Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
| Publicado en: | «BOE» núm. 176, de 23/07/1960. | |
| Entrada en vigor: | 12/08/1960 | |
| Departamento: | Jefatura del Estado | |
| Referencia: | BOE-A-1960-10906 - (Análisis) |
TEXTO CONSOLIDADO
Si en términos generales toda ordenación jurídica
no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la
realidad social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa
sobre una institución que, como la propiedad horizontal, ha adquirido,
sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no
encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente
representado por el artículo trescientos noventa y seis del Código
Civil. La presente ley pretende, pues, seguir la realidad social de los
hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier
dato obtenido de la práctica, sino con un alcance más amplio y profundo.
De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la ordenación
jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy
acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro
lado, porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las
normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su
adecuación a las concretas e históricas exigencias y contingencias de la
vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad última, singularmente
cuando se concibe el Derecho positivo en función del Derecho natural,
es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia,
la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los
hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de
hallarse limitadas y orientadas por ella.
Hay un hecho social básico que en los tiempos
modernos ha influido sobre manera en la ordenación de la propiedad
urbana. Se manifiesta a través de un factor constante, cual es la
insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la
persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales
actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general,
el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor, que es constante en
el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia
dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy, provocado por muy
diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos muy
acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la
adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables.
La acción del Estado ha considerado y atendido a esta situación real en
tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la
esfera de la construcción impulsándola a virtud de medidas indirectas e
incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la
esfera del arrendamiento, a través de una legislación frecuentemente
renovada, que restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin de
asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales
de negocio en condiciones económicas sometidas a un sistema de
intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud
principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta
titularidad sobre determinados espacios de la edificación. La esencial
razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la
finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una
inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y
elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es
menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única
posible para grandes sectores de personas. Siendo ello así, el régimen
de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que
además requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación
completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte,
mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de
arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que
resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el
fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue imponiendo a
la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar; en cambio,
conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un
bien organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el
problema de la vivienda y los conexos a él en un plano más adecuado, que
permite soluciones estables; y ello a la larga redundará en ventaja del
propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas
exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función
económico-social.
La ley representa, más que una reforma de la
legalidad vigente, la ordenación «ex novo», de manera completa, de la
propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una ley de carácter
general, en el sentido de ser de aplicación a todo el territorio
nacional. El artículo trescientos noventa y seis del Código Civil, como
ocurre en supuestos análogos, recoge las notas esenciales de este
régimen de propiedad y, por lo demás, queda reducido a norma de
remisión. El carácter general de la ley viene aconsejado, sobre todo,
por la razón de política legislativa derivada de que la necesidad a que
sirve se manifiesta por igual en todo el territorio; pero también se ha
tenido en cuenta una razón de técnica legislativa, como es la de que las
disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a
veces de una circunstanciada concreción que excede de la tónica propia
de un Código Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupción en los
ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El
progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente
a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La
modificación que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del
artículo trescientos noventa y seis del Código Civil ya significó un
avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o
singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria,
circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La ley
–que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la
Comisión de Códigos–, dando un paso más, pretende llevar al máximo
posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del
objeto. A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el
piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y
servicios. Mientras sobre el piso «stricto sensu», o espacio, delimitado
y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos,
sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios –abstracción
hecha de los particulares espacios– tales usos y disfrute han de ser,
naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos
en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también
mantienen respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma
idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en
lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y
también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del
piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el
cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o
locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.
En este propósito individualizador no hay que ver una
preocupación dogmática y mucho menos la consagración de una ideología
de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida
función social que cumple esta institución, entender que el designio de
simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realiza
así de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la
comunidad de bienes resulta, ya no sólo congruente, sino tranquilizadora
la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto,
reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente
redacción del mencionado artículo trescientos noventa y seis. Ahora
bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que
ha guiado la ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria
experiencia de que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la
exclusión de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue
aquí una concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por
el contrario, su más amplia difusión.
Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a
la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la
determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta
ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado
entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la
autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no
eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes,
sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos
generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de
construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que
ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una
regulación que, por un lado, es suficiente por sí –con las salvedades
dejadas a la iniciativa privada– para constituir, en lo esencial, el
sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por
otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen,
completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no
se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles
de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos
no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de
desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas
circunstancias de los diversos casos y situaciones.
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al
titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite
representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de
los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la
conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad
horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo,
íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de
igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios
inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas
dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca
en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar
establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.
Además de regular los derechos y deberes
correspondientes al disfrute, la ley se ocupa de aquellos otros que se
refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente
los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de
carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a
la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para
determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es
la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de
significar que la no utilización del servicio generador del gasto no
exime de la obligación correspondiente.
Una de las más importantes novedades que contiene la
ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los
deberes impuestos a los titulares, así por lo que concierne al disfrute
del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos.
Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia,
el incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir
judicialmente su cumplimiento, bien de modo específico, esto es,
imponiendo a través de la coacción lo que voluntariamente no se ha
observado, o bien en virtud de la pertinente indemnización. Pero esta
normal sanción del incumplimiento puede no resultar suficientemente
eficaz en casos como los aquí considerados, y ello por diversas razones:
una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones
sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que
dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal; otra
razón es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la
imposición judicial del cumplimiento específico es prácticamente
imposible por el carácter negativo de la obligación, y la indemnización
no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por
eso se prevé la posibilidad de la privación judicial del disfrute del
piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente señaladas, y
por otra parte se asegura la contribución a los gastos comunes con una
afectación real del piso o local al pago de este crédito considerado
preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la
titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial
individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan
lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos
titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos
de gestión y administración. La ley, que en todo momento se ha querido
mostrar abierta a las enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy
especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, así como de la
detenida ponderación de los diversos problemas, ha sido confiar
normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad
horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el
Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los
cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse
preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos
se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría
numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la
trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por
el contrario por la relativa importancia de aquélla, y para que la
simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de
la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes. El
cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva
implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de
él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se
ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser
designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de
actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en
todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta
flexibilidad para que el número de estas personas encargadas de la
representación y gestión sea mayor o menor según la importancia y
necesidad de la colectividad.
Por último, debe señalarse que la economía del
sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al
Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la legislación
hipotecaria. Se ha partido, en un afán de claridad, de la conveniencia
de agregar dos párrafos al artículo octavo de la vigente Ley
Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en principio, la
posibilidad de la inscripción del edificio en su conjunto, sometido al
régimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local
como finca independiente, con folio registral propio.
El número cuarto del mencionado artículo octavo prevé
la hipótesis normal de constitución del régimen de propiedad
horizontal, es decir, la construcción de un edificio por un titular que
lo destine precisamente a la enajenación de pisos, y el caso, menos
frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de
la indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de
distribuirlo, «ab initio», entre ellos mismos, transformándose en
propietarios singulares de apartamento o fracciones independientes. A
título excepcional, con el mismo propósito de simplificar los asientos,
se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los repetidos
apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que así lo
soliciten todos ellos.
Y el número quinto del mismo artículo octavo permite
crear el folio autónomo e independiente de cada piso o local, siempre
que consten previamente inscritos el inmueble y la constitución del
régimen de propiedad horizontal.
En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Españolas,
D I S P O N G O :
[Bloque 2: #ci]
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
[Bloque 3: #aprimero]
Artículo primero.
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la
forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código
Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la
consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un
elemento común de aquél o a la vía pública.
Se modifica por el art. 1 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 4: #asegundo]
Artículo segundo.
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos
establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado
el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las
disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la
propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en
cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las
que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título
constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad,
para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios
comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
Se añaden las letras d) y e) por la disposición final 1.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.Se modifica por el art. 2 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 5: #cii]
CAPÍTULO II
Del régimen de la propiedad por pisos o locales.
Se modifica la rúbrica por el art. 3 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 6: #atercero]
Artículo tercero.
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad
sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos
dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como
el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título,
aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las
mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los
artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su
derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la
transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este
régimen de propiedad.
Se modifica por la disposición final 1.2 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.
[Bloque 7: #acuarto]
Artículo cuarto.
