Caída sin freno del precio de la vivienda

Mercado inmobiliario

 

23/06/2012 Cristina Vallejo

 

El agravamiento de la crisis económica y financiera en España ha acelerado el ajuste del precio de la vivienda. Pero aún queda por ver lo peor

Las agencias de calificación no sólo se ocupan de la deuda española para ponerla en la frontera que linda con el «bono basura». Sus análisis sobre el mercado inmobiliario también son famosos por echar cada vez más leña al fuego. Así, recientemente Moody's ha afirmado que el mercado inmobiliario español es el de mayor riesgo en Europa, dado que, en una situación de estrés económico, podría llegar a caer un 52 por ciento. Standard & Poor's no se queda corta y en su último informe adelanta la posibilidad de que el «ladrillo» aún necesite cuatro años más de ajuste.

«El precio de la vivienda en España ha caído un 22 por ciento en términos nominales entre 2008 y 2012 de acuerdo con la OCDE, más que en cualquier otro sitio de la zona euro, a excepción de Irlanda. Sin embargo, la magnitud de la caída tiene que compararse con la subida del 150 por ciento que se produjo entre 2000 y 2008. Los precios subieron en Irlanda un 116 por ciento y un 60 por ciento de media en la zona euro en ese mismo periodo», comentan desde S&P. Si por delante quedan, según esta agencia de calificación, cuatro años de ajuste, el porcentaje de descenso que aún falta por recorrer es de un 25 por ciento.

 

Para afirmar esto, los analistas de S&P se fijan en el precio de la vivienda en comparación con el alquiler y en relación con los ingresos. Con estos indicadores, la vivienda sigue estando muy cara con respecto a su media histórica desde los años setenta.

El deterioro se profundiza

Estos mensajes se producen justo en el momento en que la caída de precios se acelera. Según el último informe del INE, la vivienda libre bajó un 12,6 por ciento en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo del año 2011. Es el mayor descenso desde el inicio de esta serie estadística, que comenzó en el año 2007. Y no es algo puntual. La aceleración de la caída de los precios se ha convertido en una tendencia. Según esta estadística del INE, en el primer trimestre de 2011, la caída fue de un 4,1 por ciento; en el segundo trimestre, del 6,8 por ciento; en el tercero, del 7,4 por ciento; y en el cuarto, del 11,2 por ciento. Y este ejercicio comienza con un recorte del 12,2 por ciento.

Ese acelerón del ritmo de descensos vino de la mano, principalmente, como vemos en los gráficos sobre estas líneas, de la caída de la vivienda nueva, dado que las casas usadas redujeron su ritmo de descenso, aunque marginalmente.

Algo similar hemos visto en el caso de la estadística que elabora Tinsa. Desde enero se ha ido acelerando el ritmo de la caída de precios: ese mes, el descenso interanual fue del 6,6 por ciento; en abril, del 12,5 por ciento. En mayo, persiste la misma tendencia: la caída fue de un 11,1 por ciento.

 

La evolución de los precios no es lo único que debe preocuparnos. También lo debe hacer la marcha de la actividad hipotecaria. Porque, según acabamos de conocer, el saldo total de crédito hipotecario de las entidades financieras registró una caída récord en abril (-7,05 por ciento en tasa interanual). 

 

Y quienes piensen que el rescate de la banca va a conllevar un inmediato aumento del crédito, no están muy acertados, porque ese dinero va a ir destinado a la cobertura de minusvalías. Y las entidades que no requieran dinero público, tendrán que cubrir los agujeros con sus propias provisiones.

Menos crédito y menos demanda

En definitiva, la disponibilidad de crédito seguirá siendo escasa. Por no hablar de que lo que busca el rescate financiero es poner los activos inmobiliarios de la banca a precios de mercado. Lo que, al final, lleva a pensar que la vivienda en España caerá todo lo que quiera Alemania. Porque, además de la valoración que realicen las auditoras, habrá que tener en cuenta qué contrapartidas al rescate se exigen. Si sube el IVA otra vez y vuelven a bajar los salarios, el retroceso de los precios puede ser infinito. Al igual que si se elimina, como pide el FMI, la deducción por compra de vivienda.

Entonces, el castigo no sería por la oferta de crédito, sino por la demanda, que está, con o sin estímulos, hundida. De hecho, BBVA, en su último informe sobre España, advertía que la demanda de viviendas no se recuperará a corto plazo desde los niveles mínimos del segundo semestre de 2011.

 

La reducción de los créditos hipotecarios también es coherente con la evolución de las compraventas, aunque haya diferentes estadísticas, aparentemente discrepantes. Por un lado, contamos con la estadística de los registradores de la propiedad, según las que las operaciones bajaron un 26 por ciento interanual en el primer trimestre.

En cambio, de acuerdo con la estadística de transacciones del Ministerio de Fomento, las compraventas sólo habrían registrado un descenso del 5,7 por ciento, un dato mucho mejor del que se publicó en el trimestre anterior. ¿Datos incompatibles? No. El Ministerio de Fomento recoge datos de los notarios, el paso previo a la inclusión de la operación en el Registro de la Propiedad. Eso significa que esta mejora en las cifras que dan los notarios debería traducirse en una mejora de las cifras de registradores en los próximos trimestres. 

Pero parece que esta mejora que recogería pronto la estadística de Fomento no durará mucho porque, en abril, según el INE, que también toma sus datos del Registro, la caída se aceleró hasta acercarse al 10 por ciento de nuevo. Y en lo que no hay vuelta de hoja es en que la venta de viviendas se encuentra en mínimos históricos.

Fuente: finanzas.com