Las nuevas recomendaciones del Banco de España para conceder créditos hacen mucho más difícil la aprobación de una hipoteca
El mercado hipotecario no sólo se encuentra cerrado
porque las entidades financieras no disponen de fondos o porque,
directamente, el dinero que consiguen captar en los mercados lo destinan
a provisionar los activos tóxicos y sanear sus cuentas. El problema es
mucho más de fondo. El sistema de concesión de créditos inmobiliarios
que conocíamos hasta ahora va a cambiar radicalmente, aunque vuelva una
nueva época de bonanza económica, que, en ningún caso, se estima que sea
hasta dentro de dos o tres años, como poco.
Para conocer las claves del nuevo sistema, hay que
analizar detenidamente el desarrollo de la nueva Circular sobre
Transparencia Bancaria, que se encuentra en fase de últimas consultas y
que entrará en vigor, posiblemente, después del verano. En este texto,
elaborado por el Banco de España con las aportaciones de agentes del
sector (bancos, asociaciones de consumidores, etc.), se incluye un
capítulo completo sobre los principios generales que las entidades deben
adoptar ante la concesión de ‘préstamos responsables’.
Sólo los ingresos fijos
Una de las principales recomendaciones de ese documento
hace referencia a la determinación de los ingresos de quienes vayan a
solicitar una hipoteca. De hecho, desde el regulador recomiendan a la
banca utilizar “criterios de concesión vinculados a la capacidad del
prestatario”. En concreto, las entidades deberán utilizar solamente
“fuentes de renta habituales”, es decir, los ingresos fijos de cada mes,
sin que se hagan valer otros ingresos esporádicos, como suele ocurrir
en el caso de los autónomos. “Serán algunas de las primeras víctimas a
la hora de concederles una hipoteca, porque el negocio no siempre ofrece
los mismos resultados mes tras mes”, indican fuentes de una importante
caja de ahorros.
Adiós al avalista
Además, el Banco de España indica que, a la hora de
conceder una hipoteca, el avalista ya no juega el mismo papel que hasta
ahora. Si lo habitual era hacer valer la figura de un aval para que una
hipoteca fuera concedida –si no se superaban las exigencias iniciales
del banco-, el regulador estima que “avalistas, fiadores o activos
ofrecidos en garantía deberán ser considerados como una segunda y
excepcional vía”. Es decir, que será mucho más complicado poner encima
de la mesa de un banco un bien inmobiliario de los padres, por ejemplo,
para acceder a un préstamo, como ocurría en muchos casos hasta ahora.
Desde la Organización de Usuarios y Consumidores (OCU) se señala que los
requisitos son cada vez “más exigentes” en perjuicio de los
consumidores.
Importes moderados
Incluso, puede estar en entredicho el importe al que
pueda acceder un ciudadano que intente conseguir dinero para abonar su
vivienda. Desde el Banco de España se exigirá una “prudente relación
entre el importe del préstamo, sus posibles ampliaciones, y el valor de
garantía”. De hecho, el regulador recuerda que “no hay que tener en
cuenta potenciales revalorizaciones” del valor de la vivienda. Ésta era
una práctica habitual antes de la crisis: pensar que el valor al que se
adquiría un piso siempre aumentaría. Sin embargo, en los últimos años,
muchos ciudadanos han visto cómo el importe que les resta por abonar de
su hipoteca es aún mayor que el del valor que tiene en estos momentos su
vivienda en el mercado inmobiliario. Desde la Asociación de Usuarios de
Bancos y Cajas (Adicae) se aconseja a todos los consumidores que
quieran embarcarse en la compra de una vivienda, que “ahorren, como
mínimo, el 25% del valor de tasación, que inviertan tiempo en encontrar
una vivienda buena, con un precio bueno y una hipoteca acorde a sus
intereses”.
