Cómo comprar un activo inmobiliario en un concurso de acreedores

OPINIÓN

 

EL BLOG INMOBILIARIO

Carlos Guerrero*.-  01/10/2011

“Bien -dijo el Genio-. Si tienes activos por un valor de mercado de dos mil doscientos millones y deuda por mil trescientos, el activo neto es de novecientos millones y eres rico, ¿sí? Esa era nuestra posición a finales de 1989, 1990 e incluso principios de 1991.

¿De acuerdo? Pero si te levantas un día y el valor de mercado de los activos ha bajado hasta mil cien millones y sigues debiendo mil trescientos, entonces el paradigma ha cambiado de pronto y tu activo neto es de menos doscientos millones, y es un problema serio. Ésta es nuestra posición hoy, ¿vale? En el sector inmobiliario, los valores del mercado suben y bajan muy rápidamente. Son ágiles, flexibles, terpsicóreos. Pero la deuda sigue ahí, como una formación rocosa, como una montaña. No se mueve. Ahora no estamos en una fase descendiente cíclica, Charlie, estamos en una… situación especial”.

Extracto de la novela ‘Todo un hombre’ de TOM WOLFE. 1998.

Cuando una empresa sufre un deterioro financiero grave, suele traducirse en problemas de liquidez y en la disminución del valor de sus activos. En estas situaciones de crisis surgen oportunidades para comprar negocios o activos de todo tipo. En este artículo explicaré el proceso de adquisición de activos inmobiliarios en procesos concursales.

Las ventajas de comprar un activo inmobiliario en un concurso de acreedores se traducen en un importante descuento en el precio y la posibilidad de adquirir esos inmuebles con una quita de deuda, consiguiendo comprar activos con precios reales de mercado o incluso por debajo de estas cifras.

Debido a la crisis financiera e inmobiliaria y a la dificultad de acceso al crédito para el potencial comprador es muy difícil que se realicen operaciones de compra de promotoras inmobiliarias con elevado apalancamiento. Esta falta de financiación de operaciones de compra de activos provoca que el precio de los mismos disminuya con rapidez, obligando a los agentes intervinientes en la operación de desinversión a autorizar la venta urgente asumiendo quitas de deuda y cuantiosas pérdidas.

 La solución para poder liquidar la empresa es vender los activos inmobiliarios uno a uno, ya sea a terceros interesados o la propia entidad financiera acreedora

La venta de activos o unidades de negocio en un concurso de acreedores puede efectuarse antes, durante o después de la fase de convenio, así como en la fase de liquidación. La práctica diaria en los juzgados de lo mercantil en procesos de promotoras en concurso de acreedores, que son las sociedades que disponen de un mayor número de activos inmobiliarios, es la autorización de venta directa por el juez del concurso sin esperar a la apertura de la fase de liquidación de la empresa.

La autorización por parte del juez de la enajenación de bienes y derechos de la masa activa estará justificada por razones de urgencia debido a la rápida depreciación de los mismos. Actualmente, los activos inmobiliarios son los “protagonistas” de estas autorizaciones de venta directa en un concurso. Una autorización que debería ser residual y poco habitual, debido a la apuesta de la ley concursal por vender de manera unitaria y en bloque el negocio, se ha convertido en el principal objetivo de administradores concursales y jueces. Es por eso que en los juzgados se están aceptando cualquier tipo de oferta por un activo inmobiliario, con el objetivo de liquidar lo antes posible sociedades que carecen de viabilidad alguna y cuyos activos sufren un rápido deterioro.

¿Cómo se vende un activo en un concurso de acreedores?

Antes de la fase de liquidación, como ya he comentado, el juez, discrecionalmente y bajo su prudente arbitrio, determinará el precio, la forma y las condiciones de la venta, estipulado un precio mínimo, forma de pago y publicaciones en el tablón de anuncios del juzgado (5-10 días). Se aceptará la oferta del mejor postor. Eso en teoría. En la práctica es: ¿cuántas ofertas tenemos? Ninguna. O en otras ocasiones ¿cuántas ofertas tenemos? Solamente una, señoría. Perfecto. Adjudicado. Necesitamos cash. Por tanto en interés del concurso se procede a la venta directa. No olvide la frase “en interés del concurso”, ya que en un concurso, en virtud de ese interés, se pueden hacer maravillas.

Por lo que se refiere a la fase de liquidación en el proceso concursal, después de la aprobación del plan de liquidación, el administrador concursal en primer lugar aboga por vender de manera unitaria el conjunto de unidades productivas o activos de la empresa. Es lo que, en teoría, la ley busca para mantener la actividad y los puestos de trabajo. En cambio, en la práctica de los procesos concursales de promotoras inmobiliarias, conseguir un comprador con capacidad para invertir y reflotar la empresa es misión imposible, en este caso, no por falta de crédito precisamente. La solución para poder liquidar la empresa es vender los activos inmobiliarios uno a uno, ya sea a terceros interesados o la propia entidad financiera acreedora. Estas entidades financieras están aceptando todo tipo de ofertas en su particular proceso de desinversión, admitiendo quitas para adaptarse al precio real de mercado. En la actualidad, el poder de negociación de los potenciales compradores de activos inmobiliarios respecto a los vendedores es mayor debido a las escasas opciones de salida para los vendedores  que disponen de un limitado margen para rechazar ofertas.

Como particularidad final, en fase de liquidación de viviendas de personas físicas no empresarias, los jueces en uso de sus facultades en el proceso “universal” que es el concurso autorizan la venta de viviendas a favor de compradores por precios inferiores al capital pendiente de la hipoteca de la entidad financiera. El juez entiende que, en fase de liquidación, no se aplica la ley de enjuiciamiento civil con carácter supletorio y por tanto las ejecuciones singulares (una subasta cualquiera). Por el contrario, obliga al banco a mejorar la postura si quiere seguir manteniendo el crédito con garantía hipotecaria.

Por último añadir que, como en todo proceso de adquisición o venta de empresas y activos, estas operaciones conllevan un riesgo y es recomendable asesorarse con especialistas en la materia.

 *Carlos Guerrero, es abogado-socio área concursal, reestructuraciones y M&A de MAB Legal & Corporate. Máster en Dirección y Gestión de Despachos de Abogados en ISDE  y Máster en Asesoría Fiscal y Dirección Tributaria en EAE, postgrado en concurso de acreedores Universidad Pompeu Fabra y Máster en Derecho de los Negocios por el Colegio de Abogados de Barcelona. Autor del Libro ‘Cómo salvar mi negocio’, de FC Editorial. Colaborador de El Mundo, Público, Diario Negocio, El País, Revista Emprendedores, Gestiona Radio y web de contenido jurídico Legal Today.
Fuente: El Confidencial