Cristina Vallejo
Los precios de las viviendas de lujo han
bajado, aunque menos que en el mercado inmobiliario convencional. Pueden
aparecer grandes ofertas, pero los analistas creen que, para un
inversor, las viviendas más rentables son las de alto nivel sin llegar
al lujo.
Varias promociones de lujo se están levantando o rehabilitando en Madrid: en la Gran Vía, en la Plaza de España, junto a la Puerta de Alcalá... En la Torre de Madrid
está ya casi todo vendido, pese a que la vivienda más asequible cuesta
más de medio millón de euros. También en la promoción junto a la Puerta
de Alcalá. Y en Somosaguas, el 50 por ciento de la promoción que
construyen Caledonian y Knight Frank también está «colocada». ¿A
qué viene este dinamismo? ¿Es que vuelve a haber demanda? ¿O es que
nunca desapareció? ¿Están aprovechando los compradores las caídas de
precios? Sí, porque también las viviendas de lujo han caído.
Según Miguel Ángel Solá, de Luxury Properties, entre un 20 y un 30 por
ciento desde el pico del ciclo. Pero, en algunos casos puntuales, la
bajada se acerca al 50 por ciento. Según David Scheffler, de Engel &
Völkers, la vivienda de lujo en la costa ha bajado entre un 15 y un 20
por ciento desde el año 2006. En el caso de las primeras residencias,
entre un 10 y un 15 por ciento.
En muchas ocasiones, la caída del precio de un inmueble depende de que el comprador necesite financiación ajena, o no. Si tiene dinero contante y sonante, el comprador presiona todo lo que puede. Y el vendedor sabe que ese tipo de demanda no abunda. En cambio, el comprador sin liquidez depende de los bancos. Y, con este tipo de viviendas, como sucede con las de vacaciones (sea cual sea su calidad), son bastante restrictivos a la hora de dar financiación: sólo están dispuestos a prestar entre el 50 y el 60 por ciento del valor de tasación. Aunque, como explica David Scheffler, de Engel & Völkers, en realidad, sólo el 30 por ciento de sus clientes necesitan hipoteca para comprar una casa de lujo.
¿Cuánto cuestan estas viviendas? Según cifras de Knight Frank, en Madrid, el precio por metro cuadrado de las viviendas de gama alta oscila entre los 9.368 euros del barrio de Salamanca y los 4.661 euros de Pozuelo (en esta última se ha construido demasiado y, por eso, los precios han sufrido más).
Miguel Ángel Solá pone dos ejemplos de este tipo de viviendas en Barcelona. Uno, de casa unifamiliar, que tendría 1.000 metros cuadrados de parcela, 500 metros cuadrados de vivienda y piscina. ¿Ubicación? A 30 kilómetros de Barcelona. Por ella, el propietario pediría dos millones de euros. Pero la venta se cerraría por entre 1,7 u 1,8 millones de euros, puede que incluso en 1,5 millones de euros, sobre todo si el potencial comprador no necesita financiación bancaria y, por tanto, se siente fuerte para exigir una rebaja más importante. Esta vivienda se podría alquilar por 8.000 o 9.000 euros mensuales. Y en el caso de que sea una casa en la costa y se arriende por temporadas, el alquiler ascendería a 8.000 o 9.000 euros a la semana. El analista de Engel & Völkers habla de un alquiler de entre 30.000 y 50.000 euros al mes.
¿Cómo es un piso de lujo? Tiene entre 200 y 250 metros cuadrado, cuesta de 1,5 millones de euros en adelante y está situada en Pedralves, por ejemplo. Según Solá, también tienen salida en el mercado de arrendamiento, aunque sólo sea porque no hay muchas casas grandes de alquiler. Pero el analista en Engel & Völkers cree que sólo Madrid ofrece un mercado de alquiler lo suficientemente dinámico para este tipo de viviendas.
¿Qué rentabilidad se debería exigir por el alquiler? Según Sola, entre un 6 y un 7 por ciento. Así que averigüe los alquileres reales que los inquilinos están dispuestos a pagar y, a partir de ahí, por cuánto debería comprar la vivienda para que le salgan las cuentas. En las condiciones óptimas, Scheffler calcula que la rentabilidad puede llegar hasta el 10 por ciento.
