Por José Luis de Haro / Ana Palomares
18:50 - 5/05/2012
Los grandes inversores vuelven a confiar, cinco años después
del inicio de la crisis de las 'subprime', en la inversión inmobiliaria,
pero ¿por qué?
Tras el descenso a los infiernos del
mercado inmobiliario estadounidense allá por 2008, parece que la
vivienda en suelo americano vuelve a persuadir a los inversores de todo
el mundo, quienes no dudan en aprovechar la fórmula mágica que
abrillanta al sector. La intercesión de Ben Bernanke y sus políticas de estímulo garantizan unos tipos de interés hipotecarios a niveles más que apetecibles, mientras que la explosión subprime todavía se resiente en los precios de los activos, que no han tocado fondo.
El resultado es evidente. Desde el Oráculo de Omaha, Warren Buffett, hasta archiconocidos magos de las finanzas como John Paulson, Marc Faber o Bill Gross se atreven a señalar al sector inmobiliario como la próxima gallina de los huevos de oro,
en un momento en que la crisis en Europa o los dictámenes de la Reserva
Federal destronan a los bonos soberanos de su calificativo de activo
seguro por excelencia.
"Compraría cientos de miles de viviendas unifamiliares", afirmaba
Buffett durante una entrevista hace unas semanas en la CNBC. De hecho,
el tercer hombre más rico del mundo iba más allá y se atrevía recomendar
a los inversores más jóvenes invertir en el sector inmobiliario antes
que hacerlo en renta variable. Su explicación es sencilla. El precio de
las casas en buena parte de la geografía de EEUU es barato, si lo comparamos con los niveles previos a la burbuja de las hipotecas basura y los tipos de interés son extremadamente bajos (esta semana han marcado mínimos de 3,8 por ciento).
"Invertir en una casa es una forma de apalancarse en una divisa que
se debilita como consecuencia de la laxitud monetaria", asegura Shaun
Connell, fundador de Stand Strong Enterprises. Sin embargo, advierte que
"la Fed no podrá mantener los tipos en el 0 por ciento para
siempre y en el momento que la economía comience a recuperarse los
intereses hipotecarios comenzarán a subir rápidamente".
En este sentido, la mano del banco central estadounidense juega un
papel esencial que podría estar alterando en cierta forma la realidad.
El inversor suizo Marc Faber animaba a invertir en vivienda ya
que, en comparación con los precios de otros activos, "los precios
inmobiliarios en algunas partes de los Estados Unidos son relativamente
baratos". Pero en su recomendación también puso de manifiesto el arma de
doble filo que el sector enfrenta en estos momentos. "Los precios son
incorrectos, porque cuando se mantienen en el cero por ciento ofrecen
una valoración equivocada de todos los activos".
Aún así, muchos asesores financieros a este lado del Atlántico se han sumado a esta nueva tendencia y animan a sus clientes a comprar propiedades inmobiliarias.
Pese a los problemas estructurales que ello implica, como los costes de
gestión y la falta de liquidez, los rendimientos superan a otras
inversiones. Incluso el auge del mercado de alquiler proporciona un
dividendo continuo de ingresos.
De todas formas, si echamos un vistazo al índice S&P/Case Shiller
de precios de vivienda, todavía no existen señales suficientes que
garanticen que los precios de las casas han tocado fondo desde su caída libre
en 2006. El propio co-autor de este indicador, el profesor de Economía
en la Universidad de Yale, Robert Shiller, indicaba hace unos días que
la recuperación total del mercado de la vivienda en EEUU podría tardar
todavía toda una generación en producirse. La única señal positiva es
que el descenso del precio medio de la vivienda se ha ralentizado en
comparación con los últimos años. Sin embargo, el índice ha caído ya más
del 30 por ciento desde máximos.
Aunque el coste de la vivienda todavía no ha comenzado a recuperar
fuerza de forma constante, los bancos norteamericanos, que acumulan
inventarios de casas embargadas durante los últimos años, están
dispuestos a vender sus activos. Según la Asociación Nacional de
Agentes Inmobiliarios, las firmas de inversión interesadas en la cartera
de vivienda en manos de los bancos (REO, por sus siglas en inglés)
registró un aumento del 65 por el año pasado, gracias al interés de los
grandes inversores.
Además, un estudio realizado por Real Trends, Inc. y la revista
Personal Real Estate Investor, muestra que los inversores se hacen ya
con el 28 por ciento del mercado inmobiliario residencial de EEUU. El
interés de los inversores en el sector inmobiliario residencial se cifró
el año pasado en cerca de 120.000 millones de dólares, dentro de un
mercado total que alcanzó los 750.000 millones de dólares en 2011. "Los
resultados de este estudio ponen de manifiesto la imperiosa necesidad de
los agentes inmobiliarios de prestar más atención a los inversores,
en lugar de dar la espalda a casi un 30 por ciento de la industria
inmobiliaria actual", afirmó Glenn Melton, presidente de Professionals
Invest USA Network.
