Entrevista Eloy Bohúa - Director general de Planner Reed, empresa organizadora del SIMA
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Eloy Bohúa, Director general de Planner Reed, empresa organizadora del SIMA - Cinco Días |
Miriam Calavia - Madrid - 23/02/2012 - 10:08
La situación económica apenas va a dar tregua al sector inmobiliario este año. Eloy Bohúa lo tiene claro y, aunque es un firme defensor de que la evolución del mercado residencial no es homogénea y va por barrios, cree que a España le hace falta algo más que una reforma financiera para resolver el problema del acceso a la vivienda. Además de caídas de precios que se resiste a predecir y financiación, el responsable de SIMA desde 1999 opina que debe cobrar protagonismo el alquiler como fórmula alternativa a la compra. "Es una cuestión de salud para la propia sociedad", asegura.
Pero pese a todas las dificultades, no cesa en su empeño de reunir al menos tres veces al año a vendedores y compradores para cruzar tanto las necesidades de la oferta como las de la demanda. Del 24 al 26 de febrero se celebra el SIMA invierno, una cita inmobiliaria que concentra productos en Madrid y en la costa con ofertas exclusivas y mayores facilidades de financiación.
No se presenta mucho mejor que 2011, cuando en el mercado residencial hubo un menor número de transacciones respecto a 2010. Es algo que estaba descontado porque en 2010 se produjo un efecto adelanto de las compras como consecuencia de los cambios fiscales que se avecinaban. Pero 2012 todavía va a ser difícil y no se espera un repunte de la actividad ni en términos de operaciones ni en términos de nuevos proyectos. Si bien quiero destacar que esto va por barrios y no podemos hablar de un comportamiento homogéneo en todo el conjunto del mercado. Estamos asistiendo, aunque todavía con signos muy débiles, a repuntes de la actividad en zonas dentro de núcleos muy consolidados.
Los precios sí van a verse presionados a la baja como consecuencia de estas medidas, pero es difícil saber cuánto. Los ajustes que las entidades deben hacer en el valor de sus activos en balance son importantes, pero no significan necesariamente que vayan a poner en el mercado esos activos a precio de libros. Desde el punto de vista empresarial, sería ilógico renunciar a vender el producto al precio que te ofrece el mercado. La diferencia la marca la ubicación. Hay viviendas en la costa que todavía van a sufrir decrementos importantes en el precio si se quiere encontrar un comprador, pero habrá otras que incluso con precios más bajos van a tener difícil salida. Hay un desajuste entre la oferta y la demanda y cuando la demanda se muestre más dinámica no tiene por qué absorber el stock construido.
Cada entidad financiera actuará en función de sus necesidades particulares. Habrá algunas que decidan dar prioridad a la salida de sus activos para tenerlos el menor tiempo posible en el balance, y otras esperarán más o menos a sacar los productos en unas condiciones u otras. Estamos en pleno proceso de concentración del sector financiero y eso también puede hacer cambiar las estrategias.
Financiación. Todo el mundo quiere que haya financiación, incluidas las entidades. Pero es cierto que la situación económica, con un elevado paro e incertidumbre, ha frenado la petición de dinero, tal y como defienden algunas entidades financieras. Por eso también hay que potenciar fórmulas alternativas como el alquiler. A la economía española le vendría muy que el alquiler tuviera mucho más protagonismo y sea un mercado más profesionalizado. En torno al 85% de los contratos de alquiler se firma entre particulares, pero con empresas que tuvieran incentivos para operar se impulsaría el acceso a la vivienda y se resolverían cuestiones como la tardía emancipación de los jóvenes y la movilidad laboral. Hoy el mercado exige una flexibilidad que la sociedad española no tiene todavía.
Son medidas anticíclicas que previsiblemente van a tener efectos sobre el mercado. La deducción tiene un impacto importante en los que compraron en 2011 y se veían fuera de esa posibilidad. Por otro lado, nadie en el sector rechaza que haya un IVA superreducido en la compra de vivienda nueva, pero sería interesante también que se revisara la fiscalidad de la vivienda usada, que suponen algo más de la mitad de las transacciones. Hay una clara disfunción entre un producto que está gravado al 4% y otro producto que tributa con el 7% o más dependiendo de la comunidad.
Es la primera de las tres convocatorias programadas para este año y tiene, junto con la de SIMA otoño, un componente única y exclusivamente comercial. A pesar de las dificultades por las que atraviesa el sector inmobiliario, la feria da la oportunidad a las empresas de contactar con un gran número de demandantes de vivienda en un espacio muy corto de tiempo. El comprador no ha desaparecido, está ahí, pero tiene problemas para financiarse y comprar. En frente están las empresas que aprovechan el evento para lanzar promociones y ofrecer su producto en las mejores condiciones del mercado. Los expositores consiguen una base de datos con la que trabajar en los próximos meses, mientras que los compradores pueden comparar in situ una amplia oferta de inmuebles.
