Francisco Bengoetxea
Las entidades financieras y los inversores interesados en adquirir
deuda con garantía hipotecaria, suelos y edificios, nos preguntan quién
paga las cuotas de urbanización pendientes y de qué forma afecta a las
fincas. Normalmente, estos activos se han adquirido en un proceso
concursal, por dación en pago o tras una ejecución hipotecaria. En este
escenario, las preguntas más habituales son: ¿cómo debe calificarse en
el concurso el crédito del urbanizador, la junta de compensación o el
ayuntamiento?, ¿la ejecución de la hipoteca extingue las afecciones
urbanísticas?, ¿el inicio de la vía de apremio por impago de la
urbanización puede implicar la cancelación de las hipotecas
posteriores?, ¿la responsabilidad del nuevo titular es solidaria o
subsidiaria respecto al anterior?, ¿la cancelación registral por
caducidad de la afección urbanística extingue la obligación de pagar las
cuotas de urbanización no abonadas por el anterior propietario?
Estas cuestiones se formulan porque no está coordinada la normativa
urbanística, concursal e hipotecaria, y se puede llegar a conclusiones
muy distintas en función del órgano que las aplique. A este respecto,
como es tradición en nuestra legislación, en el artículo 16.2 del texto
refundido de la Ley de suelo de 2008, se establece que los terrenos
incluidos en un ámbito sujeto a transformación urbanística están
afectos, con el carácter de garantía real, al cumplimiento de los
deberes derivados de su transformación, entre los que se incluye el de
abonar las cuotas de urbanización. Además, en su artículo 19.1, se
establece que el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes
del anterior propietario. Por tanto, el pago de las cuotas de
urbanización pendientes se caracteriza como una obligación legal
exigible al nuevo propietario y su cumplimiento está garantizado con la
propia finca.
La cuestión se complica cuando entran en juego la legislación hipotecaría urbanística y concursal, y es la Dirección General de los Registros y del Notariado la que las aplica. En su resolución de 11 de marzo de 2013, ha declarado que si consta inscrita sobre la finca la declaración de concurso del titular registral y la apertura de la fase de liquidación, el Ayuntamiento no puede, al margen del concurso, iniciar la vía de apremio para ejecutar su crédito por impago de la urbanización, por lo que tampoco puede trabar embargo sobre la finca. Además, en su resolución de 1 de octubre de 2013, ha establecido que la afección real de la finca al pago de las cuotas de urbanización surge cuando se inscribe el proyecto de reparcelación y se extingue cuando transcurre su plazo de vigencia de siete años (art. 20 del RD 1093/1997, de 4 de julio). Por tanto, si no hay constancia registral de la afección urbanística ni anotación de embargo durante su vigencia, o si ha caducado la afección, la finca no responderá por el impago de las cuotas de urbanización del anterior propietario.
La Dirección General no soluciona todos los problemas señalados, pero aclara el relativo a la vigencia de la garantía real, esto es, la duración de la afección de la finca al cumplimiento de los deberes urbanísticos. No obstante, no aclara si la caducidad de la afección urbanística conlleva también la extinción de la obligación legal. Esta cuestión es relevante porque se produce en muchos desarrollos en los que la urbanización no ha sido completada por el urbanizador ?que normalmente está en concurso y liquidación?, o está finalizada pero deteriorada, o en aquellos casos en los que la afección urbanística inscrita ha caducado y quedan obras por realizar o abonar.
Es necesario legislar para aclarar el alcance de la subrogación del nuevo adquirente en los deberes urbanísticos pendientes y su tratamiento concursal y registral. El inversor debe tener claro si debe descontar el importe de las obligaciones urbanísticas pendientes, ya que le serán exigibles aunque no consten en el registro, o, en su caso, si no hace falta porque la administración pública será responsable frente al tercer adquirente de cualesquiera obligaciones urbanísticas pendientes de cumplimiento por el anterior titular.
Fuente: Cinco Días
Francisco Bengoetxea. Socio de Ramón y Cajal Abogados
La cuestión se complica cuando entran en juego la legislación hipotecaría urbanística y concursal, y es la Dirección General de los Registros y del Notariado la que las aplica. En su resolución de 11 de marzo de 2013, ha declarado que si consta inscrita sobre la finca la declaración de concurso del titular registral y la apertura de la fase de liquidación, el Ayuntamiento no puede, al margen del concurso, iniciar la vía de apremio para ejecutar su crédito por impago de la urbanización, por lo que tampoco puede trabar embargo sobre la finca. Además, en su resolución de 1 de octubre de 2013, ha establecido que la afección real de la finca al pago de las cuotas de urbanización surge cuando se inscribe el proyecto de reparcelación y se extingue cuando transcurre su plazo de vigencia de siete años (art. 20 del RD 1093/1997, de 4 de julio). Por tanto, si no hay constancia registral de la afección urbanística ni anotación de embargo durante su vigencia, o si ha caducado la afección, la finca no responderá por el impago de las cuotas de urbanización del anterior propietario.
La Dirección General no soluciona todos los problemas señalados, pero aclara el relativo a la vigencia de la garantía real, esto es, la duración de la afección de la finca al cumplimiento de los deberes urbanísticos. No obstante, no aclara si la caducidad de la afección urbanística conlleva también la extinción de la obligación legal. Esta cuestión es relevante porque se produce en muchos desarrollos en los que la urbanización no ha sido completada por el urbanizador ?que normalmente está en concurso y liquidación?, o está finalizada pero deteriorada, o en aquellos casos en los que la afección urbanística inscrita ha caducado y quedan obras por realizar o abonar.
Es necesario legislar para aclarar el alcance de la subrogación del nuevo adquirente en los deberes urbanísticos pendientes y su tratamiento concursal y registral. El inversor debe tener claro si debe descontar el importe de las obligaciones urbanísticas pendientes, ya que le serán exigibles aunque no consten en el registro, o, en su caso, si no hace falta porque la administración pública será responsable frente al tercer adquirente de cualesquiera obligaciones urbanísticas pendientes de cumplimiento por el anterior titular.
Fuente: Cinco Días
Francisco Bengoetxea. Socio de Ramón y Cajal Abogados
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