. “Las hipotecas que se den en el futuro serán sobre el 80% del valor de la vivienda y con plazos de entre 10 y 20 años”. Además, el G-14 cree que para poder comprar un piso las entidades exigirán un gran desembolso inicial por lo que será contar con ahorros para lograr una hipoteca. Por este motivo, el lobby inmobiliario subrayó que muchos jóvenes no van a poder acceder a la compra de vivienda por lo que es necesario desarrollar el mercado del alquiler. “Un área que cuenta con una gran demanda pero con escasa oferta”.
Tampoco se volverán a ver ratios de loan to value (LTV), relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación de un inmueble, del 80% como hasta ahora. Lo normal será que este nivel de endeudamiento ronde el 50%.
-Estabilidad en la legislación
Otra de las reclamaciones más repetidas por el sector es que no se modifique la legislación cada vez que cambie el Gobierno. “Se habla de la Ley del Suelo, de los planes de vivienda pero estos no pueden cambiarse cada cuatro años”.
-Más profesional
Para los expertos lo más deseable es que el sector reduzca su peso y que tienda a una mayor profesionalización. Asimismo, no descartan que más firmas de negocio puedan verse abocadas a la quiebra o que incluso se produzcan fusiones entre compañías dada la atomización que rige el sector.
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