Cambios en los productos vinculados
Las exigencias que definían, en muchas ocasiones, la
utilización de productos vinculados (seguros, planes de pensiones,
tarjetas, etc.) también va a cambiar. Lo hace en dos aspectos. Por un
lado, porque el contrato de cualquiera de estos productos “no puede
suponer el debilitamiento de los principios responsables de concesión de
créditos” por parte del banco que se trate. Además, el cliente tampoco
podrá negociar la contratación de una tarjeta o un seguro, por ejemplo,
para que, a cambio, se le conceda una hipoteca.
Más contratos de cobertura
Antes de la crisis, no era habitual firmar algún contrato
por el que se establecía la cobertura ante eventuales subidas de los
tipos de interés. Pero ahora, casi es inevitable. Existen numerosos
productos con los que el cliente se puede proteger ante alzas
inesperadas de tipos; pero con los que la banca, también logra
“tranquilizar” sus balances, porque se garantiza que sus clientes no se
verán afectados por cambios drásticos en los tipos de interés y, por
tanto, que no puedan asumir ese alza en los costes de sus hipotecas.
Un nuevo tipo de interés fijo
La incorporación de un nuevo índice hipotecario también
puede cambiar la política de concesión de hipotecas. El nuevo IRS
(Interest Rate Swap) a cinco años determinará que las cuotas hipotecas
de un préstamo no se verán modificadas, al menos, durante ese tiempo. Al
tratarse de un interés que, habitualmente, se encuentra más elevado que
el Euríbor, lo más probable es que la cuota hipotecaria sea más alta
(aunque también más estable) y no se adapte tanto a las necesidades del
cliente con respecto a los ingresos habituales que obtenga.
Diferenciales más elevados
Las estadísticas publicadas periódicamente por el Banco
de España muestran una tendencia que parece imparable. A la hora de
aplicar un diferencial concreto sobre el índice de referencia que se
tome para calcular las cuotas hipotecarias (Euríbor u otros), hace
cuatro años, la media se situaba entre los 0,50 y los 0,80 puntos.
Ahora, es difícil encontrar diferenciales inferiores a los 1,00 e
incluso 1,50 puntos sobre el índice de referencia. Este hecho se debe a
que las entidades financieras se muestran más reacias a financiar
operaciones inmobiliarias e “intentan protegerse ante posibles impagos
con diferenciales más elevados”, indican fuentes de un banco con sede en
Barcelona. Desde la OCU indican que ese aumento continuo encarece
“sensiblemente” los importes del crédito a través de un “goteo
constante” que no cesa con el paso de los meses.
La posibilidad de impago, desde el principio
Pocos bancos volverán a querer enfrentarse a las
situaciones de impago que están comprobando durante estos meses ante
muchos de sus clientes. Se trata de un complejo proceso, desconocido por
buena parte de la ciudadanía que se adentró en una hipoteca hace cuatro
o cinco años, por ejemplo. Desde el Banco de España se va a exigir que
se informe, desde el principio, de las posibles políticas de
renegociación de deudas aprobadas por los máximos órganos de gobierno de
las diferentes entidades.
Los servicios gratuitos desaparecen
Otra de las características que está imponiendo la banca a
la hora de conceder hipotecas es aplicar toda una serie de comisiones
por servicios que, hasta ahora, eran gratuitos, en la medida en que se
utilizaban por el cliente antes de saber cuál era el veredicto final de
las comisiones de gestión de riesgo de cada banco. Por ejemplo, ya se
aplica una comisión de estudio, que en su momento estuvo agazapada, y
que ronda el 1% del importe del crédito solicitado, según las últimas
estadísticas del regulador. Desde Adicae señalan que la normativa del
Banco de España “no impone límites, por lo que podríamos encontrarnos
con tarifas desorbitadas por algo que actualmente hacen gratis y que es
parte intrínseca de su actividad”. “¿Acaso van a hacernos pagar por
nuestro derecho a disponer de información veraz en la concesión de
hipotecas?”, se preguntan desde esta organización.
pisos.com
Fuente: elnortedecastilla.es
No hay comentarios:
Publicar un comentario