Arrendamientos urbanos: Vivienda. Resolución de contrato. Requisitos. Declaración de ruina.

Jurisprudencia

 

Sentencia A.P. Valencia 356/2010, de 15 de julio

 RESUMEN:

Arrendamientos urbanos: Vivienda. Resolución de contrato. Requisitos. Declaración de ruina. Recurso de apelación: Error en la valoración de las pruebas. Apreciación de la prueba pericial según las reglas de la sana crítica. Jurisprudencia. Valoración del costo de las obras a ejecutar. Valor del inmueble.

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2010-0000104

Procedimiento: Recurso de apelación N.º 23/2010- AM -

Dimana del Juicio Ordinario N.º 000755/2008

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 10 DE VALENCIA

Apelante: DÑA. Loreto.

Procurador.- MARIA VICTORIA MORA CROVETTO.

Apelado: URBYAGRI SL.

Procurador.- LAURA LUCENA HERRAEZ.

SENTENCIA N.º 356/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

Magistrados/as

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a quince de julio de dos mil diez.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario 755/2008, promovidos por URBYAGRI SL contra DÑA. Loreto sobre "resolución de contrato de arrendamiento", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por DÑA. Loreto, representado por el Procurador Dña. MARIA VICTORIA MORA CROVETTO y asistido del Letrado Dña. ENCARNACION CATALA AMOROS contra URBYAGRI SL, representado por el Procurador Dña. LAURA LUCENA HERRAEZ y asistido del Letrado Dña. MARIA DEL CARMEN JORGE MESAS.

ANTECEDENTES DE HECHO

 

Primero.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 10 DE VALENCIA, en fecha 4 de mayo de 2010 en el Juicio Ordinario 755/2008 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando íntegramente la demand presentada por URBYAGRI, S.L. contra Loreto, debo declarar resuelto el contratode arrendamiento de vivienda cuyo objeto es la sita en Plaza DIRECCION000 n.º NUM000, DIRECCION001, de Valencia, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración y dejar libre, vacua y expedita la finca y a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, con imposición de costas."

Segundo.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de DÑA. Loreto, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de URBYAGRI SL. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 29 de Junio de 2010.

Tercero.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

Primero.-

Con relación a los hechos que motivan la demanda que da origen al procedimiento de primera instancia resultan ser que la mercantil actora, URBYAGRI SL, interpuso Juicio Ordinario ejercitándose la acción de resolución de contrato de arrendamiento al amparo de lo dispuesto en el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

En tal sentido recalca que la entidad actora, adquirió por compra el 6/10/2005 el inmueble arrendado, si bien la totalidad del inmueble, constando que la puerta uno se haya arrendada a la demandada; que siendo un arrendamiento de renta antigua de 774,43 euros mensuales y estando sometida a la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se ejercita la referida acción con base al mentado artículo por los siguientes hechos: Que el 4/3/2008 el servicio de disciplina urbanística de este Ayuntamiento dictó resolución por la que se declaraba en situación de ruina legal el edificio de la DIRECCION000 número NUM000, de conformidad y al amparo del artículo 90 de la ley 6/94 de 15 noviembre ante el manifiesto estado de deterioro de la construcción, principalmente de estructura, vigas y viñetas siendo el coste de reparación 285.322,03 € y el valor de construcción 453.832,36€ por lo que superaban un 50% del valor del edificio, y como consecuencia se produce la situación de ruina legal. Se menciona en la demanda el edificio es del año 1750. Que se acompaña el informe de un perito dirimente al que se refiere la resolución de Ayuntamiento sobre la ruina y en tal informe se hace referencia al valor de construcción nueva siendo el valor de las obras de consolidación mayores al 50% del valor de obra nueva, que es el que se recoge en la declaración de ruina legal. Asimismo se establece que no hay un valor concreto de reparación, si bien se aporta como documento número seis un informe del arquitecto Sr. Abilio que cifran su coste en unos 315.189, 91 €.

Se hace referencia ya al folio número cinco de la demanda al valor de la reparación y de consolidación de las obras en la puerta uno, que es la arrendada por la demandada, y en tal sentido se mencionan la cantidad de 53.597, 66 € y el valor de consolidación de 33.696,53.€ Por lo que también en este caso se dá una superación del 50%.En este sentido se invoca también que el valor de la renta es de 74,43 por lo que exceden en cuanto las obras de conservación del 50% del valor de reconstrucción por lo que no hay obligación de ejecución.

