Día 20/07/2012 - 11.12h
La
subida del impuesto del valor añadido (IVA) y la eliminación de la
deducción por vivienda recientemente aprobada por el Gobierno ha
desatado un aluvión de dudas entre los compradores, que Pisos.com
intenta resolver a continuación.
¿Si compro un piso antes del 31 de diciembre de 2012 podré desgravarlo siempre y se me aplicará el IVA reducido?
Si
se adquiere una vivienda antes de 2013, el comprador se beneficiará de
la desgravación fiscal por la compra de vivienda todos los años de la
vida del préstamo hipotecario, siempre que vaya a ser su residencia
habitual, con las bases establecidas en la ley sobre el IRPF. Solo si la
vivienda comprada antes de que acabe el año es de obra nueva se podrá
aplicar el IVA superreducido del 4%. Como ya han confirmado desde el
Gobierno, la eliminación de la deducción y la subida del IVA para la
compra de pisos nuevos, se llevarán a cabo a partir de 2013.
¿Los pisos subirán este segundo semestre en previsión de mayor demanda por las nuevas medidas de 2013?
Desde
pisos.com creemos que el anuncio de todos estos cambios fiscales va a
provocar un efecto llamada en los últimos seis meses del año. La
eliminación de la desgravación, así como el fin de este ventajoso tipo
excepcional al 4% del IVA en obra nueva van a incentivar a los
potenciales compradores a adelantar su decisión de compra para este año.
No obstante, para que este impulso resulte efectivo de forma notoria
también hace falta que acompañe la concesión de crédito por parte de la
entidades financieras. No tendrá impacto en lo que a precios se refiere.
¿La nueva fiscalidad perjudicará la recuperación del sector inmobiliario?
A
pesar de que esperamos un pequeño repunte en las ventas en la segunda
mitad de este año, la reducción de ventajas fiscales va a producir un
enfriamiento inevitable en el panorama inmobiliario, sobre todo, en los
primeros meses de 2013. Estas medidas no son buenas para el sector ni
tampoco lo son para los compradores y vendedores. No obstante, una vez
que vaya mejorando la situación económica general y se vaya relajando la
concesión de créditos, el mercado inmobiliario empezará a recuperarse.
¿Cuánto se encarecerán los pisos sumando el nuevo IVA y la no desgravación?
-En
un principio, para comprar un piso nuevo de un precio medio de 190.000
euros a 25 años, con un IVA del 4% y la desgravación fiscal por vivienda
habitual, el contribuyente debe abonar unos 7.600 euros por el impuesto
y se puede ahorrar hasta 33.900 euros (1.356 euros al año), si se
deduce el 15% del importe destinado para pagar la hipoteca que tiene un
límite de 9.040 euros. A partir de 2013, el IVA de esta misma vivienda
ascenderán a 19.000 euros y no se deducirá ninguna cantidad fiscal. Por
lo tanto hablamos de un incremento del 27,67% en importe bruto.
-Si
se trata de una casa de 120.000 euros a 20 años, con un IVA del 4% y la
desgravación fiscal por vivienda habitual, el contribuyente abonará
unos 4.800 euros por el impuesto y se ahorrará hasta 27.120 euros, con
la deducción fiscal. A partir de 2013, el IVA de esta misma vivienda
ascenderá a 12.000 euros y no habrá ninguna devolución por parte de
Hacienda. El incremento del precio en este caso es del 35,13% en importe
bruto.
-Por
último, si se quiere comprar un piso con un coste de 320.000 euros a un
plazo de 35 años, con un IVA del 4% y se aplica la desgravación fiscal
por vivienda habitual, el contribuyente pagará 12.800 euros por el
impuesto y se descontará hasta 47.460 euros. A partir de 2013, el IVA de
esta misma vivienda ascenderán a 32.000 euros y no se podrá descontar
ninguna cantidad fiscal. En esta ocasión, el incremento de precios es
del 23,36% en importe bruto.
¿Se espera una bajada de los precios de la vivienda aún mayor para compensar este encarecimiento por la vía fiscal?
