'Puede haber recuperación económica sin recuperación de los precios, y un buen ejemplo es Alemania'

Redacción fotocasa.es , 12/08/2011

Borja Mateo, licenciado en Derecho, se presenta como experto en el sector inmobiliario y es autor del libro "La verdad sobre el mercado inmobiliario español” (Editorial Manuscritos).  En su obra, Mateo explica tácticas de negociación de precios de compra y alquiler y en esta entrevista da su opinión sobre la situación actual del mercado español.

 

Borja Mateo.

 

fotocasa.es: El anuncio de Zapatero de convocar elecciones anticipadas ha generado muchas reacciones ¿Cómo crees que afectará el resultado del 20-N en el sector inmobiliario? ¿Hay diferencias sustanciales entre PP y PSOE respecto a su política de vivienda?

Borja Mateo: Sí que afectará. La política clara del PSOE ha sido la de inducir a la gente a error diciendo que, cualquier momento, independientemente de cuál fuera este, era el mejor para comprarse un piso a pesar de ser esto falso. El PP va a hacer lo mismo (no hace falta nada más que ver las declaraciones de Ana Isabel Mariño, Consejera de Vivienda de la Comunidad de Madrid), sólo que va a “regalar” dinero a las constructoras mediante la desgravación de adquisición de vivienda habitual, que es veneno para el mercado. La bajada de los precios con el PP será mucho más larga y dolorosa que con el PSOE y hará que los flujos de capital vayan a la vivienda, una industria sin presente ni futuro cuando lo que al país lo que le hace falta es todo lo contrario. El PP representa mucho mejor las posiciones más radicales de los constructores. En vivienda, y sólo en vivienda, mucho mejor el PSOE que el PP y eso que el PSOE ha arrasado España.

 

fotocasa.es: ¿Qué será primero: la recuperación de la economía o del mercado de la vivienda?

Borja Mateo: Puede haber recuperación económica sin recuperación de los precios, y un muy buen ejemplo es Alemania. La gente se tiene que ir acostumbrando a que la bajada de los precios de los pisos en España va a ser crónica a la economía de nuestro país durante muchos años más. La situación más posible desde el punto de vista de hoy, es bajadas hasta 2014-2015, estabilización entonces y bajadas de valor vía inflación. La oferta existente, la que está en construcción, la demanda de pisos muy mermada por las dinámicas de población y la subida de los tipos de interés son elementos que, por sí solos, ya hacen bajar los precios. En el caso de nuestro país los tenemos a todos juntos.

fotocasa.es: ¿Cuál  es su visión de la situación actual del sector inmobiliario, especialmente en lo que se refiere a construcción residencial?

 

Borja Mateo: 2011 y 2012 son dos de los peores momentos para comprar porque los precios van a continuar bajando, de eso no hay ninguna duda. Se están quedando embalsados un enorme stock de vivienda residencial y la demanda se está contrayendo. En resumidas cuentas:

1) Los pisos, desde el pico de mediados de 2006, y en las grandes ciudades españolas, ya han bajado alrededor del 33-34% de precio.

2) Los pisos para el conjunto del país han debido de bajar alrededor del 36-38%.

3) Dos mercados: uno que funciona de forma natural y a cuyas bajadas me he referido arriba que es el de segunda mano/ otro de primera mano controlado por los bancos que intentan que los precios de sus pisos no bajen demasiado ya que si no, reconocer perdidas les pone en una situación de inviabilidad y en el que los precios son mucho más caros que en el mercado de segunda mano.

4) 1,9 millones de pisos a la venta entre primera y segunda mano; 1,3 millones con proceso de construcción ya iniciado, es decir, un total de 3,2 millones de pisos que, con una demanda de 220.000 unidades quiere decir que tenemos pisos para los próximos 14,5 años y medio. A estos números hemos de sumar 2,4 millones de pisos de segunda mano vacíos que no están a la venta.

5) Pisos, hasta 2015-2016 ni tocar, mucho mejor alquilar.

El problema del mercado inmobiliario y sistema financiero no es de precios y liquidez, sino de solvencia

fotocasa.es: Referente a los precios de la vivienda ¿seguirá el descenso de éstos o estamos llegando ya a su suelo?

Borja Mateo: Que los pisos van a dejar de bajar o están incluso subiendo es la matraca de los constructores/políticos. Ya lo llevan diciendo desde 2006, que lo mejor es comprarse un piso y, desde entonces, los precios han bajando el 36-38% en el mercado de segunda mano. La gente que se compre ahora un piso es carne de cañón de desahucio judicial y será culpable y responsable del mismo puesto que a estas alturas ya tiene que saber todo el mundo qué es lo que está sucediendo en el mercado.

Los precios de los pisos, por las dinámicas explicadas en la anterior respuesta, continuarán bajando. Comprarse un piso ahora es de locos. Los cambios del cómputo de riesgo de créditos derivados de Basilea III está ya haciendo que los bancos sean mucho más restrictivos en la concesión de créditos y  esta política está para quedarse. Hay bancos que sólo conceden créditos para quitarse de encima sus propios pisos.

Respecto a precios de 2006, y teniendo en cuenta el efecto inflación, las bajadas de los precios de los pisos serán del 65-70% en grandes zonas urbanas y del 80-85% en zonas de segunda residencia. Al mercado inmobiliario español le quedan muchos años de vía crucis.   

fotocasa.es: Tomás Gómez, portavoz de los socialistas de Madrid ha propuesto a la banca 3 años de carencia de las cuotas hipotecarias ¿Cuál es la mejor forma de llegar a un acuerdo entre las entidades financieras y los particulares?

Borja Mateo: La política del PSOE en este tema es profundamente mezquina, como la es la del PP. Mediante el Real Decreto 716/2009 han permitido que los bancos tasen los precios de los pisos a su antojo, han inducido al error a cientos de miles de ciudadanos diciéndoles que era buena idea comprarse un piso... Períodos de carencia es reconocer la insolvencia del deudor y ese el problema. El problema del mercado inmobiliario/sistema financiero no es de precios/liquidez sino de solvencia. El que quiera vender que baje el precio. El sistema desea que la recuperación venga por alargar los períodos de pago, lo que es un engaño en sí mismo: el único sitio por el que se recuperará el mercado será mediante la bajadas de los precios de los pisos, no hay otro camino. Intentar para lo irremediable (la bajada de los precios) es hacer que la recuperación económica del país se demore.