¿Inmobiliarias a precios de derribo? Cuatro años
después de que comenzase el declive del ladrillo, el mercado sigue sin
ver visibilidad en el negocio. Así, la brecha entre el precio de las
acciones y la valoración de los activos continúa ampliándose. Las
inmobiliarias cotizan ahora con descuentos del 70% sobre el valor de sus
activos (NNAV).
Estefanía Fonseca
/ www.invertia.com
Martes, 3 de Abril de 2012 - 8:24 h.
El ajuste en las valoraciones en las inmobiliarias no tiene freno.
Las ventas de vivienda están en mínimos históricos; tienen pocos pisos
que vender –muchas han abandonado el negocio promotor ya sea de forma
forzosa o voluntaria-; han negociado a la baja los contratos de alquiler
de su negocio patrimonial…Todo esto hace pensar que la recuperación de
las inmobiliarias en Bolsa aún está lejos.
En este contexto, muchas inmobiliarias se mueven en mínimos históricos
lo que ha motivado que el precio de las acciones de estas compañías no
refleje el valor que las tasadoras dan a sus activos. Así, las
inmobiliarias cotizan con descuentos superiores al 70% respecto al
valor de los activos que tienen en cartera, también conocido como NNAV
(Net Asset Value).
Sin embargo, esta diferencia sorprende porque los expertos también han
ido recortando el valor de los activos a medida que la situación del
mercado inmobiliario empeoraba. En su último informe, Banesto Bolsa
optaban por reducir aún más los precios. “Al NNAV calculado le hemos
aplicado un descuento del 50%, frente al 25% anterior, que creemos que es el mínimo que debería exigir un inversor a este tipo de compañías
por la situación del mercado inmobiliario y bursátil, si bien, creemos
que aquellas con mayor exposición al negocio residencial (promoción y
suelo) deberían incluso llevar descuentos superiores”, indica.
La casa de análisis mantiene sobre las firmas del ladrillo una
recomendación de infraponderar, salvo a Realia que le otorga una nota de
comprar. No obstante, Banesto Bolsa matiza que su consejo se basa
únicamente en valoración porque no ve catalizadores en el corto plazo ni
en el valor ni en el sector.
La firma controlada por FCC y Bankia se mueve en Bolsa con un descuento del 74% sobre sus activos. Realia cifra su NNAV en 3,67 euros por acción frente a los 0,955 euros
a los que cerraron sus títulos el jueves. A cierre de 2011, los
expertos tasaron la cartera de activos inmobiliarios de la empresa en
4.286 millones de euros, un 4,3% menos que en periodo anterior.
Sin embargo, la inmobiliaria que preside Ignacio Bayón los ha ajustado a
coste histórico por lo que su valor contable se sitúa en algo más de
3.400 millones. Además, la firma indica que en desde 2007 su cartera de
suelo ha sufrido un ajuste en términos comparables del 46,8% hasta los
387 euros/m2. Respecto a la tipología de los activos, el 69% pertenecen a
la actividad patrimonial y el 31% a residencial.
Bankinter estima que Realia tendrá que volver a revisar a la baja su NNAV.
El bróker calcula un NNAV de 2,9 euros por acción en 2012 en base a
una subida de las rentabilidades (+0,5%) y un descenso del 10% en la
valoración de promoción. “A este NNAV le aplicamos un descuento del 37%
sobre el GAV de promoción 2012 (51% vs 2010). Esto supone considerar un
descuento del 38% en el suelo (54% vs 2010) y del 23% (31% vs 2010) en
las promociones”, apostilla en una nota.
Colonial es la inmobiliaria que registra una mayor diferencia entre las valoraciones de activos y su cotización. En concreto, el descuento del 83% ya que la inmobiliaria calcula un NNAV de 9,28 euros, mientras que las coloniales
costaban 1,56 euros a precios de cierre del jueves. Mientras, Banesto
Bolsa fija el NNAV en 6,97 euros por título después de aplicar una
rebaja del 1% en los activos de patrimonio en España aunque advierte que
podrían producirse nuevas caídas en las valoraciones si los precios de
los alquileres de oficinas siguen bajando. Los activos de alquiler de
Colonial están tasados en 5.102 millones a junio de 2011, según los
resultados de 2011.
La misma situación se repite en Metrovacesa. La compañía controlada por
los banca acreedora cotiza en Bolsa a un precio unitario de 0,71 euros,
mientras que sus activos están tasados en 2,53 euros por acción (-72%).
La cartera de activos de Metrovacesa se depreció un 3,3% en 2011
hasta los 7.592 millones. UBS destaca en un informe que la empresa que
dirige Vitalino Nafría se mueve con un descuento del 60% en Bolsa
respecto a las valoraciones de activos que hace el bróker helvético. De
cara a los próximos ejercicios, UBS cree que el NNAV aumentará hasta situarse en 2,27 euros por acción en 2013.
El resto de cotizadas del sector no facilitan datos sobre valor neto
patrimonial de sus activos. No obstante, en los años de bonanza
económica las inmobiliarias se movían en Bolsa con jugosas primas
respecto al valor neto de sus activos, lo que hacía pensar que estaban
sobrevaloradas. El desplome de Astroc (ahora Quabit) supuso un punto de
inflexión en este ratio, ya que desde ese momento las firmas del sector
empezaron a cotizar con importantes descuentos sobre el valor de sus
activos.
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