Leasing inmobiliario o préstamo hipotecario ¿cuál es mejor fiscalmente?

Pagas una cantidad fija y después de 10 años como mínimo decides si te la quedas o no

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Leasing inmobiliario o préstamo hipotecario ¿cuál es mejor fiscalmente?

Tal y como está el mercado inmobiliario puede que optemos por un leasing inmobiliario para estrenar una casa. Se trata de una figura poco conocida y que tiene ventajas con respecto a la compra de un piso. Los analistas de Aspain 11 analizan cuál opción es la mejor.

El leasing inmobiliario es el contrato a través del cual las entidades bancarias y las compañías de financiación entregan a un usuario una vivienda, que puede ser nueva, de segunda mano, a cambio del pago de un canon periódico (equivalente al de arrendamiento), por un plazo convenido de mínimo de 10 años, durante el cual decidirá si adquiere el bien o lo devuelve.

En cambio, los préstamos hipotecarios, salvo que sea a interés fijo, está condicionado por las subidas y bajadas del índice de referencia, en la mayoría de los casos, el Euríbor.

De este modo, podemos hacer una comparativa de las ventajas fiscales del primero frente al segundo por impuestos y deducciones fiscales.

1) Impuesto de sociedades: 

En ambas figuras estos gastos serán siempre fiscalmente deducibles en el Impuesto de Sociedades, y en el IRPF.

Además, las cuotas de arrendamiento financiero satisfechas correspondientes a la recuperación del coste del bien serán fiscalmente deducibles en ambas figuras, salvo en el caso de que el contrato tenga por objeto terrenos, solares y otros activos. Habrá que distinguir entre la parte correspondiente a terrenos (no deducible) y la correspondiente a la construcción (deducible). 

Sin embargo, existe una gran diferencia entre las deducciones aplicables entre los dos tipos de contratos: mientras que en el préstamo hipotecario se deduce el importe según tabla de amortización, con el leasing inmobiliario está permitido declarar un gasto superior (el triple del coeficiente máximo de amortización según tablas, en PYMES, y el doble de este coeficiente si la empresa no es de reducida dimensión). Esto permite obtener un importante ahorro fiscal durante los primeros años de vida del contrato.

2) Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):

Se podrá compensar con el IVA que el arrendatario financiero (leasing) repercuta a sus respectivos clientes.

Cuando el arrendatario es consumidor final (no puede compensar IVA soportado con repercutido) el IVA tendrá la consideración de  carga financiera.

3) Impuesto sobre actos jurídicos documentados:

El leasing está sujeto a este impuesto, el cual será repercutible por el arrendador al arrendatario.

4) Impuesto sobre transmisiones patrimoniales:

 

El leasing está sujeto a este impuesto en los siguientes casos como la segunda o posterior transmisión de la finca (exento de IVA y sujeto a ITP a menos que se renuncie a dicha exención)

En transmisiones no sujetas a IVA (ej: adquisición de inmueble a un particular para afectarlos a actividades exentas de IVA)

5) Impuestos y Gastos:

En el leasing: formalización de contrato mediante escritura pública (sujeta a “Actos Jurídicos Documentados” ya que hay gastos de notaría, registro y gestoría). Si la formalización de dicho contrato se realiza mediante Póliza Mercantil sólo tiene gasto de notario y no está sujeta a este impuesto. 

En el Préstamo Hipotecario: por la compraventa, existen dos opciones. Por un lado, por segunda transmisión (exenta de IVA y sujeta a ITP, el cual dependiendo de la Comunidad Autónoma se sitúa entre el 7% y el 8%). Y con renuncia de la exención del IVA por parte del vendedor ( Se aplica el 18% del IVA más del 1% al 2% dependiendo de la Comunidad Autónoma por documentos notariales) 

Los gastos de notaría, registro y gestoría no varían de una opción a otra.

Por la hipoteca además tiene gastos de notaría, registro y gestoría.