La organización de SIMA invierno en un lugar tan céntrico busca ofrecer un producto diferencial respecto a otras convocatorias en el año, más centrado en producto de Madrid y de costa para el público que vive en la capital española. Entendemos que acudirá un visitante con un perfil socio-económico un poco más alto que el de otras ferias, más solvente, aunque esperamos algo menos de afluencia que en ediciones anteriores porque el mercado está más deprimido.
Marcará la tendencia del resto del año, pero cabe recordar que es una convocatoria diferente al del salón internacional de abril, con una participación mucho más limitada. Desde 2009 hay en general menos visitantes, pero el porcentaje que viene con expectativa de compra a corto plazo es del 70%. También se han consolidado el comprador de segunda vivienda y un perfil inversor que ve oportunidades para obtener plusvalías futuras.
Hay empresas que participan por primera vez y otras que regresan después de varios años ausentes. Algunas traen nuevas fórmulas de construcción de viviendas, directamente desde la fábrica, y también hay descuentos, aunque el margen para grandes rebajas se está agotando. Sobre todo se va a facilitar el acceso a las viviendas para compradores que no disponen de ahorros suficientes y en productos de segunda residencia hay quien regala la segunda plaza de garaje.
Hace falta un impulso importante y coordinado para facilitar la salida del stock de vivienda vacacional. Una parte importante de la demanda no está en España, sino en la Europa comunitaria, y hasta ahora no ha habido una estrategia clara para colocar estos productos a potenciales compradores. No solo hay que vender la España de sol y playa, sino también la cultura, la gastronomía y los servicios.
Sí. Las últimas cifras del Banco de España hablan de un crecimiento del 23% de la inversión extranjera en inmuebles españoles el año pasado. Cada mercado se está comportando de una manera, pero los rusos están siendo más activos en el norte del mediterráneo y costa brava. Por su parte, los británicos se han movilizado más allá de los destinos tradicionales.
No todas las empresas se han preparado adecuadamente para internacionalizarse y solo un porcentaje pequeño lo ha hecho con éxito. Pero sí hay oportunidades y otros mercados en crecimiento con una demanda pujante de vivienda que hay que explorar.
Fuente: Cinco Días.com
Pero pese a todas las dificultades, no cesa en su empeño de reunir al menos tres veces al año a vendedores y compradores para cruzar tanto las necesidades de la oferta como las de la demanda. Del 24 al 26 de febrero se celebra el SIMA invierno, una cita inmobiliaria que concentra productos en Madrid y en la costa con ofertas exclusivas y mayores facilidades de financiación.
2011 ha sido un año para olvidar en el sector inmobiliario. ¿Qué nos depara 2012?
No se presenta mucho mejor que 2011, cuando en el mercado residencial hubo un menor número de transacciones respecto a 2010. Es algo que estaba descontado porque en 2010 se produjo un efecto adelanto de las compras como consecuencia de los cambios fiscales que se avecinaban. Pero 2012 todavía va a ser difícil y no se espera un repunte de la actividad ni en términos de operaciones ni en términos de nuevos proyectos. Si bien quiero destacar que esto va por barrios y no podemos hablar de un comportamiento homogéneo en todo el conjunto del mercado. Estamos asistiendo, aunque todavía con signos muy débiles, a repuntes de la actividad en zonas dentro de núcleos muy consolidados.
¿Crees que la reforma financiera aprobada por el Gobierno conseguirá abaratar más las viviendas?
Los precios sí van a verse presionados a la baja como consecuencia de estas medidas, pero es difícil saber cuánto. Los ajustes que las entidades deben hacer en el valor de sus activos en balance son importantes, pero no significan necesariamente que vayan a poner en el mercado esos activos a precio de libros. Desde el punto de vista empresarial, sería ilógico renunciar a vender el producto al precio que te ofrece el mercado. La diferencia la marca la ubicación. Hay viviendas en la costa que todavía van a sufrir decrementos importantes en el precio si se quiere encontrar un comprador, pero habrá otras que incluso con precios más bajos van a tener difícil salida. Hay un desajuste entre la oferta y la demanda y cuando la demanda se muestre más dinámica no tiene por qué absorber el stock construido.
¿Pero reaccionará la banca como se espera?
Cada entidad financiera actuará en función de sus necesidades particulares. Habrá algunas que decidan dar prioridad a la salida de sus activos para tenerlos el menor tiempo posible en el balance, y otras esperarán más o menos a sacar los productos en unas condiciones u otras. Estamos en pleno proceso de concentración del sector financiero y eso también puede hacer cambiar las estrategias.