La acción de división no procederá para hacer cesar
la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada
propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita
al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de
intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
[Bloque 8: #aquinto]
Artículo quinto.
El título constitutivo de la propiedad por pisos o
locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de
aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del
inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación
hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La
de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que
se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de
participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el
propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por
acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución
judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de
cada piso o local en relación con el total del inmueble, su
emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de
constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por
la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o
locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que
no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo
que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos
requisitos que para la constitución.
[Bloque 9: #asexto]
Artículo sexto.
Para regular los detalles de la convivencia y la
adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los
límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de
propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán
también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista
para tomar acuerdos sobre la administración.
[Bloque 10: #aseptimo]
Artículo séptimo.
1. El propietario de cada piso o local podrá
modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de
aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique
los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras
previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración
alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá
comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no
les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble
actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la
finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o
de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien
realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata
cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones
judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el
Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios,
debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de
cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se
sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación
del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del
acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar
con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida,
bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá
adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para
asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de
dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la
vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer,
además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la
indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del
derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres
años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios
ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la
sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Se modifica el párrafo tercero del apartado 2 por la disposición final 1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero. Ref. BOE-A-2000-323Se modifica por el art. 4 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 11: #aoctavo]
Artículo octavo.
(Derogado).
Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.
[Bloque 12: #anoveno]
Artículo noveno.
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la
comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo
de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o
local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento
que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio
piso o local e instalaciones privativas, en términos que no
perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los
daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones
que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o
la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a
lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad
le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales
correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la
anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden,
para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de
dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de
los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de
los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de
24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los
gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los
que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual
tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El
piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta
obligación.
En el instrumento público mediante el que se
transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente,
deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales
de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la
cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo
que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días
naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en
caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados
en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de
participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la
comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y
reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a
todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en
ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último
presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá
suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la
finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del
inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante
éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la
comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la
comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante
del mismo.
Si intentada una citación o notificación al
propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el
párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la
comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o
en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo
de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o
local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá
respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad
a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin
perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de
aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en
el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la
vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del
nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado
anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno
o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio
exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
Se modifican las letras letras c), e) y f) del apartado 1 y el apartado 2 por la disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.
Se modifica por el art. 5 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
Se añade el último párrafo a la obligación 5 por el art. único.2 de la Ley 2/1988, de 23 de febrero. Ref. BOE-A-1988-4823
[Bloque 13: #adiez]
Artículo diez.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de
acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación
del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las
Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los
propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten
necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de
conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,
incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos
básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como
las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la
imposición, por parte de la Administración, del deber legal de
conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias
para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad
universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los
propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten
servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta
años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de
los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u
otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la
orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe
repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las
subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de
estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las
citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o
del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras
a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier
otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas
comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y
como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo,
aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que
resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un
ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación
urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales
y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el
aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo
edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados
por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales
actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en
un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y
renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u
obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del
apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la
correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el
acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la
determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren
injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad
competente responderán individualmente de las sanciones que puedan
imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de
los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en
los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9
para los gastos generales.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo
inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de
la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20
de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación
por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos,
para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su
superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su
disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas
plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de
la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas
comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6
del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el
consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de
Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres
quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la
indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las
nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la
naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia
sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la
Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también
podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la Ley.
Se modifica por la disposición final 1.4 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.Se modifica el apartado 2 por el art. 15.1 de la Ley 26/2011, de 1 de agosto. Ref. BOE-A-2011-13241.Se modifica por la disposición adicional 3.1 de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre. Ref. BOE-A-2003-22066Se modifica por el art. 6 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 14: #aonce]
Artículo once.
(Derogado).
Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.Se modifica el apartado 3 por el art. 15.2 de la Ley 26/2011, de 1 de agosto. Ref. BOE-A-2011-13241.Se modifica por la disposición adicional 3.2 de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre. Ref. BOE-A-2003-22066Se modifica por el art. 7 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 15: #adoce]
Artículo doce.