Con expresa oposición de la demandada D.ª Loreto en los términos de en primer lugar alegar que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento tiene la cuantía de venta que se especifica, la actora ha puesto todas las dificultades posibles para recibir la mensualidad devolviendo numerosas ocasiones el dinero remitido.

En segundo lugar el hecho de que la declaración de ruina se encuentra recurrida ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número cuatro de los de Valencia en el procedimiento ordinario 338/2008. Que además también se han efectuado alegaciones concretas al documento número tres, es decir la declaración de ruina y se hallan todavía esta en fase de sustanciación. Y siendo absolutamente imprescindible para prosperar una acción como la ejercitada, que la resolución sea firme, no es posible la adopción de la mencionada resolución.

Asimismo se subraya el hecho, al folio 56 párrafo tercero, de que los informes técnicos presentados donde deben verse es en el procedimiento contencioso administrativo y no el civil, que por cierto es donde se han presentado. En este sentido se cita el artículo 114 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos en donde se establece la necesidad de ausencia del recurso como requisito para la ejecución del artículo 118 del mismo cuerpo legal.

Se dicta sentencia con fecha 4/5/2009 en cuyo fallo se estima íntegramente la demanda y en su mérito se declara resuelto el contrato de arrendamiento condenando a la demandada ha estar y pasar por dicha declaración y dejar libre la vivienda disposición de la actora bajo apercibimiento de lanzamiento con imposición de costas.

Segundo.-

Recurrida en apelación de D.ª Loreto la sentencia en los términos de entender, en primer lugar en aplicación del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, señalando en este punto que en realidad el informe pericial, sólo se refiere a elementos comunes del piso de la vivienda arrendada pero nunca al piso en concreto, por lo que son inaplicables los importes de referencia, de tal manera que se infiere de ello que no están calibradas y mucho menos valoradas las obras que han de realizarse en el interior de la vivienda.

Asimismo se alega error en la apreciación de la prueba en tanto que la pericial ha sido mal valorada pues se trata de un documento no adverado el informe del perito.