Algunos expertos dudan que la ley Guindos baste para dinamizar un mercado residencial en estado de coma. En tu opinión ¿qué medicina urgente necesita la vivienda?
Financiación. Todo el mundo quiere que haya financiación, incluidas las entidades. Pero es cierto que la situación económica, con un elevado paro e incertidumbre, ha frenado la petición de dinero, tal y como defienden algunas entidades financieras. Por eso también hay que potenciar fórmulas alternativas como el alquiler. A la economía española le vendría muy que el alquiler tuviera mucho más protagonismo y sea un mercado más profesionalizado. En torno al 85% de los contratos de alquiler se firma entre particulares, pero con empresas que tuvieran incentivos para operar se impulsaría el acceso a la vivienda y se resolverían cuestiones como la tardía emancipación de los jóvenes y la movilidad laboral. Hoy el mercado exige una flexibilidad que la sociedad española no tiene todavía.
Antes que la reforma bancaria, el PP anunció que recuperaba la desgravación fiscal por compra de vivienda y prorrogaba el IVA al 4% para obra nueva. ¿Tendrán efecto estos incentivos fiscales?
Son medidas anticíclicas que previsiblemente van a tener efectos sobre el mercado. La deducción tiene un impacto importante en los que compraron en 2011 y se veían fuera de esa posibilidad. Por otro lado, nadie en el sector rechaza que haya un IVA superreducido en la compra de vivienda nueva, pero sería interesante también que se revisara la fiscalidad de la vivienda usada, que suponen algo más de la mitad de las transacciones. Hay una clara disfunción entre un producto que está gravado al 4% y otro producto que tributa con el 7% o más dependiendo de la comunidad.
El especial de invierno es el primer SIMA del año. Con las ventas y la concesión de hipotecas en mínimos históricos ¿cómo se presenta y qué retos afronta el salón inmobiliario?
Es la primera de las tres convocatorias programadas para este año y tiene, junto con la de SIMA otoño, un componente única y exclusivamente comercial. A pesar de las dificultades por las que atraviesa el sector inmobiliario, la feria da la oportunidad a las empresas de contactar con un gran número de demandantes de vivienda en un espacio muy corto de tiempo. El comprador no ha desaparecido, está ahí, pero tiene problemas para financiarse y comprar. En frente están las empresas que aprovechan el evento para lanzar promociones y ofrecer su producto en las mejores condiciones del mercado. Los expositores consiguen una base de datos con la que trabajar en los próximos meses, mientras que los compradores pueden comparar in situ una amplia oferta de inmuebles.
Con su ubicación en el Palco de Honor del Santiago Bernabéu, ¿qué perfil de visitante se busca atraer?
La organización de SIMA invierno en un lugar tan céntrico busca ofrecer un producto diferencial respecto a otras convocatorias en el año, más centrado en producto de Madrid y de costa para el público que vive en la capital española. Entendemos que acudirá un visitante con un perfil socio-económico un poco más alto que el de otras ferias, más solvente, aunque esperamos algo menos de afluencia que en ediciones anteriores porque el mercado está más deprimido.
¿Será una prueba de fuego de cara a las otras citas del año?
Marcará la tendencia del resto del año, pero cabe recordar que es una convocatoria diferente al del salón internacional de abril, con una participación mucho más limitada. Desde 2009 hay en general menos visitantes, pero el porcentaje que viene con expectativa de compra a corto plazo es del 70%. También se han consolidado el comprador de segunda vivienda y un perfil inversor que ve oportunidades para obtener plusvalías futuras.
¿Qué novedades hay y cuáles son los mejores reclamos?
Hay empresas que participan por primera vez y otras que regresan después de varios años ausentes. Algunas traen nuevas fórmulas de construcción de viviendas, directamente desde la fábrica, y también hay descuentos, aunque el margen para grandes rebajas se está agotando. Sobre todo se va a facilitar el acceso a las viviendas para compradores que no disponen de ahorros suficientes y en productos de segunda residencia hay quien regala la segunda plaza de garaje.
La construcción de viviendas casi se ha congelado, pero el stock todavía supera las 800.000 unidades y según recientes informes tardará en absorberse dos o tres años ¿Hacen falta nuevas estrategias de comercialización?
Hace falta un impulso importante y coordinado para facilitar la salida del stock de vivienda vacacional. Una parte importante de la demanda no está en España, sino en la Europa comunitaria, y hasta ahora no ha habido una estrategia clara para colocar estos productos a potenciales compradores. No solo hay que vender la España de sol y playa, sino también la cultura, la gastronomía y los servicios.
Pero, ¿es posible que se haya reanimado la inversión extranjera en vivienda española?
Con la situación delicada que atraviesa la economía española y el ladrillo, ¿gana terreno el negocio fuera de nuestras fronteras?
Fuente: Cinco Días.com
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