Seguirán bajando
El ajuste seguirá. Pero Solá aconseja a los compradores que presenten ya ofertas por las viviendas existentes en el mercado. Una pista: los vendedores aún conscientes de la situación y siguen poniendo precios muy altos, al menos, sobrevalorados un 20 por ciento sobre el precio al que podría cerrarse la operación. Aunque Solá también considera que al inversor, quizás, no le sea tan atractiva la compra de una vivienda de lujo. «A un inversor le interesa más comprar tres pisos por un millón de euros que uno por un millón, porque la rentabilidad que obtendrá será mayor», afirma. En realidad, según Scheffler, no hay muchos inversores en este mercado. Quien compra una vivienda de lujo es para disfrutarla. O para alquilarla temporadas en las que no se va a utilizar. Aunque también se puede inclinar por una vivienda no ya de lujo, sino de alto «standing», es decir, de entre 500.000 y 900.000 euros. O en el tipo de viviendas que construye Knight Frank. Ahí, según este experto sí hay oportunidades de inversión.
Fuente: finanzas.com
En muchas ocasiones, la caída del precio de un inmueble depende de que el comprador necesite financiación ajena, o no. Si tiene dinero contante y sonante, el comprador presiona todo lo que puede. Y el vendedor sabe que ese tipo de demanda no abunda. En cambio, el comprador sin liquidez depende de los bancos. Y, con este tipo de viviendas, como sucede con las de vacaciones (sea cual sea su calidad), son bastante restrictivos a la hora de dar financiación: sólo están dispuestos a prestar entre el 50 y el 60 por ciento del valor de tasación. Aunque, como explica David Scheffler, de Engel & Völkers, en realidad, sólo el 30 por ciento de sus clientes necesitan hipoteca para comprar una casa de lujo.
¿Cuánto cuestan estas viviendas? Según cifras de Knight Frank, en Madrid, el precio por metro cuadrado de las viviendas de gama alta oscila entre los 9.368 euros del barrio de Salamanca y los 4.661 euros de Pozuelo (en esta última se ha construido demasiado y, por eso, los precios han sufrido más).
Miguel Ángel Solá pone dos ejemplos de este tipo de viviendas en Barcelona. Uno, de casa unifamiliar, que tendría 1.000 metros cuadrados de parcela, 500 metros cuadrados de vivienda y piscina. ¿Ubicación? A 30 kilómetros de Barcelona. Por ella, el propietario pediría dos millones de euros. Pero la venta se cerraría por entre 1,7 u 1,8 millones de euros, puede que incluso en 1,5 millones de euros, sobre todo si el potencial comprador no necesita financiación bancaria y, por tanto, se siente fuerte para exigir una rebaja más importante. Esta vivienda se podría alquilar por 8.000 o 9.000 euros mensuales. Y en el caso de que sea una casa en la costa y se arriende por temporadas, el alquiler ascendería a 8.000 o 9.000 euros a la semana. El analista de Engel & Völkers habla de un alquiler de entre 30.000 y 50.000 euros al mes.
¿Cómo es un piso de lujo? Tiene entre 200 y 250 metros cuadrado, cuesta de 1,5 millones de euros en adelante y está situada en Pedralves, por ejemplo. Según Solá, también tienen salida en el mercado de arrendamiento, aunque sólo sea porque no hay muchas casas grandes de alquiler. Pero el analista en Engel & Völkers cree que sólo Madrid ofrece un mercado de alquiler lo suficientemente dinámico para este tipo de viviendas.
¿Qué rentabilidad se debería exigir por el alquiler? Según Sola, entre un 6 y un 7 por ciento. Así que averigüe los alquileres reales que los inquilinos están dispuestos a pagar y, a partir de ahí, por cuánto debería comprar la vivienda para que le salgan las cuentas. En las condiciones óptimas, Scheffler calcula que la rentabilidad puede llegar hasta el 10 por ciento.
Seguirán bajando
El ajuste seguirá. Pero Solá aconseja a los compradores que presenten ya ofertas por las viviendas existentes en el mercado. Una pista: los vendedores aún conscientes de la situación y siguen poniendo precios muy altos, al menos, sobrevalorados un 20 por ciento sobre el precio al que podría cerrarse la operación. Aunque Solá también considera que al inversor, quizás, no le sea tan atractiva la compra de una vivienda de lujo. «A un inversor le interesa más comprar tres pisos por un millón de euros que uno por un millón, porque la rentabilidad que obtendrá será mayor», afirma. En realidad, según Scheffler, no hay muchos inversores en este mercado. Quien compra una vivienda de lujo es para disfrutarla. O para alquilarla temporadas en las que no se va a utilizar. Aunque también se puede inclinar por una vivienda no ya de lujo, sino de alto «standing», es decir, de entre 500.000 y 900.000 euros. O en el tipo de viviendas que construye Knight Frank. Ahí, según este experto sí hay oportunidades de inversión.
Fuente: finanzas.com
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