La caída del precio de la vivienda en España comparada con otros países

27 de Julio de 2012

El agujero de los balances bancarios está estrechamente relacionado con el precio de la vivienda: cuanto más baje ésta, mayores serán las pérdidas que tendrán que asumir las entidades en todos los activos inmobiliarios que hayan aceptado como pago por créditos incobrables. 

Esas pérdidas disminuyen el valor de los fondos propios del banco, rebajando su coeficiente de solvencia y obligando a captar nuevo capital. En el caso de las cajas intervenidas, será el Estado (es decir, todos nosotros) quien aporte dinero para tapar el agujero generado por la bajada de los precios inmobiliarios, ya que esas entidades terminarán liquidadas o  regaladas (es decir, vendidas por un euro y asumiendo el Estado las pérdidas que puedan aflorar más adelante). Por lo tanto, la evolución del precio de la vivienda afectará tanto al sector bancario como al endeudamiento público.

Vamos a ver, con unos cuantos gráficos, cual puede ser el futuro de los precios inmobiliarios. En el primer gráfico se compara la evolución del precio de la vivienda en España con el de USA, UK e Irlanda. 

Según el índice que elabora Idealista, la vivienda española habría caído un 24,3% desde máximos, mientras que la norteamericana habría caído el 34,2%, la irlandesa un 50,2% y la británica un 10,9%.

Vemos que las diferencias entre unos y otros paísess son notables. En USA y UK se produjo una caída rápida, que quedó interrumpida en el primer trimestre de 2009 cuando la FED y el BoE comenzaron a inyectar dinero en la economía, comprando títulos de deuda pública y respaldada por hipotecas. Amboa países son grandes defensores del libre mercado, aunque en esta ocasión han preferido dejar a un lado sus principios, porque, como en las dos naciones existe la dación en pago, no haber detenido la caída de forma artificial hubiera generado un agujero bancario que podría haberse tragado a todo el sistema bancario (en mayor medida de lo que ya lo hizo) y a buena parte de la economía del país.

El caso irlandes es una muestra de la caída que puede producirse si no se detiene de alguna manera. Como Irlanda estaba en la zona Euro, el gobierno irlandés no disponía de ningún mecanismo para frenar la caída de precios en la vivienda, que ha bajado ya un 50%, después de más de cuatro años cayendo mes tras mes.

En España, como no existe la dación en pago, la caída ha tardado más en producirse (el que no puede pagar se lo piensa dos veces antes de decírselo al banco), aunque se va acelerando a medida que la crisis económica se alarga y profundiza. Los últimos datos muestran una aceleración en la caída.

Muchas voces dentro y fuera del país reclaman un saneamiento rápido de la banca. Pero, si saliesen al mercado de golpe todas las propiedades aceptadas como pago por los bancos, la caída en los precios podría ser dramática, y el agujero a tapar por el contribuyente español sería monumental. Para evitarlo, se ha propuesto como solución el "banco malo" que se quedará con los inmuebles de las entidades intervenidas y los irá vendiendo poco a poco (inicialmente se dijo que a lo largo de 20 años, aunque ahora se habla de 10). Los bancos solventes procurarán no vender con pérdidas, y, mientras puedan aguantar, crearán sus propias inmobiliarias, que tratarán de alquilar los pisos hasta que la demanda se anime. En el caso de las cajas intervenidas, sus inmuebles pasarán al banco malo, a un precio que se tendrá que determinar. Cuanto más bajo sea ese precio, mejor para el banco malo, que perderá menos dienero al irlas vendiendo, aunque mayor será el agujero en los balances de las cajas. Tanto los agujeros en el balance como las pérdidas del banco malo se pagarán con dinero público así que, de una forma o de otra, será el contribuyente español quien pierda.

La caída de los precios inmobiliarios se está produciendo porque existe un enorme stock de viviendas sin vender, y hay muy pocos potenciales compradores. Vamos a analizar estos aspectos con dos gráficos. En el primero vemos como han evolucionado el núemero de viendas comenzadas y terminadas.

Vemos que aún se siguen terminando viviendas, de las comenzadas durante la burbuja. Mientras esto siga siendo así, el stock seguirá aumentando. Deben quedar, al menos, 120.000 viviendas sin acabar, que irán aumentando el stock a medida que se vayan terminando.

Por el lado de la demanda las cosas no están mejor. Durante los años de la burbuja, la demanda era muy alta, porque las generaciones más numerosas de españoles debían comprar una vivienda para poder marcharse de la casa de sus padres y, además, cada año llegaban al país un gran número de nuevos inmigrantes, que debían vivir en algún sitio. En el siguiente gráfico vemos la evolución de la población en España.

Tras varios años creciendo a razón de unos 700.000 - 800.000 habitantes por año, ahora se ha estancado. De momento no se aprecia que disminuya, pero, si la crisis dura mucho más tiempo, es posible que muchos inmigrantes comiencen a marcharse. Cuanta menos gente haya en el país, más viviendas quedarán vacías, agravando el problema.

Otro detalle a tener en cuenta es la actuación del sector bancario. En el siguiente gráfico vemos la evolución del crédito a promotores inmobiliarios y la morosidad.

A finales del primer trimestre había aún concedidos créditos al sector por valor de 295.000 millones, de los que 67.420 están reconocidos por los bancos como dudosos. Por lo tanto, quedan 228.000 millones pendientes de devolver que, de momento, no están en mora. Es evidente que buena parte de ellos son créditos incobrables que los bancos han ido renovando para no aumentar su tasa de morosidad. Una parte de esos créditos serán recuperables, por ejemplo, los que se concedieran a inmobiliarias patrimoniales que puedan seguir con su actividad, pero  tarde o temprano, se reconocerá que buena parte del resto no se pueden devolver, y el banco tendrá que quedarse con los terrenos y los inmuebles (algunos terminados y otros a medias de construir) como pago de la deuda. Ni los promotores ni los bancos pueden mantener esas viviendas en propiedad indefinidamente, porque deben pagar unos intereses por el dinero, así que todo indica que la oferta de viviendas va ser abundante durante muchos años.

Viendo los datos, parece probable que sigamos la senda de Irlanda. Considerando 100 como el precio máximo alcanzado, nosotros ahora estamos en 75 y ellos en 50, así que la vivienda en España podria bajar un 25% más respecto al máximo y un 33% más respecto a los precios actuales. En definitiva, una destrucción de riqueza monumental.

Para finalizar, dos observaciones:

1. A pesar de la falta de previsión y los numerosos errores que han cometido nuestras instituciones y nuesetros gobernantes durante la burbuja y la crisis, el sistema político y administrativo no está cambiando en nada su forma de actuación, así que los ciudadanos seguimos tan desprotegidos y tan abandonados a nuestra suerte como estábamos. Podemos pensar que, debido a ese desgobierno, la crisis será larga y muy gravosa para la ciudadanía, porque se seguirán cometiendo errores. Además, si no se cambia nada, esta crisis no será la última, veremos otras similares, que, al igual que ha pasado con ésta, el gobierno no sólo no evitará, sino que potenciará con su falta de visión de futuro. Y eso a pesar de que estamos pagando a miles en el BdE, el INE, el Ministerio de Economía, la Intervención General del Estado,... para que recopilen datos económicos, los estudien, adviertan de los peligros y tomen medidas para prevenirlos.

2. EEUU y UK no se han aplicado a sí mismos la "medicina" que nos recomiendan a nosotros. Si hubieran dejado plena libertad al  mercado sus precios inmobiliarios habrían caído bastante más en ambos países.
Fuente: Rankia