Cómo escapar de las garras de una ‘hipoteca burbuja’: algunas opciones para hacerles frente

En España, la inmensa mayoría de hipotecas se vinculan al euríbor. (G3)

• Un 10% de hipotecados está atrapado en préstamos que valen más que la casa. 

• El piso de más de medio millón de familias vale menos que la hipoteca que pagan. 

• Repasamos una serie de consejos para los afectados por este tipo de hipotecas, puedan o no seguir pagando las cuotas.

20MINUTOS.ES
Contábamos hace unos días que en España había 581.441 ‘hipotecas burbuja’ en 2013, una cifra que se situará en 668.940 en 2014 y aumentará hasta las 710.386 viviendas en 2015. 

Se trata de casas que valen menos que su préstamo pendiente. Este tipo de hipotecas han provocado un agujero de casi 13.000 millones de euros, pasando de representar el 0,3% de las hipotecas en 2009 al 9,5% en 2013. En Kelisto han elaborado una lista de consejos para que los afectados traten de paliar este problema en función de la situación en la que se encuentren. 

Si podemos asumir el pago de las cuotas 

No hacer nada 
Es una buena opción para aquellos que no tengan prisa o necesidad de vender la vivienda ya que, a medida que se vayan realizando pagos, se reducirá la distancia entre el valor real de la vivienda y el de la deuda. 

Amortizar parte de la ‘hipoteca burbuja’ con los ahorros 
La primera opción a tener en cuenta para escapar de una 'hipoteca burbuja' es la de amortizar el préstamo, es decir, utilizar parte de tus ahorros para realizar un pago único que te permita reducir tu deuda. Pero antes de optar por esta alternativa debes tener en cuenta varias cosas: 

• Las comisiones por amortización anticipada.

• Los intereses que estén generando tus ahorros en ese momento y si tu banco te puede penalizar por retirarlos. 

• Si puedes necesitar esos ahorros para hacer frente a algún imprevisto o para liberarte de algún préstamo personal que te cobre unos intereses más caros de los que pagas por tu hipoteca. 

• Otro aspecto que debes tener en cuenta es el ahorro que tendrás en tu declaración de IRPF. 

• También debemos analizar qué resulta más rentable: reducir cuota o reducir los años de amortización de la hipoteca. 

• Otra opción es negociar un aumento de las cuotas mediante un cambio en las condiciones del contrato. Es lo que se denomina novación. Requiere llegar a un acuerdo con el banco y hacer frente a una serie de gastos (comisiones por novación modificativa, gastos del notario, el registro de la propiedad y la gestoría). 

Si podemos pagar la ‘hipoteca burbuja’ pero necesitamos vender el piso

Incrementar el valor de la vivienda 
Realizar pequeñas obras puede ayudar a aumentar el valor de tu vivienda, lo que nos favorecerá a la hora de negociar con un posible comprador. Entre las mejoras que puedes hacer están: mejorar su aspecto exterior, añadir una nueva habitación, realizar cambios interiores, reformar la cocina o el baño, transformar el jardín en un espacio para aparcar, arreglar problemas en el tejado, pintar y decorar o mejorar los suelos. 

Si no podemos pagar las cuotas de la ‘hipoteca burbuja’ Alquilar la vivienda Es una opción que evitaría la venta en un mal momento y nos permitiría ganar tiempo para vender cuando los precios se hayan recuperado. Tendremos que analizar el contrato de la hipoteca ya que puede incluir una cláusula que restrinja la facultad de alquilar la vivienda (en el caso de una ejecución hipotecaria o una transmisión de la vivienda ésta no estaría libre de cargas pues el nuevo propietario debería respetar los derechos de la persona que haya alquilado la casa). 

Si finalmente alquilamos el piso deberemos cobrar un precio que, sumado al resto de ingresos que tengamos, nos permita seguir pagando las cuotas de tu hipoteca y los gastos de la casa a la que nos trasladamos. Además, habrá que rendir cuentas ante Hacienda por el dinero que se ingrese. 

Negociar con el banco 
A la hora de negociar con el banco, podemos plantear varias opciones:

• Reducción de la deuda, lo que supondría adecuar el valor de la hipoteca al valor real de la vivienda. 

• La posibilidad de la dación en pago, es decir, entregar la vivienda a la entidad y considerar la deuda saldada. La dación en pago está relativamente restringida en nuestra legislación, asunto que sigue siendo objeto de debate del Parlamento estatal y de los autonómicos. 

• Flexibilización del préstamo ampliando la hipoteca o alargando en plazo. Deben ser el último recurso, pues la primera no dejaría de incrementar la diferencia entre el precio de la vivienda y el del préstamo, y la segunda, a la larga, supondría pagar más dinero en intereses. 

Vender el piso y asumir el saldo negativo 
Esta es la última alternativa y recuerda Kelisto que sólo debe ser considerada ante problemas financieros graves. Si no vamos a poder seguir pagando las cuotas de la hipoteca, la mejor de entre las peores opciones es encontrar un comprador que ofrezca el mayor importe posible por la casa y asumir el resto del pago. De lo contrario, si la vivienda es ejecutada por el banco, se subasta y no hay ningún interesado, la casa se adjudicará al banco por un 70% del valor de tasación de la vivienda. De ese modo, seguiremos en deuda con la entidad financiera.