(Derogado).
Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.Se modifica por el art. 8 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 16: #atrece]
Artículo trece.
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la
Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de
la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las
funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a
los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los
propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno
rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el
propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes
siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan
para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el
artículo 17.3.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la
misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al
presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el
plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por
cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la
comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la
representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los
asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será
facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que
el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los
vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de
ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el
ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de
propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador
serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los
estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan
la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de
secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario,
así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá
recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos
establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan
lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por
el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo
antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de
propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o
locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen
de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo
establecen los estatutos.
Se modifica por el art. 9 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 17: #acatorce]
Artículo catorce.
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan
los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las
reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra
la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas
las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias,
y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés
general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o
convenientes para el mejor servicio común.
Se modifica por el art. 10 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 18: #aquince]
Artículo quince.
1. La asistencia a la Junta de propietarios será
personal o por representación legal o voluntaria, bastando para
acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a
diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y
votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la
asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo
manifestación en contrario, se entenderá representado por el
usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los
acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras
extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse
la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas
vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las
mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma
adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán
derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios
privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en
la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías
exigidas en esta Ley.
Se modifica por el art. 11 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858Se modifica el párrafo segundo por el art. único.1 de la Ley 2/1988, de 23 de febrero. Ref. BOE-A-1988-4823
[Bloque 19: #adieciseis]
Artículo dieciséis.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos
una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás
ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la
cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen
al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el
presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con
indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se
celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén
al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y
advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos
previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de
propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés
para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique
claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual
los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en
primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a
su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una
segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el
lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse
el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En
su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos
establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales
siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las
citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se
hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las
extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a
conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse
válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que
concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Se modifica por el art. 12 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858Se modifica el párrafo primero de la norma 1 por el art. único de la Ley 3/1990, de 21 de junio. Ref. BOE-A-1990-14415Se modifica el párrafo segundo de la norma 2 por el art. único.1 de la Ley 2/1988, de 23 de febrero. Ref. BOE-A-1988-4823
[Bloque 20: #adiecisiete]
Artículo diecisiete.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes
para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real
Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes
en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o
la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas
comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien
de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la
instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los
derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos
propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los
servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y
ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones
realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que
abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente
actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior
respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva
infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo
10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos
servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de
ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título
constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la
realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al
pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda
de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresión de los servicios
de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o
de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de
elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el
inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no
recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la
eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los
acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos
los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un
aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto
favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación,
aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes
establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble,
según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se
adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no
exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará
obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier
tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su
cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan
inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un
propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de
vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio,
siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo
requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha
instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos
íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este
artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad
del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de
las cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el
voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda
convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del
valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los
procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a
instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda
Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente
citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días,
contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de
costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en
los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos
propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga
para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los
de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados,
quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes,
conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten
su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por
cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de
las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios.
También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico
en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o
por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en
el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de
dichas mejoras.
Se modifica por la disposición final 1.5 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.Se modifica y reenumera el apartado 3 como 4 y se añade un nuevo apartado 3 por el art. 3 de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre. Ref. BOE-A-2009-18733Se modifica la norma 1ª por la disposición adicional 3.3 de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre. Ref. BOE-A-2003-22066Se modifica por el art. 13 de la Ley 8/1999, de 6 abril. Ref. BOE-A-1999-7858Se modifica por la disposición final 2 de la Ley 10/1992, de 30 de abril. Ref. BOE-A-1992-9548
[Bloque 21: #adieciocho]
Artículo dieciocho.
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán
impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la
legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún
propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan
adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos
acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los
ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido
privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta
el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de
las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la
consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación
para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al
establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se
refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse
el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos
contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará
al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a
partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no
suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter
cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de
propietarios.
Se modifica por el art. 14 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 22: #adiecinueve]
Artículo diecinueve.
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se
reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la
Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus
respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con
indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso
de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres
de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los
mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente
representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del
presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez
días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán
ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta
siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de
celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y
los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra,
así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se
encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación
deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de
propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El secretario custodiará los libros de actas de
la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo
de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y
demás documentos relevantes de las reuniones.