Valorados los extremos expuesto en el recurso y aditamentos de oposición es de observar que la sentencia de referencia tras establecer en el fundamento de derecho primero los elementos concretos que dan lugar a la posibilidad de aplicación del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, da tratamiento también a la oposición correspondiente, señalándose en su fundamento segundo las operaciones a realizar en primer lugar en la necesidad de tener presente la equiparación que la ley de 1964 establece entre la pérdida y la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50% del valor del inmueble; y en este sentido evidentemente debe restarse al valor de los elementos comunes afectados y así son tres operaciones las que establece, el último de los párrafos del folio 195 de la sentencia, el primero establecer valor respectivo de local, el segundo establece el valor de las reparaciones y el tercer valor de las reparaciones de los elementos comunes afectados; Y la Sala considera acertados estos razonamientos, pues lo cierto es que antes de seguir con el análisis de la argumentación de la sentencia, bajo el prisma de los argumentos de apelación, conviene precisar que las criticas a la pericial verificada, deben mantenerse bajo el criterio, de que el Juez de Instancia resulta soberano para valorar la pericial, y en tal sentido la sentencia STS núm. 779/2008 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 30 julio: "...se desestima porque esta Sala tiene declarado que la prueba pericial debe ser apreciada por el Juzgador según las reglas de la sana crítica, que como módulo valorativo establece el artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial, y sin que se permita la impugnación casacional a menos que la misma sea contraria, en sus conclusiones, a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica (entre otras, SSTS de 13 de febrero de 1990 [ RJ 1990, 683], 29 de enero de 1991 [ RJ 1991, 345], 11 de octubre de 1994 [ RJ 1994, 7478], 1 de marzo y 23 de abril de 2004, 28 de octubre de 2005, 22 de marzo, 25 de mayo, 15 de junio, 20 de julio y 17 de noviembre de 2006, 12 de abril [ RJ 2007, 2410], 20 de junio [RJ 2007, 3457 ] y 29 de noviembre de 2007 [RJ 2007, 8432 ] y 29 de mayo de 2008 [RJ 2008, 2182]), y, en este caso, la apreciación efectuada en la instancia no incide en error ostensible y notorio, ni es absurda o arbitraria y tampoco contradice las reglas de la común experiencia..." y lo cierto es que no se observa ningún elemento que permita cuestionar de forma efectiva la valoración realizada. Y es de destacar que reiterada jurisprudencia,de esta misma Audiencia provincial determina que la posible cuestión de falta de firmeza de la resolución declaratoria de ruina no afecta al tema de la reconstrucción tratada en el 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y así Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8.ª, Sentencia de 27 Sep. 2005, rec. 571/2005:"...Por otra parte, en cuanto al expediente administrativo de ruina que se sigue y que está recurrido, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido unánime al señalar que el concepto de ruina técnica del inmueble a que se refiere el artículo 118 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964 nada tiene que ver con el resultado del expediente administrativo del mismo nombre, pues su naturaleza y finalidad son distintas. A diferencia del artículo 114-10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que contempla, no la ruina física y actual del inmueble, sino la futura y previsible, una vez declarada así por la autoridad administrativa (respecto a la cual está vinculada), el artículo 118-2 contempla la ruina económica o pérdida parcial del inmueble alquilado como hecho de la naturaleza (desvinculado totalmente de la resolución administrativa), no existiendo identidad causal, sino que la causa, razón o fundamento de las mismas es distinta....". Además y en la misma resolución se especifica, justamente el mismo tratamiento que realiza la sentencia recurrida,"...Hechas estas precisiones y por lo que al fondo de la cuestión se refiere el articulo 118.2 de la ley arrendaticia autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre la pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio arrendador, equiparándose -en el pfo. 2° legalmente a estar situaciones el "siniestro" que para la "reconstrucción" haga precisa la ejecución de obras cuyo "coste" exceda del 50% de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta el valor del suelo. Por supuesto y como es obvio, se hace necesario acudir a los dictámenes periciales obrantes en las actuaciones, por tratarse de una cuestión eminentemente técnica, al partirse de un costo de ejecución, como presupuesto para valorar la pérdida o destrucción y así examinadas las actuaciones se comparte el criterio expuesto en la resolución recurrida, al ser evidente que la controversia gira en torno a las valoraciones tanto de la vivienda como de las obras a realiza. El perito judicial propuesto por ambas partes estima la edificación sin valorar el suelo en 25.703'88 euros, mientras que la reparación para alcanzar niveles de seguridad salubridad u ornato la valora en 15.160'53 euros. La parte demandada pretende atacar ésta última valoración en el sentido de que está incluyendo unas obras que exceden de lo que es la cubierta principal del edificio que es la dañada y además esta repercutiendo obras de mejoras y ornato cuando la vivienda no lo ha tenido nunca. (...) tantas veces invocado por la demandada siempre habla del estado calamitoso de la cubierta sin distinciones, estado que resulta acreditado tanto por las periciales como por las fotografías incorporadas a las mismas. En consecuencia, queda acreditado que se impone la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, y que el importe de los trabajos reconstructivos excedan del 50% del valor real de la vivienda arrendada, lo que constituye causa de resolución, procediendo la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia....". En este sentido, ejercitándose la opción del numero segundo del 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y visto que siguiendo con la sentencia apelada se verifica la pericial correspondiente y el perito de la actora incluye aquellas obras de adaptación exigida por la legislación vigente, fijando el valor del edificio, en cuanto a las obras en 534.436€, y el de reparación en 315.189,91€ por lo que aplicando el coeficiente de 11,81 se obtiene el valor reparación de la vivienda que seria de 53.597,66 € o el de 63.116€ se incluyan o no las obras de adaptación del edificio, en todo caso exceden del 50% del valor de participación del importe de reparación que va en el primero los supuestos en 33.696 y en el segundo en 37.223.Y la Sala considera que estos argumentos, puramente técnico-valorativos, no pueden discutirse sin más, y por el solo hecho de afirmar que no se establece el valor del inmueble concreto objeto de arrendamiento, pues ello no es así y constan las valoraciones, del mismo e incluso la determinación por simple aplicación del valor total de inmueble y el de reparación por coeficientes de ocupación de metros y de participación en los elementos comunes por lo que procede desestimar el recurso interpuesto confirmando la resolución recurrida.

Tercero.-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada (art. 398 L.E.C.).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLO

 

Primero.-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por D.ª Loreto contra la sentencia dictada con fecha 4/5/2009 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 10 de Valencia en Juicio Ordinario 755/2008. SEGUNDO.-

SE CONFIRMA íntegramente la citada resolución.

Tercero.-

SE IMPONEN a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional (artículo 477.2 núm. 3 de la LEC), y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, los cuales habrán de prepararse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 5 días siguientes a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.