La compra de una vivienda es, con mucha
diferencia, la decisión financiera más importante que toman las personas
a lo largo de su vida. Pero aunque la operación resulte trascendental,
son pocos los que tienen las ideas claras.
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José Jiménez
La compra de una vivienda es, con mucha diferencia, la decisión financiera más importante que toman las personas a lo largo de su vida. Pero aunque la operación resulte trascendental, son pocos los que tienen las ideas claras en el momento de firmar el crédito hipotecario, y muchos menos los que entienden el verdadero alcance de la transacción. Para ayudar en la tarea, el notario Antonio Ripoll ha escrito un prontuario en 'El Blog del Notario' que pretende dar respuesta a las dudas más habituales. Hemos seleccionado las consultas más interesantes y le hemos pedido al notario Ripoll que nos ayude con las contestaciones.
1.- ¿Si no puedo pagar basta con que entregue la casa Banco?
En España, la hipoteca no quiere decir que "la casa sea del Banco", como usualmente se entiende por las personas. El Banco sólo tiene derecho a cobrarse antes que nadie contra la vivienda iniciando el procedimiento de ejecución (judicial o notarial), que desemboca en una subasta. Si sobra dinero se entrega a acreedores posteriores, a falta de este al propietario. Si falta, como regla general, salvo caso de hipoteca de responsabilidad limitada, se sigue respondiendo por la diferencia.
2.- ¿El Banco está obligado a coger la casa antes que cualquier otra cosa?
No, se responde con todo lo que se tenga y se gane en lo sucesivo, el negocio del Banco no es vender propiedades. Da dinero y quiere que se le devuelva. Sólo si, excepcionalmente, se ha obligado contractualmente, lo que no suele suceder, se puede exigir antes pedir contra la propiedad.
3.- Mis padres son fiadores ¿Cuándo han de pagar?
La fianza suele ser solidaria, lo que quiere decir que faltando el pago por parte del deudor (el hijo), los padres podrán ser reclamados sin pedir la venta de la propiedad. Los padres luego, en el sistema legal, podrán reclamar al hijo lo pagado por cuenta de éste.
4.- ¿Está el Banco obligado a reclamar contra la propiedad antes que contra mis padres?
No, al ocupar la misma posición que el deudor, les es aplicable lo dicho respecto del propio deudor. Normalmente se renuncia a determinados beneficios legales que permitirían tal solución.
5.- ¿Qué pasa si pagan mis padres?
Los padres se convertirán en acreedores del hijo, pudiéndole exigir como si fueran el Banco, otra cosa es que realmente lo hagan.
6.- Si me muero y no he pagado... ¿se queda el Banco sin cobrar? ¿Quién paga la deuda?
En España las deudas se heredan. Si mis herederos se convierten en tales, previa la escritura de aceptación de herencia, se verán obligados a pagar respondiendo no sólo con lo que hereden sino, sin límite, también con los bienes propios. Cualquier herederos podrá ser reclamado; luego, internamente se deben arreglar entre ellos.
7.- ¿Es lo mismo avalar que afianzar?
Es lo mismo; si bien, en función de las zonas o del tipo de contrato se le llama de una u otra manera. También se habla de "fiador real" o de "avalar con la casa" en aquellos casos en los que los sólo se hipoteca por deuda ajena. En este supuesto, no se podrá reclamar contra los demás bienes del hipotecante no deudor o de los avalistas reales.
8.- ¿Puedo pagar antes de tiempo? ¿Qué ventaja tiene pagar antes de tiempo?
Se puede pagar antes de tiempo. La ventaja es que, aunque se llegue a pagar una comisión (compensación por desistimiento), siempre será menor que lo que se devengaría por intereses. Conviene informarse antes de hacer el pago sobre los costes concretos.
9.- Si pago antes de tiempo... ¿Es mejor quitar tiempo o cuota?
En un mundo ideal, siempre tiempo, sin embargo, hay personas a las que por sus propias circunstancias les puede interesar más bajar la cuota para que ésta sea más llevadera.
10.- ¿Para qué sirve la comisión de apertura? (Buena pregunta, porque ningún Banco la utiliza para lo que debiera).
En teoría debería servir para analizar los riesgos del cliente, estudiar la operación y asesorar al cliente sobre la conveniencia del producto. Sin embargo, en la práctica funciona como un derecho/beneficio bancario.
11.- ¿Puedo vender la casa antes de pagar el préstamo?
