El cambio de ciclo económico ha tenido un efecto negativo en la práctica totalidad de los sectores económicos, pero ha sido devastador en los de la construcción, el inmobiliario y el financiero.
Casi cinco años después de aquel martes negro del mes de Abril de 2007, en el que las acciones de Astroc se desplomaron, marcando el inicio del desplome del mercado inmobiliario, nos encontramos en una situación caracterizada por la disminución de la actividad promotora, la caída de la inversión y de las ventas, y los ajustes agresivos de precios en todos sus segmentos, aunque mucho más suaves en el residencial.
En el mercado de oficinas se han producido caídas de precios del 54 por ciento, respecto a 2007, como indica la venta de Torre Picasso en Madrid, realizada recientemente. Para el mercado residencial, la tasadora Tinsa señala, en su último informe, una caída de precios del 25 por ciento desde aquel año y, en lo que respecta al suelo, el mercado está prácticamente cerrado, salvo para las operaciones de daciones en pago.
Las entidades financieras toman el control del sector inmobiliario
Casi cinco años después de aquel martes negro del mes de Abril de 2007, en el que las acciones de Astroc se desplomaron, marcando el inicio del desplome del mercado inmobiliario, nos encontramos en una situación caracterizada por la disminución de la actividad promotora, la caída de la inversión y de las ventas, y los ajustes agresivos de precios en todos sus segmentos, aunque mucho más suaves en el residencial.
En el mercado de oficinas se han producido caídas de precios del 54 por ciento, respecto a 2007, como indica la venta de Torre Picasso en Madrid, realizada recientemente. Para el mercado residencial, la tasadora Tinsa señala, en su último informe, una caída de precios del 25 por ciento desde aquel año y, en lo que respecta al suelo, el mercado está prácticamente cerrado, salvo para las operaciones de daciones en pago.
Las entidades financieras toman el control del sector inmobiliario
Cuando los préstamos en los que se había apoyado el boom inmobiliario dejaron de pagarse, los prestamistas tomaron el control del sector. En unos casos de manera directa, al apoderase de la práctica totalidad de las acciones de las grandes inmobiliarias cotizadas. En otros, controlando la gestión de forma indirecta, mediante la imposición de planes de negocio en los sucesivos procesos de refinanciación. Y, en los más, tomando los activos y existencias del deudor.
Esta permuta de deuda por capital y otros activos, unida a la parálisis del mercado, ha tenido un impacto negativo en los balances de las entidades financieras que tienen reflejados activos inmobiliarios ligados al crédito promotor por un importe de 323.000 millones de euros, de los que 175.000 millones son catalogados de problemáticos (88.000 millones en suelo y promoción en curso y 87.000 millones en promoción terminada y viviendas adjudicadas) Bancos y cajas han gestionado esta situación, procurando dañar lo mínimo posible su cuenta de explotación, para lo cual han tratado de mantener los valores de los activos adquiridos por encima de los de mercado, realizando las provisiones que el Banco de España les obligaba a contabilizar, a fin de cuentas, tratando de comprar tiempo.
Impacto de la reforma financiera en el mercado inmobiliario
La reforma financiera impuesta por el Gobierno y revalidada por el Congreso de los Diputados, el jueves pasado, trata de que la contabilidad de las entidades financieras reflejen fielmente su realidad económico – financiera, y les obliga a realizar una provisión adicional de 52.000 millones de euros, para cubrir el deterioro sufrido por su exposición al inmobiliario.
Se abre ahora un periodo de uno a dos años, en función de que la entidad participe o no en alguna operación de fusión, para que las entidades financieras realicen la provisión adicional que se les requiere, plazo de tiempo que aprovecharán para dar un impulso a la venta de sus inmuebles, con el fin de que esa provisión sea menor. Alguna entidad ha empezado por ofrecer una comisión directa a todos sus empleados, por vender inmuebles.
Sin embargo, para desinvertir en ese periodo de tiempo, habría que recurrir a la venta al por mayor de estos activos. Pero, en las condiciones actuales, no resulta fácil, como se ha puesto de manifiesto con la frustración experimentada, por los Gobiernos catalán y andaluz, en sus sendas ofertas de venta de paquetes de inmuebles por 500 y 400 millones de euros respectivamente.
Se necesita recurrir a soluciones imaginativas. Las entidades financieras pueden aportar una parte de sus activos inmobiliarios, especialmente aquellos que precisen de una gestión más especializada, en una inmobiliaria a cambio de capital de la misma, en la que serían socios de otros bancos, sustituyendo los activos inmobiliarios, que van a ser objeto de las provisiones apuntadas, por una inversión financiera. Pero, para ello, es preciso que estas entidades venzan la desconfianza que existe entre ellas.
INMOFIBAN, S.A. / Sergio Martínez Herrero, Presidente de Inmfiban, S.A. Enlace
Fuente: asturi.as
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