Los porqués de este regreso
Tres son las razones
que podrían justificar este regreso del apetito de los grandes
inversores hacia el sector más denostado de los últimos tiempos. La
primera es que los precios de la vivienda dejan vislumbrar ya el principio del fin de una corrección. La segunda responde a las buenas perspectivas económicas que
se manejan en torno a la economía estadounidense. De hecho, hace una
semana la Reserva Federal de EEUU elevó su previsión de crecimiento para
2012 a una horquilla de entre el 2,4-2,9 por ciento. Y una recuperación
económica en un contexto de bajos tipos de interés (los hipotecarios
están en mínimos del 3,8 por ciento a 30 años) y reducidos precios
suelen implicar una mayor compra de vivienda. Máxime si se tiene en
cuenta que, tal como explica Juan Ramón Caridad, director en España de
Swiss&Global, "EEUU necesita una media de 600.000 hogares al año ya que es una de las pocas economías con crecimiento demográfico
y durante los últimos años apenas se han fabricado 120.000, lo que ha
servido para drenar parte del stock de vivienda que había".
Y la tercera razón que puede justificar este reencuentro de los
inversores con el mercado inmobiliario americano obedece a la capacidad
que tiene éste de actuar como uno de los activos estrella para
diversificar la cartera gracias a la capacidad que tienen los REITS
(Real Estate Investment Trust) para generar dividendos. No en vano,
están obligados a repartir por este concepto el 90 por ciento de sus
beneficios y esto explica que las estimaciones de pagos al accionista
no hagan otra cosa que crecer año tras año. Por ejemplo, sólo en EEUU y
según los datos de Factset, las veinte mayores compañías inmobiliarias
cotizadas aumentarán de media un 12 por ciento sus dividendos para este
año y un 6,8 por ciento de cara a 2013. Y estos atractivos pagos ganan
popularidad entre unos inversores que cada vez son más ahorradores y
menos especuladores, sobre todo teniendo en cuenta que muchos de los
baby boomers de los 60 empiezan a jubilarse.
Todo ello daría cuenta de por qué los inversores han vuelto a incluir
el sector inmobiliario en sus preferencias de inversión para este año. Y
no sólo aquellos que tienen tantos ceros en sus cuentas como para
comprar un edificio entero situado en la Quinta avenida neoyorquina;
también los pequeños inversores. De hecho, la última encuesta de
Bank of America Merrill Lynch muestra que por primera vez desde marzo
de 2007, los gestores de fondos han vuelto a sobreponderar el sector
inmobiliarios en sus carteras.
Este renovado interés explicaría, por ejemplo, por qué hay compañías
como Simon Property Group, General Growth Properties o Starwood Holetl
and Resorts que consiguen acumular en 2012 unas ganancias superiores al
20 por ciento. Precisamente en la primera de ellas es donde tienen sus
principales posiciones los tres fondos del sector inmobiliario de EEUU
que se venden en nuestro país: Neuberger Berman US Real Estate, Lacuna
US REIT y MS INVF US Property A. Todos ellos consiguen rentabilidades de dos dígitos
en los últimos tres años aunque sólo el de Neuberguer puede presumir de
haber dejado atrás la crisis de las subprime ya que es el único que
está en positivo a cinco años. Además de en Simon Property, que ha
anunciado recientemente que su beneficio trimestral ha triplicado el del
mismo periodo del año pasado, este fondo también invierte en compañías
como Boston Properties, otra de las compañías que también ha presentado
resultados esta semana, y una de las pocas que aún ofrece potencial por
precio para los próximos doce meses.
¿Acciones de Apple o una casa?
Pero
en esto del ladrillo, no todo el monte es orégano. Vedran Vuk, analista
de Casey Research, expone las diferencias entre invertir en vivienda y,
por ejemplo, en acciones de Apple. "En una gran empresa, las
oportunidades pueden ser verdaderamente ilimitadas", señala. Así, Apple
puede generar flujos de efectivo a través de ordenadores, iPods, iPads, y
sus futuros productos. "Si el mercado local está saturado, Apple tiene
la opción de extenderse por todo el mundo, de ahí que el precio de sus
acciones ha pasado de 17 dólares en 2005 a casi dólares hoy en día",
explica. Sin embargo, ¿puede la inversión en una casa registrar un
rendimiento similar? "A menos que haya una hiperinflación por delante o
la casa está ubicada en ciudades como Nueva York o Londres, la respuesta
es no", asegura Vuk. Desde su punto de vista, una vivienda es, en
última instancia, un producto, "y los productos tienen un límite marcado
en sus precios".
Precisamente, según señalaba la agencia Bloomberg, en un mercado
clave como Manhattan, los inversores en vivienda que compiten para
comprar edificios de apartamentos en la ciudad han provocado que los
precios alcancen niveles récord al tiempo que los alquileres continúan
al alza, algo que ha reducido los rendimientos de las propiedades
inmobiliarias a su nivel más bajo de los últimos seis años. En este
contexto, los inversores dependen exclusivamente de los aumentos de
alquiler para beneficiarse de sus inversiones, que según los expertos
seguirán al alza independientemente de las condiciones del mercado, ya
que la oferta de edificios de apartamentos es muy limitada.
Sin embargo, la situación en Manhattan no se extrapola a todo el
mercado estadounidense. Por ello, aunque EEUU es a priori el más estable
para quien busque invertir en ladrillo, algunos expertos recomiendan
destinar una parte de la cartera a otros que se han quedado más
rezagados. "En Reino Unido y Asia los gestores también están encontrando
oportunidades atractivas", afirma Eduardo Antón, analista de fondos de
Inversis. Y, de hecho, los fondos que invierten en el sector en Asia
duplican la rentabilidad de los que lo hacen sólo en Estados Unidos.
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