Cómo negociar la compra de una vivienda en tiempo de rebajas

Redacción fotocasa.es , 20/04/2012

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado residencial está experimentando una profundísima reestructuración. Muchas inmobiliarias, grandes y pequeñas, han sentido en sus propias carnes el acusado descenso en la venta de viviendas. De igual modo, los bancos han visto como su stock inmobiliario se acumulaba y crecía de forma exponencial durante los últimos años.

De hecho, el Gobierno calcula que la banca sobrevaloró la vivienda hasta un 30%, y parece dispuesto a  exigirle que asuma la desviación en concepto de pérdidas. Es uno de los temas más delicados de la reforma financiera emprendida por el Gobierno de Rajoy. En la actualidad, la cartera de pisos de las entidades tiene un valor bruto de 26.700 millones de euros, pero podría quedar devaluada en un 35% en menos de un año. Es la previsión que el Ejecutivo exige a la vivienda terminada en su plan de saneamiento. Así pues, no cabe duda de la urgencia de las entidades por deshacerse de la mayor parte de su stock inmobiliario cuanto antes.

Compraventa

Los últimos datos oficiales del INE respecto a la compraventa de viviendas refleja ban un descenso del 31,8% en febrero respecto al mismo mes de 2011, llegando a un total de 30.745 operaciones. En cuanto al retroceso interanual de febrero es superior al de enero, cuando la compraventa de viviendas bajó un 26,3%, y con él, estas operaciones encadenan ya 12 meses consecutivos de descensos en tasa interanual.

Precios

Por su parte, el precio de la vivienda también ha venido experimentando un constante descenso, aunque distintas voces aseguran que éste no ha sido suficiente. Según el índice de precios de fotocasa.es, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España se situaba en 2.112 euros por metro cuadrado en diciembre de 2011. Con este último dato del año 2011, son ya cinco años consecutivos de descenso de precios.

Así las cosas, ante una oferta elevadísima y una demanda en claro retroceso, es el momento idóneo para aquellos compradores solventes que quieran adquirir una vivienda. Son ellos los que tienen la sartén por el mango a la hora de negociar el precio y las condiciones de su futura vivienda.

Solvencia

Según Luis Fabra, director del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario Gamerin y director del Master de Especialización en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, en la actualidad la solvencia supone un aspecto especialmente destacado, “debiendo optar a la consecución del precio más bajo dentro del ciclo descendente en el que actualmente nos encontramos”.

Fabra apunta que “no debe existir temor alguno en realizar ofertas especialmente bajas” ya que “la mayor o menor necesidad del vendedor y/o capacidad para ser flexible en el precio condicionará el éxito final de la operación”

José Luis Ruiz Bartolomé, uno de los expertos inmobiliarios con una trayectoria más contrastada, considera que “si por comprador solvente entendemos que dispone de suficiente ahorro como para pagar con fondos propios un 40% del precio o más, donde mejores oportunidades va a encontrar es en el mercado de segunda mano, especialmente con aquellos particulares-vendedores que compraron su vivienda de 2001 para atrás. Este mercado se caracteriza por una deficiente financiación pero con precios muy atractivos. Por eso lo importante de disponer de fondos propios”.

Por el contrario, si el comprador solvente tiene poco o ningún ahorro, entonces sus mejores oportunidades “están en la cartera de los bancos. Aquí hay dos subproductos: paquetes provenientes de promotores; y viviendas resultado de embargos a particulares. Los primeros son interesantes en cuanto a calidades pero poco atractivos por lo general por ubicación. En los segundos abundan los pisos de segunda mano de baja calidad. Ahora bien, si encuentras lo que quieres, es una opción muy interesante”.

En cuanto a viviendas de obra nueva, Ruiz Bartolomé señala que “en general sale con precios ajustados a la nueva realidad y la mayoría son operaciones en las que la banca está detrás (por lo que el acceso a la financiación está más o menos garantizado”.

Negociación

El director de Gamerin también opina que, generalmente, la negociación debe ser diferente según se trata de un banco o una inmobiliaria la que venda el piso, ya que “el banco tiene mucha mayor capacidad para soportar pérdidas de valor como consecuencia de que van contra su cuenta de resultados global y actualmente tienen mucha más prisa por vender”.

Luis Fabra está de acuerdo en que es un momento especialmente difícil para conseguir una buena financiación, a excepción de si se compra una vivienda de una entidad financiera, pero “a pesar del bajo nivel del Euríbor los bancos están aumentando notablemente los diferenciales aplicados sobre dicho índice de referencia”

Oscar Martínez, presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios destaca que ahora mismo “hay que moverse mucho para negociar la hipoteca. Aunque en este momento se habla de la hipoteca a interés fijo, es mejor negociar y conseguir un interés variable. Sobre los referenciales, todo lo que esté por debajo del 1,50, incluso 2 , será una buena negociación en el caso de los pisos. Y finalmente, siguiendo con la hipoteca, debemos procurar de que la hipoteca está libre de clausula de suelo.

En definitiva, las condiciones idóneas de una hipoteca debe fundamentarse en buscar referencias de euribor más un diferencial lo más bajo posible. “Y siempre, siempre”, apunta Ruiz Bartolomé, “hacerse un escenario negativo (subida brusca de euribor, reducción de ingresos familiares) para ver si cada uno es capaz de superar su particular test de estrés”. “Lo que proporciona más seguridad a las partes a largo plazo es, en principio, la previsibilidad. En este sentido lo más sensato es una cuota fija” finaliza.