Por Rafael Arráez Amselem / Carmen Caridad García de los Reyes. Departamento Inmobiliario de Eversheds Nicea
El Ministerio de Fomento presentó antes del verano el anteproyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas
con el objetivo de impulsar el alquiler y alentar la recuperación del
sector inmobiliario. El texto hecho público hace unos días comprende una
serie de reformas en materia fiscal inmobiliaria (incentivos a la
compra de vivienda mediante la reducción temporal de la tributación de
las plusvalías) y financiera (flexibilización de la regulación de las
hasta ahora poco exitosas SOCIMIS) encaminadas a insuflar nuevos ánimos
en el más que deprimido mercado inmobiliario nacional.
El mercado del alquiler español representa un 17% frente al 83% de
viviendas en propiedad. Este porcentaje sitúa a España a la cola de la
zona Euro en cuanto al parque de viviendas alquiladas. Como contraste,
el INE estima que hay más de 3 millones de viviendas desocupadas en
España. Queda pues, claro, que el mercado del alquiler español necesita
un profundo estímulo, pero, ¿son las medidas anunciadas las adecuadas
para conseguirlo?
El texto publicado por el Gobierno busca dinamizar el mercado del
alquiler a través de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1994, siendo sin duda las medidas que más han llamado la atención
mediáticamente (i) el acortamiento sustancial del plazo máximo
contractual por efecto de las prórrogas obligatorias para el arrendador y
potestativas para el arrendatario, que llevaría los arrendamientos de
vivienda hasta los cuatro años como máximo (3 años + 1) y (ii) la
potestad del arrendatario de desistir anticipadamente del arrendamiento
de manera bastante permisiva (mediando un preaviso de solo un mes de
antelación) así como del propietario de recuperar la vivienda, cuando
acontezca alguna de las causas tasadas legalmente, sin necesidad – y
ésta es la novedad – de haberlo previsto expresamente en el contrato.
Otras medidas propuestas, sin ser aparentemente tan llamativas, no
dejan de tener gran importancia jurídica, como por ejemplo la
eliminación de la distinción entre contratos inferiores y superiores a 5
años en materia de inscripción de los arrendamientos y los efectos de
dicha inscripción sobre el contrato (en definitiva, cualquier
arrendamiento no inscrito se extinguirá por la venta de la vivienda
arrendada).
Sin entrar en la discusión sobre si las medidas citadas conseguirán
el efecto pretendido (en los últimos días los foros de internet se han
llenado de opiniones a favor y en contra), cualquier iniciativa
encaminada a introducir una mayor flexibilización y simplificación en la
regulación de los arrendamientos de vivienda, potenciando y
favoreciendo la autonomía de la voluntad, son a priori positivas. Ya no
tiene sentido la dicotomía entre la rígida regulación del arrendamiento
de vivienda y la flexibilidad que caracteriza la regulación del
arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La excesiva protección
normativa al arrendatario de vivienda, justificada en España por razones
históricas de escasez, no debe tener cabida ya en un mercado de
alquiler en el que existe una ingente oferta de viviendas vacías
potencialmente arrendables.
Pero no nos engañemos, el principal enemigo del mercado de alquiler
no es la rigidez normativa ni el sesgo “pro-arrendatario” de la misma,
sino la inseguridad jurídica que genera un sistema judicial lento e
ineficiente. ¿Cuántas veces hemos oído a nuestros clientes, sobre todo a
los internacionales, quejarse de la intranquilidad que les produce
pensar que su arrendatario pueda incumplir el contrato sin miedo a las
consecuencias, y las dificultades (sobre todo por la lentitud del
procedimiento de desahucio) que presenta cobrar las rentas debidas y
recuperar el inmueble?
Ello no significa, ni mucho menos, que el arrendatario haya de quedar
al albur de los caprichos del arrendador. Ni un extremo ni otro. Como
en cualquier relación jurídica, arrendador y arrendatario han percibir
el arrendamiento como una relación contractual en la que ambos ganan y
en la que ambos asumen riesgos equilibrados y razonables.
Por tanto, la clave para fomentar el arrendamiento de vivienda está
en favorecer que las partes puedan acordar de manera libre los términos
contractuales que más les interesen (duración, renta, garantías
aportadas, etc.) y poner los medios para que, en caso de incumplimiento,
la vía procesal (si hubiera que llegar a ella) sea rápida, económica y
eficaz. Esto es especialmente relevante en momentos como el actual,
donde los medios habituales y más eficaces para proteger al arrendador
frente al incumplimiento del arrendatario (depósitos en metálico, avales
bancarios, etc.) no están fácilmente disponibles por la restricción del
crédito y las dificultades económicas de las familias.
En este sentido, el anteproyecto de Ley incluye ciertas medidas para
la agilización de los procesos de desahucio (reducción del plazo de pago
de la deuda por el arrendatario moroso, simplificación de la
composición de la comisión judicial en caso de desahucio), lo que va en
línea con lo apuntado anteriormente, pero mucho nos tenemos que, como
tantas otras reformas parciales de la normativa procesal aprobadas en
los últimos años, no solucionarán completamente el problema.
En consecuencia, aun cuando la reforma, de salir adelante, apunta en
la dirección adecuada, no parece que vaya a ir todo lo lejos que
debiera, si bien hay que reconocer que gran parte de la responsabilidad
no es de la ley sino de un sistema judicial lento e ineficiente, y que
mientras éste no se reforme y agilice realmente, ninguna medida
legislativa, por buena que sea técnicamente, surtirá los efectos
deseados.
Fuente: diariojuridico.com
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