Se modifica por el art. 15 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
[Bloque 23: #aveinte]
Artículo veinte.
1. Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus
instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas
advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la
Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios
para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la
casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes,
dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y
custodiar a disposición de los titulares la documentación de la
comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Se modifica por el art. 16 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858Se modifica por el art. único.1 de la Ley 2/1988, de 23 de febrero. Ref. BOE-A-1988-4823
[Bloque 24: #aveintiuno]
Artículo veintiuno.
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados
e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la
vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En
caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la
junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del
proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio
requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la
liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe
como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente,
siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios
afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo
dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los
gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste
documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el
justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o
local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá
dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a
repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la
reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho
mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá
formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos
conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial
del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo
preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la
cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo
preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante,
el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la
cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso
monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y
procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el
deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites
establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por
su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como
si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista
oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque
si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su
pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los
derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no
hubiera sido preceptiva.
Se modifica por la disposición final 1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero. Ref. BOE-A-2000-323Se modifica por el art. 17 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858Téngase en cuenta para su aplicación la disposición transitoria única.
[Bloque 25: #aveintidos]
Artículo veintidós.
1. La comunidad de propietarios responderá de sus
deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor.
Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario
respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que
hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le
corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la
ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la
totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de
formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento,
serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte
proporcional que le corresponda.
Se añade por el art. 18 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
Actualización publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999
[Bloque 26: #aveintitres]
Artículo veintitrés.
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
Primero. Por la destrucción del edificio, salvo
pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la
reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al
tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste
esté cubierto por un seguro.
Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Se añade por el art. 19 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858Su anterior numeración era art. 21.
Actualización publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999
[Bloque 27: #ciii]
CAPÍTULO III
Del régimen de los complejos inmobiliarios privados
Se añade por el art. 20 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
Actualización publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999
[Bloque 28: #aveinticuatro]
Artículo veinticuatro.
1. El régimen especial de propiedad establecido en el
artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos
inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o
parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda
o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de
las viviendas o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de
propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos
en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a
las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de
aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de
propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de
la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del
complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a
integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá
la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los
elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la
cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las
cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El
título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el
Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el
apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación
jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las
disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta,
salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades
integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del
conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley
requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa
obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de
propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será
aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta
Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la
comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá
menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos
de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la
agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no
adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les
serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan
entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las
mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
Se añade por el art. 20 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
Actualización publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999
[Bloque 29: #da]
DISPOSICIÓN ADICIONAL
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de
sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del
fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las
siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de
aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la
comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a
la entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará
dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto
ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán
efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su
respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en
que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá
alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser
inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo
legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el
ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o
actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte
integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se
efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades
detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo
anterior.
Se modifica el apartado 2 por la disposición final 1.6 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.Se añade por el art. 21 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858
Actualización publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999
[Bloque 30: #dt]
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
[Bloque 31: #primera]
Primera.
La presente ley regirá todas las comunidades de
propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el
contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción
con lo establecido en la misma.
En el plazo de dos años, a contar desde la
publicación de esta ley en el «Boletín Oficial del Estado», las
comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto
en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos.
Transcurridos los dos años, cualquiera de los
propietarios podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la
presente disposición por el procedimiento señalado en el número segundo
del artículo dieciséis.
[Bloque 32: #segunda]
Segunda.
En los actuales estatutos reguladores de la propiedad
por pisos, en los que esté establecido el derecho de tanteo y retracto
en favor de los propietarios, se entenderán los mismos modificados en el
sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, y
por mayoría que represente, al menos, el 80 por 100 de los titulares,
se acordaré el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y
retracto en favor de los miembros de la comunidad.
[Bloque 33: #df]
DISPOSICIÓN FINAL
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta ley.
[Bloque 34: #firma]
Dada en el Palacio de El Pardo a veintiuno de julio de mil novecientos sesenta.
FRANCISCO FRANCO
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