Sí, en tales casos, debe preguntarse en el Banco el importe mínimo por el que debo venderla para quedarme libre de la operación. El mismo día se cancela la hipoteca con el dinero que nos da nuestro comprador.
12.- Estoy refinanciando... ¿Qué pasa con esta operación que firmo porque no puedo pagar? ¿Cómo estaré dentro de dos años? (los notarios no somos videntes pero aclaramos algo de esto).
La refinanciación debe ser muy meditada. A veces no es más que alargar la agonía, en estos supuestos estaré peor porque la deuda, normalmente, aunque no se pida más capital, habrá crecido o habré pagado más intereses. Se debe ser consciente de las posibilidades de salir del bache. Si éstas no existen lo mejor es vender la propiedad o buscar otra salida.
13.- ¿Qué es la responsabilidad hipotecaria?
Son unas cantidades que no se suelen entender, aparecen en la escritura y funcionan como la cifra máxima de responsabilidad que se puede reclamar por el banco contra la propiedad en perjuicio de otros acreedores que no tienen a su favor la hipoteca. Si el Banco construye bien la hipoteca, tras desencadenar el proceso de ejecución, si prospera, debería quedarse sin el problema. Si se quedó corto, el exceso de precio que se sacase de la venta se aplicará en beneficio también de los demás acreedores y no sólo del banco.
14.- ¿Qué es el suelo de la hipoteca?
El suelo de lo hipoteca, tan en la prensa en los últimos tiempos, determina que aunque se pacten intereses variables no nos beneficiemos de una bajada de los mismos por debajo de cierta cantidad. Actualmente se exigen unos requisitos especiales para contratarse. El suelo es legal, otra cosa es que contratemos o no el producto y sacrifiquemos intereses mejores para no tener suelo.
15.- ¿Qué son los instrumentos de cobertura de tipo de interés?
Es un producto bancario para asegurar los riesgos de la subida de interés. No se suele contratar, sin embargo, en determinados casos, en alguna de sus modalidades puede acabar haciendo que paguemos nosotros al Banco. También puede darse la circunstancia de que sea inútil por la propia estructura de la operación.
16.- ¿Qué es la provisión de fondos?
Es la cantidad que nos retiene la Gestoría impuesta por el Banco para hacer frente a los gastos de notaría, registro, impuestos y sus propios honorarios. En ocasiones sus minutas son más altas que las de la notaría o las del registro.
17.- ¿Qué son las vinculaciones?
En los últimos tiempos el negocio bancario, más que en unos intereses u otros, se funda en captar al cliente al 100 %, por eso, cuantos más productos se contratan mejores intereses se obtienen, siempre que esté pactado en la escritura.
18.- ¿Qué pinta la Gestoría? ¿Por qué firma una señorita que viene por una gestoría?
Tiene dos funciones. Terminada la firma se procede a retirar la escritura de la notaría, liquidar impuestos, e instar la inscripción en el Registro. Al Banco le interesa que no haya errores posteriores, pues su derecho se perjudica. Cada vez más, por otro lado, acude personal de la Gestoría, bien para comprobar que lo preparado por el Notario concuerda con las instrucciones del Banco, o, incluso, para firmar por cuenta del Banco, son las llamadas "Gestorías de firma". Es una de las partes menos transparentes del negocio bancario y no precisamente por el buen hacer de sus empleados y cumplimiento de las mismas. Normalmente se cuestiona a Bancos, Notarios, Registradores... aranceles y comisiones, sin embargo nunca se entra a valorar ni el coste de las mismas, ni la imposición por el Banco, sin posibilidad de optar, ni tampoco la falta de poder de decisión por parte del cliente.
19.- ¿Cuándo puedo quitar a mis padres, que son fiadores, de mi préstamo?
En ocasiones está pactado de antemano, no es usual. En otras ocasiones tendremos que negociar con el Banco, en tales supuestos lleva costes y si estamos pagando tal vez no compense, aunque puede generar problemas familiares.
20.- ¿Qué debo hacer antes de firmar el préstamo?
Visitar la Notaría antes de la firma, tres días antes se tiene derecho a examinar un proyecto de escritura. Exigir el cumplimiento de ese derecho. Prepararme para el acto, leyendo documentos y haciendo examen de conciencia de lo que nos jugamos en la operación. No debemos firmar sin preguntar al notario todo lo que nos preocupe, por absurdo que nos parezca.
Fuente: finanzas.com
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