Indudablemente,
a partir del año que viene esperamos que la corrección de precios sea
un poco más intensa, aunque marcará una curva moderada. Estos cambios
fiscales van a provocar un impacto directo en el ajuste de precios,
sobre todo en obra nueva, que se empezará a notar a partir de 2013,
cuando se eleve el IVA, se elimine la deducción y si las condiciones de
financiación sigan la línea actual.
¿Las inmobiliarias o los bancos asumirán de alguna manera esas nuevas cargas para no frenar la demanda, como ya han anunciado algunas marcas como Inditex en otros sectores?
Las
inmobiliarias se encuentran al límite y serán las que menos margen de
maniobra tengan para mantener precios. No obstante, puede que algunas de
ellas utilicen este recurso como estrategia para vender. Asimismo,
tampoco descartamos que muchos bancos, que tengan la necesidad de sanear
sus balances, no tengan más opción que asumir la subida del IVA para
poder dar salida a sus inmuebles.
En Europa, ¿qué tipo de IVA se aplica a la vivienda? ¿Existen en Europa más impuestos o menos sobre la vivienda?
Actualmente
y hasta el año que viene, en España las operaciones de compraventa de
pisos nuevos se benefician de un IVA superreducido y extraordinario al
4%, que solo se suele aplicar a los productos de primera necesidad. Tras
las exigencias de Bruselas y el Fondo Monetario Internacional, a partir
de 2013 la vivienda nueva pasará a gravarse por el tipo reducido del
10%.
Aunque
esta subida suponga superar el doble del IVA actual, comparando con el
resto de países europeos, se puede considerar bastante ventajoso. No hay
más que ver el IVA actual que grava la vivienda en países como Alemania
o Reino Unido, que se sitúan en el 19% y 20%, respectivamente.
¿Las nuevas medidas del Gobierno tendrán algún efecto sobre el alquiler?
La
dificultad para comprar, sobre todo, por el cada vez más difícil acceso
a la financiación, va a inclinar más la balanza hacia el alquiler. Las
personas que se quieran independizar van a preferir una opción que
implique mucho menos riesgo económico, en un panorama de precariedad
laboral e inestabilidad económica. Por eso, creemos que el alquiler va a
acoger a la gran mayoría de las personas que tengan miras a emanciparse
a corto plazo, sobre todo, entre la población joven. Asimismo, también
será una elección más mayoritaria para los que quieran cambiar de
vivienda. El alquiler va ganando terreno a la compra a pesar de ser un
país con cultura todavía muy arraigada en la adquisición.
Los propietarios que ya tienen el piso y lo están pagando, ¿sufrirán algún cambio en las condiciones de la hipoteca?
En
un principio, todavía no se ha confirmado que la eliminación de la
desgravación fiscal vaya a ser con carácter retroactivo y vaya a afectar
a las personas que ya han comprado su casa. Por tanto, cada año podrán
desgravarse a Hacienda una determinada cantidad y se van a mantener las
mismas condiciones en el pago de la hipoteca. No obstante, lo que sí se
ha suprimido es la compensación por la supresión de la deducción fiscal
por la compra de vivienda que recibían las personas que habían adquirido
su casa antes de 2006, que perderán un beneficio fiscal parcial.
¿Si vendo un piso tendré que pagar más a Hacienda? ¿Cambia alguna condición?
Si
se vende una casa con la intención de comprarse otra vivienda a un
precio menor y obtener un margen de beneficio, habrá que pagar a
Hacienda por ese dinero obtenido en la operación según la ley. Hacienda
lo contabiliza como una ganancia patrimonial y le aplicará un gravamen
de entre el 19% y el 21%.
No
obstante, existen situaciones en las que el contribuyente puede quedar
exento de pagar estos tributos. Si se reinvierte todo el dinero obtenido
por la venta de la casa en la compra de la nueva vivienda, se podrá
beneficiar de la exención por reinversión en vivienda habitual. Por otra
parte, esta operación debe realizarse en un periodo inferior a dos años
desde la venta o los dos inmediatamente anteriores a la misma, y
siempre deben tratarse, tanto la vivienda comprada como usada, de
viviendas que supongan la residencia habitual.
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