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| Vivienda: el rescate acelera la caída |
Los auditores, para realizar el cálculo sobre las
necesidades de capital de la banca, han partido de unos escenarios
dramáticos para el mercado de la vivienda. Nos quedaremos con el adverso
porque es el que los analistas consideran más probable. Éste lo que
plantea es un recorte del precio de la vivienda entre un 55% y un 60% y una bajada de entre un 85% y un 90% para el suelo.
Una vez con estos datos sobre la mesa, cabe pensar en una posible
aceleración del proceso de ajuste de los precios inmobiliarios. Eso es
lo que analiza la revista "INVERSIÓN" en su número de esta semana.
A los precios les queda la mitad de recorrido a la baja. En eso coinciden la mayoría de los analistas. Los bancos, ahora que tienen que ampliar sus provisiones sobre los activos inmobiliarios en cartera y sobre los créditos, tienen más incentivos para vender. Cuando se exige un nivel de provisiones tan alto es para reconocer pérdidas. Se incentiva la venta. Pero, ante el nivel de indefinición que existe en este momento y que seguramente no se resolverá hasta finales de año, quizá no sea hasta 2013 cuando se produzca el verdadero bajón del precio de la vivienda.
Porque hay varios obstáculos que pueden frenar la caída de precios. Hay quienes afirman que la digestión de los balances va a ser pesada. Por cuestiones de oferta, porque los bancos van a tener dificultades de gestión. Y por cuestiones de demanda, porque sigue sin estar muy animada a comprar. Además, hay que tener en cuenta los tiempos con los que se trabaja: si los requisitos tuvieran que cumplirse inmediatamente, quizás sí se podría ver una limpieza más rápida, pero es que la recapitalización va demasiado lenta. De hecho, el informe de Oliver Wyman, para calcular las necesidades de capital, descuenta las previsiones de beneficio para los tres próximos años. Por eso, los inversores extranjeros también pensarán que es mejor esperar antes de comprar activos inmobiliarios españoles. Y, por último, las entidades fusionadas tienen hasta finales de 2013 para realizar las provisiones sobre los créditos inmobiliarios.
El último factor que puede poner en peligro la aceleración del ajuste es que a las propias entidades financieras no les convenga inundar el mercado con activos: tirarían piedras contra su propio tejado. Por el momento, están intentando vender lo que tiene salida en el mercado. Y se están reservando los activos que pueden revalorizarse en el futuro. Es posible que ésa también sea la actitud del banco malo que se cree tras el rescate. O puede que ese banco malo se convierta sólo en un "aparcamiento" para los activos inmobiliarios.
En todo caso, el particular será la principal víctima del rescate. Se verán en inferioridad de condiciones: seguro que los bancos pueden bajar más el precio y, además, sólo financiarán a sus propias viviendas. Para el particular, hay un precio por debajo del cual no venderán. En cambio, el promotor y el banco sólo quieren que sus pérdidas sean las menores posibles.
El ajuste del precio de la vivienda no sólo dependerá de si los bancos venden, o no, sus viviendas. También dependerá de las condiciones que se impongan a la economía en general. La subida del IVA y la eliminación de la deducción por compra de la residencia habitual implicará una presión adicional a la baja de las casas. El precio que un comprador puede pagar por una vivienda es uno y si se suben los impuestos, el valor de la vivienda tiene necesariamente que bajar.
El resto de las reformas, sobre todo la laboral, han hundido las ganas que tiene la gente de comprar una vivienda. Aunque "sólo" sea porque tienen miedo a perder su empleo.
Y, por último, la mayoría de los expertos niega que el rescate vaya a traer más crédito. Habrá todavía menos.
La revista "INVERSIÓN" también realiza una comparación con Irlanda. Un país en el que los precios subieron menos durante el "boom", pero han caído más durante la crisis y muchos dicen que continuará por ese camino descendente, hasta alcanzar un ajuste del 70%. ¿Es el futuro que le espera a España?
Más información sobre la revista "INVERSIÓN" en:
http://www.kioskoymas.com/index.php/publicacion/mostrar/inversionyfinanzas
A los precios les queda la mitad de recorrido a la baja. En eso coinciden la mayoría de los analistas. Los bancos, ahora que tienen que ampliar sus provisiones sobre los activos inmobiliarios en cartera y sobre los créditos, tienen más incentivos para vender. Cuando se exige un nivel de provisiones tan alto es para reconocer pérdidas. Se incentiva la venta. Pero, ante el nivel de indefinición que existe en este momento y que seguramente no se resolverá hasta finales de año, quizá no sea hasta 2013 cuando se produzca el verdadero bajón del precio de la vivienda.
Obstáculos a la aceleración del recorte de los precios
Porque hay varios obstáculos que pueden frenar la caída de precios. Hay quienes afirman que la digestión de los balances va a ser pesada. Por cuestiones de oferta, porque los bancos van a tener dificultades de gestión. Y por cuestiones de demanda, porque sigue sin estar muy animada a comprar. Además, hay que tener en cuenta los tiempos con los que se trabaja: si los requisitos tuvieran que cumplirse inmediatamente, quizás sí se podría ver una limpieza más rápida, pero es que la recapitalización va demasiado lenta. De hecho, el informe de Oliver Wyman, para calcular las necesidades de capital, descuenta las previsiones de beneficio para los tres próximos años. Por eso, los inversores extranjeros también pensarán que es mejor esperar antes de comprar activos inmobiliarios españoles. Y, por último, las entidades fusionadas tienen hasta finales de 2013 para realizar las provisiones sobre los créditos inmobiliarios.
El último factor que puede poner en peligro la aceleración del ajuste es que a las propias entidades financieras no les convenga inundar el mercado con activos: tirarían piedras contra su propio tejado. Por el momento, están intentando vender lo que tiene salida en el mercado. Y se están reservando los activos que pueden revalorizarse en el futuro. Es posible que ésa también sea la actitud del banco malo que se cree tras el rescate. O puede que ese banco malo se convierta sólo en un "aparcamiento" para los activos inmobiliarios.
En todo caso, el particular será la principal víctima del rescate. Se verán en inferioridad de condiciones: seguro que los bancos pueden bajar más el precio y, además, sólo financiarán a sus propias viviendas. Para el particular, hay un precio por debajo del cual no venderán. En cambio, el promotor y el banco sólo quieren que sus pérdidas sean las menores posibles.
Las condiciones del rescate y la vivienda
El ajuste del precio de la vivienda no sólo dependerá de si los bancos venden, o no, sus viviendas. También dependerá de las condiciones que se impongan a la economía en general. La subida del IVA y la eliminación de la deducción por compra de la residencia habitual implicará una presión adicional a la baja de las casas. El precio que un comprador puede pagar por una vivienda es uno y si se suben los impuestos, el valor de la vivienda tiene necesariamente que bajar.
El resto de las reformas, sobre todo la laboral, han hundido las ganas que tiene la gente de comprar una vivienda. Aunque "sólo" sea porque tienen miedo a perder su empleo.
Y, por último, la mayoría de los expertos niega que el rescate vaya a traer más crédito. Habrá todavía menos.
La revista "INVERSIÓN" también realiza una comparación con Irlanda. Un país en el que los precios subieron menos durante el "boom", pero han caído más durante la crisis y muchos dicen que continuará por ese camino descendente, hasta alcanzar un ajuste del 70%. ¿Es el futuro que le espera a España?
Más información sobre la revista "INVERSIÓN" en:
http://www.kioskoymas.com/index.php/publicacion/mostrar/inversionyfinanzas
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