Sector Inmobiliario. ¿Recibirán los activos tóxicos de los bancos?

Capitalbolsa.com/CB

lunes, 2 julio 2012, 18:34

Las entidades financieras tendrán que transferir activos inmobiliarios tóxicos a Sociedades de Gestión de Activos en 2012. Consideramos que las inmobiliarias cotizadas podrían actuar como SGA, lo que tendría un efecto dilución para el accionista minoritario, ya que serían activos en estos momentos que valdrían prácticamente cero. Vemos riesgo elevado en Metrovacesa, moderado en Realia y reducido en Colonial. Mantenemos recomendación de Vender en el sector.

El RDL 18/2012 obliga a los bancos a aportar activos inmobiliarios a SGAs (Sociedades de Gestión de Activos

El RDL 18/2012 obliga a los banco a aportar los activos inmobiliarios tóxicos (adjudicados en pago de deudas) a una SGA (Sociedades de Gestión de Activos) antes del 31 de diciembre de 2012. Según esta, los activos serán transferidos a valor razonable (que no requerirán valoraciones independientes) o valor en libros deducidas las provisiones. Además, las entidades que hayan recibido ayudas del FROB tendrán la obligación de desvincularse de la SGA (es decir, venderlas en su práctica totalidad) en un plazo máximo de tres años y de enajenar al menos el 5% de los activos al año.

Podría darse el caso de transferencia de activos todavía sin provisionar

Según el RDL 18/2012, el no haber completado todas las provisiones no será motivo para no transferir los activos a la SGA, la cual posteriormente tendrá que completarlas. En caso de SGA participadas al 100% y consolidadas globalmente no cambiaría nada, aunque ¿y si la SGA es una sociedad en la que se cuenta con una participación minoritaria?, ¿y si es una sociedad participada por varias entidades?, ¿significa esto que al final las entidades no tengan que provisionar todo?. Desde nuestro punto de vista y tal y como interpretamos el RDL 18/2012, esto podría llegar a ocurrir en algunos casos y por tanto, las provisiones calculadas post RDL 18/2012 ser finalmente menores.

Creemos que las inmobiliarias cotizadas podrían actuar de SGAs recibiendo activos tóxicos de los bancos

El RDL 18/2012 es muy flexible en cuanto a qué sociedades podrían actuar como SGA y permite que estas sean participadas al 100% por una entidad, que una misma entidad tenga varias SGA, que una SGA sea participada por varias entidades, y que sea una entidad nueva o ya existente. Teniendo en cuenta que las inmobiliarias cotizadas:

1. ya están participadas en su gran mayoría por bancos,

2. traspasarles activos sería una forma de recapitalizarlas vía aportaciones no dinerarias,

3. ya tienen unos costes fijos de gestión, y

4, ninguna de las entidades las integra por global, veríamos probable que algunas actúen como SGA recibiendo activos tóxico.

Riesgo elevado en Metrovacesa, moderado en Realia, y bajo en Colonial

En caso de ser utilizadas como SGA, vemos un consiguiente riesgo de dilución para los accionistas minoritarios de estas sociedades ya que gran parte de esos activos podrían valer prácticamente cero en estos momentos. Supone una nueva fuente de incertidumbre, por lo que mantenemos recomendación de Vender en el sector. Por compañías:

Metrovacesa (riesgo elevado): El 95% de su capital está en manos de entidades financieras españolas (35% Banco Santander, 19% BFA, 17% BBVA, 12% Banco Sabadell y 12% Banco Popular), por lo que consideramos muy probable que pueda actuar como SGA de todas ellas

Realia (riesgo moderado): En el accionariado de Realia tan sólo hay una entidad financiera (BFA con un 27,6%), y hay otro socio mayoritario (FCC con un 30%), con el que habrá que negociar. Sin embargo, Realia tiene que refinanciar el 38% de su deuda en 2012, que no descartamos que acabe en una capitalización de deuda, y en este escenario, los bancos podrían preferir reforzar el capital de la inmobiliaria transfiriendo activos tóxicos

Colonial (riesgo bajo): aunque el 91% de su capital está en manos de entidades financieras, estas son en su gran mayoría extranjeras (RBS 20%, Eurohypo 20%, Credit Agricole 20%, Coral Partners 15%, La Caixa 6%, Goldman Sachs 5%, y Banco Popular 5%). Por tanto, consideramos que el riesgo de que sea utilizado como SGA de entidades españolas es reducido. Sin embargo, su filial de promoción y suelo (Asentia) podría ser cedida (por un euro más la deuda) para dicho uso a las entidades financieras españolas. Esto no tendría impacto en la valoración de Colonial al estar provisionada al 100% y eliminaría el riesgo de tener que entregar 25Mn de acciones nuevas a los bancos acreedores de dicha filial en caso de quiebra (y que supondría una dilución del 11%).
Fuente: Bols@amanía.com